Aus einer Mietwohnung in Japan ausziehen: Kündigungsfristen und Tipps, um möglichst viel von der Kaution zurückzubekommen
Ein ausführlicher Leitfaden zum Auszug aus einer Mietwohnung in Japan: Kündigungsfristen, die Tachiai-Übergabeinspektion, MLIT-Richtlinien und Tipps zum Schutz Ihrer Shikikin-Kaution.
7. Aug. 2026·✍️ olablog·⏱ 11 Min. Lesezeit
Ein ausführlicher Leitfaden zum Auszug aus einer Mietwohnung in Japan: Kündigungsfristen, die Tachiai-Übergabeinspektion, MLIT-Richtlinien und Tipps zum Schutz Ihrer Shikikin-Kaution.
Steht das Ende Ihres Mietvertrags bevor, ziehen Sie aus beruflichen Gründen in eine andere Präfektur oder schließen Sie gerade ein Studium oder Praktikum ab und kehren nach Hause zurück? Wenn der Zeitpunkt für den Auszug aus einer Wohnung in Japan gekommen ist, machen sich viele vietnamesische Bewohner Sorgen, dass ihnen die gesamte 敷金 (Shikikin) genannte Kaution abgezogen wird – oder dass sie sogar eine „horrend hohe“ Rechnung über mehrere Hunderttausend Yen für Schäden erhalten. Viele Ingenieure, internationale Studierende und Praktikanten zahlen solche Forderungen widerwillig, weil sie mit den gesetzlichen Regelungen nicht vertraut sind, obwohl sie ihre Wohnung sehr sauber gehalten haben. Wie können Sie also Ihren Vertrag innerhalb der vorgeschriebenen Kündigungsfrist kündigen, sich richtig auf die 立ち合い (Tachiai) genannte Übergabeinspektion vorbereiten und Ihre Kaution im Einklang mit japanischem Recht schützen? In diesem Artikel zeigt Ihnen OlaChill die praktischsten Schritte, damit Sie den Vorgang selbstbewusst bewältigen und möglichst viel von Ihrer rechtmäßig zustehenden Kaution zurückerhalten.
Warum wird beim Auszug aus einer Mietwohnung in Japan so leicht Geld von der Kaution abgezogen?
In japanischen Mietverträgen ist die 敷金 (Shikikin) genannte Kaution ein Betrag, den der Mieter im Voraus an den Vermieter (家主 – Yanushi oder 大家さん – Oyasan) zahlt. Sie dient als Sicherheit für die Mietzahlungen und für den Ausgleich von Schäden an der Immobilie. Beim Auszug werden die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands 原状回復 (Genjo kaifuku) direkt von der Kaution abgezogen; der verbleibende Betrag wird anschließend auf Ihr Konto zurücküberwiesen.
Allerdings ist die Abgrenzung zwischen vom Mieter verursachten Schäden und gewöhnlicher Abnutzung häufig umstritten. Einige Immobilienverwaltungen (管理会社 – Kanri gaisha) nutzen Sprachbarrieren und die mangelnde Vertrautheit ausländischer Mieter mit den Regelungen aus, um Reparaturkosten anzusetzen, die über den tatsächlichen Aufwendungen liegen. Wenn Sie sich nicht selbst über die Rechtslage informieren, können Sie leicht Opfer unangemessener Forderungen werden.
Der Ablauf der Vertragskündigung (1–2 Monate): Verfahren und Fristen
Um nicht gleichzeitig für Ihre alte und Ihre neue Wohnung Miete zahlen zu müssen, ist es äußerst wichtig, den Ablauf der Vertragskündigung zu verstehen.
1. Prüfen Sie die erforderliche Kündigungsfrist 解約予告期間 (Kaiyaku yokoku kikan)
In jedem Mietvertrag 賃貸借契約書 (Chintai shaku keiyakusho) ist festgelegt, wie lange vor dem Auszug Sie den Vermieter informieren müssen.
- Am häufigsten: Eine Kündigungsfrist von einem Monat (1ヶ月前 – Ikkagetsu mae). Wenn Sie beispielsweise am 31/03 ausziehen möchten, müssen Sie Ihre Kündigung spätestens am 28/02 oder 01/03 einreichen.
- Bei einigen Wohnungen: Sind 2 Monate (2ヶ月前 – Nikagetsu mae) oder 3 Monate Kündigungsfrist erforderlich.
- Wichtig bei der Fristberechnung: Eine Kündigungsfrist von einem Monat bedeutet einen vollständigen Zeitraum von 30–31 Tagen ab dem Datum, an dem die Hausverwaltung Ihre Kündigung erhält – nicht unbedingt den jeweiligen Kalendermonat.
2. Reichen Sie die Kündigungserklärung 解約通知書 (Kaiyaku tsuchisho) ein
Sie müssen eine 解約通知書 (Kaiyaku tsuchisho) oder 退去届 (Taikyotodoke) einreichen. Viele Unternehmen akzeptieren die Unterlagen inzwischen über ein Online-Portal oder per E-Mail, manche verlangen jedoch weiterhin die Zusendung per Post. Bewahren Sie einen Versandnachweis oder die E-Mail-Bestätigung auf, um Streitigkeiten über den Eingang zu vermeiden.
3. So berechnen Sie die Miete für den letzten Monat und Gebühren bei vorzeitiger Kündigung
- Miete für den letzten Monat: Prüfen Sie, ob Ihr Vertrag die Miete nach der tatsächlichen Anzahl der Tage 日割り (Hiwari) berechnet oder den gesamten Monat 月割り (Tsukiwari) in Rechnung stellt. Am 8. August 2026 beträgt der ungefähre Wechselkurs 1 JPY ≈ 165 VND (10.000 JPY ≈ 1.650.000 VND). Wird ein ganzer Monat statt einer tageweisen Abrechnung berechnet, kann Sie das mehrere unnötige Zehntausend Yen kosten.
- Vertragsstrafe bei vorzeitiger Kündigung 短期解約違約金 (Tanki kaiyaku iyaku kin): Wenn Sie vor Ablauf von 1 Jahr (oder 2 Jahren, je nach Vertrag) ausziehen, kann eine Vertragsstrafe in Höhe von 1 bis 2 Monatsmieten fällig werden.
Wie die Verantwortlichkeiten nach den Richtlinien des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) verteilt sind
Das japanische Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省 – Kokudo Kotsusho / MLIT) hat Standardrichtlinien zu „Problemen und Richtlinien im Zusammenhang mit der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“ (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン) herausgegeben. Nach Artikel 621 des japanischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (民法 – Minpo) und diesen Richtlinien werden die Kosten grundsätzlich wie folgt verteilt:
- Normale Abnutzung (自然損耗 – Shizen somo) und altersbedingte Verschlechterung (経年劣化 – Keinen rekka): Vom VERMIETER zu tragen.
- Vorsätzlich oder fahrlässig verursachte Schäden sowie Verstöße gegen die Sorgfaltspflicht des Mieters (故意・過失・善管注意義務違反 – Koi, kashitsu, zenkan chuui gimu ihan): Vom MIETER zu tragen.
Die folgende Tabelle zeigt im Einzelnen, wer beim Auszug für die jeweiligen Kosten verantwortlich ist:
| Bereich / Gegenstand | Vermieter zahlt (自然損耗 / 経年劣化) | Mieter zahlt (故意・過失) |
|---|---|---|
| Tapete (クロス – Kurosu) | Durch Sonnenlicht verblasste Stellen; Abdrücke oder Verfärbungen hinter Kühlschrank oder Fernseher (電気やけ – Denki yake) | Vergilbung durch Zigarettenrauch, Zeichnungen oder Kritzeleien von Kindern, schwarzer Schimmel durch unzureichendes Lüften |
| Bodenbelag (フローリング / 畳 – Tatami) | Leichte Druckstellen von Tisch- und Stuhlbeinen; natürliche Verfärbung von Holzböden im Laufe der Zeit | Tiefe Kratzer durch das Ziehen von Möbeln, Brandflecken von Zigaretten, verzogener oder verfaulter Bodenbelag durch verschüttetes und nicht aufgewischtes Wasser |
| Elektrogeräte und Reinigung | Altersbedingter natürlicher Ausfall von Geräten wie Klimaanlage, Warmwasserbereiter oder Beleuchtung | Dicke, über lange Zeit angesammelte und nicht entfernte Fettschichten, starker Schimmel im gesamten Badezimmer |
| Wohnungsreinigung (ハウスクリーニング) | Übliche Grundreinigung zur Vorbereitung auf den nächsten Mieter (sofern der Vertrag keine Sonderklausel enthält) | Sonderreinigungskosten, weil die Wohnung übermäßig verschmutzt ist oder einen starken, anhaltenden Geruch aufweist |
Die 6-Jahres-Abschreibungsregel und Sonderklauseln (特約)
Ein wichtiger Punkt, den viele Menschen nicht kennen, ist die zeitbedingte Abschreibung (残存価値 – Zanzon kachi).
1. Die 6-Jahres-Abschreibungsregel für Tapeten
Nach den MLIT-Richtlinien beträgt die gewöhnliche Nutzungsdauer von Tapeten (クロス – Kurosu) 6 Jahre.
- Wenn Sie volle 6 Jahre in der Wohnung gelebt haben, sinkt der Restwert der Tapete auf nur noch 1 JPY (残存価値1円).
- Selbst wenn Sie versehentlich einen Teil der Wandtapete einreißen, müssen Sie grundsätzlich nur den entsprechend der Wohndauer berechneten Restwert sowie einen anteiligen Betrag der Montagekosten (施工費 – Sekohi) ersetzen – nicht 100 % der Kosten für einen vollständigen Austausch.
2. Achten Sie auf Sonderklauseln 特約 (Tokuyaku)
Viele Verträge enthalten eine Sonderklausel 特約 (Tokuyaku), nach der der Mieter beim Auszug eine feste Reinigungsgebühr ハウスクリーニング代 (Hausu kuriiningu dai) zahlen muss.
- Am 8. August 2026 liegen die Reinigungskosten für eine 1K/1DK-Wohnung zwischen 30.000 und 50.000 JPY (~4.950.000–8.250.000 VND).
- Diese Klausel ist rechtswirksam, WENN sie im Vertrag eindeutig aufgeführt ist und Sie ihr beim Einzug zugestimmt haben. Prüfen Sie den ursprünglichen Vertrag sorgfältig, um festzustellen, ob eine solche Klausel enthalten ist.
Vorbereitung auf die Übergabeinspektion (立ち合い): Tipps, um möglichst viel von Ihrer Kaution zurückzubekommen
Die 立ち合い (Tachiai) genannte Übergabeinspektion ist der entscheidende Moment dafür, wie viel Sie von Ihrer Kaution zurückerhalten. Mit den folgenden Tipps schützen Sie Ihr Geld:
Schritt 1: Reinigen Sie die Wohnung so gründlich wie möglich
Unabhängig davon, ob Ihr Vertrag eine Reinigungsgebühr ハウスクリーニング代 enthält, sollten Sie Spüle, Gasherd, Toilette, Badezimmer und Schimmel an den Fensterrahmen gründlich reinigen. Eine saubere Wohnung macht beim Prüfer einen guten Eindruck und verringert das Risiko, dass kleinere Mängel beanstandet werden.
Schritt 2: Machen Sie Fotos und Videos als Beweismittel
Sobald Sie alle persönlichen Gegenstände entfernt haben, fotografieren Sie mit Ihrem Handy jeden Raum, die Böden und die Decken aus verschiedenen Perspektiven. Machen Sie außerdem Nahaufnahmen bereits vorhandener Kratzer oder Flecken. Diese Aufnahmen sind wichtige Beweismittel, falls später ein Streit entsteht.
Schritt 3: Prüfen Sie den Übergabeinspektionsbericht vor der Unterschrift sorgfältig
Am Ende der 立ち合い-Inspektion übergibt Ihnen der Vertreter der Hausverwaltung einen Bericht über den Zustand der Wohnung und eine Schätzung der möglichen Schadenskosten.
- Die wichtigste Regel: Lesen Sie jeden einzelnen Punkt sorgfältig! Wenn Ihnen eine unangemessene Forderung auffällt – etwa die Berechnung des Austauschs aller Tapeten in einem Zimmer, obwohl nur eine kleine Ecke beschädigt ist, oder eine überhöhte Reinigungsgebühr –, sind Sie NICHT VERPFLICHTET, sofort vor Ort zu unterschreiben.
- Bleiben Sie ruhig und sagen Sie: „Ich muss dieses Dokument mit nach Hause nehmen, um es mit meinem Vertrag und den MLIT-Richtlinien zu vergleichen. Danach melde ich mich bei Ihnen.“ (確認してから連絡します – Kakunin shite kara renraku shimasu).
Schritt 4: Geben Sie die Schlüssel zurück (鍵の返却 – Kagi no henkyaku)
Geben Sie alle Originalschlüssel und Ersatzschlüssel zurück, die Ihnen beim Einzug ausgehändigt wurden. Vergessen Sie gegebenenfalls auch die Rückgabe von Parkkarten oder Zugangskarten für das Gebäude nicht.
Was Sie bei unangemessenen Forderungen tun können
Wenn die Hausverwaltung Ihnen eine abschließende Abrechnung (敷金精算書 – Shikikin seisansho) schickt, in der fast Ihre gesamte Kaution einbehalten wird oder eine unangemessene zusätzliche Zahlung verlangt wird, gehen Sie wie folgt vor:
- Fordern Sie eine detaillierte Kostenaufstellung an (見積書 – Mitsumorisho): Bitten Sie darum, Materialkosten, Arbeitskosten und die auf Grundlage Ihrer Wohndauer berechnete Abschreibung klar getrennt auszuweisen.
- Schicken Sie einen formellen Widerspruch per Brief oder E-Mail: Verweisen Sie auf die einschlägigen Vertragsklauseln und die MLIT-Richtlinien und erklären Sie, warum der Abzug unangemessen ist.
- Nehmen Sie kostenlose rechtliche Beratungsangebote in Anspruch:
- Verbraucher-Hotline 消費者ホットライン (
188): Rufen Sie188(Shouhisha Hotto Rain) an, um mit dem örtlichen Verbraucherzentrum verbunden zu werden. Die Mitarbeiter können Ihnen helfen einzuschätzen, ob die Schadensrechnung gegen das Gesetz verstößt. - Beratungszentrum für Immobilien 住まいるダイヤル (Smile Dial): Die Hotline 0570-016-100 bietet technische und rechtliche Informationen zu Wohnraum.
- Japanisches Zentrum für Rechtshilfe 法テラス (Hoterasu): Bietet ausländischen Staatsangehörigen, die sich rechtmäßig in Japan aufhalten, Rechtsberatung und Dolmetschdienste an.
- Verbraucher-Hotline 消費者ホットライン (
Häufig gestellte Fragen
F. Was passiert, wenn ich die Kündigungserklärung 解約通知書 (Kaiyaku tsuchisho) weniger als 1 Monat im Voraus einreiche?
Wenn Sie sie verspätet einreichen, verschiebt sich das Wirksamkeitsdatum der Kündigung genau um die Anzahl der Tage, um die Sie zu spät waren. Für diesen Zeitraum müssen Sie weiterhin Miete zahlen, auch wenn Sie Ihre persönlichen Gegenstände bereits an einen anderen Ort gebracht haben.
F. Ist die Reinigungsgebühr ハウスクリーニング代 (Hausu kuriiningu dai) verpflichtend?
Wenn der ursprüngliche Vertrag eine Sonderklausel 特約 (Tokuyaku) enthält, nach der der Mieter diese Gebühr zahlen muss, und darin der Betrag genannt wird, müssen Sie die Gebühr bezahlen. Wird sie im Vertrag nicht erwähnt, trägt der Vermieter die Kosten.
F. Wie viel kostet der Austausch eines Wohnungsschlüssels (鍵 – Kagi), wenn ich ihn beim Auszug verliere?
Am 8. August 2026 liegen die Kosten für den Austausch des Schlosses (鍵交換費用 – Kagi kokan hiyo) je nach Art zwischen 15.000 und 35.000 JPY (~2.470.000–5.770.000 VND), abhängig davon, ob es sich um ein mechanisches Schloss oder ein elektronisches Smart Lock handelt.
F. Wie lange dauert es, bis die verbleibende 敷金 (Shikikin) genannte Kaution auf mein Konto zurücküberwiesen wird?
Normalerweise wird der verbleibende Kautionsbetrag innerhalb von 1 bis 2 Monaten auf Ihr Konto überwiesen, sobald die 立ち合い-Inspektion abgeschlossen und die abschließende Abrechnung bestätigt wurde.
Zusammenfassung und weiterführende Informationen
Der Auszug aus einer Mietwohnung in Japan ist nicht schwierig, wenn Sie die Kündigungsfrist von 1–2 Monaten kennen, die Wohnung gründlich reinigen und Ihre Rechte nach den MLIT-Richtlinien zur 原状回復-Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands kennen. Bewahren Sie Ihren Vertrag und Fotos der Wohnung stets auf und besprechen Sie Unstimmigkeiten ruhig auf Grundlage der geltenden rechtlichen Standards, damit Sie möglichst viel von Ihrer Kaution zurückerhalten.
Wenn Sie einen Umzug vorbereiten oder weitere praktische Tipps zum Leben in Japan erfahren möchten, finden Sie in diesen verwandten Artikeln weitere Informationen:
- Erfahren Sie mehr über die Wohnungssuche und den vollständigen Mietprozess mit dem Vietnamesischen Leitfaden zum Mieten einer Wohnung in Japan.
- Weitere Informationen zum Alltag, zu Verwaltungsverfahren und Spartipps finden Sie im OlaChill Blog.
- Gönnen Sie sich nach der anstrengenden Arbeit des Umzugs eine erholsame Auszeit mit diesen Tagesausflügen ab Tokyo, die von freundlichen vietnamesischsprachigen Guides begleitet werden.
- Besuchen Sie die OlaChill-Startseite, um die neuesten Reise- und Lifestyle-Informationen über Japan zu entdecken.
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