Ein günstiges altes Haus in Japan mieten: Lohnt es sich, und worauf sollten Sie achten?
Sollten Sie in Japan ein günstiges altes Haus mieten? Eine Analyse der Vor- und Nachteile von Holzhäusern (Apato) und vor 1981 errichteten Manshon, der Kosten sowie 7 praktischer Schritte zur Besichtigung.
7. Aug. 2026·✍️ olablog·⏱ 13 Min. Lesezeit
Sollten Sie in Japan ein günstiges altes Haus mieten? Eine Analyse der Vor- und Nachteile von Holzhäusern (Apato) und vor 1981 errichteten Manshon, der Kosten sowie 7 praktischer Schritte zur Besichtigung.
Für Vietnamesinnen und Vietnamesen, die in Japan leben und arbeiten – von internationalen Studierenden, technischen Praktikanten und neu angekommenen Ingenieuren bis hin zu jungen Familien – ist die Miete immer der größte monatliche Ausgabenposten. Bei der Zimmersuche auf Immobilien-Websites sind Sie wahrscheinlich schon mehr als einmal auf überraschend günstige Wohnungen gestoßen, die bei einer recht großzügigen Raumaufteilung nur etwa 30.000 bis 50.000 JPY/Monat kosten. Hinter diesen attraktiven Preisen verbergen sich jedoch oft alte Holzhäuser (アパート – Apato) oder Wohngebäude (マンション – Manshon), die vor 1981 errichtet wurden. Ist das eine clevere Möglichkeit, Geld zu sparen, oder eine Falle mit einer langen Liste an Problemen – von winterlicher Kälte und Lärm bis hin zu Schimmel und mangelnder Erdbebensicherheit? Dieser Artikel von OlaChill beleuchtet alle Aspekte praxisnah und ausführlich, damit Sie die richtige Entscheidung treffen können.
1. Warum sind günstige alte Häuser für Vietnamesinnen und Vietnamesen in Japan so attraktiv?
Es lässt sich nicht leugnen, dass die Kosten der wichtigste Grund sind, warum viele Menschen die Miete eines alten Hauses in Betracht ziehen. Am 8. August 2026 liegt die durchschnittliche Miete für neuere Wohnungen oder Wohnungen, die innerhalb der vergangenen 10 Jahre gebaut wurden, in Gegenden rund um Tokio wie Saitama, Chiba, Kanagawa und den äußeren Bezirken Tokios bei etwa 70.000–95.000 JPY/Monat (11,2–15,2 Millionen VND). Ein altes Holzhaus, das vor 30–40 Jahren in derselben Gegend gebaut wurde, kann dagegen nur etwa 35.000–55.000 JPY/Monat kosten (5,6–8,8 Millionen VND).
Ein Unterschied von 30.000 bis 40.000 JPY pro Monat ist beträchtlich – das entspricht einem kompletten Monatsbudget für Lebensmittel oder dem Geld, das Sie an Ihre Familie schicken. Alte Häuser haben außerdem tendenziell größere Zimmer als die heute üblichen extrem kompakten Einzimmerwohnungen und bieten dadurch mehr komfortablen Wohnraum.
Allerdings gilt oft das Sprichwort „Man bekommt, wofür man bezahlt“: Die bei der Miete eingesparte Summe kann durch höhere Heizkosten im Winter, durch Schimmel verursachte medizinische Ausgaben oder alltägliche Unannehmlichkeiten wieder aufgezehrt werden.
2. Die zwei häufigsten Arten günstiger alter Wohnungen: Holzhäuser (Apato) und alte Manshon
Um eine Immobilie richtig beurteilen zu können, müssen Sie zunächst zwei in Japan besonders häufige Wohnkategorien kennen:
- Altes Holz-Apartment (木造 アパート – mokuzo apato): Ein zweistöckiges Gebäude mit Holzrahmen. Dies ist die günstigste Wohnform auf dem Markt. Der Vorteil besteht darin, dass die Verwaltungsgebühr (管理費 – kanrihi) sehr niedrig oder sogar 0 ist. Die größten Nachteile sind jedoch der äußerst schlechte Schallschutz (遮音 – shaon) und die mangelhafte Wärmedämmung (断熱 – dannetsu).
- Alte Manshon (マンション – manshon): Ein mindestens 3-stöckiges Gebäude aus Stahlbeton (RC造 – tekkin konkurito zou) oder mit Stahlrahmen. Gebäude, deren Baugenehmigung vor dem 1. Juni 1981 erteilt wurde, fallen unter den alten Erdbebensicherheitsstandard (旧耐震基準 – kyu-taishin kijun). Im Vergleich zu Holz-Apartments bieten Beton-Manshon einen deutlich besseren Schallschutz, die Miete liegt jedoch normalerweise etwa 10.000–20.000 JPY/Monat höher.
Vergleich von alten Holz-Apartments, vor 1981 errichteten Manshon und neuen Beton-Apartments (RC)
(Tatsächliche Durchschnittswerte am 8. August 2026 in den Vororten Tokios und den angrenzenden Präfekturen)
| Vergleichskriterium | Altes Holz-Apartment (木造 アパート) | Alte Manshon vor 1981 (旧耐震) | Neue Beton-Manshon (新耐震 RC) |
|---|---|---|---|
| Durchschnittliche Miete (1K/1R) | 35.000–50.000 JPY (~5,6–8,0 Millionen VND) | 50.000–68.000 JPY (~8,0–10,9 Millionen VND) | 75.000–100.000 JPY (~12,0–16,0 Millionen VND) |
| Schallschutz (遮音) | Sehr schlecht (Schritte und Fernseher der Nachbarn sind hörbar) | Durchschnittlich bis gut | Sehr gut (bietet Privatsphäre) |
| Wärmedämmung (断熱) | Sehr schlecht (eiskalt im Winter, heiß im Sommer) | Durchschnittlich | Gut (spart Kosten für Klimaanlage und Heizung) |
| Erdbebenstandard | Oft schlecht (Holzrahmen verschleißen mit der Zeit) | Standard 旧耐震 (ausgelegt für Erdbeben der Shindo-Stufe 5) | Standard 新耐震 (ausgelegt für Erdbeben der Shindo-Stufen 6–7) |
| Schimmelrisiko (カビ) | Hoch | Durchschnittlich (je nach Ausrichtung) | Niedrig (gute Belüftungssysteme) |
3. Die 3 größten Risiken beim Mieten eines alten Hauses
Risiko 1: Schimmel (カビ – kabi) und Kondenswasser an den Fenstern (結露 – ketsuro)
Da bei älteren Bauweisen häufig keine ausreichende Standarddämmung vorhanden war, führt der Temperaturunterschied zwischen Innen- und Außenbereich im Winter dazu, dass sich auf Fensterscheiben und Wänden viel Kondenswasser bildet – das Phänomen 結露 (ketsuro). Wenn Sie es nicht jeden Tag abwischen, kann sich Schimmel (カビ – kabi) schnell in Ecken, hinter Kleiderschränken und unter Tatami-Matten (畳 – tatami) ausbreiten.
Schimmel schädigt nicht nur die Atemwege erheblich und kann leicht Allergien auslösen, sondern kann beim Auszug auch zu einer hohen Schadenersatzforderung führen, wenn Wände und Bodenbeläge beschädigt wurden.
Risiko 2: Der alte Erdbebensicherheitsstandard (旧耐震基準 – kyu-taishin kijun)
Gebäude, deren Baugenehmigung vor dem 1. Juni 1981 erteilt wurde, wurden nach dem alten Erdbebensicherheitsstandard (旧耐震 – kyu-taishin) geplant. Ihre strukturelle Stabilität war darauf ausgelegt, einen Einsturz bei Erdbeben der Shindo-Stufe 5 beziehungsweise bei Erschütterungen mittlerer Stärke zu verhindern.
Im Gegensatz dazu verlangt der neue Standard (新耐震基準 – shin-taishin kijun), der nach Juni 1981 eingeführt wurde, dass Gebäude bei starken Erdbeben der Shindo-Stufen 6 bis 7 stehen bleiben. In Japan kommt es häufig zu Erdbeben. In einer Immobilie nach dem alten Standard zu wohnen, kann daher bei Erschütterungen deutlich stärkeres Wackeln und mehr Angst bedeuten.
Risiko 3: Steigende Nebenkosten durch schlechte Wärmedämmung (断熱 – dannetsu)
Viele Menschen gehen davon aus, dass ein um 20.000 JPY/Monat günstigeres Zuhause automatisch eine Ersparnis von 20.000 JPY bedeutet. In Wirklichkeit ist es nicht immer so einfach! Wenn einem alten Holzhaus eine ausreichende Dämmung fehlt, kann die Raumtemperatur im Winter auf etwa 0–5 Grad C fallen. Möglicherweise müssen Sie die Klimaanlage oder Heizung dauerhaft 24/7 laufen lassen.
Am 8. August 2026 bleiben die Strompreise in Japan relativ hoch. Die Stromrechnung im Winter kann in einem schlecht gedämmten Holzhaus auf 15.000–22.000 JPY/Monat steigen (~2,4–3,5 Millionen VND) und damit 2- bis 3-mal höher ausfallen als in einem gut gedämmten Beton-Apartment. Dadurch kann die tatsächliche Ersparnis deutlich schrumpfen.
4. Anfangskosten bei der Miete eines alten Hauses (Stand: 8. August 2026)
Auch bei einem günstigen alten Haus müssen Sie die Anfangskosten (初期費用 – shoki hiyou) einplanen. Dazu gehören mehrere Ausgaben, die für den japanischen Immobilienmarkt typisch sind.
| Gebühr (Japanisch und Romaji) | Details | Übliche Kosten (August 8, 2026) |
|---|---|---|
| 敷金 (shikikin) | Kaution (wird nach Abzug der Reinigungskosten beim Auszug teilweise zurückerstattet) | 0–1 Monatsmiete |
| 礼金 (reikin) | Schlüsselgeld beziehungsweise Zahlung als Dank an den Vermieter (nicht erstattungsfähig) | 0–1 Monatsmiete (bei alten Häusern normalerweise 0円) |
| 仲介手数料 (chukai tetsuryo) | Vermittlungsgebühr für die Immobilienagentur | 0,5–1 Monatsmiete + 10 % Verbrauchssteuer |
| 保証会社保証料 (hosho kaisha hoshoryo) | Gebühr für die Bürgschaftsgesellschaft (erforderlich, wenn Sie keinen japanischen Bürgen haben) | 50 %–100 % der ersten Monatsmiete |
| 火災保険料 (kasai hokenryo) | Vorgeschriebene Feuerversicherung (gültig für 2 Jahre) | 15.000–22.000 JPY (~2,4–3,5 Millionen VND) |
| 鍵交換代 (kagi kokandai) | Gebühr für den Austausch der Schlösser aus Sicherheitsgründen | 12.000–22.000 JPY (~1,9–3,5 Millionen VND) |
| 前家賃 (mae yachin) | Im Voraus gezahlte Miete für den ersten Monat | 1 Monatsmiete (zuzüglich eines anteiligen Tagesbetrags) |
Tipp zum Geldsparen: Bei einer alten oder lange leer stehenden Immobilie möchte der Vermieter normalerweise schnell einen Mieter finden. Über die Immobilienagentur können Sie häufig aushandeln, dass das 礼金 (reikin) entfällt, oder Free Rent (フリーレント) verlangen – 0,5 bis 1 Monat mietfreies Wohnen zu Beginn des Mietverhältnisses.
5. Eine praktische Checkliste mit 7 Schritten für die Besichtigung (Naikan) eines alten Hauses
Lassen Sie sich bei einer persönlichen Besichtigung (内見 – naikan) nicht vom frisch gestrichenen Äußeren ablenken. Nehmen Sie die folgende praktische Checkliste mit 7 Punkten mit:
1. Ecken, Decke und Gerüche prüfen (カビ – kabi)
Fahren Sie mit der Hand über die Wand in Fensternähe, öffnen Sie den Einbauschrank (押入れ – oshiire) und prüfen Sie den Schrank unter der Küchenspüle. Dunkle Flecken, abblätternde Tapeten oder ein intensiver feuchter, muffiger Geruch deuten auf eindringendes Wasser oder eine schlechte Belüftung hin.
2. Fensterdichtungen und Geräuschpegel prüfen (遮音 – shaon)
Schließen Sie die Fenster vollständig und stehen Sie 2–3 Minuten still im Raum, um auf den Verkehr draußen zu hören. Drücken Sie vorsichtig gegen den Fensterrahmen und prüfen Sie, ob irgendwo Spalten vorhanden sind. Die Fenster alter Holz-Apartments sind oft verzogen, sodass im Winter kalte Zugluft eindringt.
3. Wasserdruck und Abfluss prüfen (排水 – haisui)
Lassen Sie Wasser in Spüle, Badewanne und Toilette laufen. Drehen Sie den Wasserhahn vollständig auf und prüfen Sie, ob der Wasserdruck stark genug ist. Halten Sie Ihre Nase an die Spüle und achten Sie auf unangenehme Gerüche, die aus dem Abfluss aufsteigen.
4. Kapazität des Sicherungskastens prüfen (アンペア – ampere)
Sehen Sie sich den Hauptstromkasten (分電盤 – fundenban) neben dem Eingang an und prüfen Sie, für wie viele Ampere er ausgelegt ist. Alte Häuser in Japan verfügen häufig nur über 20A oder 30A. Wenn Sie gleichzeitig die Klimaanlage, den Induktionsherd und den Föhn benutzen, kann der Sicherungsautomat wiederholt auslösen. Fragen Sie den Makler, ob eine kostenlose Aufrüstung auf 40A möglich ist.
5. Müllplatz (ゴミ置き場 – gomi okiba) und Briefkästen (ポスト – posuto) ansehen
Der gemeinschaftliche Müllplatz des Gebäudes spiegelt die Gewohnheiten der umliegenden Bewohner wider. Wenn Müll achtlos abgestellt oder nicht sortiert wird und die Briefkästen mit alten, beschädigten Werbeflyern vollgestopft sind, ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass Sie auf Lärmprobleme oder rücksichtslose Nachbarn stoßen.
6. Herstellungsjahr der mitgelieferten Geräte prüfen
Prüfen Sie die Etiketten an der Klimaanlage (エアコン – eakon) und am Warmwasserbereiter. Wurde die Klimaanlage vor 2010 hergestellt, verbraucht sie viel Strom und kühlt oder heizt den Raum nur sehr langsam. Bitten Sie den Vermieter, sie vor der Vertragsunterzeichnung auszutauschen.
7. Zustand der Tatami-Matten (畳 – tatami) oder des Holzfußbodens (フローリング – flooring) prüfen
Wenn der Raum im japanischen Stil (和室 – washitsu) eingerichtet ist und Tatami-Matten hat, gehen Sie umher und prüfen Sie, ob sich der Boden abgesenkt oder uneben anfühlt. Wenn die Matten vergilbt und ausgefranst sind, handeln Sie aus, dass sie vor dem Einzug ausgetauscht werden (畳替え – tatamikae).
6. Ratschlag: Wann sollten Sie den Kompromiss eingehen und mieten – und wann sollten Sie es vermeiden?
SIE SOLLTEN EIN GÜNSTIGES ALTES HAUS MIETEN, WENN:
- Sie allein leben und Ihre oberste Priorität darin besteht, Geld zu sparen – für die Schule, zum Aufbau von Rücklagen für Ihre Familie zu Hause oder zur Deckung Ihrer anfänglichen Lebenshaltungskosten.
- Sie den größten Teil des Tages in der Schule oder bei der Arbeit verbringen und nur zum Schlafen nach Hause kommen.
- Die Immobilie äußerst günstig gelegen ist: weniger als 7 Minuten zu Fuß von einem Bahnhof entfernt und in der Nähe preiswerter Supermärkte (Gyomu Super, Don Quijote), sodass Sie bei Transport- und Lebensmittelkosten sparen.
- Das alte Holzhaus umfassend renoviert wurde (リフォーム – reform) und über ein modernes Bad und eine moderne Toilette verfügt.
SIE SOLLTEN ES VERMEIDEN UND EINE BESSERE WOHNUNG WÄHLEN, WENN:
- Sie mit einer Familie nach Japan ziehen, zu der kleine Kinder oder ältere Menschen gehören, die eine ruhige, warme und vollkommen sichere Umgebung benötigen.
- Sie äußerst geräuschempfindlich sind (Schritte aus der Wohnung über Ihnen, Fernseher und Gespräche aus den Nachbarwohnungen könnten Sie wach halten).
- Sie unter Allergien, Nasennebenhöhlenentzündung oder Asthma leiden, da sich in alten Häusern leicht Staub und Schimmel ansammeln.
7. Häufig gestellte Fragen
Frage: Ist der alte Erdbebensicherheitsstandard (旧耐震 – kyu-taishin) wirklich so gefährlich, dass ich das Wohnen in einem solchen Gebäude vermeiden sollte?
Antwort: Tatsächlich wurden viele vor 1981 errichtete Betongebäude einer Prüfung und Nachrüstung zur Erdbebensicherheit (耐震補強 – taishin hokyo) unterzogen. Bei einem alten Holzhaus, das nicht verstärkt wurde, ist jedoch davon auszugehen, dass es sich bei starken Erschütterungen stärker verformt. Wenn Sie Bedenken haben, wählen Sie für mehr Sicherheit ein Stahlbeton-Apartment, das nach Juni 1981 gebaut wurde (新耐震).
Frage: Kann ich selbst eine Wärmedämmfolie an den Fenstern anbringen oder Schallschutzschaum an den Wänden befestigen?
Antwort: Ja, aber Sie müssen Materialien mit Vakuumhaftung oder solche zur Anbringung mit Wasser wählen – keinen dauerhaften Klebstoff. Beim Auszug sind Sie dafür verantwortlich, die Immobilie in ihren ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen (原状回復 – genjo kaifuku). Wenn Sie Farbe oder Tapeten (クロス – kurosu) abziehen, kann Ihre gesamte 敷金 (shikikin)-Kaution einbehalten werden, oder Sie müssen zusätzlichen Schadenersatz zahlen.
Frage: Kann ich das Mietverfahren für ein altes Haus abschließen, wenn ich noch keine Aufenthaltskarte (在留カード – zairyu card) oder Meldebescheinigung (住民票 – juminhyo) habe?
Antwort: In den meisten Fällen verlangen Immobilienagenturen und Bürgschaftsgesellschaften (保証会社 – hosho kaisha) bei der Unterzeichnung des offiziellen Vertrags Kopien Ihrer 外国人登録 / 在留カード und 住民票. Sie können jedoch möglicherweise bereits vor dem Flug nach Japan einen Antrag stellen, um die Immobilie zu reservieren – etwa mit Dokumenten zur Visumsgenehmigung, einer Aufnahmebestätigung der Schule oder einem Arbeitsvertrag.
Frage: Wie lange laufen Mietverträge für alte Häuser in Japan normalerweise? Gibt es eine Strafe bei vorzeitiger Kündigung?
Antwort: Standardmietverträge in Japan laufen normalerweise 2 Jahre. Wenn Sie bei einem Vertrag mit einer Klausel zur vorzeitigen Kündigung (短期解約違約金 – tanki kaiyaku iyakukan) vor Ablauf von 1 Jahr ausziehen, kann eine Vertragsstrafe in Höhe von 1 bis 2 Monatsmieten anfallen. Lesen Sie diese Klausel vor der Unterzeichnung sorgfältig durch.
8. Fazit und empfohlene Artikel
Ein günstiges altes Haus in Japan zu mieten, ist ein praktischer Kompromiss: Sie profitieren von deutlich niedrigeren festen monatlichen Kosten und großzügigerem Wohnraum, müssen dafür aber eine schlechtere Wärmedämmung, einen schwächeren Schallschutz und ein weniger ansprechendes Erscheinungsbild akzeptieren. Wenn Sie jung und flexibel sind und wissen, wie Sie die Immobilie mit wärmeabweisenden Vorhängen und einem Luftentfeuchter ausstatten, kann dies in den ersten Jahren im Land der aufgehenden Sonne eine ausgezeichnete Möglichkeit sein, Ihre finanzielle Situation zu verbessern.
Weitere praktische Informationen zum Alltag und Hilfe dabei, Behördengänge in Japan selbstbewusst zu erledigen, finden Sie in diesen nützlichen Artikeln auf unserer Plattform:
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