Als Ausländer abgelehnt: Warum man in Japan keine Wohnung mieten darf und wie man seine Chancen verbessert
Erfahren Sie, warum Ausländer bei der Wohnungssuche in Japan abgelehnt werden, und entdecken Sie praktische Tipps, um Ihre Bewerbung zu stärken und die Genehmigungschance auf 90% zu erhöhen.
7. Aug. 2026·✍️ olablog·⏱ 12 Min. Lesezeit
Erfahren Sie, warum Ausländer bei der Wohnungssuche in Japan abgelehnt werden, und entdecken Sie praktische Tipps, um Ihre Bewerbung zu stärken und die Genehmigungschance auf 90% zu erhöhen.
„Entschuldigung, diese Wohnung wird nicht an ausländische Staatsangehörige vermietet“ – das ist wahrscheinlich eines der entmutigendsten und stressigsten Dinge, die jemand, der in Japan lebt oder dorthin ziehen möchte, hören kann. Ganz gleich, ob Sie internationale Studentin oder internationaler Student, technischer Praktikant, Ingenieur mit stabilem Einkommen sind oder mit einem Familienvisum nach Japan kommen: Dass ein Mietantrag allein wegen der fehlenden japanischen Staatsangehörigkeit abgelehnt wird, ist weiterhin keine Seltenheit. Warum gibt es diese Hürde? Und wie können Sie das Prüfverfahren (審査 – shinsa) möglichst reibungslos durchlaufen? Dieser Artikel von OlaChill hilft Ihnen, die weniger sichtbare Seite des japanischen Immobilienmarkts zu verstehen, und vermittelt Ihnen praktische Strategien, um die gewünschte Wohnung zu bekommen.
1. Die Realität abgelehnter Mietanträge von Ausländern in Japan
Laut Umfragen des japanischen Justizministeriums und renommierter Organisationen wie YOLO JAPAN wurde rund 40% der in Japan lebenden Ausländer mindestens einmal ein Mietvertrag verweigert – direkt oder indirekt aufgrund ihrer Nationalität. Bemerkenswert ist, dass fast 70% der abgelehnten Personen über Japanischkenntnisse von guten Konversationsfähigkeiten bis hin zu professioneller Sprachbeherrschung verfügten.
Das zeigt, dass das Problem nicht ausschließlich mit den finanziellen Verhältnissen oder den Sprachkenntnissen zusammenhängt. Das japanische Prüfverfahren für Mietanträge beruht auf einem äußerst strengen System zur Bewertung zweier Risikobereiche:
- Das Bürgschaftsunternehmen (保証会社 – hoshon gaisha) prüft Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit und Kredithistorie.
- Die Verwaltungsgesellschaft (管理会社 – kanri gaisha) und der Vermieter (大家さん – oyasan) treffen ihre Entscheidung danach, wie „sicher und unkompliziert“ Sie als Mieter erscheinen.
Wenn Ihre Bewerbung in einer dieser beiden Phasen Probleme verursacht, kann sie sofort abgelehnt werden.
2. 5 Hauptgründe, warum Vermieter und Verwaltungsgesellschaften zögern
Um das Problem zu lösen, müssen Sie die Perspektive japanischer Vermieter (oyasan) verstehen. Die meisten oyasan in Japan sind älter, legen Wert auf Stabilität und fürchten mögliche Probleme während des Mietverhältnisses.
2.1 Sprachbarrieren und Bedenken bei der Kommunikation
Viele Vermieter befürchten, dass ein Mieter im Notfall – etwa bei einem Wasserleck, einem Brand, einer Naturkatastrophe oder einem im Winter geplatzten Rohr – nicht auf Japanisch kommunizieren und schnell reagieren kann. Wenn die Verwaltungsgesellschaft kein englisch- oder vietnamesischsprachiges Personal hat, lehnt sie den Antrag möglicherweise einfach ab, um Komplikationen zu vermeiden.
2.2 Unterschiede bei Alltagsgewohnheiten (Müllentsorgung und Lärm)
- Mülltrennung (ゴミ分別 – gomi bunbetsu): Müll am falschen Tag, außerhalb der vorgesehenen Zeiten oder nicht getrennt nach brennbarem Abfall (Kalk-/Plastik-/PET-Flaschen) zu entsorgen, ist eine der häufigsten Ursachen für Streit mit Nachbarn.
- Lärm (騒音 – soon): Die Wände japanischer Wohnungen – insbesondere in Holzgebäuden (木造 – mokuzo) oder engen Apartments (アパート – apato) – sind oft sehr dünn. Freunde zum Essen und Trinken einzuladen oder spätabends laut zu sprechen, kann schnell zu Beschwerden (kujo) bei der Verwaltungsgesellschaft führen.
2.3 Bedenken wegen finanzieller Risiken und „Untertauchen nach Vertragsabschluss“
Vermieter befürchten, dass ein ausländischer Mieter plötzlich die Gültigkeit seines Visums verliert, in sein Heimatland zurückkehrt (帰国 – kikoku) oder aus Angst vor seinen Schulden auszieht (夜逃げ – yonige), ohne Strom, Wasser, Miete oder Reinigungskosten zu bezahlen. Für einen privaten Vermieter ist es nahezu unmöglich, unbezahlte Schulden außerhalb Japans einzutreiben.
2.4 Schwierigkeiten bei der Suche nach einem Bürgen (保証人 – hoshonin)
Traditionell wird in Japan von Mietern erwartet, dass sie einen gesamtschuldnerischen Bürgen (連帯保証人 – rentai hoshonin) haben, der Japaner ist und über ein stabiles Einkommen verfügt. Die meisten Vietnamesen, die erst vor Kurzem nach Japan gekommen sind, kennen niemanden, der diese Voraussetzungen erfüllt.
2.5 Bedenken wegen nicht gemeldeter Mitbewohner
In vielen Fällen ist der Vertrag für 1 Bewohner ausgestellt, tatsächlich ziehen jedoch 3-4 Freunde gemeinsam ein. Dies stellt einen schweren Verstoß gegen japanische Mietverträge dar und führt dazu, dass Vermieter das Vertrauen verlieren.
3. Tipps, um Ihre Bewerbung zu stärken und Ihre Genehmigungschancen zu verbessern (審査に通るコツ)
Wenn Sie Ihre Chancen maximieren möchten, das Prüfverfahren (shinsa) zu bestehen, sollten Sie von Anfang an proaktiv eine „saubere“ und professionelle Bewerbungsmappe vorbereiten.
3.1 Stellen Sie vollständige und gut geordnete Unterlagen zusammen
Warten Sie nicht, bis der Makler nach Ihren Unterlagen fragt. Sammeln Sie alle folgenden Dokumente bereits vor der Besichtigung von Immobilien (denken Sie daran, sowohl die Originale als auch Kopien mitzubringen):
- Aufenthaltskarte (在留カード – zairyu kado): Sie sollte noch mindestens 1 Jahr oder länger als die Vertragslaufzeit gültig sein.
- Aufenthaltskarte / Reisepass (パスポート – pasupoto).
- Wohnsitzbescheinigung (住民票 – juminhyo): Sie erhalten sie beim Stadt- oder Bezirksamt (市役所/区役所), bei dem Ihre Adresse registriert ist.
- Einkommensnachweis:
- Angestellte: Lohnsteuerbescheinigung (源泉徴収票 – gensen choshuhyo), Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate oder Arbeitsvertrag (雇用契約書 – koyo keiyakusho).
- Internationale Studierende: Bescheinigung über die Berechtigung zum Aufenthalt (在留資格認定証明書 – zairyu shikaku nintei shomeisho), Bescheinigung über das Bankguthaben (預金残高証明書 – yokin zandaka shomeisho) oder Nachweis über ein Stipendium bzw. die finanzielle Unterstützung durch die Familie.
3.2 Üben Sie, wie Sie auf den Bestätigungsanruf reagieren (本人確認 – honnin kakunin)
Nachdem Sie Ihren Antrag eingereicht haben, ruft das Bürgschaftsunternehmen oder die Verwaltungsgesellschaft direkt bei Ihnen an, um Ihre Angaben zu überprüfen.
- Auftreten: Antworten Sie klar und höflich und verwenden Sie grundlegende japanische Höflichkeitsformen (keigo).
- Inhalt: Bestätigen Sie korrekt Ihren vollständigen Namen, Ihr Geburtsdatum, den Namen Ihres Unternehmens bzw. Ihrer Schule, Ihr Gehalt und Ihre Bereitschaft, die Regeln des Zusammenlebens einzuhalten.
- Tipp: Wenn Ihre Japanischkenntnisse nicht gut sind, üben Sie häufige Fragen mit jemandem, der dieses Verfahren bereits durchlaufen hat, oder bitten Sie den Immobilienmakler, vor dem Anruf ein Rollenspiel mit Ihnen durchzuführen.
3.3 Nutzen Sie Bürgschaftsunternehmen (保証会社), die auf ausländische Einwohner spezialisiert sind
Wenn Sie keinen privaten japanischen Bürgen haben, wählen Sie einen Makler, der mit renommierten, mehrsprachigen Bürgschaftsunternehmen zusammenarbeitet:
- GTN (Global Trust Networks): Ein auf Bürgschaften für ausländische Einwohner in Japan spezialisiertes Unternehmen mit vietnamesischsprachigen Mitarbeitern.
- Epos Card / Nihon Safety / Casa: Große Anbieter von Mietbürgschaften mit relativ flexiblen Prüfverfahren für ausländische Arbeitnehmer mit gültigem Visum.
4. Übersicht über die anfänglichen Mietkosten in Japan (Stand August 2026)
Die anfänglichen Kosten (初期費用 – shoki hiyo) für die Anmietung einer privaten Wohnung in Japan betragen normalerweise das 3- bis 5-Fache der Monatsmiete. Nachfolgend finden Sie eine detaillierte Aufschlüsselung der durchschnittlichen Kosten im August 2026 (bei einem ungefähren Wechselkurs von 1 JPY ≈ 165 VND):
| Gebühr (Japanisch + Romaji) | Übliche Kosten | Beispiel für eine Wohnung mit 60.000 JPY/Monat (~9,9 Millionen VND) | Hinweise und Merkmale |
|---|---|---|---|
| Kaution (敷金 – shikikin) | 1 - 2 Monatsmieten | 60.000 – 120.000 JPY (~9,9 - 19,8 Millionen VND) | Wird nach Abzug der gesetzlich vorgesehenen Reinigungskosten teilweise zurückerstattet. |
| Schlüsselgeld (礼金 – reikin) | 0 - 2 Monatsmieten | 0 – 120.000 JPY (~0 - 19,8 Millionen VND) | Eine „Dankeszahlung“ an den Vermieter, nicht erstattungsfähig. Viele Immobilien werden heute mit „0 reikin“ angeboten. |
| Maklerprovision (仲介手数料 – chukai tesuryo) | 0,5 - 1 Monatsmiete + Steuer | 33.000 – 66.000 JPY (~5,4 - 10,8 Millionen VND) | Wird an die Immobilienagentur gezahlt. |
| Bürgschaftsgebühr (保証料 – hoshoryo) | 50% - 100% der ersten Monatsmiete | 30.000 – 60.000 JPY (~4,9 - 9,9 Millionen VND) | Wird an das Bürgschaftsunternehmen gezahlt (Verlängerungskosten ungefähr 10.000 JPY/Jahr). |
| Feuerversicherung (火災保険料 – kasai hokenryo) | Fester Betrag für 2 Jahre | 15.000 – 25.000 JPY (~2,4 - 4,1 Millionen VND) | Beim Vertragsabschluss verpflichtend. |
| Kosten für den Schlossaustausch (鍵交換費用 – kagi kokan hiyo) | Festbetrag | 15.000 – 25.000 JPY (~2,4 - 4,1 Millionen VND) | Deckt aus Sicherheitsgründen den Austausch des Schließzylinders ab. |
| Vorauszahlung der Miete (前家賃 – mae yachin) | 1 Monatsmiete | 60.000 JPY (~9,9 Millionen VND) | Miete für den ersten Monat nach dem Einzug. |
| Geschätzte anfängliche Gesamtkosten | Etwa 3,5 - 5 Monatsmieten | 230.000 – 380.000 JPY (~37,9 - 62,7 Millionen VND) | Stand August 2026. |
5. Wohnmöglichkeiten und ausländerfreundliche Immobilienkanäle (Ausländerfreundlich)
Wenn Sie nicht viel Zeit damit verbringen möchten, von traditionellen Vermietern abgelehnt zu werden, sollten Sie sich auf Wohnmöglichkeiten konzentrieren, die speziell für ausländische Einwohner gedacht oder ihnen gegenüber besonders offen sind.
5.1 UR Housing (UR賃貸住宅 – UR chintai jutaku)
UR Housing ist ein öffentliches Wohnungsangebot der Japan Urban Renaissance Agency. Für Ausländer in Japan gilt es oft als „heiliger Gral“:
- Kein Schlüsselgeld (礼金ゼロ – reikin zero).
- Kein Bürge / keine Bürgschaftsgebühr.
- Keine Vertragsverlängerungsgebühr (更新料ゼロ – koshinryo zero).
- Voraussetzungen: Sie müssen lediglich nachweisen, dass Ihr monatliches Einkommen ungefähr dem 3- bis 4-Fachen der Miete entspricht, oder über ausreichende Ersparnisse verfügen, um die Anforderungen von UR zu erfüllen.
5.2 Village House (ヴィレッジハウス) und Sharehouses
- Village House: Renovierte ehemalige Wohnanlagen für Betriebsangehörige mit äußerst günstigen Mieten (ab nur 20.000 – 40.000 JPY/Monat), ohne Kaution oder Schlüsselgeld.
- Sharehouses (Oakhouse, Borderless House, Sakura House): Sie mieten ein eigenes Zimmer in einer Wohnung mit gemeinsamer Küche und gemeinsamem Bad. Der Ablauf ist äußerst unkompliziert: Sie können mit lediglich Ihrem Reisepass bzw. Ihrer Aufenthaltskarte einziehen und müssen kein kompliziertes Prüfverfahren durchlaufen.
5.3 Spezialisierte Makler und das Safety-Net-Housing-System
- Suche auf SUUMO / HOME'S: Wählen Sie den Filter „外国人相談可“ (Gaikoku-jin sodan ka – Beratung für Ausländer möglich), um Immobilien auszusortieren, die ausländische Staatsangehörige von vornherein ablehnen.
- Safety Net Housing (セーフティネット住宅 – sefuti nettu jutaku): Eine vom japanischen Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) verwaltete Plattform, auf der Immobilien aufgeführt sind, die sich zur Aufnahme von Personen verpflichten, die Unterstützung bei der Wohnungssuche benötigen, darunter auch ausländische Einwohner.
6. Mieterrechte und gesetzliche Regelungen, die Sie kennen sollten
Sobald Sie in Japan einen Mietvertrag unterschrieben haben, sind Sie gesetzlich genauso geschützt wie japanische Staatsbürger.
- Gesetz über Grundstücks- und Gebäudemietverhältnisse (借地借家法 – Shakuchi Shakuyakaho): Es schützt das Recht der Mieter, in ihrer Wohnung zu bleiben. Ein Vermieter kann Sie nicht einseitig ohne einen von einem Gericht anerkannten „berechtigten Grund“ (正当事由 – seito jiyu) kündigen.
- Regeln zur Rückerstattung der Kaution (敷金返還 – shikikin henkan): Nach dem überarbeiteten Bürgerlichen Gesetzbuch (Artikel 621) und den Richtlinien des MLIT zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie (原状回復のガイドライン) MÜSSEN Sie nicht für normale Abnutzung im Laufe der Zeit aufkommen, etwa für durch Sonnenlicht verblassende Wände oder Abdrücke eines Kühlschranks auf dem Boden. Sie sind nur für Schäden verantwortlich, die vorsätzlich oder durch Fahrlässigkeit verursacht wurden.
Häufig gestellte Fragen
F. Kann ich bereits vor meiner Ankunft in Japan (also noch in Vietnam) einen Mietantrag stellen?
A. Ja, allerdings sind Ihre Möglichkeiten dann eingeschränkter. Sie können nach UR-Housing-Immobilien, Sharehouses oder Immobilienunternehmen suchen, die ausländischen Einwohnern Unterstützung bei der Antragstellung aus der Ferne anbieten, etwa GTN und Best-Estate. Viele Unternehmen akzeptieren anstelle einer Aufenthaltskarte eine Bescheinigung über die Berechtigung zum Aufenthalt (COE).
F. Hat die Art des Visums Einfluss auf die Genehmigungsquote bei einem Mietantrag?
A. Ja. Langfristige Arbeitsvisa (Engineer, Humanities, Skilled Labor) oder Visa für einen dauerhaften Aufenthalt (永住者 – eijusha) haben im Allgemeinen die höchsten Genehmigungsquoten. Bei Visa für internationale Studierende oder Visa für technische Praktika kann die Herkunft der finanziellen Unterstützung strenger geprüft werden.
F. Wenn mein Antrag für 1 Wohnung abgelehnt wird, wird dieser Vorgang dann gespeichert und beeinflusst meine Chancen bei anderen Immobilien?
A. Er wirkt sich nicht auf den gesamten Markt aus. Wenn Sie jedoch von einem bestimmten Bürgschaftsunternehmen (保証会社) abgelehnt werden, können die Daten im System dieses Unternehmens oder beim Bürgschaftsverband, dem es angehört, gespeichert bleiben. Ein Immobilienmakler kann Ihnen dabei helfen, den Antrag bei einem anderen Bürgschaftsunternehmen einzureichen.
F. Darf ich ausziehen, bevor der 2-Jahres-Vertrag abläuft?
A. Ja. In den meisten Fällen müssen Sie die Verwaltungsgesellschaft lediglich 1 bis 2 Monate im Voraus informieren, je nach den Bedingungen Ihres Vertrags. Wenn Sie jedoch sehr früh ausziehen – beispielsweise innerhalb des ersten Jahres bei einem Vertrag mit einer Vertragsstrafe für vorzeitige Kündigung (違約金 – iyakukin) –, müssen Sie möglicherweise 1 Monatsmiete als Entschädigung zahlen.
Fazit und Ratschläge von OlaChill
Wenn Ihr Mietantrag in Japan abgelehnt wird, bedeutet das nicht, dass Sie „nicht gut genug“ sind. Es ist lediglich das Ergebnis der etwas konservativen Maßnahmen zur Risikovermeidung auf dem heimischen Immobilienmarkt. Mit transparenten Unterlagen, Respekt vor den japanischen Lebensgewohnheiten und der Wahl der richtigen ausländerfreundlichen Immobilienkanäle können Sie durchaus ein komfortables Zuhause zu angemessenen Kosten finden.
Weitere Artikel von OlaChill:
- Erfahren Sie mehr über das Mieten einer Immobilie in Japan im A-Z Guide to Renting a Home in Japan, der jeden Schritt von der Immobiliensuche bis zur Schlüsselübergabe erklärt.
- Weitere nützliche Tipps und Ratgeber zur Eingewöhnung in das Leben in Japan finden Sie im OlaChill Blog.
- Entdecken Sie Reiseinformationen und Japan-Erlebnisse auf der OlaChill-Startseite.
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