Thuế với thu nhập cho thuê nhà ở Nhật: cách tính, khấu trừ và mẹo hợp pháp
Hướng dẫn chi tiết thuế thu nhập từ cho thuê nhà tại Nhật năm 2026: cách tính fudōsan shotoku, các khoản chi phí được khấu trừ và ưu đãi từ sổ xanh aoiro shinkoku.
7 thg 8, 2026·✍️ olablog·⏱ 16 phút đọc
Hướng dẫn chi tiết thuế thu nhập từ cho thuê nhà tại Nhật năm 2026: cách tính fudōsan shotoku, các khoản chi phí được khấu trừ và ưu đãi từ sổ xanh aoiro shinkoku.
Nhiều người Việt tại Nhật sau một thời gian tích lũy đã quyết định mua căn hộ (mansion) hoặc nhà riêng (isshodate) để vừa ở vừa kết hợp cho thuê, hoặc đầu tư sinh lời thụ động. Tuy nhiên, khi tiền thuê nhà bắt đầu chảy về tài khoản, không ít bạn rơi vào trạng thái hoang mang: "Cho thuê nhà có phải nộp thuế không?", "Kê khai thế nào để không bị phạt?", "Có cách nào trừ chi phí để giảm tiền thuế phải nộp một cách hợp pháp?".
Tâm lý lo sợ thủ tục hành chính phức tạp và rào cản ngôn ngữ khiến nhiều anh chị em bỏ qua việc kê khai thuế hoặc không biết cách tối ưu chi phí, dẫn đến việc bị đánh thuế cao hơn thực tế. Bài viết này OlaChill sẽ cùng bạn tháo gỡ từng nút thắt, giải thích chi tiết quy định thuế thu nhập cho thuê bất động sản tại Nhật Bản tính đến tháng 8/2026, kèm theo các "mẹo" khấu trừ thuế hoàn toàn hợp pháp.
Thu nhập từ cho thuê nhà ở Nhật được tính như thế nào?
Trong hệ thống thuế Nhật Bản, thu nhập phát sinh từ việc cho thuê đất, nhà ở, căn hộ hoặc bãi đậu xe được xếp vào nhóm Thu nhập bất động sản — 不動産所得 (fudōsan shotoku).
Cần lưu ý rằng: Thu nhập chịu thuế không phải là toàn bộ số tiền thuê nhà bạn thu về, mà là số tiền còn lại sau khi đã trừ đi các chi phí vận hành hợp lệ.
$$ \text{Thu nhập BĐS tính thuế} = \text{Tổng doanh thu (総収入金額)} - \text{Chi phí hợp lệ (必要経費)} $$
Các khoản tiền tính vào Tổng doanh thu (総収入金額 - sōshūnyū kingaku)
- Tiền thuê nhà hằng tháng — 賃料 (chinryō): Khoản thu định kỳ từ người thuê.
- Phí quản lý/Phí dịch vụ — 共益費・管理費 (kyōeki-hi / kanri-hi): Số tiền thu thêm từ người thuê để chi trả điện, nước, vệ sinh khu vực chung.
- Tiền lễ — 礼金 (reikin): Khoản tiền người thuê tặng chủ nhà khi ký hợp đồng và không hoàn lại. Đây là thu nhập phải tính thuế 100% trong năm nhận được.
- Tiền gia hạn hợp đồng — 更新料 (kōshin-ryō): Phát sinh khi người thuê tái ký hợp đồng (thường 2 năm/lần, bằng 1 tháng tiền nhà).
- Tiền đặt cọc không hoàn lại — 敷金のうち返還不要なもの (shikikin): Tiền cọc 敷金 (shikikin) ban đầu vốn là khoản tạm giữ, nhưng nếu hợp đồng quy định trừ thẳng một phần không trả lại (ví dụ 敷引き - shikibiki) thì phần đó phải tính vào doanh thu năm đó.
Thuế suất áp dụng là bao nhiêu?
Thu nhập bất động sản tại Nhật được cộng chung với các nguồn thu nhập khác (như tiền lương đi làm 社員 - shain) theo cơ chế Thuế tổng hợp — 総合課税 (sōgō kazei).
Sau khi tính tổng thu nhập chịu thuế, Thuế thu nhập quốc gia — 所得税 (shotoku-zei) sẽ được áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần từ 5% đến 45% (tính đến tháng 8/2026):
- Dưới 1.950.000 JPY (~315 triệu VND): Thuế suất 5% (Trừ 0 JPY)
- Từ 1.950.000 - 3.300.000 JPY: Thuế suất 10% (Trừ 97.500 JPY)
- Từ 3.300.000 - 6.950.000 JPY: Thuế suất 20% (Trừ 427.500 JPY)
- Từ 6.950.000 - 9.000.000 JPY: Thuế suất 23% (Trừ 636.000 JPY) (Lưu ý: Ngoài thuế thu nhập, người nộp thuế còn phải chịu thêm 2,1% Thuế thu nhập đặc biệt phục hồi sau thiên tai 复兴特别所得税).
Danh mục chi phí được khấu trừ (必要経費) để giảm thuế hợp pháp
Chìa khóa để tối ưu tiền thuế chính là hiểu rõ Chi phí hợp lệ — 必要経費 (hitsuyō keihi). Nếu khai báo đúng và đủ các khoản chi dưới đây, bạn có thể giảm đáng kể thu nhập chịu thuế.
1. Chi phí khấu hao tài sản — 減価償却費 (genka shōkyaku-hi)
Đây là khoản chi phí lớn nhất và quan trọng nhất. Căn nhà của bạn sẽ giảm giá trị theo thời gian. Nhà nước cho phép bạn tính khoản "hao mòn" này vào chi phí hằng tháng dù bạn không phải chi tiền mặt.
- Quy tắc vàng: Chỉ khấu hao phần giá trị tòa nhà (建物 - tatemono) và trang thiết bị (設備 - setsubi), tuyệt đối KHÔNG khấu hao phần đất (土地 - tochi) vì đất không bị mất giá trị theo thời gian.
- Thời gian khấu hao pháp định (法定耐用年数): Nhà khung gỗ (木造 - mokuzō) là 22 năm; Nhà bê tông cốt thép (RC - reinforced concrete) là 47 năm.
2. Lãi vay ngân hàng — 借入金利息 (kariirekin risoku)
Nếu bạn vay ngân hàng (住宅ローン hoặc アパートローン) để mua bất động sản cho thuê, tiền lãi vay (利息 - risoku) phát sinh hằng năm được tính là chi phí hợp lý.
- Lưu ý quan trọng: Tiền gốc trả hằng tháng (元金 - gankin) KHÔNG phải là chi phí. Chỉ có tiền lãi mới được trừ thuế.
3. Thuế và phí công quyền — 租税公課 (sozei kōka)
Các khoản thuế phát sinh từ việc sở hữu bất động sản cho thuê đều được đưa vào chi phí:
- Thuế tài sản cố định — 固定資産税 (kotei shisan-zei) và Thuế quy hoạch đô thị — 都市計画税 (toshi keikaku-zei) đóng hằng năm.
- Thuế mua bất động sản — 不動産取得税 (fudōsan shotokuzei) (chỉ đóng 1 lần khi mới mua).
- Thuế tem niêm phong — 印紙税 (inshi-zei) trên hợp đồng mua bán/cho thuê.
4. Phí quản lý và môi giới — 管理費・仲介手数料
- Phí ủy thác quản lý ( mạn/tháng) — 管理委託料 (kanri itaku-ryō): Tiền trả cho công ty bất động sản quản lý người thuê (thường chiếm 3% - 5% tiền thuê hằng tháng).
- Phí môi giới tìm khách — 仲介手数料 (chūkai tesūryō): Thường bằng 1 tháng tiền nhà khi tìm được khách mới.
5. Chi phí sửa chữa — 修繕費 (shūzen-hi)
Tiền sơn lại tường, thay bồn cầu, sửa đường ống nước, thay điều hòa hư hỏng.
- Phân biệt: Nếu là sửa chữa nhỏ duy trì trạng thái ban đầu thì tính 100% vào 修繕費 (shūzen-hi) trong năm. Nếu là cải tạo lớn làm tăng giá trị căn nhà (như đập đi xây lại toàn bộ nội thất cao cấp), phần đó gọi là Chi phí vốn — 資本的支出 (shihonteki shishutsu) và phải phân bổ khấu hao qua nhiều năm.
6. Các khoản chi phí khác
- Bảo hiểm — 損害保険料 (songai hoken-ryō): Bảo hiểm cháy nổ (火災保険), bảo hiểm động đất (地震保険).
- Di chuyển & Liên lạc — 旅費交通費・通信費: Tiền tàu xe đi đến căn nhà để kiểm tra, tiền điện thoại trao đổi với khách thuê hoặc công ty quản lý.
- Chi phí dịch vụ chuyên gia — 専門家報酬: Phí thuê kế toán thuế (税理士 - zeirishi) hoặc luật sư/tư vấn thủ tục.
Bảng tóm tắt các khoản chi phí hợp lệ được trừ thuế
| Tên chi phí tiếng Nhật | Tên Tiếng Việt | Điều kiện / Cách tính |
|---|---|---|
| 減価償却費 (genka shōkyaku-hi) | Chi phí khấu hao | Chỉ tính phần nhà/thiết bị, áp dụng phương pháp định lượng thẳng (定額法). |
| 借入金利息 (kariirekin risoku) | Lãi tiền vay mua nhà | Chỉ tính phần tiền lãi, không tính tiền gốc trả ngân hàng. |
| 固定資産税・都市計画税 | Thuế tài sản cố định / Quy hoạch | Theo thông báo thuế hằng năm của chính quyền địa phương. |
| 管理費・修繕積立金 | Phí quản lý / Quỹ bảo trì | Khoản nộp hằng tháng cho ban quản lý tòa nhà (với căn hộ chung cư). |
| 修繕費 (shūzen-hi) | Phí sửa chữa bảo trì | Sửa chữa hư hỏng nhỏ, đưa thiết bị về trạng thái sử dụng bình thường. |
| 損害保険料 (songai hoken-ryō) | Phí bảo hiểm | Bảo hiểm cháy nổ, thiên tai hằng năm. |
| 税理士報酬 (zeirishi hōshū) | Phí dịch vụ kế toán thuế | Chi phí thuê người hỗ trợ làm hồ sơ nộp thuế 確定申告. |
Thuế cư trú (住民税) và Thuế kinh doanh cá nhân (個人事業税)
Ngoài Thuế thu nhập quốc gia (所得税), nguồn thu từ cho thuê nhà còn kéo theo 2 sắc thuế địa phương mà chủ nhà cần đặc biệt lưu ý:
1. Thuế cư trú — 住民税 (jūmin-zei)
Thuế cư trú được tính bằng 10% cố định trên tổng thu nhập chịu thuế của năm trước (gồm 6% cho quận/thành phố 市区町村民税 và 4% cho tỉnh/thành 道府県民税).
Ví dụ: Sau khi trừ hết chi phí, thu nhập BĐS ròng của bạn là 1.000.000 JPY (162 triệu VND), bạn sẽ phải nộp thêm 100.000 JPY (16,2 triệu VND) tiền thuế cư trú vào năm sau.
2. Thuế kinh doanh cá nhân — 個人事業税 (kojin jigyō-zei)
Không phải ai cho thuê nhà cũng phải nộp thuế kinh doanh cá nhân. Thuế này chỉ áp dụng khi việc cho thuê của bạn đạt quy mô kinh doanh (事業規模 - jigyō kibo) [1.2.2, 1.2.3].
Thước đo tiêu chuẩn do Cơ quan Thuế Nhật Bản quy định là "Quy tắc 5 tòa nhà hoặc 10 phòng" — 5棟10室ルール (go-tō jisshitsu rūru):
- Cho thuê từ 5 căn nhà riêng (戸建て) trở lên.
- Hoặc cho thuê từ 10 phòng căn hộ (アパート・マンション) trở lên.
Nếu đạt quy mô này, bạn sẽ thuộc đối tượng chịu thuế kinh doanh cá nhân với mức thuế suất 5% cho ngành bất động sản. Tuy nhiên, nhà nước có khoản miễn thuế cơ bản 2.900.000 JPY/năm (~470 triệu VND) cho sắc thuế này. Nếu lợi nhuận ròng dưới mức này, bạn vẫn không phải nộp tiền.
Sổ xanh (青色申告 - Aoiro Shinkoku): "Vũ khí" tối ưu thuế cho chủ nhà
Khi kê khai thuế 確定申告 (kakutei shinkoku), bạn có 2 lựa chọn: Sổ trắng (白色申告 - shiroiro shinkoku) đơn giản hơn nhưng ít ưu đãi, hoặc Sổ xanh (青色申告 - aoiro shinkoku) đòi hỏi sổ sách chi tiết hơn nhưng mang lại đặc quyền giảm thuế cực lớn.
┌────────────────────────────────────────┐
│ Hình thức kê khai thuế (確定申告) │
└───────────────────┬────────────────────┘
│
┌─────────────────────────┴─────────────────────────┐
▼ ▼
┌──────────────────┐ ┌──────────────────┐
│ Sổ trắng (白色) │ │ Sổ xanh (青色) │
│ - Sổ sách đơn giản│ │ - Ưu đãi thuế lớn│
│ - Không giảm thuế│ │ - Cần sổ sách chuẩn│
└──────────────────┘ └─────────┬────────┘
│
┌──────────────────────────────────────────┼──────────────────────────────────────────┐
▼ ▼ ▼
┌─────────────────────┐ ┌─────────────────────┐ ┌─────────────────────┐
│ Khấu trừ 10万円 │ │ Khấu trừ 55万円 │ │ Khấu trừ 65万円 │
│- Quy mô nhỏ │ │- Quy mô 5棟10室 │ │- Quy mô 5棟10室 │
│- Sổ đơn (簡易簿記) │ │- Sổ kép (複式簿記) │ │- Sổ kép + nộp e-Tax │
└─────────────────────┘ └─────────────────────┘ └─────────────────────┘
3 đặc quyền vô giá của Sổ xanh (青色申告)
- Khấu trừ đặc biệt (青色申告特別控除):
- Mức 100.000 JPY (~16,2 triệu VND): Áp dụng cho các chủ nhà cho thuê quy mô nhỏ (dưới 5棟10室) chỉ cần ghi sổ đơn giản (簡易簿記).
- Mức 550.000 JPY (~89 triệu VND): Áp dụng khi đạt quy mô 5棟10室, ghi sổ kép (複式簿記 - fukushiki boki) và nộp bằng giấy.
- Mức 650.000 JPY (~105 triệu VND): Áp dụng khi đạt quy mô 5棟10室, ghi sổ kép và nộp hồ sơ qua hệ thống điện tử e-Tax hoặc lưu trữ sổ sách điện tử.
- Chuyển lỗ sang 3 năm tiếp theo — 純損失の繰越控除 (junsonshitsu no kurikoshi kōjo):
- Nếu năm nay bạn bị lỗ (ví dụ chi phí sửa chữa lớn hơn tiền thuê thu về), số tiền lỗ này sẽ được gối đầu để trừ vào thu nhập chịu thuế của 3 năm tiếp theo, giúp bạn tiết kiệm thuế dài hạn.
- Trả lương cho người thân trong gia đình — 青色事業専従者給与 (aoiro jigyō senjūsha kyūyo):
- Nếu đạt quy mô kinh doanh, bạn có thể trả lương hằng tháng cho vợ/chồng hoặc người thân phụ giúp quản lý nhà và tính toàn bộ tiền lương đó vào chi phí hợp lý để hạ thu nhập chịu thuế xuống.
Mẹo kê khai thuế 確定申告 (Kakutei Shinkoku) cho người Việt
1. Tận dụng cơ chế Bù trừ lỗ lãi — 損益通算 (son'eki tsūsan)
Đây là "tuyệt chiêu" dành cho những bạn đi làm công ty (社員 - shain) có đầu tư nhà cho thuê.
Trong những năm đầu mua nhà, chi phí khấu hao (減価償却費), phí môi giới và thuế mua nhà thường rất lớn, khiến thu nhập từ BĐS bị ÂM (lỗ). Thuế vụ Nhật Bản cho phép bạn lấy khoản lỗ BĐS này để trừ trực tiếp vào tiền lương đi làm. Kết quả là tổng thu nhập chịu thuế năm đó giảm xuống, bạn sẽ được nhà nước hoàn lại một khoản tiền thuế thu nhập (所得税) đã khấu trừ tại công ty và được giảm thuế cư trú (住民税) cho năm sau!
Lưu ý: Phần lãi vay ngân hàng tương ứng với giá trị tiền đất (土地にかかる借入金利息) sẽ KHÔNG được dùng để bù trừ lỗ sang thu nhập từ lương.
2. Thời hạn và cách thức nộp hồ sơ
- Thời gian nộp: Từ 16/02 đến 15/03 hằng năm (cho thu nhập của năm dương lịch trước đó).
- Đăng ký Sổ xanh: Nếu muốn dùng Sổ xanh (青色申告), bạn phải nộp đơn "Đăng ký chấp thuận 青色申告" (青色申告承認申請書 - aoiro shinkoku shōnin shinseisho) cho Cục thuế (税務署 - zeimushho) trước ngày 15/03 của năm đó (hoặc trong vòng 2 tháng kể từ khi bắt đầu cho thuê).
Câu hỏi thường gặp
Q. Người nước ngoài mang visa kỹ sư hoặc định cư tại Nhật có được phép cho thuê nhà không?
Trả lời: Có. Việc sở hữu và cho thuê bất động sản cá nhân không vi phạm quy định visa. Tuy nhiên, nếu bạn thành lập công ty kinh doanh BĐS quy mô lớn, bạn cần xem xét chuyển đổi sang tư cách lưu trú phù hợp (như visa Kinh doanh - 経営・管理).
Q. Tôi có một căn hộ chung cư đang cho thuê, doanh thu 1,2 triệu yen/năm nhưng chi phí hết 1,5 triệu yen (bị lỗ 300.000 yen). Tôi có cần nộp 確定申告 không?
Trả lời: Bạn KHÔNG bắt buộc phải nộp nếu không muốn. Tuy nhiên, bạn NÊN NỘP để thực hiện bù trừ lỗ (損益通算) với thu nhập tiền lương đi làm, từ đó nhận lại tiền hoàn thuế thu nhập.
Q. Tiền đặt cọc 敷金 (shikikin) thu của khách có phải tính thuế không?
Trả lời: Không, nếu hợp đồng quy định sẽ hoàn trả lại cho khách khi chuyển đi. Tiền cọc chỉ tính vào thu nhập chịu thuế nếu có khoản quy định "không hoàn trả" (敷引き) hoặc khi khách chuyển đi và bạn giữ lại một phần cọc để trừ chi phí sửa chữa.
Q. Tôi tự mua phần mềm kế toán (như Yayoi Kaikei, Freee) để tự làm Kakutei Shinkoku thì chi phí mua phần mềm đó có được trừ thuế không?
Trả lời: Có. Phí mua/thuê phần mềm kế toán, tiền mua máy in, giấy in phục vụ làm hồ sơ thuế đều được tính vào Chi phí liên lạc/văn phòng phẩm (通信費・消耗品費).
Lời kết
Việc nắm rõ quy định thuế khi cho thuê nhà ở Nhật Bản không chỉ giúp bạn tuân thủ đúng pháp luật mà còn là chìa khóa vàng để tối ưu hóa lợi nhuận đầu tư. Đừng ngần ngại lưu lại hóa đơn, chứng từ và tận dụng tối đa các khoản chi phí khấu trừ hợp pháp như khấu hao tài sản (減価償却費) hay ưu đãi từ Sổ xanh (青色申告).
Nếu bạn đang tìm hiểu thêm về các kinh nghiệm thực tế khi sinh sống, làm việc và quản lý tài chính tại xứ sở hoa anh đào, hãy tham khảo các bài viết hữu ích khác trên OlaChill:
- Blog OlaChill — Cập nhật liên tục các hướng dẫn về cuộc sống, thủ tục hành chính
Bình luận
Chưa có đánh giá — hãy là người đầu tiên!
Bài viết cùng vùng — Khác
Xem tất cả →
Xe khách 29 chỗ hay 45 chỗ ở Nhật: bạn cần loại nào và chi phí nào sẽ phát sinh
7 min · tips
Nghị định 283/2026: phạt 80–100 triệu người lao động ở lại nước ngoài trái phép, từ 10/9/2026
7 min · news
事故物件 — nhà từng có người chết ở Nhật: cách tự kiểm tra trước khi mua hay thuê
4 min · tips
Quốc hội đề xuất siết lao động vi phạm ở nước ngoài: có thể cấm xuất cảnh
5 min · news