Mua nhà ở Nhật đóng những thuế phí gì? Tính thử chi phí phụ 7-10%
Tổng hợp toàn bộ các khoản thuế và chi phí phụ (shohiyou) khi mua nhà ở Nhật Bản. Hướng dẫn chi tiết cách tính thuế trước bạ, phí môi giới, đăng ký và ví dụ minh họa cho căn nhà 30 triệu yên.
7 thg 8, 2026·✍️ olablog·⏱ 14 phút đọc
Tổng hợp toàn bộ các khoản thuế và chi phí phụ (shohiyou) khi mua nhà ở Nhật Bản. Hướng dẫn chi tiết cách tính thuế trước bạ, phí môi giới, đăng ký và ví dụ minh họa cho căn nhà 30 triệu yên.
Nhiều anh chị em Việt Nam khi tích lũy đủ tiền hoặc đủ điều kiện vay ngân hàng tại Nhật thường hào hứng tìm nhà. Tuy nhiên, không ít người bị "sốc nhẹ" khi nhận bản dự toán chi phí từ công ty bất động sản: giá căn nhà ghi 30 triệu yên (tương đương khoảng 5,1 tỷ VNĐ với tỷ giá tính đến tháng 8/2026), nhưng tổng số tiền cần thanh toán thực tế lại vọt lên đến 32 - 33 triệu yên!
Khoản chênh lệch vài triệu yên đó chính là các khoản thuế và chi phí phụ — trong tiếng Nhật gọi là 諸費用 (shohiyou). Nếu không nắm rõ từng mục ngay từ đầu, bạn rất dễ bị thụ động tài chính hoặc thiếu hụt tiền mặt khi làm thủ tục ký kết. Bài viết này OlaChill sẽ bóc tách chi tiết từng khoản thuế phí bắt buộc, quy định thuế suất tính đến tháng 8/2026 và lập bảng tính thử cụ thể cho căn nhà 30 triệu yên để bạn chủ động ngân sách.
Chi phí phụ (Shohiyou) khi mua nhà ở Nhật là gì và chiếm bao nhiêu %?
Chi phí phụ — 諸費用 (shohiyou) — là tổng hợp các khoản thuế nộp cho nhà nước, phí dịch vụ cho bên trung gian, ngân hàng và tiền bảo hiểm khi bạn mua nhà hoặc đất tại Nhật.
Tỷ lệ chi phí phụ thường dao động từ 5% đến 10% tổng giá trị bất động sản, tùy thuộc vào loại nhà bạn chọn:
- Nhà mới xây (新築 - shinchiku): Chi phí phụ thường rơi vào khoảng 3% - 7%. Lý do là nhà mới mua trực tiếp từ chủ đầu tư thường không mất phí môi giới, đồng thời nhận được nhiều ưu đãi giảm thuế nhà mới.
- Nhà cũ / Cũ đã qua sử dụng (中古 - chūko): Chi phí phụ thường nằm ở mức 6% - 10%. Do phần lớn giao dịch nhà cũ phải qua công ty môi giới nên bạn phải gánh thêm khoản phí hoa hồng môi giới khá lớn.
Ví dụ: Nếu mua căn nhà cũ 30 triệu yên, bạn cần chuẩn bị thêm khoảng 2,1 đến 2,7 triệu yên (tương đương 350 - 460 triệu VNĐ) tiền mặt hoặc đăng ký vay gộp chi phí.
Các khoản thuế bắt buộc khi mua bất động sản tại Nhật
Khi đứng tên sở hữu một căn nhà hay mảnh đất tại Nhật, bạn phải thực hiện nghĩa vụ thuế với chính phủ trung ương và chính quyền địa phương.
1. Thuế tem (印紙税 - inshizei)
Đây là khoản thuế dán tem nộp khi ký hợp đồng mua bán nhà đất (売買契約書 - baibai keiyakusho) và hợp đồng vay vốn ngân hàng (金銭消費貸借契約書 - kinsen shōhi taishaku keiyakusho).
Mức thuế tem phụ thuộc vào giá trị hợp đồng. Tính đến tháng 8/2026, chế độ giảm thuế tem cho hợp đồng mua bán bất động sản giấy vẫn áp dụng:
- Giá trị hợp đồng từ 10 triệu - 50 triệu yên: Thuế tem hợp đồng mua bán là 10.000 yên (thay vì mức gốc 20.000 yên).
- Hợp đồng vay vốn ngân hàng (cho khoản vay 30 triệu yên): 20.000 yên.
Mẹo: Nếu sử dụng hợp đồng điện tử (電子契約 - denshi keiyaku), bạn sẽ được miễn hoàn toàn thuế tem.
2. Thuế đăng ký và cấp phép (登録免許税 - tōroku menkyo zei)
Khi sang tên chính chủ tại Cục Pháp vụ (法務局 - Hōmukyoku), bạn phải nộp thuế đăng ký để ghi nhận quyền sở hữu (所有権移転登記 - shoyūken iten tōki) và đăng ký thế chấp ngân hàng (抵当権設定登記 - teitōken setteitōki).
Thuế suất cơ bản tính trên giá trị đánh giá tài sản cố định (固定資産税評価額 - kotei shisan zei hyōkagaku - thường bằng 50-70% giá thị trường):
- Đăng ký chuyển nhượng đất: 1,5% (chế độ ưu đãi giảm từ 2,0% áp dụng đến hết tháng 3/2027).
- Đăng ký nhà ở (chuyển nhượng nhà cũ): 0,3% (nếu đáp ứng tiêu chuẩn nhà ở).
- Đăng ký thế chấp vay vốn: 0,1% trên tổng số tiền vay ngân hàng.
3. Thuế trước bạ / Thuế lấy quyền sở hữu bất động sản (不動産取得税 - fudōsan shutoku zei)
Đây là khoản thuế cấp tỉnh/thành phố (都道府県税 - todōfuken zei) đánh vào hành vi sở hữu bất động sản.
- Thuế suất tiêu chuẩn (tính đến tháng 8/2026): 3% đối với đất và nhà ở (giảm từ mức gốc 4% áp dụng đến 31/03/2027).
- Thời điểm nộp: Khác với các khoản phí thanh toán ngay khi bàn giao nhà, giấy báo thuế trước bạ thường được gửi về hòm thư nhà bạn sau 3 đến 6 tháng kể từ ngày nhận nhà.
- Miễn/giảm thuế: Nếu mua căn nhà đạt tiêu chuẩn diện tích (từ 50m² đến 240m²) và tiêu chuẩn kháng chấn (耐震 taishin - chống động đất), bạn sẽ được trừ bớt 12 triệu yên vào giá trị tính thuế của căn nhà. Trong nhiều trường hợp mua nhà ở thực tế, thuế trước bạ căn nhà có thể giảm về 0 yên.
4. Thuế tài sản cố định và thuế quy hoạch (固定資産税・都市計画税の清算金 - kotei shisan zei / toshi keikaku zei no seisankin)
Chủ sở hữu nhà đất tại Nhật phải đóng Thuế tài sản cố định (固定資産税 - kotei shisan zei) và Thuế quy hoạch đô thị (都市計画税 - toshi keikaku zei) hằng năm (tính từ ngày 1/1).
Khi mua nhà giữa năm, người mua và người bán sẽ tính toán chia nhỏ tiền thuế theo số ngày thực tế sở hữu tính từ ngày bàn giao (引き渡し日 - hikiwatashi bi). Người mua phải trả lại cho người bán phần tiền thuế tương ứng với những ngày còn lại trong năm.
Các phí dịch vụ và bảo hiểm khi hoàn tất hợp đồng
Bên cạnh thuế, các chi phí dịch vụ bên ngoài cũng chiếm tỷ trọng không nhỏ trong ngân sách mua nhà.
1. Phí môi giới bất động sản (仲介手数料 - chūkai tesūryō)
Nếu mua nhà qua công ty môi giới (không phải mua trực tiếp từ công ty xây dựng), bạn phải trả phí hoa hồng môi giới. Theo Luật Kinh doanh Bất động sản Nhật Bản, mức phí tối đa được tính theo công thức rút gọn cho tài sản trên 4 triệu yên:
$$\text{Phí môi giới (chưa thuế)} = (\text{Giá nhà} \times 3%) + 60.000\text{ yên}$$
Sau đó cộng thêm 10% thuế tiêu thụ (消費税 - shōhizei). Ví dụ với nhà 30 triệu yên: $(30.000.000 \times 3% + 60.000) \times 1,1 = \mathbf{1.056.000\text{ yên}}$ (khoảng 180 triệu VNĐ).
2. Phí thuê Tư pháp thư sĩ (司法書士報酬 - shihō shoshi hōshū)
Tại Nhật, thủ tục sang tên sổ đỏ và đăng ký thế chấp tại Cục Tư pháp hầu như bắt buộc phải qua Tư pháp thư sĩ (司法書士 - shihō shoshi) thực hiện để đảm bảo tính pháp lý an toàn cho cả bên mua, bên bán và ngân hàng.
- Chi phí dịch vụ: Dao động từ 70.000 đến 150.000 yên tùy thuộc vào số lượng hồ sơ và độ phức tạp.
3. Phí vay ngân hàng (住宅ローン関連費用 - jūtaku rōn kanren hiyō)
Khi sử dụng gói vay mua nhà (住宅ローン - jūtaku rōn), bạn sẽ tốn các khoản phí:
- Phí bảo lãnh vay (保証料 - hoshōryō) hoặc Phí xử lý hồ sơ (融資手数料 - yūshi tesūryō): Thường chiếm khoảng 2,2% tổng số tiền vay (khoảng 660.000 yên cho khoản vay 30 triệu yên).
- Phí ký hợp đồng điện tử / phí công chứng ngân hàng: Khoảng 10.000 - 30.000 yên.
4. Bảo hiểm cháy nổ và động đất (火災保険・地震保険 - kasai hoken / jishin hoken)
Ngân hàng tại Nhật bắt buộc người vay tiền mua nhà phải tham gia Bảo hiểm cháy nổ (火災保険 - kasai hoken). Bảo hiểm động đất (地震保険 - jishin hoken) là tùy chọn nhưng rất khuyến khích.
- Thời hạn: Hợp đồng bảo hiểm cháy nổ thường tham gia theo gói 5 năm (mức tối đa hiện tại), bảo hiểm động đất đóng 1-5 năm/lần.
- Chi phí: Khoảng 150.000 đến 300.000 yên cho gói 5 năm tùy cấu trúc nhà (nhà gỗ hay nhà bê tông cốt thép).
Bảng tổng hợp các khoản thuế phí mua nhà ở Nhật
Dưới đây là bảng tổng hợp các khoản chi phí phụ (shohiyou) giúp bạn nắm bức tranh toàn cảnh tính đến tháng 8/2026:
| Tên khoản phí (Tiếng Việt) | Tên tiếng Nhật (Romaji) | Thời điểm thanh toán | Mức phí / Thuế suất ước tính |
|---|---|---|---|
| Thuế tem | 印紙税 (inshizei) | Khi ký hợp đồng mua bán & hợp đồng vay | 10.000 - 30.000 yên |
| Phí môi giới | 仲介手数料 (chūkai tesūryō) | Chia làm 2 lần: Ký hợp đồng & Bàn giao | Tối đa (Giá nhà × 3% + 6万) × 1,1 |
| Thuế đăng ký | 登録免許税 (tōroku menkyo zei) | Ngày bàn giao nhà (trả qua Tư pháp thư sĩ) | Đất 1,5%, Nhà 0,3%, Thế chấp 0,1% |
| Phí Tư pháp thư sĩ | 司法書士報酬 (shihō shoshi hōshū) | Ngày bàn giao nhà | 70.000 - 150.000 yên |
| Phí vay ngân hàng | 融資手数料 / 保証料 (yūshi tesūryō) | Ngày ngân hàng giải ngân | Khoảng 2,2% khoản vay |
| Bảo hiểm nhà ở | 火災保険・地震保険 (kasai/jishin hoken) | Trước ngày bàn giao nhà | 150.000 - 300.000 yên (5 năm) |
| Tiền thuế thanh toán chênh lệch | 固定資産税清算金 (kotei shisan zei seisankin) | Ngày bàn giao nhà | Tính chia theo số ngày thực tế (~50k - 100k yên) |
| Thuế trước bạ | 不動産取得税 (fudōsan shutoku zei) | 3 - 6 tháng sau khi chuyển vào ở | 3% (Thường được miễn/giảm mạnh với nhà ở) |
Tính thử chi phí phụ cho căn nhà 30 triệu yên tại Nhật
Giả định bạn mua một căn nhà cũ riêng lẻ (一戸建て - ikkodate) giá 30.000.000 yên (khoảng 5,1 tỷ VNĐ) tại khu vực Saitama hoặc Kanagawa, vay ngân hàng toàn bộ 30 triệu yên trong 35 năm:
| Hạng mục chi phí | Công thức / Cơ sở tính | Số tiền dự toán (Yên) | Quy đổi ước tính (VNĐ) |
|---|---|---|---|
| Phí môi giới bất động sản | (30.000.000 × 3% + 60.000) × 1,1 | 1.056.000 JPY | ~ 180 triệu VNĐ |
| Phí xử lý hồ sơ vay ngân hàng | 30.000.000 × 2,2% | 660.000 JPY | ~ 112 triệu VNĐ |
| Thuế đăng ký + Phí Tư pháp thư sĩ | Ước tính cho đất + nhà + thế chấp + thù lao | 380.000 JPY | ~ 65 triệu VNĐ |
| Bảo hiểm cháy nổ & động đất (5 năm) | Gói bảo hiểm tiêu chuẩn nhà ở | 220.000 JPY | ~ 37 triệu VNĐ |
| Thuế tem (Hợp đồng mua + Hợp đồng vay) | 10.000 + 20.000 | 30.000 JPY | ~ 5 triệu VNĐ |
| Thanh toán chênh lệch thuế tài sản | Tính trung bình còn lại trong năm | 80.000 JPY | ~ 13,6 triệu VNĐ |
| Thuế trước bạ (trả sau 4 tháng) | Đã áp dụng giảm trừ nhà ở tiêu chuẩn | 0 - 50.000 JPY | ~ 0 - 8,5 triệu VNĐ |
| TỔNG CHI PHÍ PHỤ (SHOHIYOU) | Tỷ lệ: khoảng 8,1% giá trị nhà | ~ 2.426.000 JPY | ~ 412 triệu VNĐ |
Nhận xét: Như vậy, để mua căn nhà 30 triệu yên, tổng số tiền bạn cần chuẩn bị (bao gồm cả giá nhà và chi phí phụ) là khoảng 32.426.000 yên.
Kinh nghiệm tiết kiệm chi phí phụ khi mua nhà cho người Việt
- Tìm nhà mua trực tiếp từ chủ đầu tư (売主物件 - urinushi bukken): Nếu mua nhà mới từ chủ đầu tư, bạn sẽ tiết kiệm ngay 100% phí môi giới (khoảng 1 triệu yên cho nhà 30 triệu yên).
- So sánh gói vay của các ngân hàng: Một số ngân hàng có phí xử lý cố định (phí 50.000 yên) thay vì thu theo tỷ lệ 2,2% khoản vay, giúp bạn giảm đáng kể tiền trả ban đầu.
- Thực hiện thủ tục giảm thuế (軽減措置 - keigen sochi): Hãy yêu cầu bên công ty bất động sản hoặc Tư pháp thư sĩ hỗ trợ làm thủ tục xin chứng nhận nhà ở (住宅用家屋証明書 - jūtakuyō kaoku shōmeisho) để nhận ưu đãi giảm thuế đăng ký và thuế trước bạ.
- Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cá nhân: Giấy chứng nhận cư trú 住民票 (juminhyo), Giấy chứng nhận con dấu 印鑑証明書 (inkan shōmeisho), Giấy nộp thuế 課税証明書 (kazei shōmeisho) để thủ tục vay và đăng ký diễn ra nhanh chóng, tránh phát sinh phí gia hạn.
Câu hỏi thường gặp
Q. Người nước ngoài chưa có vĩnh trú (eijūken) có phải đóng thuế phí mua nhà cao hơn người Nhật không?
Không. Pháp luật Nhật Bản quy định mức thuế suất (thuế tem, thuế đăng ký, thuế trước bạ) và phí dịch vụ môi giới áp dụng hoàn toàn bình đẳng giữa người nước ngoài và công dân Nhật Bản. Điều khác biệt duy nhất nằm ở lãi suất vay ngân hàng hoặc tỷ lệ phê duyệt hồ sơ vay.
Q. Có thể gộp chi phí phụ (shohiyou) vào gói vay mua nhà ngân hàng được không?
Có. Hiện nay nhiều ngân hàng Nhật Bản cung cấp gói vay bao gồm cả chi phí phụ (諸費用ローン - shohiyou rōn) hoặc cho phép cộng thêm khoản phí này vào tổng hạn mức vay mua nhà (住宅ローン). Tuy nhiên, vay gộp có thể khiến lãi suất vay tăng nhẹ khoảng 0.1% - 0.2%.
Q. Giấy tờ cá nhân tiếng Nhật nào cần chuẩn bị trước khi đi ký hợp đồng mua nhà?
Bạn cần chuẩn bị Thẻ ngoại kiều (在留カード - zairyū kādo), Hộ chiếu (パスポート - pasupōto), Con dấu cá nhân (実印 - jitsuin), Giấy chứng nhận con dấu 印鑑証明書 (inkan shōmeisho) và Giấy chứng nhận cư trú 住民票 (juminhyo) lấy tại khu hành chính (shyakusho/kuyakusho).
Tóm tắt và gợi ý đọc thêm
Mua nhà tại Nhật Bản là bước tiến lớn giúp bạn an cư lạc nghiệp. Việc hiểu rõ bản chất từng khoản thuế phí (shohiyou) chiếm từ 7-10% giá trị căn nhà sẽ giúp bạn chủ động lập kế hoạch tài chính an toàn, tránh rơi vào thế bị động.
Để chuẩn bị hành trang tốt nhất cho cuộc sống và định cư lâu dài tại xứ sở hoa anh đào, bạn có thể tham khảo thêm các bài viết hữu ích khác:
- Tìm hiểu thêm các kinh nghiệm sinh sống, thủ tục hành chính và tài chính tại Blog OlaChill.
- Nếu muốn tìm kiếm các chuyến du lịch ngắn ngày giải tỏa căng thẳng cùng gia đình, hãy khám phá dịch vụ Tour ngày từ Tokyo hướng dẫn bằng tiếng Việt.
- Xem danh mục tổng hợp dịch vụ hỗ trợ người Việt tại trang chủ OlaChill.
Bình luận
Chưa có đánh giá — hãy là người đầu tiên!
Bài viết cùng vùng — Khác
Xem tất cả →
Xe khách 29 chỗ hay 45 chỗ ở Nhật: bạn cần loại nào và chi phí nào sẽ phát sinh
7 min · tips
Nghị định 283/2026: phạt 80–100 triệu người lao động ở lại nước ngoài trái phép, từ 10/9/2026
7 min · news
事故物件 — nhà từng có người chết ở Nhật: cách tự kiểm tra trước khi mua hay thuê
4 min · tips
Quốc hội đề xuất siết lao động vi phạm ở nước ngoài: có thể cấm xuất cảnh
5 min · news