Người Việt sở hữu nhà ở Nhật: thừa kế thế nào, thuế thừa kế ra sao?
Hướng dẫn chi tiết thủ tục thừa kế nhà đất ở Nhật cho người Việt: mức thuế thừa kế, quy định đăng ký bắt buộc từ 2024, di chúc và hồ sơ người thân ở Việt Nam.
7 thg 8, 2026·✍️ olablog·⏱ 13 phút đọc
Hướng dẫn chi tiết thủ tục thừa kế nhà đất ở Nhật cho người Việt: mức thuế thừa kế, quy định đăng ký bắt buộc từ 2024, di chúc và hồ sơ người thân ở Việt Nam.
Ngày càng nhiều đồng hương Việt Nam sau nhiều năm nỗ lực làm việc tại Nhật Bản đã tự tay sở hữu cho mình một căn hộ căn hộ chung cư (mansion) hay một ngôi nhà riêng (ikkodate). Tuy nhiên, khi định cư lâu dài hoặc tích lũy tài sản trên đất Nhật, một câu hỏi rất thực tế nhưng thường bị né tránh bắt đầu xuất hiện: "Nhiều năm sau, nếu mình có vấn đề gì thì căn nhà này sẽ chuyển lại cho vợ/chồng, con cái hay bố mẹ ở Việt Nam như thế nào? Thuế thừa kế ở Nhật có đắt không và thủ tục sang tên ra sao?"
Bài viết này từ biên tập viên OlaChill sẽ giúp bạn tháo gỡ toàn bộ thắc mắc về luật thừa kế bất động sản Nhật Bản, quy định đăng ký bắt buộc cập nhật mới nhất, cách tính thuế và giải pháp cho tình huống người thừa kế đang ở Việt Nam.
1. Người Việt sở hữu nhà ở Nhật: Luật thừa kế nào sẽ áp dụng?
Đây là băn khoăn pháp lý đầu tiên của đa số người Việt. Khi một người nước ngoài qua đời và để lại bất động sản tại Nhật, việc phân chia di sản sẽ tuân theo luật của nước nào?
Luật dân sự áp dụng (Tư pháp quốc tế)
Theo Luật về các quy tắc chung về áp dụng pháp luật của Nhật Bản (法の適用に関する通則法 - ho no tekiyo ni kansuru tsusokuho), nguyên tắc chung đối với thừa kế là áp dụng pháp luật quốc tịch của người để lại di sản (本国法 - hongokuho).
Điều này có nghĩa là: Nếu người chủ nhà mang quốc tịch Việt Nam, việc xác định ai là người thừa kế hợp pháp và tỷ lệ phân chia di sản về mặt dân sự sẽ ưu tiên xem xét theo Bộ luật Dân sự Việt Nam. Tuy nhiên, nếu luật Việt Nam có quy định dẫn chiếu ngược lại luật nơi có bất động sản (Nhật Bản), hoặc các bên thỏa thuận phân chia di sản, thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà đất tại Nhật bắt buộc phải tuân theo trình tự pháp lý của Cục Pháp vụ Nhật Bản (法務局 - homyokyoku).
Luật thuế áp dụng
Dù luật dân sự phân chia tài sản có theo quốc tịch nào đi nữa, Luật thuế Nhật Bản áp dụng tuyệt đối với mọi bất động sản tọa lạc trên lãnh thổ Nhật. Bất kể người để lại di sản hay người nhận thừa kế mang quốc tịch Việt Nam, đang sống tại Nhật hay ở Việt Nam, căn nhà tại Nhật vẫn thuộc đối tượng chịu Thuế thừa kế (相続税 - sozokuzei) của Cơ quan Thuế Nhật Bản (国税庁 - Kokusaicho).
2. Thuế thừa kế ở Nhật Bản (Sozokuzei) tính thế nào tính đến tháng 8/2026?
Nhật Bản nổi tiếng là quốc gia có thuế suất thừa kế cao thuộc hàng hàng đầu thế giới (tối đa lên đến 55%). Tuy nhiên, hệ thống thuế Nhật Bản cũng có mức Khấu trừ cơ bản (基礎控除 - kiso kojo) khá lớn, giúp phần lớn các gia đình có tài sản tầm trung không phải nộp thuế.
Mức khấu trừ cơ bản (Kiso Kojo)
Tính đến tháng 8/2026, công thức tính mức giảm trừ thuế thừa kế cơ bản tại Nhật Bản được quy định như sau:
Mức khấu trừ cơ bản = 30.000.000 Yên + (6.000.000 Yên × Số người thừa kế theo pháp luật)
(Quy đổi tham khảo: 30.000.000 JPY ~ 4,9 tỷ VND; 6.000.000 JPY ~ 980 triệu VND)
Ví dụ thực tế: Anh Nam (người Việt có Vĩnh trú tại Tokyo) qua đời, để lại căn nhà trị giá 40.000.000 Yên (~6,5 tỷ VND). Người thừa kế theo pháp luật của anh gồm vợ và 2 con (tổng cộng 3 người thừa kế - 法定相続人 - hotei sozokunin).
- Mức khấu trừ cơ bản của gia đình anh Nam = 30.000.000 + (6.000.000 × 3) = 48.000.000 Yên (~7,8 tỷ VND).
- Vì tổng giá trị di sản (40 triệu Yên) nhỏ hơn mức khấu trừ (48 triệu Yên), gia đình anh Nam hoàn toàn không phải nộp thuế thừa kế.
Biểu thuế suất thừa kế lũy tiến (Cập nhật 2026)
Nếu tổng tài sản sau khi trừ các khoản nợ, chi phí tang lễ vẫn vượt quá mức khấu trừ cơ bản, phần vượt sẽ bị tính thuế theo biểu thuế lũy tiến từng phần dưới đây:
| Phần giá trị định giá tính thuế/người (Yên) | Thuế suất | Mức trừ cố định (Yên) |
|---|---|---|
| Đến 10.000.000 Yên (~1,63 tỷ VND) | 10% | 0 Yên |
| Trên 10.000.000 đến 30.000.000 Yên | 15% | 500.000 Yên |
| Trên 30.000.000 đến 50.000.000 Yên | 20% | 2.000.000 Yên |
| Trên 50.000.000 đến 100.000.000 Yên | 30% | 7.000.000 Yên |
| Trên 100.000.000 đến 200.000.000 Yên | 40% | 17.000.000 Yên |
| Trên 200.000.000 đến 300.000.000 Yên | 45% | 27.000.000 Yên |
| Trên 300.000.000 đến 600.000.000 Yên | 50% | 42.000.000 Yên |
| Trên 600.000.000 Yên (~98 tỷ VND) | 55% | 72.000.000 Yên |
Chính sách ưu đãi đặc biệt cho Vợ/Chồng (Haigusha no Keigen)
Nhà nước Nhật Bản có chính sách Miễn giảm thuế thừa kế cho vợ/chồng hợp pháp (配偶者の軽減 - haigusha no keigen). Vợ hoặc chồng sẽ không phải nộp thuế thừa kế đối với phần tài sản nhận được lên tới 160.000.000 Yên (~26 tỷ VND) hoặc bằng đúng tỷ lệ thừa kế định sẵn theo luật (50%), tùy theo mức nào lớn hơn.
Thời hạn khai và nộp thuế
- Thời hạn: Trong vòng 10 tháng kể từ ngày biết tin người để lại tài sản qua đời.
- Nếu không nộp đúng hạn, bạn sẽ bị phạt tiền chậm nộp (延滞税 - entaizei) và phạt do khai thiếu/không khai báo.
3. Bắt buộc đăng ký thừa kế (Sozoku Toki) từ 2024: Quy định và mức phạt
Trước đây, việc sang tên nhà đất khi thừa kế (相続登記 - sozoku toki) tại Nhật không có thời hạn bắt buộc. Nhiều gia đình để nhà đứng tên ông bà đã qua đời vài chục năm mà không làm thủ tục, dẫn đến tình trạng "đất vô chủ" gia tăng.
Quy định bắt buộc từ 01/04/2024
Từ ngày 01/04/2024, Luật Đăng ký Bất động sản Nhật Bản đã chính thức sửa đổi:
- Nghĩa vụ đăng ký: Người nhận thừa kế nhà đất bắt buộc phải hoàn tất thủ tục sang tên (Sozoku Toki) tại Cục Pháp vụ (法務局 - homyokyoku).
- Thời hạn: Trong vòng 3 năm kể từ ngày biết mình được nhận thừa kế bất động sản đó.
- Mức phạt (過料 - karyo): Nếu quá 3 năm mà không thực hiện mà không có lý do chính đáng, người thừa kế sẽ bị phạt tiền lên đến 100.000 Yên (~16,3 triệu VND).
- Hồi tố di sản cũ: Đối với những căn nhà đã thừa kế trước ngày 01/04/2024 mà chưa sang tên, thời hạn chót để hoàn tất thủ tục là ngày 31/03/2027.
Lợi ích của việc làm sớm
Khi đã sang tên chính chủ trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất (登記事項証明書 - tojijiko shomeisho), bạn mới có toàn quyền bán, thế chấp ngân hàng hoặc cho thuê lại. Nếu để lâu, các thành viên trong gia đình phát sinh tranh chấp hoặc có người qua đời tiếp theo, hồ sơ pháp lý sẽ cực kỳ phức tạp.
4. Lập di chúc tại Nhật (Igonsho) để tránh rắc rối pháp lý
Với người Việt sống tại Nhật, việc chuẩn bị trước Di chúc (遺言書 - igonsho) là bước chuẩn bị cực kỳ văn minh và thực dụng, giúp người thân không rơi vào cảnh bối rối hay tranh chấp.
Có 2 hình thức lập di chúc phổ biến và an toàn nhất tại Nhật:
1. Di chúc công chứng (公正証書遺言 - kosei shosho igonsho)
- Cách thực hiện: Đến Phòng Công chứng (公証役場 - kosho yakuba) cùng 2 người làm chứng. Công chứng viên Nhật Bản sẽ trực tiếp soạn thảo văn bản dựa trên nguyện vọng của bạn.
- Ưu điểm: Có giá trị pháp lý cao nhất, không lo bị thất lạc, khi sử dụng sang tên nhà đất hay rút tiền ngân hàng không cần thông qua Tòa án Gia đình để kiểm tra (検認 - kennin).
- Chi phí (tính đến tháng 8/2026): Phí công chứng dao động từ 30.000 Yên đến 100.000 Yên (~4,9 - 16,3 triệu VND) tùy thuộc vào giá trị tài sản.
2. Di chúc tự viết tay bảo quản tại Cục Pháp vụ (自筆証書遺言書保管制度)
- Cách thực hiện: Bạn tự tay viết toàn bộ nội dung di chúc (ghi rõ ngày tháng, ký tên, đóng dấu/lăn tay), sau đó mang đến Cục Pháp vụ (法務局) gửi bảo quản.
- Ưu điểm: Chi phí rất rẻ (chỉ 3.900 Yên / lần gửi), được Cục Pháp vụ lưu giữ an toàn và cũng được miễn thủ tục kiểm tra tại Tòa án Gia đình khi người lập di chúc qua đời.
5. Tình huống người thân ở Việt Nam: Thủ tục giấy tờ và sang tên ra sao?
Trường hợp rất phổ biến: Người Việt sở hữu nhà ở Nhật qua đời nhưng người thừa kế (bố mẹ, vợ/chồng, con cái) lại đang sinh sống tại Việt Nam. Quá trình xử lý hồ sơ cần chú ý các điểm sau:
Các giấy tờ bắt buộc từ Việt Nam
Để chứng minh quan hệ thừa kế với Cục Pháp vụ Nhật Bản, người thân ở Việt Nam cần chuẩn bị:
- Giấy chứng tử (死亡診断書 / 除籍謄本 tương đương): Xác nhận người chủ nhà đã qua đời.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân: Giấy khai sinh (chứng minh quan hệ con cái/bố mẹ), Giấy đăng ký kết hôn (chứng minh quan hệ vợ chồng).
- Xác nhận cư trú / Căn cước công dân: Thay thế cho Phiếu cư trú (住民票 - juminhyo) của Nhật.
Xử lý việc dịch thuật & chứng nhận pháp lý
- Tất cả giấy tờ tiếng Việt bắt buộc phải dịch sang tiếng Nhật.
- Cần làm thủ tục Hợp pháp hóa lãnh sự (領事認証 - ryoji ninsho) hoặc Xác nhận tại Đại sứ quán/Lãnh sự quán Nhật Bản tại Việt Nam (hoặc Đại sứ quán Việt Nam tại Nhật).
Giấy chứng nhận chữ ký (Shomei Shomeisho)
Người sống ở Việt Nam không có Con dấu cá nhân (印鑑 - inkan) hay Giấy chứng nhận con dấu (印鑑証明書 - inkan shomeisho) do chính quyền Nhật cấp. Khi ký Văn bản thỏa thuận phân chia di sản (遺産分割協議書 - isan bunkatsu kyogisho), người thừa kế ở Việt Nam phải đến Đại sứ quán/Lãnh sự quán Nhật Bản tại Hà Nội hoặc TP.HCM để làm Giấy chứng nhận chữ ký (署名証明書 - shomei shomeisho) làm bằng chứng xác thực.
Đăng ký địa chỉ liên lạc tại Nhật (Kokunai Renrakusaki)
Từ tháng 4/2024, khi người thừa kế sống ở nước ngoài đứng tên sở hữu bất động sản tại Nhật, trên sổ đăng ký nhà đất bắt buộc phải đăng ký thêm một Địa chỉ/Người liên lạc tại Nhật (国内連絡先 - kokunai renrakusaki) để chính quyền gửi thông báo thuế tài sản cố định hàng năm.
Câu hỏi thường gặp
Q. Người mang visa Kỹ sư hay Du học sinh có được nhận thừa kế nhà ở Nhật không?
Trả lời: Có. Luật pháp Nhật Bản không hạn chế quyền sở hữu hay quyền thừa kế bất động sản dựa trên loại visa hay quốc tịch. Dù bạn mang visa Kỹ sư, Thực tập sinh hay đang ở Việt Nam, bạn vẫn hoàn toàn có quyền đứng tên nhận thừa kế nhà đất tại Nhật.
Q. Nếu không đủ tiền nộp thuế thừa kế thì phải làm sao?
Trả lời: Thuế thừa kế phải nộp bằng tiền mặt trong vòng 10 tháng. Nếu tài sản chủ yếu là nhà đất và bạn không có sẵn tiền mặt, bạn có thể xin nộp trả góp (延納 - enno) tối đa 20 năm, hoặc dùng chính bất động sản đó để nộp thuế thay tiền mặt (物納 - butsuno). Một phương án thực dụng khác là bán căn nhà đó đi để lấy tiền nộp thuế và chia nhau phần còn lại.
Q. Chi phí thuê dịch vụ sang tên nhà đất (Sozoku Toki) là bao nhiêu?
Trả lời: Bạn nên thuê Tư pháp thư sĩ (司法書士 - shihoshoshi) chuyên về thủ tục bất động sản. Mức phí dịch vụ cho một hồ sơ thừa kế có yếu tố nước ngoài (Việt Nam - Nhật Bản) tính đến tháng 8/2026 thường dao động từ 100.000 Yên đến 250.000 Yên (~16,3 - 40,8 triệu VND), chưa bao gồm Thuế đăng ký giấy phép (登録免許税 - toroku menkyozei) bằng 0,4% giá trị định giá của căn nhà.
Q. Có nên từ bỏ quyền nhận thừa kế (Sozoku Hoki) nếu căn nhà ở vùng xa và bị nợ nần không?
Trả lời: Nếu căn nhà có giá trị thấp, nằm ở vùng hẻo lánh khó bán mà người quá cố lại để lại khoản nợ lớn hơn tài sản, bạn có thể làm thủ tục Từ bỏ thừa kế (相続放棄 - sozoku hoki) tại Tòa án Gia đình Nhật Bản. Hạn chót làm thủ tục này là trong vòng 3 tháng kể từ khi biết mình được thừa kế.
Lời kết
Việc sở hữu bất động sản tại Nhật Bản là một thành quả đáng tự hào của người Việt khi lập nghiệp nơi xứ người. Tuy nhiên, để thành quả đó trở thành điểm tựa vững chắc cho thế hệ sau mà không để lại gánh nặng pháp lý, bạn nên nắm rõ các quy định về khấu trừ thuế thừa kế, nghĩa vụ đăng ký bắt buộc từ 2024 và cân nhắc lập di chúc công chứng từ sớm.
Nếu bạn đang trong quá trình tìm hiểu về thị trường nhà đất tại Nhật, lên kế hoạch an cư hoặc mua bất động sản đầu tiên, hãy tham khảo thêm các bài viết hướng dẫn chuyên sâu trên Blog OlaChill. Cần tư vấn các trải nghiệm thực tế và phong cách sống tại Nhật, đừng quên ghé thăm trang chủ OlaChill hoặc tự thưởng cho mình một chuyến thư giãn cùng Tour ngày từ Tokyo nhé!
Bình luận
Chưa có đánh giá — hãy là người đầu tiên!
Bài viết cùng vùng — Khác
Xem tất cả →
Xe khách 29 chỗ hay 45 chỗ ở Nhật: bạn cần loại nào và chi phí nào sẽ phát sinh
7 min · tips
Nghị định 283/2026: phạt 80–100 triệu người lao động ở lại nước ngoài trái phép, từ 10/9/2026
7 min · news
事故物件 — nhà từng có người chết ở Nhật: cách tự kiểm tra trước khi mua hay thuê
4 min · tips
Quốc hội đề xuất siết lao động vi phạm ở nước ngoài: có thể cấm xuất cảnh
5 min · news