Quy trình mua nhà ở Nhật A-Z: từ xem nhà đến nhận sổ trong 2-3 tháng

3. Chi tiết 5 bước mua nhà từ A đến Z tại Nhật Bản

Bước 1: Tìm kiếm nhà và đi xem nhà thực tế (内見 - Naiken)

Bạn có thể tìm kiếm qua các trang cổng thông tin bất động sản lớn tại Nhật như Suumo, Homes, At Home hoặc qua môi giới. Sau khi chọn được 3–5 căn ưng ý, môi giới sẽ hẹn lịch dẫn bạn đi 内見 (naiken - xem nhà).

Khi đi naiken, đừng chỉ nhìn căn nhà đẹp hay xấu, hãy chú ý các điểm thực dụng sau:

• Khoảng cách thực tế đi bộ ra ga (tính theo bước chân người Việt, không chỉ dựa vào thông số trên giấy).
• Hướng nắng, độ thông thoáng, tiếng ồn xung quanh và tình trạng ẩm mốc ở góc tường/trần nhà.
• Với nhà riêng (一戸建て - ikkodate): Kiểm tra đường trước nhà (đường công hay đường tư - 私道 shidou), ranh giới đất (境界杭 - kyoukaikui).
• Với chung cư (マンション - mansion): Hỏi kỹ phí quản lý (管理費 - kanrihi) và quỹ trùng tu tích lũy (修繕積立金 - shuuzen tsumitatekin).

Bước 2: Nộp đơn đăng ký mua (申込 - Moshikomi) & Thẩm định vay sơ bộ (仮審査 - Kari shinsa)

Khi quyết định chốt căn nhà, bạn sẽ viết 購入申込書 (kounyuu moshikomisho - Đơn đăng ký mua nhà) hoặc 買付証明書 (kaitsuke shoumeisho - Thư cam kết mua). Đây là văn bản thể hiện mức giá bạn muốn mua (có thể thương lượng giảm giá nhẹ nếu nhà cũ) và thời gian dự kiến giao dịch.

Song song với việc gửi moshikomi, bạn phải nộp hồ sơ 仮審査 (kari shinsa - Thẩm định vay sơ bộ) tới 1–3 ngân hàng.

• Hồ sơ vay sơ bộ cần chuẩn bị:
  • Thẻ ngoại kiều (zairyu card), Hộ chiếu.
  • Thẻ bảo hiểm y tế (shakai hoken / kokumin hoken).
  • Tờ khai thuế / Giấy báo thuế năm gần nhất (源泉徴収票 - gensen choushuuhyou).
• Thời gian duyệt kari shinsa: Nhanh thì 2–4 ngày, chậm thì khoảng 1 tuần. Ngân hàng sẽ đưa ra hạn mức vay và lãi suất dự kiến dựa trên thu nhập, lịch sử tín dụng (CIC) và loại visa của bạn.

Bước 3: Nghe giải thích quan trọng & Ký hợp đồng mua bán (売買契約 - Baibai keiyaku)

Sau khi nhận thông báo đỗ 仮審査 (kari shinsa), môi giới sẽ chốt lịch ký hợp đồng mua bán. Trước giờ ký hợp đồng chính thức, nhà môi giới bắt buộc phải tiến hành bước 重要事項説明 (juuyou jikou setsumei - Giải thích các mục quan trọng).

Nhân viên có bằng 宅建士 (Takkenshi - Chuyên viên giao dịch BĐS) sẽ đọc và giải thích chi tiết cuốn tài liệu 重説 (Juusetsu) dài hàng chục trang: tình trạng quy hoạch, nguy cơ thiên tai (hazard map), nghĩa vụ tài chính, điều khoản phạt vi phạm...

Ngay sau khi nghe Juusetsu xong và không có thắc mắc, hai bên sẽ tiến hành ký 売買契約 (baibai keiyaku - Hợp đồng mua bán). Tại thời điểm này, bạn sẽ phải đóng hai khoản tiền:

1. Tiền cọc (手付金 - tetsukekin): Thường từ 5% đến 10% giá trị căn nhà (trừ trực tiếp vào tổng tiền nhà).
2. Tiền tem thuế (印紙税 - inshizei): Dán lên hợp đồng mua bán.

Lưu ý sinh tử trong Hợp đồng: Bắt buộc phải kiểm tra xem hợp đồng có điều khoản ローン特約 (Loan tokuyaku - Điều khoản đặc biệt về khoản vay) hay không. Điều khoản này đảm bảo nếu bước vay chính thức (hon shinsa) bị ngân hàng từ chối mà không phải lỗi do bạn cố ý hư cấu hồ sơ, hợp đồng mua bán sẽ hủy bỏ vô điều kiện và bên bán phải hoàn lại 100% tiền cọc 手付金 (tetsukekin) cho bạn.

Bước 4: Thẩm định vay chính thức (本審査 - Hon shinsa)

Ký hợp đồng xong, bạn mang hợp đồng mua bán bản gốc nộp cho ngân hàng để làm bước 本審査 (hon shinsa - Thẩm định vay chính thức).

• Hồ sơ hon shinsa phức tạp hơn, cần bổ sung:
  • Giấy xác nhận cư trú 住民票 (juminhyo) cả gia đình.
  • Giấy đăng ký con dấu 印鑑証明書 (inkan shoumeisho).
  • Giấy chứng nhận nộp thuế 課税証明書 (kazei shoumeisho) và 納税証明書 (nouzei shoumeisho) trong 1–3 năm gần nhất.
  • Hợp đồng lao động, thông tin về các khoản nợ hiện tại (trả góp ô tô, credit card...).
• Thời gian duyệt hon shinsa: Thường kéo dài 2 đến 4 tuần.
• Khi hon shinsa đỗ, bạn sẽ đến ngân hàng ký hợp đồng vay tiền chính thức gọi là 金銭消費貸借契約 (kinsen shouhi taishaku keiyaku - gọi tắt là 金消 kinshou).

Bước 5: Tất toán (決済 - Kessai), Sang tên sổ đỏ & Nhận nhà (引き渡し - Hikiwatashi)

Đây là ngày quyết định — ngày bạn chính thức trở thành chủ nhân ngôi nhà!

Buổi 決済 (kessai) thường diễn ra vào buổi sáng ngày làm việc (từ thứ 2 đến thứ 6) tại văn phòng chi nhánh của ngân hàng giải ngân. Các bên tham gia gồm: Bạn (bên mua), Bên bán (hoặc đại diện bên bán), Môi giới, và Tư pháp thư sĩ (司法書士 - shihou shoshi).

Quy trình kessai diễn ra như sau:

1. Xác minh pháp lý: 司法書士 (shihou shoshi) kiểm tra giấy tờ danh tính của bạn và chủ nhà, đảm bảo mọi thủ tục sang tên đã sẵn sàng.
2. Giải ngân: Ngân hàng chuyển toàn bộ số tiền vay vào tài khoản của bạn.
3. Thanh toán: Ngân hàng trích tiền từ tài khoản bạn để chuyển nốt phần tiền nhà còn lại cho bên bán, chuyển phí môi giới, phí tư pháp thư sĩ, phí bảo hiểm hỏa hoạn (火災保険 - kasai hoken)...
4. Giao chìa khóa & Giấy tờ: Bên bán trao chìa khóa, hồ sơ thiết bị nhà ở.
5. Đi đăng ký sang tên: 司法書士 cầm toàn bộ hồ sơ ra Cục Pháp vụ (法務局) để nộp hồ sơ 所有権移転登記 (shoyuken iten touki - Đăng ký chuyển nhượng quyền sở hữu). Khoảng 1–2 tuần sau, sổ đỏ mới mang tên bạn sẽ được 司法書士 gửi về tận nhà qua bưu điện.

4. Tổng hợp các khoản thuế và chi phí phụ khi mua nhà (Cập nhật 08/2026)

Ngoài giá trị niêm yết của ngôi nhà, bạn cần chuẩn bị một khoản chi phí phụ (gọi là 諸費用 - shohiyou). Tính đến tháng 8/2026, khoản chi phí này chiếm khoảng 6% - 9% tổng giá trị căn nhà đối với nhà cũ/mới.

Dưới đây là bảng chi tiết các khoản phí và thuế suất áp dụng tính đến tháng 8/2026:

Quy đổi tỷ giá tham khảo (tháng 8/2026): 1 JPY ≈ 165 - 170 VND. Ví dụ căn nhà 40.000.000 JPY (6,6 - 6,8 tỷ VND) thì tổng chi phí phụ 諸費用 sẽ rơi vào khoảng 2,5 - 3,2 triệu JPY (410 - 530 triệu VND).

5. Những kinh nghiệm thực tế giúp người Việt tránh "sập bẫy"

1. Không giấu giấu nợ xấu hay mua trả góp: Khi nộp hồ sơ vay ngân hàng, họ sẽ tra cứu lịch sử tín dụng CIC. Những khoản như mua điện thoại trả góp muộn tiền, nợ thẻ tín dụng, nợ phạt giao thông chưa nộp... đều khiến bạn bị điểm trừ rất nặng.
2. Đừng ham nhà quá rẻ do tuổi thọ quá cũ: Nhà xây trước năm 1981 (trước khi áp dụng Tiêu chuẩn chống động đất mới - 新耐震基準 Shin Taishin Kijun) rất khó vay ngân hàng dài hạn và tốn chi phí bảo trì cực lớn.
3. Tận dụng ưu đãi thuế khấu trừ vay mua nhà (住宅ローン控除 - Jutaku ron koujo): Tính đến năm 2026, chính phủ Nhật vẫn duy trì chính sách hoàn thuế thu nhập cá nhân hằng năm dựa trên dư nợ vay mua nhà cuối năm đối với các căn nhà đạt chuẩn tiết kiệm năng lượng. Hãy nhờ môi giới tư vấn căn nhà có đủ điều kiện lấy chứng nhận này hay không.

Câu hỏi thường gặp

Q. Chưa có Vĩnh trú (永住権 - Eijuuken) có mua nhà và vay ngân hàng ở Nhật được không? Có thể mua được. Nếu trả 100% tiền mặt, bạn chỉ cần hộ chiếu và giấy tờ cá nhân. Còn nếu muốn vay ngân hàng khi chưa có Vĩnh trú, bạn cần đáp ứng điều kiện: Visa lao động ổn định (kỹ sư, tri thức cao...), sống tại Nhật trên 2-3 năm, làm việc ở công ty hiện tại trên 1 năm và thường ngân hàng sẽ yêu cầu trả trước (down payment) khoảng 10% – 20% giá trị căn nhà. Một số ngân hàng hỗ trợ người chưa có Vĩnh trú vay gồm: SMBC Trust Bank (PRESTIA), Shinsei Bank, Kansai Mirai Bank, hoặc ngân hàng gốc Hoa/Đài Loan.

Q. Tiền cọc 手付金 (Tetsukekin) có bị mất nếu hồ sơ vay ngân hàng bị từ chối không? Không bị mất, NẾU trong hợp đồng mua bán của bạn có ghi rõ điều khoản ローン特約 (Loan tokuyaku). Nếu thẩm định vay chính thức (hon shinsa) bị từ chối hoàn toàn, bạn sẽ được hủy hợp đồng hợp pháp và bên bán phải hoàn trả lại 100% tiền cọc 手付金. Hãy kiểm tra thật kỹ dòng chữ này trước khi đặt bút ký!

Q. Chi phí phụ ngoài tiền nhà (chi phí làm thủ tục) khoảng bao nhiêu? Chi phí phụ (諸費用 - shohiyou) như phí môi giới, thuế sang tên, bảo hiểm, phí vay ngân hàng... thường rơi vào khoảng 6% - 8% đối với nhà mới và 7% - 9% đối với nhà cũ. Bạn nên chuẩn bị sẵn khoản tiền mặt này vì đa số các ngân hàng hạn chế cho vay gộp phần chi phí phụ vào gói vay nhà.

Q. Quy trình mua nhà từ lúc xem đến lúc nhận chìa khóa mất bao lâu? Nếu vay ngân hàng, tổng thời gian trung bình là 2 đến 3 tháng (khoảng 8–12 tuần). Trong đó, công đoạn mất nhiều thời gian nhất là thẩm định vay chính thức tại ngân hàng (hon shinsa) và chờ sắp xếp lịch kessai tất toán giữa các bên.

Lời kết

Mua nhà tại Nhật Bản là một cột mốc đáng nhớ nhưng đòi hỏi sự cẩn trọng và chuẩn bị kỹ lưỡng về tài chính cũng như pháp lý. Nắm chắc quy trình 5 bước từ xem nhà (naiken), thẩm định vay sơ bộ (kari shinsa), ký hợp đồng, thẩm định vay chính thức (hon shinsa) đến tất toán (kessai) sẽ giúp bạn hoàn toàn chủ động, tránh tối đa rủi ro không đáng có.

Để trang bị thêm kiến thức an cư và cập nhật cuộc sống tại xứ sở hoa anh đào, bạn có thể tham khảo thêm các bài viết hữu ích khác:

• Đọc thêm các bài chia sẻ kinh nghiệm sống thực tế tại Blog OlaChill.
• Tìm hiểu chi tiết về lãi suất và điều kiện vay tại Kinh nghiệm vay ngân hàng mua nhà ở Nhật.
• Khám phá các điểm đến và trải nghiệm văn hóa Nhật Bản tại Tour ngày từ Tokyo hoặc ghé thăm trang chủ OlaChill để không bỏ lỡ thông tin mới nhất!