Người nước ngoài mua nhà ở Nhật được không? Điều kiện và sự thật cần biết

Sở hữu bất động sản ≠ Cấp tư cách lưu trú (Visa)

3. Visa ảnh hưởng và KHÔNG ảnh hưởng những gì khi mua nhà?

Hiểu rõ vai trò của visa giúp bạn định hình chính xác phương án tài chính của mình.

Những gì Visa KHÔNG ảnh hưởng

1. Quyền đứng tên và hợp pháp hóa tài sản: Luật pháp Nhật Bản cho phép thực tập sinh, du học sinh, người sang du lịch hoặc người đang ở Việt Nam đứng tên chính chủ trên giấy chứng nhận sở hữu đất và nhà.
2. Nghĩa vụ và quyền lợi thuế: Thuế mua nhà, thuế tài sản cố định hàng năm giống hệt người Nhật, không phụ thuộc vào loại visa.

Những gì Visa CÓ ảnh hưởng lớn

Visa ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vay ngân hàng mua nhà 住宅ローン (jutaku ron).

• Nếu có Vĩnh trú 永住権 (eijuken): Bạn được hưởng chính sách vay hệt như công dân Nhật Bản. Tỷ lệ duyệt vay lên tới 90–100% giá trị nhà, lãi suất ưu đãi cực thấp (lãi biến động chỉ khoảng 0.3% – 0.8%/năm tính đến tháng 8/2026), thời hạn vay lên đến 35 năm.
• Nếu chưa có Vĩnh trú (Visa Kỹ sư, Visa Lao động dài hạn): Hầu hết các ngân hàng lớn (MUFG, SMBC, Mizuho) sẽ từ chối khoản vay hoặc yêu cầu điều kiện khắt khe. Một số ngân hàng chấp nhận duyệt vay cho người chưa có vĩnh trú (như SMBC Trust Bank, Shinsei Bank, hoặc các ngân hàng chuyên biệt) nhưng sẽ yêu cầu:
  • Đã làm việc tại công ty hiện tại ở Nhật từ 2–3 năm trở lên.
  • Thu nhập hàng năm (Gensen) từ 4,000,000 JPY (~660 triệu VND) đến 5,000,000 JPY trở lên.
  • Trả trước (Down payment) từ 10% – 20% giá trị bất động sản.
  • Lãi suất vay có thể cao hơn so với người có vĩnh trú.
• Nếu là Du học sinh, Thực tập sinh kỹ năng: Gần như 100% không thể vay vốn ngân hàng Nhật Bản để mua nhà do không có nguồn thu nhập ổn định lâu dài theo tiêu chuẩn xét duyệt. Muốn mua nhà, nhóm đối tượng này chỉ có con đường trả thẳng 100% bằng tiền mặt (hoặc tài chính gia đình gửi sang).

4. Mua đứt bằng tiền mặt vs Vay ngân hàng (Jutaku Ron)

Dưới đây là bảng so sánh chi tiết giúp bạn nắm rõ sự khác biệt giữa hai phương thức thanh toán mua nhà tại Nhật:

5. Chi tiết các khoản phí và thuế khi mua nhà tại Nhật (Cập nhật tháng 8/2026)

Ngoài giá niêm yết của căn nhà, bạn cần chuẩn bị một khoản ngân sách phụ phí (phí giao dịch và thuế) chiếm khoảng 6% – 10% giá trị bất động sản. Tính đến tháng 8/2026, các khoản phí cụ thể bao gồm:

1. Phí môi giới 仲介手数料 (chukai tesuryo)

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản Nhật Bản, mức phí môi giới tối đa được quy định công khai:

• Đối với bất động sản có giá trị trên 4,000,000 JPY: 3% + 60,000 JPY + 10% Thuế tiêu dùng 消費税.
• Ví dụ: Bạn mua nhà trị giá 30,000,000 JPY (5 tỷ VND), phí môi giới tối đa phải trả là: $(30,000,000 \times 3% + 60,000) \times 1.1 = 1,056,000\text{ JPY}$ (175 triệu VND).

2. Thuế đăng ký 登録免許税 (toroku menkyo zei)

Thuế nộp cho nhà nước khi làm thủ tục chuyển nhượng và sang tên quyền sở hữu trên tư pháp.

• Thuế sang tên đất: Khoảng 1.5% giá trị định giá của đất (đang áp dụng mức ưu đãi tính đến 2026).
• Thuế sang tên nhà: Khoảng 0.3% – 2.0% giá trị định giá của công trình (tùy thuộc nhà mới hay nhà cũ, nhà ở thực sự hay đầu tư).

3. Thuế tem 印紙税 (inshi zei)

Dán tem thuế lên hợp đồng mua bán bất động sản.

• Giá trị hợp đồng từ 10 triệu - 50 triệu JPY: Tiền thuế tem là 10,000 JPY (khoảng 1.6 triệu VND).

4. Thuế sở hữu bất động sản 不動産取得税 (fudosan shutoku zei)

Thuế đóng 1 lần duy nhất sau khi mua nhà. Tờ khai thuế thường được tỉnh gửi về địa chỉ nhà sau 3 đến 6 tháng kể từ ngày nhận nhà.

• Thuế suất thông thường: 3% giá trị định giá (評価額 - hyokagaku) đối với nhà ở và đất ở.
• Lưu ý: Giá trị định giá của quận/huyện (hyokagaku) thường chỉ bằng 50% - 70% giá trị mua bán thực tế trên thị trường, nên mức thuế phải đóng thực tế sẽ nhẹ hơn bạn tưởng.

5. Thuế tài sản cố định hàng năm 固定資産税 (kotei shisan zei) & Thuế quy hoạch 都市計画税 (toshi keikaku zei)

Đây là hai khoản thuế duy trì bạn phải đóng hàng năm khi sở hữu bất động sản tại Nhật:

• Thuế tài sản cố định: 1.4% giá trị định giá/năm.
• Thuế quy hoạch đô thị: Tối đa 0.3% giá trị định giá/năm (nếu nhà thuộc khu vực quy hoạch).
• Ưu đãi: Đất dùng làm nhà ở diện tích dưới 200m² được giảm tới 5/6 giá trị tính thuế tài sản cố định.

6. Thù lao Tư pháp thư sĩ (Gyoseishoshi / Shiho-shoshi)

Chi phí thuê luật sư/tư pháp thư sĩ đứng ra làm thủ tục sang tên sổ đỏ, kiểm tra pháp lý. Thường dao động từ 100,000 JPY – 200,000 JPY (~16 - 33 triệu VND).

6. Quy trình 6 bước mua nhà tại Nhật Bản cho người Việt

Nếu bạn đã sẵn sàng tài chính, quy trình mua nhà tại Nhật sẽ diễn ra theo các bước tiêu chuẩn sau:

[Bước 1: Tìm nhà & Tìm công ty môi giới] 
        ↓
[Bước 2: Nộp đơn đăng ký mua 買付証明書 (kaitsuke shomeisho)] 
        ↓
[Bước 3: Nộp hồ sơ vay 住宅ローン (nếu vay ngân hàng)] 
        ↓
[Bước 4: Nghe giải thích điều khoản 重要事項説明 (juyo jiko setsumei) & Ký hợp đồng] 
        ↓
[Bước 5: Thanh toán tiền còn lại & Sang tên sổ đỏ (Chuyển giao 所有権)] 
        ↓
[Bước 6: Nhận chìa khóa & Đóng thuế sở hữu sau 3-6 tháng]

Bước 1: Tìm bất động sản và lựa chọn môi giới uy tín

Bạn có thể tìm qua các trang bất động sản Nhật như SUUMO, ATHOME, HOMES hoặc liên hệ các công ty môi giới có nhân sự người Việt/tiếng Anh hỗ trợ.

Bước 2: Nộp Đơn đăng ký mua 買付証明書 (kaitsuke shomeisho)

Khi ưng ý một căn nhà, bạn nộp đơn bày tỏ nguyện vọng mua kèm mức giá đề xuất với chủ nhà. Đây chưa phải là hợp đồng có tính ràng buộc pháp lý phạt tiền, nhưng thể hiện sự nghiêm túc của bạn.

Bước 3: Đăng ký vay ngân hàng (nếu dùng khoản vay 住宅ローン)

Nộp hồ sơ thẩm định sơ bộ (Kari-shinsa) và thẩm định chính thức (Hon-shinsa) tại ngân hàng. Giấy tờ cần thiết gồm: Bảng lương, giấy chứng nhận nộp thuế, 住民票 (juminhyo), Thẻ ngoại kiều, Hộ chiếu.

Bước 4: Nghe giải thích điều khoản quan trọng và ký hợp đồng

Nhà môi giới có bằng cấp chuyên môn (Takken) sẽ đọc và giải thích tờ Giếu giải thích các điều khoản quan trọng 重要事項説明 (juyo jiko setsumei). Bạn cần kiểm tra kỹ về quyền sở hữu đất, phí quản lý tòa nhà (nếu là căn hộ), lộ giới đường. Sau đó hai bên ký Hợp đồng mua bán (Baibai keiyakusho) và bạn đặt cọc khoảng 5% – 10% giá trị căn nhà.

Bước 5: Thanh toán số tiền còn lại và giải ngân

Đến ngày bàn giao, bạn (hoặc ngân hàng) chuyển nốt số tiền còn lại cho chủ nhà. Tư pháp thư sĩ (Shiho-shoshi) sẽ tiến hành nộp hồ sơ lên Cục Tư pháp để đăng ký sang tên quyền sở hữu 所有権 (shoyuken) cho bạn.

Bước 6: Nhận chìa khóa và hoàn tất

Bạn nhận chìa khóa nhà, hoàn tất giao dịch. Sau 3–6 tháng, hóa đơn thuế sở hữu bất động sản 不動産取得税 (fudosan shutoku zei) sẽ được gửi về tận nhà.

7. Câu hỏi thường gặp

Q. Người Việt Nam đang sống ở Việt Nam (chưa từng sang Nhật) có mua nhà ở Nhật được không?
Có. Bạn hoàn toàn có thể mua đứt bằng tiền mặt. Tuy nhiên, vì không có 住民票 (juminhyo) tại Nhật, bạn sẽ cần xin Giấy chứng nhận tuyên xuyện (Affidavit) tại phòng công chứng ở Việt Nam hoặc Đại sứ quán/Lãnh sự quán Nhật Bản để xác nhận địa chỉ và con dấu cá nhân.

Q. Mua một căn nhà giá rẻ ở vùng quê Nhật Bản (Akiya - nhà hoang 0 yên hoặc vài trăm vạn yên) có nên không?
Nên cẩn trọng. Mặc dù giá mua ban đầu rất rẻ, những căn Akiya thường nằm ở vùng sâu vùng xa, chi phí sửa chữa nâng cấp hệ thống ống nước, cách nhiệt cực kỳ tốn kém (có thể gấp nhiều lần tiền mua nhà). Ngoài ra, bạn vẫn phải đóng thuế tài sản cố định hàng năm 固定資産税 (kotei shisan zei) và rất khó bán lại nếu sau này không còn nhu cầu sử dụng.

Q. Nếu chưa có Vĩnh trú 永住権 nhưng kết hôn với người Nhật thì có vay ngân hàng mua nhà dễ hơn không?
Có. Trường hợp bạn có visa Vợ/Chồng người Nhật (Spouse visa), nhiều ngân hàng Nhật Bản sẽ xem xét cho vay với điều kiện người phối ngẫu (chồng/vợ người Nhật) đứng ra bảo lãnh khoản vay hoặc cùng đứng tên chung (Pair loan).

Q. Mua nhà xong không ở mà cho thuê lại có bị phạt không?
Phụ thuộc vào hình thức bạn mua. Nếu bạn vay ngân hàng theo gói Vay mua nhà ở cá nhân 住宅ローン (jutaku ron) với lãi suất ưu đãi, ngân hàng quy định bắt buộc bạn hoặc gia đình phải sinh sống tại đó. Nếu đem cho thuê kinh doanh mà không báo ngân hàng, bạn có thể bị khép vào lỗi vi phạm hợp đồng và bị yêu cầu hoàn trả toàn bộ khoản vay ngay lập tức. Nếu muốn cho thuê, bạn phải mua bằng tiền mặt hoặc dùng gói Vay đầu tư bất động sản (Toshi-yo loan).

8. Lời kết

Mua nhà tại Nhật Bản không bị rào cản về quốc tịch hay visa. Bất kỳ ai cũng có thể sở hữu trọn vẹn cả đất lẫn nhà với quyền sở hữu vĩnh viễn 所有権 (shoyuken). Rào cản duy nhất thực sự nằm ở nguồn tài chính và điều kiện vay ngân hàng 住宅ローン (jutaku ron) nếu bạn không trả đứt 100% tiền mặt.

Nếu bạn là kỹ sư, người đi làm có định hướng ở lại Nhật lâu dài, việc tích lũy lịch sử tín dụng tốt và hướng tới tấm thẻ Vĩnh trú 永住権 (eijuken) sẽ là bước đệm hoàn hảo để sở hữu tổ ấm mơ ước với chi phí lãi suất cực kỳ tiết kiệm.

---

Gợi ý đọc thêm cho bạn:

• Để tìm hiểu thêm những kinh nghiệm thực tế về đời sống, thủ tục hành chính và mẹo tiết kiệm chi phí tại Nhật, hãy ghé thăm Blog OlaChill.
• Nếu bạn muốn dành thời gian cuối tuần nghỉ ngơi, khám phá những vùng đất đẹp quanh thủ đô trước khi quyết định chọn nơi an cư, hãy tham khảo ngay danh sách Tour ngày từ Tokyo của chúng mình.
• Mọi thông tin cập nhật mới nhất về cuộc sống, du lịch và trải nghiệm tại Xứ sở Hoa Anh Đào luôn có mặt tại trang chủ OlaChill.