Flat 35: khoản vay cố định 35 năm — người Việt chưa có vĩnh trú có dùng được?

Lối đi nào cho người chưa có vĩnh trú muốn mua nhà tại Nhật?

Nếu bạn thuộc diện kỹ sư (技術・人文知識・国際業務 - gijutsu jinbun chishiki kokusai gyomu), kinh doanh (経営・管理 - keiei kanri) hay gia đình chưa có thẻ vĩnh trú nhưng muốn mua nhà ngay, bạn vẫn có những hướng đi thực tế sau:

1. Đứng tên cùng vợ/chồng đã có vĩnh trú hoặc quốc tịch Nhật

Nếu người phối ngẫu của bạn là người Nhật hoặc người đã có tư cách vĩnh trú, họ có thể đứng tên làm người vay chính (主債務者 - shu saimusha), còn bạn đóng vai trò là người đồng chi trả/người bảo lãnh liên đới (連帯債務者 / 連帯保証人 - rentai saimusha / rentai hoshonin). Cách này giúp gộp thu nhập (収入合算 - shunyu gassan) để tăng hạn mức vay của Flat 35.

2. Chuyển hướng sang các ngân hàng thương mại tư nhân

Dù Flat 35 từ chối hồ sơ chưa có PR, một số ngân hàng thương mại tư nhân tại Nhật lại có sản phẩm vay riêng cho người nước ngoài chưa có vĩnh trú. Điều kiện đi kèm thường là:

• Thời gian sống và làm việc tại Nhật: Tối thiểu 2 - 3 năm liên tục.
• Thu nhập năm (年収 - nenshu): Thường yêu cầu từ 4.000.000 yên/năm trở lên (~660 triệu VND).
• Tiền vốn tự có (頭金 - atamakin): Chuẩn bị tối thiểu 10% - 20% giá trị căn nhà.
• Khả năng tiếng Nhật: Đọc hiểu và giao tiếp được hợp đồng tín dụng bằng tiếng Nhật.

Một số ngân hàng nổi tiếng hỗ trợ người chưa có PR có thể kể đến: Suruga Bank (スルガ銀行), Aeon Bank (イオン銀行), SBI Shinsei Bank (SBI新生銀行) hay Tokyo Star Bank (東京スター銀行). Tuy nhiên, lãi suất vay dành cho người chưa có PR ở các ngân hàng này thường cao hơn mặt bằng chung.

3. Tập trung nộp hồ sơ xin vĩnh trú (PR) trước

Với chính sách thẻ xanh / điểm ưu đãi cho Nhân tài trình độ cao (高度専門職 - kodo senmonshoku), thời gian chờ xin vĩnh trú hiện nay có thể rút ngắn xuống còn 1 đến 3 năm nếu bạn đạt đủ điểm. Lời khuyên thực tế từ OlaChill là hãy kiên nhẫn lấy được vĩnh trú trước, vừa giúp bạn tiếp cận Flat 35 với lãi suất ưu đãi, vừa mở rộng cơ hội chọn các gói vay biến động siêu rẻ từ các ngân hàng lớn (Megabank) như MUFG, SMBC, Mizuho.

Tiêu chuẩn kỹ thuật khắt khen của căn nhà: Giấy 適合証明書 (tekigo shomeisho)

Khác với các khoản vay ngân hàng thương mại tư nhân vốn tập trung vào "uy tín cá nhân người vay", Flat 35 đặt trọng tâm rất lớn vào "chất lượng thực tế của bản thân căn nhà". Để được duyệt vay Flat 35, bất động sản bạn định mua phải vượt qua đợt kiểm tra kỹ thuật nghiêm ngặt và được cấp Giấy chứng nhận phù hợp (適合証明書 - tekigo shomeisho).

Các tiêu chuẩn kỹ thuật cơ bản của Flat 35

• Diện tích sàn sử dụng (床面積 - yukamenseki):
  • Nhà riêng (戸建て): Tối thiểu 70 m² trở lên.
  • Căn hộ chung cư (マンション): Tối thiểu 30 m² trở lên.
• Tiêu chuẩn chống động đất (耐震性 - taishinsei): Bất động sản phải tuân theo Tiêu chuẩn chống động đất mới (新耐震基準 - shin taishin kijun, áp dụng cho nhà xây từ tháng 6/1981 trở lại đây) hoặc đã qua gia cố chống động đất đạt chuẩn.
• Cấu trúc phòng cháy và độ bền: Kết cấu tường, mái, lối thoát hiểm phải đạt các tiêu chuẩn do JHF ban hành.

Chi phí xin cấp giấy 適合証明書 là bao nhiêu?

Để có giấy này, người mua hoặc bên môi giới phải thuê một cơ quan kiểm định được chỉ định tiến hành khảo sát thực địa.

• Mức phí kiểm định (tính đến tháng 8/2026): Dao động từ 30.000 yên đến 50.000 yên (khoảng 5 - 8,3 triệu VND) cho nhà ở/căn hộ thông thường.
• Lưu ý quan trọng: Nếu mua nhà cũ (中古住宅 - chuko jutaku), không phải căn nhà nào cũng đạt chuẩn 適合証明書. Bạn cần hỏi rõ công ty môi giới bất động sản (不動産会社 - fudosan kaisha) ngay từ đầu: "Căn nhà này có làm được Tekigo Shomeisho cho Flat 35 không?" để tránh tốn thời gian và chi phí cọc.

So sánh Flat 35 (Lãi suất cố định) và Lãi suất biến động (変動金利) năm 2026

Tính đến tháng 8/2026, bối cảnh tài chính tại Nhật Bản đã có những điều chỉnh rõ rệt sau các đợt tăng lãi suất điều hành của Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ). Sự chênh lệch giữa lãi suất cố định Flat 35 và lãi suất biến động (変動金利 - hendo kinri) đòi hỏi người mua nhà phải tính toán rất kỹ.

Dưới đây là bảng so sánh tổng quan tính đến tháng 8/2026:

Mức lãi suất thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào tỷ lệ vay (dưới 90% hay trên 90% giá trị nhà) và các gói ưu đãi giảm lãi suất dành cho gia đình có con nhỏ (子育てプラス - Kosodate Plus) hoặc nhà đạt chuẩn tiết kiệm năng lượng ZEH (【フラット35】S).

Flat 35 phù hợp với ai và quy trình chuẩn bị hồ sơ

Mặc dù lãi suất niêm yết của Flat 35 cao hơn lãi suất biến động, gói vay này vẫn là chân chân lý cho nhiều gia đình nhờ tính an toàn.

Flat 35 phù hợp nhất với những ai?

1. Người đã có tư cách vĩnh trú (PR) và ưu tiên sự an toàn tài chính tuyệt đối, không muốn lo lắng bối cảnh kinh tế vĩ mô hay lãi suất tăng.
2. Các gia đình đông con / người mua nhà tiết kiệm năng lượng: Tận dụng các chương trình ưu đãi như Flat 35 Kosodate Plus (子育てプラス) giúp giảm từ 0,25% đến hơn 1% lãi suất trong những năm đầu, đưa lãi suất thực tế xuống mức rất cạnh tranh.
3. Người có tiền sử sức khỏe đặc biệt: Muốn mua nhà nhưng khó tham gia Bảo hiểm tín dụng liên kết (Danshin) thông thường của các ngân hàng thương mại.
4. Người muốn tự do chọn tài chính ban đầu: Muốn tiết kiệm chi phí bảo lãnh ban đầu (保証料 - hoshoryo).

Danh mục giấy tờ cần chuẩn bị khi làm hồ sơ vay Flat 35

Khi bạn đã đáp ứng đủ điều kiện vĩnh trú và chọn được căn nhà ưng ý, hãy chuẩn bị các thủ tục giấy tờ tiếng Nhật sau:

1. Giấy tờ nhân thân:
   • Thẻ cư trú (在留カード - zairyu kado) có ghi rõ chữ 永住者.
   • Giấy xác nhận cư trú (住民票 - juminhyo) cấp trong vòng 3 tháng.
   • Thẻ bảo hiểm y tế (健康保険証 - kenko hokensho) hoặc Bằng lái xe (運転免許証 - untenhyo).
2. Giấy tờ chứng minh thu nhập (収入証明書 - shunyu shomeisho):
   • Giấy tổng kết thu nhập và thuế gộp (源泉徴収票 - gensen choshuhyo) của 1-2 năm gần nhất.
   • Giấy chứng nhận nộp thuế (課税証明書 / 納税証明書 - kazei shomeisho / nozei shomeisho) do quận/thành phố cấp.
3. Giấy tờ liên quan đến bất động sản:
   • Hợp đồng mua bán bất động sản (売買契約書 - baibai keiyakusho).
   • Bản vẽ thiết kế, bản đồ vị trí nhà.
   • Giấy chứng nhận phù hợp kỹ thuật (適合証明書 - tekigo shomeisho).

Câu hỏi thường gặp

Q. Chưa có vĩnh trú nhưng kết hôn với người Nhật thì có vay Flat 35 một mình được không?

A. Không thể đứng tên vay một mình. Tuy nhiên, bạn có thể nhờ người phối ngẫu (người có quốc tịch Nhật hoặc có vĩnh trú) đứng tên làm người vay chính (主債務者 - shu saimusha), và bạn tham gia với tư cách là người bảo lãnh hoặc người đồng chi trả (連帯債務者 - rentai saimusha).

Q. Tôi lỡ đăng ký vay Flat 35 khi chưa có vĩnh trú, nếu bị phát hiện thì hậu quả thế nào?

A. Đây là vi phạm hợp đồng tín dụng nghiệm trọng. Theo quy định của JHF, nếu phát hiện người vay không sở hữu tư cách vĩnh trú tại thời điểm ký kết, cơ quan này có quyền yêu cầu bạn trả toàn bộ khoản nợ gốc và lãi ngay lập tức trong một lần (一括返済 - ikkatsu hensai). Hãy trung thực khi làm hồ sơ!

Q. Phí xin cấp Giấy chứng nhận phù hợp 適合証明書 (tekigo shomeisho) do ai trả?

A. Mức phí này (thường từ 30.000 đến 50.000 yên, tính đến tháng 8/2026) thông thường do người mua nhà (bên vay) chi trả cho đơn vị kiểm định kỹ thuật. Hãy trao đổi kĩ với công ty bất động sản tư vấn cho bạn về khoản phí này trong chi phí mua nhà ban đầu (諸費用 - shohiyo).

Q. Đang trong thời gian chờ kết quả xin vĩnh trú (PR) thì có nộp hồ sơ xin Flat 35 trước được không?

A. Bạn có thể nộp hồ sơ xin thẩm định sơ bộ (事前審査 - jizen shinsa) để tham khảo, nhưng đến bước thẩm định chính thức (本審査 - hon shinsa) và ký hợp đồng giải ngân (金銭消費貸付契約 - kinsen shohi kaisatsu keiyaku), bắt buộc bạn phải cầm trên tay Thẻ cư trú (在留カード) đã cập nhật tư cách 永住者.

Lời kết

Khoản vay cố định 35 năm Flat 35 là giải pháp tài chính tuyệt vời giúp bạn sở hữu căn nhà mơ ước tại Nhật Bản mà không phải thấp phỏm lo lắng trước làn sóng tăng lãi suất. Tuy nhiên, điều kiện kiên quyết là bạn phải có tư cách vĩnh trú (永住権 - eijuken). Nếu chưa có PR, bạn nên cân nhắc vay qua các ngân hàng thương mại tư nhân có gói dành cho người nước ngoài hoặc kiên nhẫn chuẩn bị hồ sơ xin vĩnh trú để tối ưu chi phí vay.

Đừng quên chuẩn bị kỹ lưỡng cả về tài chính cá nhân lẫn kiểm tra điều kiện kỹ thuật của căn nhà (適合証明書) trước khi xuống tiền đặt cọc. Chúc bạn sớm tìm được tổ ấm ưng ý trên đất nước Mặt Trời Mọc!

Để khám phá thêm những kinh nghiệm thực tế về cuộc sống, tài chính và thủ tục tại Nhật Bản, bạn có thể tham khảo thêm các bài viết hấp dẫn khác:

• Cập nhật các mẹo hay khi định cư và làm việc tại Blog OlaChill
• Tìm hiểu kinh nghiệm mua nhà chi tiết qua bài viết Hướng dẫn mua nhà tại Nhật cho người Việt
• Thư giãn cuối tuần cùng gia đình với các chuyến đi ngắn Tour ngày từ Tokyo của OlaChill