Đang ở Việt Nam muốn mua BĐS Nhật: mua từ xa được không, qua kênh nào?

Hồ sơ & Thủ tục công chứng giấy tờ từ Việt Nam

Do người không cư trú không có Sổ hộ khẩu Nhật 住民票 (juminhyo) và Giấy chứng nhận con dấu 印鑑証明書 (inkan shomeisho), cơ quan quản lý Nhật yêu cầu các giấy tờ thay thế từ phía Việt Nam.

Tuyên thệ xác nhận nhân thân/địa chỉ 宣誓供述書 (sensei kyojutsu-sho)

Đây là bản tuyên thệ (Affidavit) thể hiện rõ: họ tên, ngày tháng năm sinh, địa chỉ thường trú tại Việt Nam, số hộ chiếu.

Cách thực hiện tại Việt Nam:

• Bạn soạn thảo bản Tuyên thệ bằng tiếng Việt và tiếng Nhật (hoặc tiếng Anh).
• Mang hộ chiếu và bản Tuyên thệ đến Phòng Công chứng tại Việt Nam hoặc Đại sứ quán/Lãnh sự quán Nhật Bản tại Hà Nội/TP.HCM để công chứng chữ ký.
• Sau đó làm thủ tục Hợp pháp hóa lãnh sự tại Bộ Ngoại giao Việt Nam (nếu công chứng tại phòng công chứng tư).

Giấy ủy quyền 委任状 (ininjo)

Do bạn không trực tiếp có mặt tại Nhật để nộp hồ sơ tại Homukyoku, bạn cần ký Giấy ủy quyền 委任状 (ininjo) cho Tư pháp thư sĩ 司法書士 (shiho shoshi) đại diện làm thủ tục sang tên. Giấy này cũng cần được xác nhận chữ ký đi kèm bản Affidavit.

Chuyển tiền qua Nhật, tỷ giá và vay ngân hàng: Thực tế ra sao?

Thực tế về việc Vay ngân hàng (Mortgage)

Cảnh báo thực tế: Nếu bạn không có visa dài hạn tại Nhật (như visa Vĩnh trú 永住権 eijuken, Kỹ sư, Kinh doanh) và không có thu nhập phát sinh tại Nhật đóng thuế đầy đủ, 99% ngân hàng Nhật Bản (MUFG, SMBC, Mizuho...) KHÔNG cấp khoản vay mua nhà cho người ở Việt Nam. Bạn phải chuẩn bị 100% tiền mặt (Cash buyer).

Chuyển tiền hợp pháp từ Việt Nam sang Nhật

Để chuyển lượng tiền lớn (ví dụ: 15 - 30 triệu Yen, tương đương khoảng 2,5 - 5 tỷ VNĐ) từ ngân hàng Việt Nam sang Nhật Bản, bạn cần tuân thủ Luật Quản lý Ngoại hối của Việt Nam:

• Hồ sơ cần trình Ngân hàng thương mại VN:
  1. Hộ chiếu còn hạn.
  2. Hợp đồng mua bán BĐS 売買契約書 (baibai keiyakusho) đã ký kết.
  3. Thông báo thanh toán (Invoice) từ công ty môi giới/Tư pháp thư sĩ bên Nhật.
  4. Giấy tờ chứng minh nguồn tiền hợp pháp tại VN (sổ tiết kiệm, hợp đồng bán nhà tại VN, sao kê thu nhập, quyết định nộp thuế...).
• Tỷ giá chuyển đổi: Tính đến tháng 8/2026, tỷ giá Yên Nhật duy trì quanh mức khoảng 1 JPY ~ 165 VNĐ (tùy thời điểm ngân hàng bán ra). Việc chuyển tiền qua hệ thống SWIFT ngân hàng mất từ 1 - 3 ngày làm việc.

Nhận tiền thuê & Đóng thuế từ xa: Cần những ai hỗ trợ?

Nếu bạn mua BĐS nhằm mục đích cho thuê lấy dòng tiền, việc quản lý từ xa đòi hỏi phải thiết lập bộ máy hỗ trợ tại địa phương.

Mở tài khoản nhận tiền thuê & Công ty quản lý BĐS 不動産管理会社 (fudosan kanri kaisha)

Người không cư trú không thể tự mở tài khoản ngân hàng cá nhân tại Nhật Bản. Giải pháp chuẩn mực là ký hợp đồng với một Công ty quản lý BĐS (fudosan kanri kaisha).

• Công ty này sẽ thu tiền thuê nhà từ khách, trừ đi phí quản lý (thường từ 5% - 8% tiền thuê hàng tháng) và chi phí sửa chữa phát sinh.
• Phần tiền ròng còn lại sẽ được định kỳ (hàng tháng hoặc 3-6 tháng/lần) chuyển khoản quốc tế về tài khoản ngân hàng của bạn tại Việt Nam.

Đại diện quản lý thuế 納税管理者 (nozei kanrisha)

Theo luật thuế Nhật Bản, người không cư trú sở hữu tài sản sinh lời tại Nhật bắt buộc phải chỉ định một Đại diện thuế 納税管理者 (nozei kanrisha). Đây có thể là một Kế toán thuế 税理士 (zeirishi) hoặc công ty quản lý BĐS có chức năng. Người này sẽ đại diện bạn nộp Thuế tài sản cố định 固定資産税 (kotei shisan zei) và làm thủ tục kê khai Thuế thu nhập 所得税 (shotoku zei) hàng năm.

Thuế khấu trừ tại nguồn 源泉徴収 (gensen choushuu)

• Trường hợp cho Khách hàng cá nhân thuê ở: Người thuê trả 100% tiền thuê cho bạn/công ty quản lý. Không bị trừ thuế tại nguồn.
• Trường hợp cho Doanh nghiệp/Công ty thuê: Khách thuê doanh nghiệp có nghĩa vụ pháp lý phải trích lại 20.42% thuế khấu trừ tại nguồn (gensen choushuu) để nộp trực tiếp cho Cục Thuế Nhật Bản 国税庁. Cuối năm, Zeirishi của bạn sẽ làm thủ tục quyết toán thuế (確定申告 kakutei shinkoku) để xin hoàn lại phần thuế nộp thừa sau khi đã trừ các chi phí khấu hao, phí quản lý, thuế tài sản.

Bảng tổng hợp chi phí & Thuế suất mua BĐS Nhật (Tính đến tháng 8/2026)

Để không bị bỡ ngỡ về tài chính, bạn cần chuẩn bị thêm khoảng 6% - 8% giá trị căn nhà cho các khoản thuế và chi phí phụ trợ khi giao dịch.

4 Rủi ro và cạm bẫy lừa đảo mua BĐS Nhật từ xa người Việt hay gặp

Mua nhà từ xa luôn tồn tại những rủi ro nếu bạn thiếu kinh nghiệm hoặc tin nhầm các cá nhân "môi giới chui":

1. Bẫy nhà hoang Akiya (空き家) giá rẻ "vài trăm triệu VNĐ"

Nhiều quảng cáo rao bán nhà Akiya ở vùng quê Nhật Bản với giá chỉ 1 - 2 triệu Yen (~160 - 330 triệu VNĐ). Tuy nhiên, những căn nhà này thường nằm ở khu vực suy giảm dân số nghiêm trọng, chi phí phá dỡ hay cải tạo có thể lên tới 5 - 10 triệu Yen, và hầu như không thể cho thuê hay bán lại.

2. Lợi nhuận ảo: Phân biệt Lợi nhuận gộp và Lợi nhuận ròng

Môi giới không uy tín thường hứa hẹn "Lợi nhuận 10 - 12%/năm". Đây chỉ là Lợi nhuận gộp 表面利回り (hyomen rimawari) = (Tiền thuê 1 năm / Giá mua) x 100%.

Thực tế, bạn phải tính Lợi nhuận ròng 実質利回り (jisshitsu rimawari) sau khi đã trừ:

• Phí quản lý hàng tháng 管理費 (kanrihi).
• Quỹ bảo trì định kỳ 修繕積立金 (shuzen tsumitatekin).
• Thuế TSCĐ hàng năm, phí đại diện thuế, phí quản lý BĐS. Lợi nhuận ròng thực tế tại Tokyo thường chỉ dao động từ 3.5% - 5.5%/năm.

3. Môi giới không có giấy phép (宅建 - Takken)

Chỉ làm việc với các công ty BĐS có giấy phép kinh doanh hợp pháp (宅地建物取引業者) do Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT) hoặc Tỉnh trưởng cấp. Tránh xa các cá nhân nhận chuyển tiền cọc vào tài khoản cá nhân thay vì tài khoản công ty hoặc tài khoản bảo chứng.

4. Bỏ qua kiểm tra kết cấu chống động след 耐震基準 (Taishin kijun)

Nhật Bản thay đổi tiêu chuẩn chống động đất nghiêm ngặt từ tháng 6/1981 (Shin-Taishin). Những căn nhà xây trước mốc thời gian này (Kyū-Taishin) có phí bảo hiểm thiên tai rất cao, khó cho thuê và nguy cơ rủi ro kết cấu lớn khi có địa chấn.

Câu hỏi thường gặp

Q. Mua nhà ở Nhật Bản có giúp người Việt xin được Visa vĩnh trú hoặc Visa đầu tư không?

Trả lời: KHÔNG. Mua BĐS tại Nhật Bản hoàn toàn độc lập với chính sách cư trú. Việc sở hữu nhà hay đất không tự động cấp cho bạn visa vĩnh trú hay visa du lịch dài hạn. Tuy nhiên, nếu bạn thành lập công ty kinh doanh BĐS tại Nhật với vốn điều lệ tối thiểu 5 triệu Yen và có kế hoạch kinh doanh khả thi, bạn có thể nộp đơn xin Visa Kinh doanh / Quản lý 経営・管理 (Keiei Kanri).

Q. Tôi có thể thanh toán tiền mua nhà bằng tiền điện tử (Crypto) hoặc chuyển tiền tay ba không?

Trả lời: Tuyệt đối KHÔNG nên. Pháp luật Nhật Bản quản lý rất chặt chẽ nguồn tiền phòng chống rửa tiền (AML). Tư pháp thư sĩ (Shiho shoshi) và ngân hàng Nhật sẽ yêu cầu chứng minh nguồn gốc dòng tiền rõ ràng qua sao kê ngân hàng hợp pháp. Việc chuyển tiền chui "tay ba" có thể dẫn đến việc tài sản bị phong tỏa, hợp đồng bị hủy bỏ và bạn bị đưa vào danh sách đen.

Q. Nếu không thể sang Nhật ký tên, tôi đóng dấu hợp đồng bằng cách nào?

Trả lời: Người không cư trú tại Nhật không có con dấu đăng ký 印鑑 (inkan). Bạn sẽ dùng chữ ký tay trực tiếp. Đi kèm với hợp đồng là bản Tuyên thệ chữ ký (Signature Affidavit) 宣誓供述書 đã được công chứng tại cơ quan thẩm quyền ở Việt Nam để xác nhận chữ ký đó đúng là của bạn.

Q. BĐS Nhật Bản có bị mất giá theo thời gian không?

Trả lời: Tại Nhật, phần giá trị công trình (thân nhà) sẽ khấu hao giảm dần theo thời gian. Tuy nhiên, phần giá trị đất (地価 - Chika) tại các trung tâm thành phố lớn như Tokyo, Osaka, Fukuoka lại có xu hướng tăng ổn định nhờ hạ tầng và nhu cầu thuê cao. Vì vậy, chiến lược mua BĐS Nhật từ xa hiệu quả nhất là tập trung vào vị trí (gần ga tàu dưới 10 phút đi bộ) và các phân khúc chung cư manshon có quỹ bảo trì tốt.

Lời kết & Đọc thêm

Mua bất động sản Nhật Bản từ xa khi đang ở Việt Nam hoàn toàn khả thi và an toàn về mặt pháp lý nếu bạn tuân thủ đúng quy trình: chuẩn bị hồ sơ công chứng 宣誓供述書 chuẩn chỉnh, chuyển tiền qua kênh ngân hàng chính ngạch, chọn môi giới có bằng 宅建 (Takken) và chỉ định đại diện thuế 納税管理者 rõ ràng.

Dù mục đích mua của bạn là tích sản, chuẩn bị cho con cái sang du học, hay tạo dòng tiền thụ động, hãy luôn cẩn trọng tính toán trên Lợi nhuận ròng 実質利回り thay vì những con số cam kết ảo.

Để tìm hiểu thêm các kinh nghiệm thực tế về cuộc sống, thủ tục pháp lý và tài chính tại Nhật Bản, bạn có thể tham khảo thêm các bài viết chia sẻ trên Blog OlaChill hoặc truy cập trang chủ OlaChill để cập nhật những thông tin mới nhất dành cho cộng đồng người Việt. Nếu bạn đang lên kế hoạch sang Nhật khảo sát thị trường kết hợp du lịch, đừng bỏ qua các lịch trình Tour ngày từ Tokyo vô cùng tiện lợi!