日本で部屋を借りる — reikin・shikikin、入居時費用5-10万 yen
2026年版・ベトナム人向け日本の賃貸ガイド：reikin、shikikin、shagashi、初期費用5-10万 yen、guarantor company、Suumo・Homes・Pitatなど7つのアプリ、詐欺対策を解説。
2026年3月10日·✍️ olablog·⏱ 14 分で読める
2026年版・ベトナム人向け日本の賃貸ガイド：reikin、shikikin、shagashi、初期費用5-10万 yen、guarantor company、Suumo・Homes・Pitatなど7つのアプリ、詐欺対策を解説。
日本に来たばかりのベトナム人にとって、部屋探しは最初の大きな試練です。ベトナムで慣れている仕組みとは違い、日本では鍵を受け取る前に、reikin + shikikin + shagashi + 保証会社の費用を支払わなければなりません。初期費用の合計は5-10万 yen（約8-17百万 VND）にもなります。この記事では、それぞれの費用の詳細、信頼できる部屋探しアプリ7つ、そしてよくある詐欺の手口5つを紹介します。
初期費用 — 内訳を詳しく解説
ベトナムでは敷金を1-2か月分払えば済むことが多いのに対し、日本では初期費用が6項目もあります。
1. Shikikin (敷金) — 敷金
- 家賃1-2か月分
- 契約終了時に返金される（修繕費があれば差し引かれる）
- 実際には、次の入居者に貸す前の「リフォーム代」として大家が約50%を差し引くことも多く、ほとんど戻ってこない場合もある
2. Reikin (礼金) — 礼金
- 家賃0-2か月分
- 「大家さんへの感謝のお金」という昔からの習慣で、返金されない
- 最近はreikinを取らない新しい物件も多い（募集広告に「礼金ゼロ」と記載）
3. Shagashi / chukai tesuryo (仲介手数料) — 仲介手数料
- 家賃1か月分（+ 10%の税金）
- 物件を紹介してくれた不動産会社（fudosan）に支払う
- 50%割引や0%の会社もあるため、「仲介手数料半額/無料」で探してみよう
4. 初月の家賃 + 2か月目の家賃を前払い
- 初月は入居日からの日割りで計算されるpro-rated（例えば15日に入居する場合は半月分）
- 保証のため、2か月目の家賃もまとめて請求する大家が多い
5. Hoken (火災保険) — 火災保険
- 加入必須で、2年分が15,000-25,000 yen
- 大家が指定する保険会社に一括で支払う
- 契約更新時に更新する
6. Hosho (保証会社) — 保証会社の利用料
- 日本に親族がいないため、留学生は個人の保証人ではなく保証会社を利用する必要がある
- 初回費用は家賃の50-100% + その後は10,000-20,000 yen/年
- よく利用される保証会社：Nippon Safety、Casa、JID、GTN
7. Kagi koukan (鍵交換) — 鍵交換費用
- 10,000-20,000 yen
- 新しい入居者が入る際の鍵交換が必須
東京で家賃65,000 yen/月の1Rに住む場合の実例：
| 項目 | 計算方法 | 金額 (yen) |
|---|---|---|
| Shikikin（敷金） | 1か月分 | 65,000 |
| Reikin（礼金） | 1か月分 | 65,000 |
| Shagashi（仲介手数料） | 1か月分 + 税金 | 71,500 |
| 初月（全額） | 1か月分 | 65,000 |
| 2か月目の前払い | 1か月分 | 65,000 |
| Hoken（2年分） | 一式 | 20,000 |
| Hosho（保証会社費用） | 家賃の50% | 32,500 |
| Kagi koukan | 一式 | 15,000 |
| 初期費用合計 | ~399,000 yen |
VNDに換算すると、入居して最初の月だけで**~68百万 VND**かかります。冷蔵庫、洗濯機、ガスコンロなどの家具・家電の購入費は含まれていません。
よくある部屋のタイプ — 用語を理解しよう
- 1R (one room)：15-20m²のワンルーム。キッチンは部屋の中にあり、トイレと浴室は同じスペースにある。留学生に最も人気。
- 1K (one kitchen)：1部屋 + 小さな独立キッチン、18-25m²。家賃は1Rより約5-10k yen高い
- 1DK：寝室1部屋 + dining/kitchen。25-35m²。夫婦での入居に向いている。
- 2K / 2LDK：寝室2部屋 + キッチン（Lが付く場合はliving roomもある）。≥40m²で、家族向け
- Share house (シェアハウス)：個室を使い、キッチン・トイレ・浴室は共用。家賃が安く、shikikin/reikinが不要で、家具も備え付け
- Gaijin house (外人ハウス)：外国人専用で、保証人が不要
💡 初期費用を抑えるコツ：最初の6-12か月はshare houseまたはgaijin houseを選ぶ（敷金1か月分 + 家賃1か月分だけで、家具も揃っている）。その後、日本で収入とcreditができてから、個室の賃貸物件を借りるとよい。
信頼できる部屋探しアプリ / ウェブサイト7選
1. Suumo (スーモ) — 日本最大級
- suumo.jp、モバイルアプリ
- 毎月1,5百万件の物件情報があり、駅から5分以内、エアコン付き、ペット可など細かく検索できる
- 日本語表示だが、写真やアイコンが分かりやすく、日本語が分からなくても使える
2. Homes (ホームズ)
- homes.co.jp
- Suumoとの価格比較や大家のレビューを確認できる
- 「map search」機能が便利
3. Pitat (ピタットハウス)
- pitat.com
- 大手不動産仲介チェーンのStarts Corporationが運営
- 外国人向けのサポートもある
4. Canary — ベトナム語対応！
- canary-app.jp
- 予算やエリアで絞り込めるアプリ
- 英語/ベトナム語に翻訳された物件情報も一部ある
5. Iitoko
- iitoko-ichi.jp
- reikinなしの安い物件を専門に扱う
- 「zero-zero」物件（zero shikikin + zero reikin）が多い
6. OYO Life
- oyolife.com
- インドの会社で、guarantor不要、オンラインで契約できる
- 家賃は15-25%高めだが、手続きは簡単
7. GTN (Global Trust Networks)
- gtn.co.jp
- 留学生や外国人労働者向けのサービスを専門に提供
- 大きな支店ではベトナム語サポートも受けられる
- 保証と契約書の翻訳をまとめて対応
賃貸契約の流れ — 7ステップ
ステップ1：アプリで部屋を探す（2-4週間）
- エリアを選ぶ（学校/職場の近く、乗り換えなしで行ける路線）
- 予算 = 想定収入の1/3
- 内見したい部屋を5-7件メモする
ステップ2：不動産会社（fudosan）に連絡
- アプリのフォームからメールを送るか、電話をかける
- 例：「Suumoで見た◯◯の部屋を見学したいのですが…」
- 内見（内見 — naiken）の日時を調整する
ステップ3：部屋を内見する（1-2時間/部屋）
- residence card + passportを持参する
- チェックするポイント：
- 日当たり（南向きまたは東向きがよい）
- 騒音（通過する電車の音が、ラッシュ時にうるさくないか）
- におい（洗濯機置き場やキッチンを確認。カビ臭さは悪いサイン）
- 水道（蛇口をひねり、水の勢いが十分か、黄ばんでいないか確認）
ステップ4：入居申込（moshikomi）をする
必要書類：
- Passport + residence card（コピー）
- 戸籍簿（あれば）
- 収入証明書：奨学金または勤務先の証明
- 留学生の場合：学校からの入学許可証
- 保証人：ベトナム在住の両親（関係を証明する出生証明書が必要）または保証会社
ステップ5：審査（shinsa）— 3-7日
- 保証会社と大家が審査する
- 追加書類を求められる場合がある
- 評判のよい学校に通う留学生の審査通過率は約70-80%
ステップ6：契約（keiyaku）を締結
- 不動産会社のオフィスで1,5-2時間ほど説明を受ける
- 契約条項をよく読む：契約期間（通常2年）、更新料（koushinryou — 家賃1か月分）、早期解約時の違約金
- 契約前に初期費用5-10万を全額振り込む
- 鍵を受け取る
ステップ7：juminhyo + ライフラインの手続き
- 14日以内にkuyakushoへ行き、新しい住所を登録する
- 電気（Tokyo Gas、TEPCO）、ガス（Tokyo Gas）、水道（municipality）、ネット（So-net、NURO）を電話またはオンラインで申し込む
よくある詐欺の手口5つ
1. 架空の仲介業者
- Facebook/Zalo VNで、相場より極端に安い物件を掲載
- 内見前に敷金の支払いを要求する
- 実態：物件は存在せず、お金だけ持ち逃げされる
- 対策：kuyakushoに登録された不動産会社（fudosan）のみ利用する（宅建業の免許証、takkenを確認）
2. 「搾取型」Share house
- 個室と宣伝しているのに、実際は15m²の部屋に4-6人で住む
- 契約書に、事前のチェック不可と明記されている
- 対策：必ず自分で内見し、ベッド数を確認する
3. 「電気・ガス・ネット無料」の実態は、included + 水増し料金
- 大家が「utilities free」と言いながら、毎月15-20k yenの「管理費」を上乗せする
- 対策：毎月、原本の請求書を見せてもらう
4. Shikikinが返ってこない
- 契約終了時に、壁の塗り直しやマットレス交換など、不当な修繕費を請求されて敷金を全額取られる
- 対策：鍵を受け取った日に部屋の状態を撮影する（video 5-10分）。証拠として大家とfudosanにメールで送る
5. Guarantor companyの「罠」
- 一部の悪質な保証会社が、毎年50%の手数料 + 隠れた費用を請求する
- 対策：実績のある主要5社（Nippon Safety、Casa、JID、GTN、Crown）を選ぶ
入居後の毎月の生活費
初期費用5-10万を支払った後、毎月以下の費用がかかります：
- 家賃：40,000-80,000 yen
- 管理費（kanrihi）：3,000-10,000 yen（階段、エレベーター、securityなどの共用設備）
- 電気代：3,000-6,000 yen（夏/冬にエアコンを使うと8,000+）
- ガス代：2,000-4,000 yen
- 水道代：2,000-3,000 yen（2か月に1回支払い）
- インターネット：3,500-5,500 yen（fiber 1Gbps）
💡 節約のコツ：エレベーターのないマンションを選ぶ（kanrihiを節約）、3-4階の部屋を選ぶ（1階や最上階より安い）、駅から徒歩10-15分離れた物件を選ぶ（駅近より5-10k yen安くなる）
まとめ
2026年に日本で部屋を借りる際の初期費用は、5-10万 yen（8-17百万 VND）。shikikin + reikin + shagashi + hoken + hosho + kagiが含まれます。信頼できる部屋探しアプリ7つは、Suumo、Homes、Pitat、Canary、Iitoko、OYO Life、GTNです。架空の仲介業者、相部屋のShare house、水増しされたutilities、返金されないshikikin、悪質なguarantor companyという5つの詐欺に注意しましょう。最初の6-12か月はShare houseまたはgaijin houseで暮らし、その後に個室の賃貸物件を借りる方法が最も節約になります。
日本に来たばかりで賃貸契約の手続きをするなら、日本のeSIMがあればfudosanへの電話やGoogle Mapsを使った内見が簡単になります。生活が落ち着いたら、Shinkansenのチケットを予約して、OsakaやKyotoにいる友人を訪ねてみましょう。
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