Menyewa rumahJepangKomunitas VietnamBelajar di luar negeri

Menyewa Rumah di Jepang — reikin, shikikin, dan biaya awal 500.000–1.000.000 yen

Panduan 2026 untuk menyewa rumah di Jepang bagi orang Vietnam: reikin, shikikin, shagashi, biaya awal 500.000–1.000.000 yen, perusahaan penjamin, 7 aplikasi termasuk Suumo, Homes, dan Pitat, serta cara menghindari penipuan.

10 Mar 2026·✍️ olablog·⏱ 9 menit baca

Bagikan:Facebook X LINE

← Kembali ke Blog

⚡ Jawaban singkat

Panduan 2026 untuk menyewa rumah di Jepang bagi orang Vietnam: reikin, shikikin, shagashi, biaya awal 500.000–1.000.000 yen, perusahaan penjamin, 7 aplikasi termasuk Suumo, Homes, dan Pitat, serta cara menghindari penipuan.

Menemukan tempat tinggal adalah tantangan besar pertama bagi orang Vietnam yang baru tiba di Jepang. Berbeda dari sistem yang umum di Vietnam, di Jepang kamu harus membayar reikin + shikikin + shagashi + biaya perusahaan penjamin sebelum menerima kunci—total biaya awal sekitar 500.000–1.000.000 yen (sekitar 8–17 juta VND, atau kurang lebih Rp5–11 juta). Panduan ini menguraikan setiap biaya, memperkenalkan 7 aplikasi pencarian rumah yang tepercaya, dan menjelaskan 5 jenis penipuan yang umum terjadi.

Biaya awal — rincian lengkap

Berbeda dari Vietnam, di mana membayar uang jaminan 1–2 bulan biasanya sudah cukup, Jepang memiliki hingga 6 jenis biaya awal:

1. Shikikin (敷金) — uang jaminan

Setara dengan sewa 1–2 bulan
Dikembalikan pada akhir masa sewa (dikurangi biaya perbaikan jika diperlukan)
Dalam praktiknya, pemilik rumah sering menahan sekitar 50% untuk “menyegarkan” properti sebelum disewakan lagi → jadi sebaiknya kamu menganggap uang ini pada dasarnya tidak akan kembali

2. Reikin (礼金) — uang terima kasih untuk pemilik

Setara dengan sewa 0–2 bulan
Merupakan “pembayaran terima kasih kepada pemilik rumah”—kebiasaan lama yang TIDAK dapat dikembalikan
Saat ini, banyak properti baru tidak mengenakan reikin (cari tulisan “礼金ゼロ” dalam iklan)

3. Shagashi / chukai tesuryo (仲介手数料) — biaya perantara

Setara dengan 1 bulan sewa (+ pajak 10%)
Dibayarkan kepada agen real estat (fudosan) yang memperkenalkan properti tersebut
Beberapa agen menawarkan biaya 50% atau bahkan 0%—cari tulisan “仲介手数料半額/無料”

4. Sewa bulan pertama + sewa bulan kedua yang dibayar di muka

Sewa bulan pertama dihitung secara prorata berdasarkan tanggal kamu pindah (misalnya, jika kamu pindah tanggal 15, kamu membayar setengah bulan)
Banyak pemilik rumah juga meminta sewa bulan kedua dibayar di muka

5. Hoken (火災保険) — asuransi kebakaran

Wajib, sebesar 15.000–25.000 yen untuk 2 tahun
Dibayar sekali kepada perusahaan asuransi yang ditentukan oleh pemilik rumah
Diperbarui ketika masa sewa mencapai tanggal perpanjangan

6. Hosho (保証会社) — biaya perusahaan penjamin

Karena kamu tidak memiliki kerabat di Jepang, pelajar internasional memerlukan perusahaan penjamin sebagai pengganti penjamin perorangan
Biayanya 50–100% dari sewa satu bulan pada awalnya + 10.000–20.000 yen per tahun setelahnya
Perusahaan penjamin yang umum antara lain Nippon Safety, Casa, JID, dan GTN

7. Kagi koukan (鍵交換) — penggantian kunci

10.000–20.000 yen
Wajib dilakukan ketika penyewa baru pindah

Contoh nyata untuk kamar 1R di Tokyo seharga 65.000 yen per bulan:

Item	Perhitungan	Jumlah (yen)
Shikikin (uang jaminan)	1 bulan	65.000
Reikin (uang terima kasih)	1 bulan	65.000
Shagashi (biaya perantara)	1 bulan + pajak	71.500
Bulan pertama (satu bulan penuh)	1 bulan	65.000
Bulan kedua dibayar di muka	1 bulan	65.000
Hoken (2 tahun)	paket	20.000
Biaya perusahaan hosho	50% dari sewa bulanan	32.500
Kagi koukan	paket	15.000
TOTAL BIAYA AWAL		~399.000 yen

Dalam VND, jumlah ini menjadi sekitar 68 juta VND hanya untuk pindah pada bulan pertama, atau kira-kira Rp42–43 juta. Jumlah ini belum termasuk biaya membeli peralatan dan perlengkapan rumah tangga (kulkas, mesin cuci, kompor gas).

Jenis kamar yang umum — memahami istilahnya

Menyewa Rumah di Jepang — reikin, shikikin, dan biaya awal 500.000–1.000.000

1R (one room): Satu kamar berukuran 15–20 m² dengan dapur di dalamnya, serta toilet dan kamar mandi dalam satu area bersama. Ini adalah pilihan yang paling umum bagi pelajar internasional.
1K (one kitchen): Satu kamar + dapur kecil yang terpisah, berukuran 18–25 m². Harganya sekitar 5.000–10.000 yen lebih mahal daripada 1R
1DK: Satu kamar tidur + area ruang makan/dapur. Berukuran 25–35 m². Cocok untuk pasangan.
2K / 2LDK: Dua kamar tidur + dapur (dengan ruang keluarga jika terdapat huruf L). Berukuran ≥40 m², cocok untuk keluarga
Share house (シェアハウス): Kamar pribadi dengan dapur/toilet/kamar mandi bersama. Terjangkau, tidak memerlukan shikikin/reikin, dan sudah dilengkapi perabot
Gaijin house (外人ハウス): Ditujukan khusus bagi orang asing dan tidak memerlukan penjamin

💡 Tips untuk mengurangi biaya awal: Pilih share house atau gaijin house selama 6–12 bulan pertama (kamu hanya perlu membayar uang jaminan 1 bulan + sewa 1 bulan, dan perabot sudah disediakan). Setelah memiliki penghasilan + riwayat kredit di Jepang, kamu bisa menyewa apartemen pribadi.

7 aplikasi / situs web pencarian rumah yang tepercaya

1. Suumo (スーモ) — nomor satu di Jepang

suumo.jp, aplikasi seluler
1,5 juta listing per bulan, dengan filter yang sangat rinci (kurang dari 5 menit dari stasiun, berpendingin udara, boleh membawa hewan peliharaan…)
Antarmukanya berbahasa Jepang, tetapi foto dan ikonnya jelas—bahkan orang yang tidak bisa bahasa Jepang pun dapat menggunakannya

2. Homes (ホームズ)

homes.co.jp
Bandingkan harga dengan Suumo + baca ulasan pemilik rumah
Memiliki fitur “pencarian berdasarkan peta” yang sangat baik

3. Pitat (ピタットハウス)

pitat.com
Merupakan bagian dari jaringan perantara besar Starts Corporation
Menawarkan dukungan bagi penghuni asing

4. Canary — tersedia dalam bahasa Vietnam!

canary-app.jp
Aplikasi dengan filter berdasarkan anggaran + area
Beberapa listing memiliki terjemahan bahasa Inggris/Vietnam

5. Iitoko

iitoko-ichi.jp
Mengkhususkan diri pada rumah terjangkau tanpa reikin
Banyak properti “zero-zero” (shikikin nol + reikin nol)

6. OYO Life

oyolife.com
Perusahaan asal India; tidak memerlukan penjamin dan kontrak dapat ditandatangani secara online
Harganya 15–25% lebih mahal, tetapi prosesnya lebih mudah

7. GTN (Global Trust Networks)

gtn.co.jp
Mengkhususkan diri pada pelajar internasional / pekerja asing
Dukungan bahasa Vietnam tersedia di cabang-cabang utama
Menangani layanan penjamin sekaligus penerjemahan kontrak

Proses menyewa rumah — 7 langkah

Menyewa Rumah di Jepang — reikin, shikikin, dan biaya awal 500.000–1.000.000

Langkah 1: Cari kamar melalui aplikasi (2–4 minggu)

Pilih area (dekat sekolah/tempat kerja, dengan rute kereta langsung)
Anggaran = 1/3 dari penghasilan yang kamu perkirakan
Catat 5–7 kamar yang ingin kamu lihat

Langkah 2: Hubungi agen real estat (fudosan)

Kirim email melalui formulir di aplikasi, atau menelepon
Contoh: 「Suumoで見た◯◯の部屋を見学したいのですが…」
Mereka akan menjadwalkan kunjungan untuk melihat kamar (内見 — naiken)

Langkah 3: Lihat kamar (1–2 jam/kamar)

Bawa residence card + paspor
Periksa:
- Pencahayaan (menghadap selatan atau timur adalah yang terbaik)
- Kebisingan (apakah kamu dapat mendengar kereta pada jam sibuk?)
- Bau (periksa area mesin cuci dan dapur—jamur adalah pertanda buruk)
- Air (buka keran untuk memeriksa tekanannya dan pastikan airnya tidak berwarna kuning)

Langkah 4: Ajukan permohonan (moshikomi)

Dokumen yang diperlukan:

Paspor + residence card (salinan)
Kartu keluarga (jika ada)
Bukti penghasilan: beasiswa atau pekerjaan
Jika kamu adalah pelajar internasional: surat keterangan terdaftar dari sekolah
Penjamin: orang tua di Vietnam (kamu memerlukan akta kelahiran untuk membuktikan hubungan keluarga) ATAU perusahaan penjamin

Langkah 5: Pemeriksaan (shinsa) — 3–7 hari

Perusahaan penjamin + pemilik rumah akan meninjau permohonanmu
Kamu mungkin diminta menyerahkan dokumen tambahan
Tingkat penerimaan sekitar 70–80% bagi pelajar internasional yang bersekolah di institusi bereputasi

Langkah 6: Tanda tangani kontrak (keiyaku)

Pertemuan selama 1,5–2 jam di kantor agen real estat
BACA DENGAN TELITI semua klausul: masa sewa (biasanya 2 tahun), biaya perpanjangan (koushinryou — sewa 1 bulan), dan denda pembatalan lebih awal
Bayar seluruh biaya awal 500.000–1.000.000 yen (transfer uang sebelum menandatangani)
Terima kunci

Langkah 7: Daftarkan juminhyo + layanan utilitas

Dalam waktu 14 hari, pergi ke kuyakusho untuk mendaftarkan alamat barumu
Hubungi atau lakukan pendaftaran online untuk listrik (Tokyo Gas, TEPCO), gas (Tokyo Gas), air (pemerintah daerah), dan internet (So-net, NURO…)

5 jenis penipuan yang umum

1. Perantara palsu

Memasang properti yang sangat murah di grup Facebook/Zalo berbahasa Vietnam
Meminta uang muka sebelum kamu melihat kamar
Kenyataannya: Kamar tersebut tidak ada dan uangmu lenyap
Cara menghindarinya: Hanya gunakan perusahaan fudosan yang terdaftar di kuyakusho (minta melihat lisensi takken-nya)

2. Share house eksploitatif

Mengiklankan kamar pribadi, tetapi kenyataannya 4–6 orang berbagi satu kamar berukuran 15 m²
Kontraknya secara jelas menyatakan bahwa kunjungan untuk melihat properti tidak diperbolehkan
Cara menghindarinya: Lihat properti secara langsung dan periksa jumlah tempat tidurnya

3. Listrik/gas/internet yang “gratis” tetapi sebenarnya sudah termasuk dalam biaya yang dinaikkan

Pemilik rumah mengatakan “utilitas gratis”, lalu menambahkan “biaya pengelolaan” sebesar 15.000–20.000 yen per bulan
Cara menghindarinya: Minta tagihan asli setiap bulan

4. Shikikin tidak dikembalikan

Pada akhir masa sewa, pemilik rumah membebankan biaya perbaikan yang tidak wajar (pelapisan ulang dinding, penggantian kasur) dan menahan seluruh uang jaminan
Cara menghindarinya: Foto kondisi kamar pada hari kamu menerima kunci (buat video berdurasi 5–10 menit), lalu kirim email kepada pemilik rumah + fudosan agar kamu memiliki bukti

5. “Jebakan” perusahaan penjamin

Beberapa perusahaan penjamin tanpa lisensi menuntut biaya 50% setiap tahun + biaya tersembunyi
Cara menghindarinya: Pilih salah satu dari 5 perusahaan yang sudah dikenal (Nippon Safety, Casa, JID, GTN, Crown)

Biaya hidup bulanan setelah pindah

Setelah membayar biaya awal 500.000–1.000.000 yen, pengeluaran bulananmu akan mencakup:

Sewa: 40.000–80.000 yen
Biaya pengelolaan (kanrihi): 3.000–10.000 yen (untuk tangga, lift, dan keamanan apartemen bersama)
Listrik: 3.000–6.000 yen (menggunakan pendingin ruangan pada musim panas/musim dingin akan menaikkannya menjadi 8.000+)
Gas: 2.000–4.000 yen
Air: 2.000–3.000 yen (ditagihkan setiap 2 bulan)
Internet: 3.500–5.500 yen (serat optik 1 Gbps)

💡 Cara menghemat: Pilih gedung apartemen tanpa lift (kanrihi lebih rendah), kamar di lantai 3–4 (lebih murah daripada lantai 1 atau lantai paling atas), dan lokasi yang berjarak 10–15 menit berjalan kaki dari stasiun (mengurangi sewa sebesar 5.000–10.000 yen dibandingkan tinggal dekat stasiun)

Ringkasan

Untuk menyewa rumah di Jepang pada 2026, siapkan biaya awal 500.000–1.000.000 yen (8–17 juta VND, sekitar Rp5–11 juta), termasuk shikikin + reikin + shagashi + hoken + hosho + kagi. 7 aplikasi pencarian rumah yang tepercaya adalah Suumo, Homes, Pitat, Canary, Iitoko, OYO Life, dan GTN. Waspadai 5 jenis penipuan (perantara palsu, share house yang terlalu padat, biaya utilitas yang dinaikkan, shikikin yang ditahan, dan perusahaan penjamin tanpa lisensi). Share house atau gaijin house selama 6–12 bulan pertama adalah pilihan paling ekonomis sebelum menyewa apartemen pribadi.

Baru tiba di Jepang dan sedang mengurus dokumen sewa? Gunakan Japan eSIM untuk menelepon fudosan dan memakai Google Maps agar lebih mudah melihat lokasi kamar. Setelah kamu sudah menetap, pesan tiket Shinkansen untuk mengunjungi teman-temanmu di Osaka dan Kyoto.