Vorzeitige Rückzahlung (kuriage hensai) eines Immobilienkredits: Lohnt sie sich und wie geht man am besten vor?

3. Gebühren für vorzeitige Rückzahlungen bei beliebten Banken in Japan

Viele Menschen befürchten, dass bei einer vorzeitigen Rückzahlung hohe Gebühren anfallen. Mit Stand August 2026 verzichten die meisten großen Banken in Japan jedoch auf 100% der Gebühren, wenn der Vorgang über das Internetbanking abgewickelt wird.

Hier ist eine aktuelle Übersicht der Gebühren für teilweise vorzeitige Rückzahlungen (ichibu kuriage hensai):

Hinweis: Wenn Sie den Kredit vollständig begleichen (zengaku kuriage hensai), verlangen manche Banken weiterhin eine Gebühr von 11.000 JPY bis 55.000 JPY (~1,8 - 9,3 Millionen VND), abhängig davon, ob Ihr Zinsmodell fest oder variabel ist.

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4. Der Konflikt zwischen vorzeitiger Rückzahlung und dem Steuerabzug für den Immobilienkredit (Jūtaku Rōn Kōjo)

Dies ist der entscheidende Punkt, den viele in Japan lebende Vietnamesen übersehen. Dadurch entsteht mitunter die Situation, dass sie glauben, Geld zu sparen, tatsächlich aber einen finanziellen Verlust machen.

Was ist das Jūtaku-Rōn-Kōjo-System (住宅ローン控除)?

Der Steuerabzug für den Immobilienkredit ist ein Förderprogramm der japanischen Regierung. Nach den geltenden Regeln können Käufer von Wohneigentum im Jahr 2026 0,7% des zum 31/12 bestehenden Kreditsaldos von ihrer Einkommensteuer (所得税 – shotokuzei) und Einwohnersteuer (住民税 – juminzei) abziehen, und zwar für maximal 10 bis 13 Jahre.

Risiko 1: Verlust des gesamten Steuerabzugs durch eine zu starke Laufzeitverkürzung

Eine zwingende Voraussetzung für Jūtaku Rōn Kōjo ist, dass die ursprüngliche oder verbleibende Kreditlaufzeit mindestens 10 Jahre (120 Monate) beträgt.

Warnung: Wenn Sie die Laufzeitverkürzung (kikan tanshuku gata) wählen und die verbleibende Laufzeit dadurch versehentlich auf weniger als 10 Jahre reduzieren – beispielsweise von 11 Jahren auf 9 Jahre 11 Monate –, VERLIEREN SIE ALLE Steuervergünstigungen für jedes noch verbleibende Jahr!

Risiko 2: Ein Kreditzins, der niedriger ist als die Steuererstattung (ein vorteilhafter Unterschied)

Angenommen, Ihre Bank bietet Ihnen einen außergewöhnlich niedrigen variablen Zinssatz von nur 0,35% pro Jahr - 0,5% pro Jahr. Gleichzeitig erstattet das Steuerabzugssystem 0,7% pro Jahr auf Ihre gesamte offene Tilgungssumme am Jahresende.

• Wenn am Jahresende 1.000.000 JPY Ihrer Kreditsumme offen bleiben, erhalten Sie eine Steuererstattung von 7.000 JPY. Ihre Bankzinsen belaufen sich dagegen nur auf ungefähr 3.500 - 5.000 JPY.
• Dank der Steuerregelung erzielen Sie somit für jede Million Yen offener Kreditsumme einen Nettovorteil von 2.000 - 3.500 JPY/Jahr.

Daher ist eine zu frühe vorzeitige Rückzahlung während der ersten 10-13 Jahre, in denen Sie die Vorteile von Jūtaku Rōn Kōjo erhalten, häufig steuerlich NICHT effizient.

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5. Wann sollten Sie Geld behalten oder investieren, statt den Kredit vorzeitig zurückzuzahlen?

Neben steuerlichen Aspekten sollten in Japan lebende Vietnamesen vor der Entscheidung, ihr Geld für eine vorzeitige Rückzahlung zu verwenden, die folgenden 3 strategischen Finanzfaktoren abwägen:

1. Notfallrücklage für das Leben in Japan

Vor einer vorzeitigen Rückzahlung sollten Sie eine finanzielle Reserve in Höhe von mindestens 6 Monaten bis 1 Jahr Ihrer Lebenshaltungskosten vorhalten (etwa 1.500.000 - 3.000.000 JPY, entsprechend 250 - 500 Millionen VND). Dieses Geld hilft Ihnen, das Risiko eines Arbeitsplatzverlusts, einer Änderung Ihres Visastatus, einer beruflich bedingten Versetzung oder unerwarteter medizinischer Ausgaben zu bewältigen. Sobald Sie das Geld zur Rückzahlung Ihres Immobilienkredits eingesetzt haben, können Sie es im Notfall nicht wieder abheben.

2. Der Schutz durch die Danshin-Versicherung (団体信用生命保険 – Danshin)

Wenn Sie in Japan einen Immobilienkredit aufnehmen, müssen Sie in der Regel eine Gruppen-Kredit­lebensversicherung, die sogenannte Danshin, abschließen. Sollte der Kreditnehmer leider versterben oder dauerhaft schwerbehindert werden – oder je nach Versicherungsplan an 3-8 schweren Krankheiten erkranken –, begleicht die Versicherungsgesellschaft 100% der offenen Immobilienkreditsumme. Das Haus gehört dann ohne weitere Kosten vollständig Ihrer Familie.

• Wenn Sie den Kredit zu früh vollständig zurückzahlen, haben Sie praktisch die „Lebensversicherung“ im Wert von mehreren zehn Millionen Yen gekündigt, die Ihnen die Bank bereitgestellt hat.

3. Vergleich der Renditen mit dem neuen NISA (新NISA)

Die Zinssätze für Immobilienkredite gehören in Japan zu den niedrigsten der Welt (nur 0,3% - 1,5% pro Jahr). Wenn Sie Ihre Ersparnisse in einen Shin NISA (新NISA)-Sparplan investieren und etablierte globale Indexfonds wie den S&P 500 oder eMAXIS Slim All Country wählen, könnten die erwarteten langfristigen Durchschnittsrenditen von 4% - 7% pro Jahr die 0,5% Zinsen, die Sie durch eine Kreditrückzahlung sparen, deutlich übertreffen.

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6. Der 4-Schritte-Prozess für eine korrekte vorzeitige Rückzahlung

Wenn Sie nach Abwägung der oben genannten Faktoren aus Gründen der inneren Ruhe dennoch eine vorzeitige Rückzahlung vornehmen möchten, gehen Sie nach dem folgenden standardmäßigen 4-Schritte-Prozess vor:

Schritt 1: Verbleibende Laufzeit und offene Kreditsumme prüfen

Melden Sie sich beim Internetbanking-Portal der Bank an, die Ihren Kredit bereitstellt. Prüfen Sie die aktuelle Tilgungssumme, den geltenden Zinssatz und vor allem die verbleibende Kreditlaufzeit in Jahren.

Schritt 2: Eine Simulation durchführen (シミュレーション – Shimuyreshon)

Alle Banking-Apps in Japan verfügen über ein Tool zur Kuriage-Hensai-Simulation. Geben Sie den Betrag ein, den Sie zurückzahlen möchten (zum Beispiel: 500.000 JPY), und wählen Sie anschließend entweder 期間短縮型 oder 返済額軽減型. Das System zeigt Ihnen:

• die eingesparten Zinsen;
• die Anzahl der Monate, um die sich die Laufzeit verkürzt, oder den Betrag, um den die monatliche Rate sinkt.

Schritt 3: Antrag online einreichen

• Wählen Sie das Datum für die vorzeitige Rückzahlung aus – normalerweise denselben Tag wie für die reguläre monatliche Rate, damit eventuell zusätzlich anfallende Zinsen leichter berechnet werden können.
• Prüfen Sie die Bedingungen und bestätigen Sie die Transaktion mit einem OTP- bzw. Transaktionspasswort.

Schritt 4: Steuerunterlagen und aktualisierten Tilgungsplan erneut prüfen

Nach Abschluss der Transaktion sendet Ihnen die Bank einen neuen Tilgungsplan (返済予定表 – hensai yoteihyo). Gegen Jahresende, etwa im Zeitraum Oktober - November, schickt Ihnen die Bank eine Bescheinigung über den Jahressaldo (住宅ローン控除用の残高証明書 – zandaka shomeisho). Prüfen Sie den Kontostand zum 31/12 sorgfältig für Ihre Steuererklärung (確定申告 – kakutei shinkoku) oder die Abrechnung über Ihren Arbeitgeber (年末調整 – nenmatsu chosei).

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Häufig gestellte Fragen

F. Wann ist der beste Zeitpunkt im Jahr für eine vorzeitige Rückzahlung?

Antwort: Wenn für Sie keine Einschränkungen hinsichtlich der Anspruchsberechtigung für Jūtaku Rōn Kōjo gelten, sparen Sie umso mehr Zinsen, je früher Sie zurückzahlen. Der beste Zeitpunkt ist unmittelbar nach Erhalt eines Bonus oder sobald überschüssiges Geld zur Verfügung steht. Wenn Sie Ihre Steuervorteile optimieren möchten, führen Sie die Transaktion nach dem 31/12 durch oder wählen Sie den Zeitpunkt so, dass der Kreditsaldo am 31/12 noch hoch genug ist, um den maximalen Steuerabzug zu erreichen.

F. Sinkt meine Danshin-Versicherungsprämie, wenn ich 1.000.000 JPY vorzeitig zurückzahle?

Antwort: Die Danshin-Versicherungsprämien sind in der Regel bereits direkt im monatlichen Kreditzinssatz der Bank enthalten. Wenn die offene Kreditsumme sinkt, reduzieren sich die monatlichen Zinsen und die auf Grundlage der Kreditsumme berechnete Versicherungsprämie automatisch entsprechend.

F. Können Personen mit einem Ingenieurs- oder Familienvisum (ohne dauerhaften Aufenthaltsstatus, PR) kostenlose Online-Zahlungen für kuriage hensai vornehmen?

Antwort: Ja. Die Verfahren zur vorzeitigen Rückzahlung gelten unabhängig vom Visatyp oder der Staatsangehörigkeit gleichermaßen für alle Kunden mit einem Kredit bei der Bank. Sie können den Vorgang selbst kostenlos über die App bzw. das Internetbanking abschließen.

F. Ist das Verfahren anders, wenn ich 100% der Kreditsumme zurückzahlen möchte, um den Kredit vor dem Verkauf des Hauses vollständig abzulösen?

Antwort: Ja. Für die vollständige Rückzahlung von 100% (全額繰り上げ返済) müssen Sie sich 2 - 4 Wochen im Voraus bei der Bank anmelden. So kann sie die Summe aus Tilgung + Zinsen zum Abrechnungstag abschließend berechnen und die Unterlagen zur Löschung des Grundpfandrechts (抵当権抹消書類 – teitoken massho shorui) vorbereiten. Für dieses Verfahren fällt im Allgemeinen eine Gebühr von 11.000 JPY bis 55.000 JPY an.

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Fazit

Eine vorzeitige Rückzahlung (kuriage hensai) eines Immobilienkredits in Japan ist ein ausgezeichnetes Finanzinstrument, um den Schuldendruck zu reduzieren und Zinsen zu sparen. Da die Zinsen für Immobilienkredite in Japan mit Stand August 2026 jedoch weiterhin sehr niedrig sind, sollten Sie nicht überstürzt Ihre gesamten Ersparnisse in die Kreditrückzahlung stecken. Priorisieren Sie eine solide Notfallreserve, schöpfen Sie die Steuervorteile von Jūtaku Rōn Kōjo über 10-13 Jahre vollständig aus und erwägen Sie, einen Teil Ihres überschüssigen Geldes in Anlageinstrumente wie Shin NISA zu investieren.

Wenn Sie sich über den Kauf einer Immobilie, Kreditverfahren oder den Aufbau eines stabilen langfristigen Lebens in Japan informieren, sollten Sie die anderen ausführlichen Artikel auf Blog OlaChill nicht verpassen. Außerdem können Sie den ausführlichen Leitfaden unter bds-mua-nha-tai-nhat konsultieren oder sich bei entspannten Ausflügen mit Tagesausflügen ab Tokio für Ihren Weg zum dauerhaften Leben im Land der aufgehenden Sonne mit OlaChill erholen.

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