Steuer auf Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien in Japan: Berechnung, absetzbare Kosten und rechtliche Tipps
Ein ausführlicher Leitfaden zur Besteuerung von Mieteinnahmen in Japan im Jahr 2026: Berechnung des fudōsan shotoku, absetzbare Kosten und Vorteile der Steuererklärung im blauen Formular aoiro shinkoku.
7. Aug. 2026·✍️ olablog·⏱ 14 Min. Lesezeit
Ein ausführlicher Leitfaden zur Besteuerung von Mieteinnahmen in Japan im Jahr 2026: Berechnung des fudōsan shotoku, absetzbare Kosten und Vorteile der Steuererklärung im blauen Formular aoiro shinkoku.
Nachdem sie über längere Zeit Ersparnisse aufgebaut haben, entscheiden sich viele Vietnamesen in Japan, eine Eigentumswohnung (mansion) oder ein Einfamilienhaus (isshodate) zu kaufen – zur Eigennutzung und zur Erzielung von Mieteinnahmen oder als passive Geldanlage. Sobald jedoch die Mietzahlungen auf ihrem Bankkonto eingehen, fühlen sich viele überfordert: „Muss ich auf Mieteinnahmen Steuern zahlen?“, „Wie reiche ich meine Steuererklärung ein, ohne bestraft zu werden?“, „Gibt es eine legale Möglichkeit, Kosten abzusetzen und meine Steuerlast zu reduzieren?“
Die Angst vor komplizierten Verwaltungsverfahren und Sprachbarrieren führt dazu, dass viele ihre Steuererklärung nicht abgeben oder ihre Ausgaben nicht optimal geltend machen. Dadurch fällt ihre Steuerrechnung höher aus als nötig. In diesem Artikel hilft OlaChill Ihnen, diese Fragen Schritt für Schritt zu klären, und erklärt die japanischen Steuervorschriften für Mieteinnahmen aus Immobilien mit Stand August 2026 – einschließlich vollständig legaler „Tipps zum Steuersparen“.
Wie werden Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien in Japan berechnet?
Nach dem japanischen Steuersystem werden Einnahmen aus der Vermietung von Grundstücken, Häusern, Wohnungen oder Parkplätzen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – fudōsan shotoku (不動産所得) eingestuft.
Wichtig ist, dass das zu versteuernde Einkommen nicht der gesamten vereinnahmten Miete entspricht, sondern dem Betrag, der nach Abzug der zulässigen Betriebsausgaben übrig bleibt.
$$ \text{Steuerpflichtige Immobilieneinkünfte} = \text{Gesamteinnahmen (総収入金額)} - \text{Zulässige Ausgaben (必要経費)} $$
Beträge, die in den Gesamteinnahmen (sōshūnyū kingaku) enthalten sind
- Monatliche Miete – chinryō (賃料): Regelmäßige Zahlungen der Mieter.
- Nebenkosten und Verwaltungsgebühren – kyōeki-hi / kanri-hi (共益費・管理費): Zusätzliche Beträge, die von Mietern für Strom, Wasser und die Reinigung gemeinschaftlich genutzter Bereiche erhoben werden.
- Schlüsselgeld – reikin (礼金): Eine nicht rückzahlbare Zahlung, die der Mieter bei Vertragsabschluss an den Vermieter leistet. Dieser Betrag gilt im Jahr des Zahlungseingangs zu 100% als steuerpflichtiges Einkommen.
- Vertragsverlängerungsgebühren – kōshin-ryō (更新料): Einnahmen, die bei der Verlängerung eines Mietvertrags entstehen (in der Regel einmal alle 2 Jahre und üblicherweise in Höhe von 1 Monatsmiete).
- Nicht rückzahlbarer Teil der Kaution – shikikin (敷金): Die anfängliche Kaution wird normalerweise vorübergehend verwahrt. Sieht der Vertrag jedoch vor, dass ein Teil einbehalten und nicht zurückgezahlt wird (zum Beispiel als shikibiki (敷引き)), muss dieser Teil im betreffenden Jahr als Einnahme verbucht werden.
Welche Steuersätze gelten?
Immobilieneinkünfte werden in Japan mit Einkünften aus anderen Quellen, etwa Arbeitseinkommen von Angestellten (shain (社員)), nach dem Prinzip der Zusammenveranlagung – sōgō kazei (総合課税) zusammengerechnet.
Nach der Ermittlung des gesamten steuerpflichtigen Einkommens wird die nationale Einkommensteuer – shotoku-zei (所得税) nach einem progressiven Steuertarif von 5% bis 45% berechnet (Stand August 2026):
- Unter 1.950.000 JPY (~315 Millionen VND): Steuersatz 5% (Abzug 0 JPY)
- Von 1.950.000 - 3.300.000 JPY: Steuersatz 10% (Abzug 97.500 JPY)
- Von 3.300.000 - 6.950.000 JPY: Steuersatz 20% (Abzug 427.500 JPY)
- Von 6.950.000 - 9.000.000 JPY: Steuersatz 23% (Abzug 636.000 JPY) (Hinweis: Zusätzlich zur Einkommensteuer müssen Steuerpflichtige 2,1% Sondersteuer für den Wiederaufbau nach der Katastrophe zahlen.)
Zulässige Ausgaben (必要経費), die legal abgezogen werden können, um die Steuerlast zu reduzieren
Der Schlüssel zur Optimierung Ihrer Steuerrechnung liegt im Verständnis der zulässigen Ausgaben – hitsuyō keihi (必要経費). Wenn Sie alle folgenden Kosten korrekt angeben, können Sie Ihr steuerpflichtiges Einkommen erheblich senken.
1. Abschreibungen – genka shōkyaku-hi (減価償却費)
Dies ist die größte und wichtigste Ausgabe. Ein Haus verliert mit der Zeit an Wert. Der Staat erlaubt es, diesen „Verschleiß“ als monatliche Ausgabe anzusetzen, obwohl kein tatsächlicher Geldbetrag gezahlt wird.
- Goldene Regel: Abschreibungsfähig sind ausschließlich der Gebäudewert – tatemono (建物) sowie Installationen und Ausstattungen – setsubi (設備). Das Grundstück – tochi (土地) darf keinesfalls abgeschrieben werden, da Grundstücke im Laufe der Zeit nicht an Wert verlieren.
- Gesetzliche Nutzungsdauer – hōtei taiyō nensū (法定耐用年数): Holzhäuser (mokuzō (木造)) haben eine Nutzungsdauer von 22 Jahren; Stahlbetonhäuser (RC – reinforced concrete) von 47 Jahren.
2. Zinsen für Bankdarlehen – kariirekin risoku (借入金利息)
Wenn Sie zur Finanzierung einer Mietimmobilie ein Bankdarlehen (住宅ローン oder アパートローン) aufnehmen, gelten die jährlichen Darlehenszinsen – risoku (利息) als angemessene absetzbare Ausgabe.
- Wichtiger Hinweis: Monatliche Tilgungszahlungen (gankin (元金)) sind KEINE Ausgaben. Steuerlich absetzbar sind ausschließlich die Zinsen.
3. Steuern und öffentliche Abgaben – sozei kōka (租税公課)
Steuern, die mit dem Besitz einer vermieteten Immobilie verbunden sind, können als Ausgaben geltend gemacht werden:
- Grundsteuer – kotei shisan-zei (固定資産税) und Stadtplanungssteuer – toshi keikaku-zei (都市計画税), die jährlich gezahlt werden.
- Grunderwerbsteuer – fudōsan shotokuzei (不動産取得税), die beim erstmaligen Kauf der Immobilie nur einmal anfällt.
- Stempelsteuer – inshi-zei (印紙税) auf Kauf-, Verkaufs- und Mietverträge.
4. Verwaltungs- und Maklergebühren – kanri-hi / chūkai tesūryō (管理費・仲介手数料)
- Gebühr für die Auslagerung der Immobilienverwaltung (pro Monat) – kanri itaku-ryō (管理委託料): Geld, das an das Immobilienunternehmen für die Verwaltung der Mieter gezahlt wird (üblicherweise 3% - 5% der Monatsmiete).
- Maklergebühr für die Mietersuche – chūkai tesūryō (仲介手数料): Bei der Vermittlung eines neuen Mieters üblicherweise in Höhe von 1 Monatsmiete.
5. Reparaturkosten – shūzen-hi (修繕費)
Dazu gehören Kosten für das Streichen von Wänden, den Austausch von Toiletten, die Reparatur von Leitungen und den Ersatz defekter Klimaanlagen.
- Die Abgrenzung: Kleinere Reparaturen, die den ursprünglichen Zustand der Immobilie erhalten, können im Jahr ihrer Entstehung vollständig als Reparaturkosten – shūzen-hi (修繕費) erfasst werden. Handelt es sich dagegen um eine umfangreiche Renovierung, die den Wert der Immobilie erhöht – etwa den vollständigen Abriss und Wiederaufbau des Innenbereichs mit hochwertiger Ausstattung –, gilt sie als nachträgliche Herstellungskosten – shihonteki shishutsu (資本的支出) und muss über mehrere Jahre abgeschrieben werden.
6. Sonstige Ausgaben
- Versicherungen – songai hoken-ryō (損害保険料): Feuer- (火災保険) und Erdbebenversicherungen (地震保険).
- Reise- und Kommunikationskosten – ryohi kōtsū-hi / tsūshin-hi (旅費交通費・通信費): Fahrtkosten für Besichtigungen und Kontrollen der Immobilie sowie Telefonkosten für die Kommunikation mit Mietern oder der Verwaltungsgesellschaft.
- Honorare für Fachleute – senmonka hōshū (専門家報酬): Gebühren für einen Steuerberater (zeirishi (税理士)) oder einen Anwalt bzw. Verfahrensberater.
Übersichtstabelle der steuerlich absetzbaren Ausgaben
| Japanische Bezeichnung | Deutsche Bezeichnung | Voraussetzungen / Berechnungsmethode |
|---|---|---|
| 減価償却費 (genka shōkyaku-hi) | Abschreibungen | Nur der Gebäude- und Ausstattungsanteil wird nach der linearen Methode (定額法) berücksichtigt. |
| 借入金利息 (kariirekin risoku) | Zinsen für ein Immobiliendarlehen | Nur die Zinsen werden berücksichtigt; Tilgungszahlungen an die Bank sind nicht absetzbar. |
| 固定資産税・都市計画税 | Grundsteuer / Stadtplanungssteuer | Grundlage ist der jährliche Steuerbescheid der Kommunalverwaltung. |
| 管理費・修繕積立金 | Verwaltungsgebühren / Instandhaltungsrücklage | Monatliche Zahlungen an die Verwaltungsgemeinschaft des Gebäudes (bei Eigentumswohnungen). |
| 修繕費 (shūzen-hi) | Wartungs- und Reparaturkosten | Kleinere Reparaturen zur Wiederherstellung beschädigter Gegenstände und Anlagen in einen normalen, nutzbaren Zustand. |
| 損害保険料 (songai hoken-ryō) | Versicherungsprämien | Jährliche Prämien für Feuer-, Katastrophen- und sonstige Versicherungen. |
| 税理士報酬 (zeirishi hōshū) | Steuerberaterhonorare | Kosten für die Beauftragung einer Person, die bei der Erstellung der Steuererklärung (確定申告) hilft. |
Einwohnersteuer (住民税) und individuelle Gewerbesteuer (個人事業税)
Zusätzlich zur nationalen Einkommensteuer (所得税) können auf Mieteinnahmen 2 lokale Steuern anfallen, die Vermieter besonders beachten sollten:
1. Einwohnersteuer – jūmin-zei (住民税)
Die Einwohnersteuer beträgt pauschal 10% des gesamten steuerpflichtigen Einkommens des Vorjahres (einschließlich 6% kommunaler Steuer (市区町村民税) und 4% Präfektursteuer (道府県民税)).
Beispiel: Betragen Ihre Netto-Immobilieneinkünfte nach Abzug aller Ausgaben 1.000.000 JPY (162 Millionen VND), müssen Sie im folgenden Jahr zusätzlich 100.000 JPY (16,2 Millionen VND) Einwohnersteuer zahlen.
2. Individuelle Gewerbesteuer – kojin jigyō-zei (個人事業税)
Nicht jeder, der eine Immobilie vermietet, muss individuelle Gewerbesteuer zahlen. Diese Steuer gilt nur, wenn die Vermietung eine geschäftliche Größenordnung (jigyō kibo (事業規模)) erreicht [1.2.2, 1.2.3].
Als allgemeiner Richtwert der japanischen Steuerbehörden gilt die „5-Gebäude- oder 10-Zimmer-Regel“ – go-tō jisshitsu rūru (5棟10室ルール):
- Vermietung von 5 oder mehr Einfamilienhäusern (戸建て).
- Oder Vermietung von 10 oder mehr Wohnungen (アパート・マンション).
Wenn diese geschäftliche Größenordnung erreicht ist, fällt auf das Immobiliengeschäft ein individueller Gewerbesteuersatz von 5% an. Der Staat gewährt jedoch einen Grundfreibetrag von 2.900.000 JPY/Jahr (~470 Millionen VND) für diese Steuer. Liegt der Nettogewinn unter diesem Betrag, muss weiterhin keine Steuer gezahlt werden.
Die Steuererklärung im blauen Formular (青色申告 – Aoiro Shinkoku): die „Waffe“ des Vermieters zur Steueroptimierung
Bei der Abgabe Ihrer Steuererklärung (kakutei shinkoku (確定申告)) haben Sie 2 Möglichkeiten: die Steuererklärung im weißen Formular (shiroiro shinkoku (白色申告)), die einfacher ist, aber weniger Vorteile bietet, oder die Steuererklärung im blauen Formular (aoiro shinkoku (青色申告)), die eine ausführlichere Buchführung erfordert, jedoch erhebliche Steuervorteile bietet.
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│ Methode der Steuererklärung (確定申告) │
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│ Weißes Formular (白色)│ │ Blaues Formular (青色) │
│ - Einfache Buchführung│ │ - Große Steuervorteile│
│ - Kein Steuerabzug│ │ - Ordnungsgemäße Buchführung erforderlich│
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│
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│ Abzug von 100.000 JPY│ │ Abzug von 550.000 JPY│ │ Abzug von 650.000 JPY│
│- Kleinbetrieb│ │- 5棟10室-Größenordnung │ │- 5棟10室-Größenordnung │
│- Einfache Buchführung (簡易簿記)│ │- Doppelte Buchführung (複式簿記)│ │- Doppelte Buchführung + elektronische Abgabe│
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3 besonders wertvolle Vorteile der Steuererklärung im blauen Formular (青色申告)
- Sonderabzug für das blaue Formular (青色申告特別控除):
- 100.000 JPY (~16,2 Millionen VND): Für Vermieter kleinerer Objekte (unterhalb von 5棟10室), die lediglich einfache Bücher (簡易簿記) führen müssen.
- 550.000 JPY (~89 Millionen VND): Wenn die 5棟10室-Größenordnung erreicht wird, doppelte Buchführung (複式簿記 – fukushiki boki) verwendet wird und die Erklärung auf Papier eingereicht wird.
- 650.000 JPY (~105 Millionen VND): Wenn die 5棟10室-Größenordnung erreicht wird, doppelte Buchführung geführt wird und die Erklärung elektronisch über e-Tax eingereicht oder eine elektronische Buchführung vorgenommen wird.
- Verlustvortrag für 3 folgende Jahre – junsonshitsu no kurikoshi kōjo (純損失の繰越控除):
- Wenn Sie in diesem Jahr einen Verlust machen, etwa weil die Reparaturkosten höher sind als die erhaltenen Mieten, kann der Verlust vorgetragen und von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen der 3 folgenden Jahre abgezogen werden. So sparen Sie langfristig Steuern.
- Lohnzahlungen an Familienmitglieder – aoiro jigyō senjūsha kyūyo (青色事業専従者給与):
- Wenn Sie die Voraussetzung für die geschäftliche Größenordnung erfüllen, können Sie Ihrem Ehepartner oder Verwandten, der bei der Verwaltung der Immobilie hilft, monatliche Löhne zahlen und den gesamten Lohnbetrag als angemessene Ausgabe verbuchen. Dadurch sinkt das steuerpflichtige Einkommen.
Tipps zur Steuererklärung (kakutei shinkoku (確定申告)) für vietnamesische Einwohner
1. Nutzen Sie den Verlustausgleich – son'eki tsūsan (損益通算)
Dies ist eine „Geheimwaffe“ für Personen, die in einem Unternehmen arbeiten (shain (社員)) und in Mietimmobilien investieren.
In den ersten Jahren nach dem Kauf einer Immobilie sind Abschreibungen (genka shōkyaku-hi (減価償却費)), Maklergebühren und Grunderwerbsteuern häufig beträchtlich, sodass die Immobilieneinkünfte NEGATIV (ein Verlust) werden. Die japanischen Steuerbehörden erlauben es, diesen Immobilienverlust direkt mit Ihrem Arbeitseinkommen zu verrechnen. Dadurch sinkt Ihr gesamtes steuerpflichtiges Einkommen für dieses Jahr, Sie erhalten möglicherweise eine Erstattung der von Ihrem Arbeitgeber einbehaltenen Einkommensteuer (所得税) und auch Ihre Einwohnersteuer (住民税) für das folgende Jahr fällt niedriger aus!
Hinweis: Der Teil der Darlehenszinsen, der auf den Grundstückswert entfällt (土地にかかる借入金利息), DARF NICHT mit dem Arbeitseinkommen verrechnet werden.
2. Fristen und Verfahren
- Abgabezeitraum: Jedes Jahr vom 16/02 bis 15/03 (für Einkünfte aus dem vorherigen Kalenderjahr).
- Registrierung für das blaue Formular: Wenn Sie die Steuererklärung im blauen Formular (青色申告) nutzen möchten, müssen Sie den „Antrag auf Genehmigung der Abgabe einer Steuererklärung im blauen Formular“ (aoiro shinkoku shōnin shinseisho (青色申告承認申請書)) bis zum 15/03 desselben Jahres beim Finanzamt (zeimushho (税務署)) einreichen (oder innerhalb von 2 Monaten nach Beginn der Vermietung).
Häufig gestellte Fragen
F. Dürfen Ausländer mit einem Ingenieurvisum oder einer dauerhaften Aufenthaltserlaubnis in Japan Immobilien vermieten?
Antwort: Ja. Der persönliche Besitz und die Vermietung von Immobilien verstoßen nicht gegen die Visabestimmungen. Wenn Sie jedoch ein größeres Immobiliengeschäft aufbauen, sollten Sie einen Wechsel zu einem geeigneten Aufenthaltsstatus in Betracht ziehen, zum Beispiel zu einem Visum für Geschäftsführung und Management (経営・管理).
F. Ich habe eine Eigentumswohnung, die ich vermiete. Die Jahreseinnahmen betragen 1,2 Millionen Yen, aber meine Ausgaben belaufen sich auf 1,5 Millionen Yen (ein Verlust von 300.000 Yen). Muss ich eine Steuererklärung (確定申告) abgeben?
Antwort: Nein, Sie sind nicht zur Abgabe verpflichtet, wenn Sie dies nicht möchten. Sie SOLLTEN DIE ERKLÄRUNG JEDOCH ABGEBEN, um den Verlust (損益通算) mit Ihrem Arbeitseinkommen zu verrechnen und eine Einkommensteuererstattung zu erhalten.
F. Ist die von einem Mieter erhobene Kaution 敷金 (shikikin) steuerpflichtig?
Antwort: Nein, sofern im Vertrag festgelegt ist, dass sie dem Mieter beim Auszug zurückgezahlt wird. Die Kaution wird nur dann als steuerpflichtiges Einkommen berücksichtigt, wenn der Vertrag eine Klausel über die „Nicht-Rückerstattung“ (敷引き) enthält oder wenn Sie nach dem Auszug des Mieters einen Teil der Kaution zur Deckung von Reparaturkosten einbehalten.
F. Kann ich die Kosten für eine selbst gekaufte Buchhaltungssoftware (zum Beispiel Yayoi Kaikei oder Freee) absetzen, wenn ich damit meine eigene Steuererklärung Kakutei Shinkoku erstelle?
Antwort: Ja. Die Kosten für den Kauf oder die Miete von Buchhaltungssoftware sowie für Drucker und Druckpapier, die zur Erstellung von Steuerunterlagen verwendet werden, können als Kommunikations- und Bürobedarfskosten (通信費・消耗品費) geltend gemacht werden.
Fazit
Wer die Steuervorschriften für die Vermietung von Wohnimmobilien in Japan versteht, erfüllt nicht nur seine gesetzlichen Pflichten, sondern kann auch die Rendite seiner Investition optimieren. Bewahren Sie unbedingt Ihre Quittungen und Belege auf und nutzen Sie alle gesetzlich absetzbaren Ausgaben, etwa die Gebäudeabschreibung (減価償却費) und die Vorteile der Steuererklärung im blauen Formular (青色申告).
Wenn Sie mehr über praktische Erfahrungen rund um das Leben, Arbeiten und den Umgang mit Finanzen in Japan erfahren möchten, finden Sie bei OlaChill weitere hilfreiche Artikel:
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