Welche Steuern und Gebühren fallen beim Hauskauf in Japan an? Mit 7–10 % zusätzlichen Kosten rechnen
Ein vollständiger Überblick über alle Steuern und zusätzlichen Kosten (shohiyou) beim Kauf eines Hauses in Japan. Detaillierte Informationen zur Berechnung der Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Eintragungsgebühren sowie eine Beispielrechnung für ein Haus im Wert von 30 Millionen Yen.
7. Aug. 2026·✍️ olablog·⏱ 11 Min. Lesezeit
Ein vollständiger Überblick über alle Steuern und zusätzlichen Kosten (shohiyou) beim Kauf eines Hauses in Japan. Detaillierte Informationen zur Berechnung der Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Eintragungsgebühren sowie eine Beispielrechnung für ein Haus im Wert von 30 Millionen Yen.
Viele Vietnamesen in Japan freuen sich darauf, nach einem ausreichenden Sparguthaben oder der Zusage eines Bankkredits nach einem eigenen Zuhause zu suchen. Nicht wenige erleben jedoch einen kleinen „Preisschock“, wenn sie von einem Immobilienunternehmen eine Kostenaufstellung erhalten: Das Haus wird mit 30 Millionen Yen angeboten (entspricht beim Wechselkurs im August 2026 ungefähr 5,1 Milliarden VND), doch die tatsächliche Gesamtsumme beläuft sich auf 32–33 Millionen Yen!
Die Differenz von mehreren Millionen Yen setzt sich aus Steuern und zusätzlichen Kosten zusammen, die auf Japanisch als shohiyou bezeichnet werden. Wenn Sie die einzelnen Posten von Anfang an nicht verstehen, kann es leicht passieren, dass Sie bei den Vertragsformalitäten finanziell unvorbereitet sind oder nicht genügend Bargeld zur Verfügung haben. In diesem Artikel erläutert OlaChill jede verpflichtende Steuer und Gebühr ausführlich, erklärt die im August 2026 geltenden Steuersätze und liefert eine konkrete Schätzung für ein Haus im Wert von 30 Millionen Yen, damit Sie Ihr Budget sicher planen können.
Was sind zusätzliche Kosten (Shohiyou) beim Hauskauf in Japan, und wie hoch fallen sie aus?
Zusätzliche Kosten – shohiyou – umfassen die an den Staat gezahlten Steuern, die Gebühren für Vermittler und Banken sowie die Versicherungsprämien, die beim Kauf eines Hauses oder Grundstücks in Japan anfallen.
Diese Kosten belaufen sich je nach gewähltem Immobilientyp im Allgemeinen auf 5 % bis 10 % des gesamten Immobilienwerts:
- Neubauten (shinchiku): Die zusätzlichen Kosten betragen normalerweise etwa 3 % – 7 %. Der Grund: Bei Neubauten, die direkt vom Bauträger gekauft werden, fallen in der Regel keine Maklergebühren an, und häufig können verschiedene Steuervergünstigungen für Neubauten genutzt werden.
- Gebrauchte Häuser / ältere Immobilien (chūko): Die zusätzlichen Kosten liegen normalerweise zwischen 6 % – 10 %. Da die meisten Transaktionen mit gebrauchten Häusern über eine Immobilienagentur abgewickelt werden, muss zusätzlich eine vergleichsweise hohe Maklerprovision gezahlt werden.
Wenn Sie beispielsweise ein gebrauchtes Haus für 30 Millionen Yen kaufen, sollten Sie zusätzlich 2,1 bis 2,7 Millionen Yen in bar bereithalten oder einen Kredit beantragen, der diese Kosten einschließt (entspricht 350 – 460 Millionen VND).
Verpflichtende Steuern beim Immobilienkauf in Japan
Sobald Sie als Eigentümer eines Hauses oder Grundstücks in Japan eingetragen sind, müssen Sie Ihre steuerlichen Pflichten gegenüber dem Staat und den lokalen Behörden erfüllen.
1. Stempelsteuer (inshizei)
Diese Stempelsteuer fällt beim Unterzeichnen eines Immobilienkaufvertrags (baibai keiyakusho) sowie eines Bankdarlehensvertrags (kinsen shōhi taishaku keiyakusho) an.
Die Höhe der Stempelsteuer hängt vom Vertragswert ab. Im August 2026 gilt die Ermäßigung für Immobilienkaufverträge in Papierform weiterhin:
- Vertragswert von 10 Millionen – 50 Millionen Yen: Die Stempelsteuer für den Kaufvertrag beträgt 10.000 Yen (statt der regulären 20.000 Yen).
- Bankdarlehensvertrag (für ein Darlehen über 30 Millionen Yen): 20.000 Yen.
Tipp: Wenn Sie einen elektronischen Vertrag (denshi keiyaku) verwenden, sind Sie vollständig von der Stempelsteuer befreit.
2. Steuer für Eintragung und Genehmigung (tōroku menkyo zei)
Bei der Eigentumsübertragung beim Justizamt (Hōmukyoku) müssen Sie eine Eintragungssteuer entrichten, um die Eigentumsübertragung (shoyūken iten tōki) zu registrieren und die Hypothek der Bank (teitōken setteitōki) einzutragen.
Die regulären Sätze werden auf Grundlage des für die Grundsteuer festgestellten Immobilienwerts (kotei shisan zei hyōkagaku – normalerweise 50–70 % des Marktpreises) berechnet:
- Eintragung der Eigentumsübertragung für ein Grundstück: 1,5 % (ein bis März 2027 geltender ermäßigter Satz anstelle von 2,0 %).
- Eintragung eines Wohngebäudes (Übertragung eines gebrauchten Hauses): 0,3 % (wenn das Haus die Wohnstandards erfüllt).
- Eintragung der Hypothek für ein Darlehen: 0,1 % der gesamten Darlehenssumme.
3. Grunderwerbsteuer (fudōsan shutoku zei)
Dabei handelt es sich um eine Präfektursteuer (todōfuken zei), die beim Erwerb einer Immobilie erhoben wird.
- Regulärer Steuersatz (im August 2026): 3 % für Grundstücke und Wohngebäude (reduziert vom regulären Satz von 4 % bis zum 31.03.2027).
- Zeitpunkt der Zahlung: Anders als Kosten, die sofort bei der Übergabe des Hauses anfallen, wird der Bescheid über die Grunderwerbsteuer normalerweise 3 bis 6 Monate nach der Besitzübernahme an Ihre Adresse geschickt.
- Befreiungen/Ermäßigungen: Wenn das Haus die erforderliche Größe (von 50m² bis 240m²) und die Erdbebensicherheitsstandards (taishin) erfüllt, werden 12 Millionen Yen vom steuerpflichtigen Gebäudewert abgezogen. In vielen Fällen kann die Grunderwerbsteuer für das Gebäude bei einem selbst bewohnten Haus auf 0 Yen reduziert werden.
4. Abrechnung von Grund- und Stadtplanungsteuer (kotei shisan zei / toshi keikaku zei no seisankin)
Immobilieneigentümer in Japan müssen jedes Jahr Grundsteuer (kotei shisan zei) und Stadtplanungsteuer (toshi keikaku zei) zahlen. Maßgeblich ist dabei der Eigentumsstand am 1. Januar.
Wird ein Haus im Laufe des Jahres gekauft, teilen Käufer und Verkäufer die Steuern anteilig nach der tatsächlichen Anzahl der Tage auf, an denen jede Partei Eigentümer der Immobilie ist. Die Berechnung erfolgt ab dem Übergabedatum (hikiwatashi bi). Der Käufer muss dem Verkäufer den Anteil für die verbleibenden Tage des Jahres erstatten.
Dienstleistungsgebühren und Versicherungen beim Vertragsabschluss
Neben den Steuern machen auch die Kosten für Dienstleistungen Dritter einen erheblichen Teil des Budgets für den Hauskauf aus.
1. Immobilienmaklergebühr (chūkai tesūryō)
Wenn Sie ein Haus über eine Immobilienagentur und nicht direkt von einem Bauunternehmen kaufen, müssen Sie eine Maklerprovision zahlen. Nach dem japanischen Immobilienmaklergesetz wird die maximale Gebühr für Immobilien mit einem Preis von über 4 Millionen Yen nach der folgenden vereinfachten Formel berechnet:
$$\text{Maklergebühr (vor Steuern)} = (\text{Hauspreis} \times 3%) + 60.000\text{ Yen}$$
Anschließend wird eine Verbrauchsteuer von 10 % (shōhizei) aufgeschlagen.
Für ein Haus im Wert von 30 Millionen Yen: $(30.000.000 \times 3% + 60.000) \times 1,1 = \mathbf{1.056.000\text{ Yen}}$ (ungefähr 180 Millionen VND).
2. Gebühr für den Justizschreiber (shihō shoshi hōshū)
In Japan müssen die Eigentumsübertragung und die Eintragung einer Hypothek beim Justizamt normalerweise von einem Justizschreiber (shihō shoshi) durchgeführt werden, um den rechtlichen Schutz von Käufer, Verkäufer und Bank sicherzustellen.
- Dienstleistungsgebühr: Je nach Anzahl der Dokumente und Komplexität des Falls normalerweise zwischen 70.000 und 150.000 Yen.
3. Gebühren für das Bankdarlehen (jūtaku rōn kanren hiyō)
Wenn Sie einen Wohnkredit (jūtaku rōn) nutzen, können folgende Kosten anfallen:
- Darlehensgarantiegebühr (hoshōryō) oder Bearbeitungsgebühr für das Darlehen (yūshi tesūryō): Normalerweise etwa 2,2 % der gesamten Darlehenssumme (bei einem Darlehen über 30 Millionen Yen ungefähr 660.000 Yen).
- Gebühr für den elektronischen Vertrag / notarielle Bankgebühr: Ungefähr 10.000 – 30.000 Yen.
4. Feuer- und Erdbebenversicherung (kasai hoken / jishin hoken)
Banken in Japan verlangen von Wohnkreditnehmern den Abschluss einer Feuerversicherung (kasai hoken). Eine Erdbebenversicherung (jishin hoken) ist optional, wird aber dringend empfohlen.
- Laufzeit: Eine Feuerversicherung wird normalerweise in 5-Jahres-Paketen abgeschlossen (die derzeitige maximale Laufzeit), während die Erdbebenversicherung jeweils für 1–5 Jahre bezahlt wird.
- Kosten: Je nach Bauweise des Hauses (Holz oder Stahlbeton) ungefähr 150.000 bis 300.000 Yen für ein 5-Jahres-Paket.
Übersichtstabelle zu Steuern und Gebühren beim Hauskauf in Japan
Die folgende Tabelle fasst die zusätzlichen Kosten (shohiyou) zusammen und bietet einen vollständigen Überblick für August 2026:
| Gebührenbezeichnung | Japanische Bezeichnung (Romaji) | Zahlungszeitpunkt | Geschätzte Gebühr / Steuersatz |
|---|---|---|---|
| Stempelsteuer | inshizei | Bei Unterzeichnung des Kauf- und Darlehensvertrags | 10.000 – 30.000 Yen |
| Maklergebühr | chūkai tesūryō | Zahlung in 2 Raten: Vertragsunterzeichnung und Übergabe | Maximum (Hauspreis × 3 % + 6万) × 1,1 |
| Eintragungssteuer | tōroku menkyo zei | Am Übergabetag (Zahlung über den Justizschreiber) | Grundstück 1,5 %, Gebäude 0,3 %, Hypothek 0,1 % |
| Gebühr für den Justizschreiber | shihō shoshi hōshū | Am Übergabetag | 70.000 – 150.000 Yen |
| Gebühr für das Bankdarlehen | yūshi tesūryō / hoshōryō | Am Tag der Auszahlung des Darlehens durch die Bank | Ungefähr 2,2 % des Darlehens |
| Wohngebäudeversicherung | kasai hoken / jishin hoken | Vor dem Übergabetag | 150.000 – 300.000 Yen (5 Jahre) |
| Steuerabrechnung | kotei shisan zei seisankin | Am Übergabetag | Anteilig nach der tatsächlichen Tageszahl (ca. 50.000 – 100.000 Yen) |
| Grunderwerbsteuer | fudōsan shutoku zei | 3 – 6 Monate nach dem Einzug | 3 % (bei Wohnhäusern normalerweise deutlich reduziert oder erlassen) |
Geschätzte zusätzliche Kosten für ein Haus im Wert von 30 Millionen Yen in Japan
Angenommen, Sie kaufen in Saitama oder Kanagawa ein gebrauchtes freistehendes Haus (ikkodate) zum Preis von 30.000.000 Yen (ungefähr 5,1 Milliarden VND) und finanzieren den vollständigen Betrag von 30 Millionen Yen über ein Bankdarlehen mit einer Laufzeit von 35 Jahren:
| Kostenpunkt | Berechnung / Grundlage | Geschätzter Betrag (Yen) | Geschätzte Umrechnung (VND) |
|---|---|---|---|
| Immobilienmaklergebühr | (30.000.000 × 3 % + 60.000) × 1,1 | 1.056.000 JPY | ~ 180 Millionen VND |
| Bearbeitungsgebühr für das Bankdarlehen | 30.000.000 × 2,2 % | 660.000 JPY | ~ 112 Millionen VND |
| Eintragungssteuer + Gebühr für den Justizschreiber | Schätzung für Grundstück + Gebäude + Hypothek + professionelle Gebühr | 380.000 JPY | ~ 65 Millionen VND |
| Feuer- und Erdbebenversicherung (5 Jahre) | Standardpaket der Gebäudeversicherung | 220.000 JPY | ~ 37 Millionen VND |
| Stempelsteuer (Kaufvertrag + Darlehensvertrag) | 10.000 + 20.000 | 30.000 JPY | ~ 5 Millionen VND |
| Abrechnung der Grundsteuer | Durchschnittlicher für das Jahr verbleibender Betrag | 80.000 JPY | ~ 13,6 Millionen VND |
| Grunderwerbsteuer (Zahlung nach 4 Monaten) | Standardmäßiger Abzug für Wohngebäude berücksichtigt | 0 – 50.000 JPY | ~ 0 – 8,5 Millionen VND |
| GESAMTE ZUSÄTZLICHE KOSTEN (SHOHIYOU) | Anteil: ungefähr 8,1 % des Hauswerts | ~ 2.426.000 JPY | ~ 412 Millionen VND |
Fazit: Für den Kauf eines Hauses im Wert von 30 Millionen Yen müssen Sie insgesamt also ungefähr 32.426.000 Yen einplanen – einschließlich des Hauspreises und der zusätzlichen Kosten.
Tipps, um beim Hauskauf in Japan zusätzliche Kosten zu sparen
- Suchen Sie nach Immobilien, die direkt vom Bauträger verkauft werden (urinushi bukken): Wenn Sie ein neues Haus direkt vom Bauträger kaufen, können Sie sofort 100 % der Maklergebühr sparen (bei einem Haus im Wert von 30 Millionen Yen etwa 1 Million Yen).
- Vergleichen Sie die Darlehensangebote verschiedener Banken: Einige Banken verlangen eine feste Bearbeitungsgebühr (50.000 Yen), statt 2,2 % der Darlehenssumme zu berechnen. Dadurch können sich Ihre anfänglichen Kosten deutlich reduzieren.
- Beantragen Sie Steuerermäßigungen (keigen sochi): Bitten Sie das Immobilienunternehmen oder den Justizschreiber, Sie bei der Beantragung einer Bescheinigung für ein Wohngebäude (jūtaku-yō kaoku shōmeisho) zu unterstützen, damit Sie von reduzierten Sätzen bei der Eintragungs- und Grunderwerbsteuer profitieren können.
- Bereiten Sie alle persönlichen Dokumente im Voraus vor: Eine Wohnsitzbescheinigung jūminhyō, eine Bescheinigung über die registrierte persönliche Stempelmarke inkan shōmeisho und eine Steuerbescheinigung kazei shōmeisho tragen dazu bei, dass die Kredit- und Eintragungsverfahren schnell abgewickelt werden können und keine Verlängerungsgebühren anfallen.
Häufig gestellte Fragen
F. Müssen Ausländer ohne dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung (eijūken) beim Hauskauf höhere Steuern und Gebühren zahlen als japanische Staatsbürger?
Nein. Das japanische Recht sieht für ausländische Staatsangehörige und japanische Staatsbürger dieselben Steuersätze (Stempelsteuer, Eintragungssteuer und Grunderwerbsteuer) sowie dieselben Maklergebühren vor. Der einzige Unterschied besteht normalerweise im Zinssatz des Bankdarlehens oder in der Bewilligungsquote für den Kreditantrag.
F. Können zusätzliche Kosten (shohiyou) in einen Bankkredit für den Hauskauf einbezogen werden?
Ja. Viele japanische Banken bieten inzwischen Darlehen an, die zusätzliche Kosten (shohiyou rōn) einschließen, oder erlauben, diese Gebühren zum Gesamtrahmen des Wohnkredits (jūtaku rōn) hinzuzurechnen. Werden diese Kosten in den Kredit aufgenommen, kann sich der Zinssatz jedoch geringfügig um etwa 0,1 % – 0,2 % erhöhen.
F. Welche persönlichen Dokumente sollte ich vor der Unterzeichnung eines Hauskaufvertrags vorbereiten?
Sie sollten Ihre Aufenthaltskarte (zairyū kādo), Ihren Reisepass (pasupōto), den registrierten persönlichen Stempel (jitsuin), die Bescheinigung über die Stempelregistrierung inkan shōmeisho und die Wohnsitzbescheinigung jūminhyō vorbereiten. Letztere erhalten Sie bei Ihrer örtlichen Stadt- oder Bezirksverwaltung (shyakusho/kuyakusho).
Zusammenfassung und weiterführende Informationen
Der Kauf eines Hauses in Japan ist ein großer Schritt hin zu einem stabilen Leben. Wenn Sie die einzelnen Steuern und Gebühren verstehen, die zusammen 7–10 % des Hauswerts ausmachen, können Sie Ihre Finanzen solide planen und vermeiden, unvorbereitet überrascht zu werden.
Für eine gute Vorbereitung auf das Leben und einen langfristigen Aufenthalt im Land der aufgehenden Sonne könnten auch die folgenden Artikel und Dienstleistungen hilfreich sein:
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