Welche Steuern fallen beim Verkauf eines Hauses in Japan an? Übertragungssteuern und der ¥30-Millionen-Abzug
Ein ausführlicher Leitfaden zu den Steuern auf Immobilienverkäufe in Japan – einschließlich des Unterschieds zwischen kurz- und langfristigem Besitz, des ¥30-Millionen-Abzugs und der aktuellen Maklergebühren beim Hausverkauf.
7. Aug. 2026·✍️ olablog·⏱ 12 Min. Lesezeit
Ein ausführlicher Leitfaden zu den Steuern auf Immobilienverkäufe in Japan – einschließlich des Unterschieds zwischen kurz- und langfristigem Besitz, des ¥30-Millionen-Abzugs und der aktuellen Maklergebühren beim Hausverkauf.
Der Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung in Japan ist für viele vietnamesische Familien, die in Japan leben und arbeiten oder eine Rückkehr nach Vietnam erwägen, eine wichtige finanzielle Entscheidung. Viele sind jedoch überrascht, wenn der tatsächlich ausgezahlte Betrag nach dem Verkauf niedriger ausfällt als erwartet, weil sie nicht alle anfallenden Steuern und Nebenkosten berücksichtigt haben. Wenn Sie beim Verkauf einen Gewinn erzielen, wie viel Steuer müssen Sie zahlen? Wie können Sie vermeiden, dass Ihnen zu viel Einkommensteuer berechnet wird? Dieser Artikel des OlaChill-Teams beantwortet all Ihre Fragen so konkret, praxisnah und verständlich wie möglich – mit Informationen, die gemäß den gesetzlichen Bestimmungen mit Stand 8/2026 aktualisiert wurden.
Was ist die japanische Steuer auf Gewinne aus Immobilienverkäufen?
Wenn Sie in Japan ein Haus oder Grundstück verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen, müssen Sie Steuer auf den Veräußerungsgewinn zahlen – auf Japanisch 譲渡所得税 (joto shotokuzei). Dabei handelt es sich nicht um eine feste Steuer auf den gesamten Verkaufspreis der Immobilie. Sie wird nur auf den Nettogewinn (譲渡所得 – joto shotoku) erhoben.
Die japanische nationale Steuerbehörde (国税庁 – Kokuzeicho) schreibt folgende Berechnungsformel für den steuerpflichtigen Gewinn vor:
$$\text{Steuerpflichtiger Gewinn} = \text{Verkaufspreis} - (\text{Anschaffungskosten} + \text{Verkaufskosten}) - \text{Sonderabzug}$$
Dabei gilt:
- Verkaufspreis (譲渡収入金額 – joto shunyu kingaku): Der gesamte Betrag, den Sie aus dem Verkauf der Immobilie erhalten, einschließlich einer eventuellen Verrechnung der Grundsteuer.
- Anschaffungskosten (取得費 – shutokuhi): Der ursprüngliche Kaufpreis des Hauses zuzüglich der damit verbundenen Erwerbsnebenkosten (Registrierungs- und Lizenzsteuer sowie Kosten für die Eigentumsübertragung), abzüglich der Abschreibungskosten (減価償却費 – genka shokyakuhi) für den Gebäudeanteil über dessen Nutzungsdauer.
- Verkaufskosten (譲渡費用 – joto hiyou): Maklergebühren, Kosten für die Grundstücksvermessung, Gebühren für die Auflösung eines bestehenden Vertrags sowie gegebenenfalls Abrisskosten für ein altes Haus.
- Sonderabzug (特別控除 – tokubetsu kojo): Abzüge und Steuervergünstigungen, die im Rahmen staatlicher Regelungen gewährt werden, etwa der ¥30-Millionen-Abzug für den selbst bewohnten Hauptwohnsitz.
Ist das Ergebnis nach Anwendung der Formel 0 oder negativ – verkaufen Sie also mit Verlust –, müssen Sie keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn zahlen.
Kurzfristiger oder langfristiger Besitz: Die wichtige 5-Jahres-Grenze
Der wichtigste Punkt, den jeder verstehen muss, der in Japan ein Haus verkauft, ist die Dauer des Immobilienbesitzes. Japan teilt Gewinne aus Immobilienverkäufen in zwei Kategorien ein, deren Steuersätze sich nahezu verdoppeln:
- Kurzfristiger Besitz (短期譲渡所得 – tanki joto shotoku): Besitz für 5 Jahre oder weniger.
- Langfristiger Besitz (長期譲渡所得 – choki joto shotoku): Besitz für mehr als 5 Jahre.
Vergleich der Steuersätze auf Veräußerungsgewinne (Stand 8/2026)
| Besitzart | Nationale Einkommensteuer (所得税) | Kommunale Einwohnersteuer (住民税) | Sondersteuer für den Wiederaufbau (復興特別所得税) | Insgesamt anwendbarer Steuersatz |
|---|---|---|---|---|
| Kurzfristig (≤ 5 Jahre) | 30.0% | 9.0% | 0.63% (2.1% der Einkommensteuer) | 39.63% |
| Langfristig (> 5 Jahre) | 15.0% | 5.0% | 0.315% (2.1% der Einkommensteuer) | 20.315% |
(Hinweis: Die Sondersteuer für den Wiederaufbau 復興特別所得税 – fukko tokubetsu shotokuzei wird nach den derzeit geltenden Vorschriften weiterhin erhoben.)
Die Berechnung der 5-Jahres-Grenze wird sehr leicht missverstanden!
Viele Vietnamesen nehmen fälschlicherweise an, dass der Kauf eines Hauses am 1.4.2021 und der Verkauf am 2.4.2026 – also genau 5 Jahre und 1 Tag später – für den langfristigen Steuersatz qualifizieren. Tatsächlich funktioniert die Regelung jedoch nicht so!
Nach japanischem Steuerrecht wird die 5-Jahres-Grenze anhand der Besitzdauer am 1. Januar des Jahres bestimmt, in dem das Haus verkauft wird.
- Beispiel: Sie kaufen ein Haus am 15. Mai 2021 und verkaufen es am 10. Oktober 2026.
- Am 1. Januar 2026 erstreckt sich Ihre Besitzdauer lediglich vom 15. Mai 2021 bis zum 1. Januar 2026 und beträgt damit weniger als 5 Jahre.
- Daher wird der Verkauf weiterhin als kurzfristiger Besitz eingestuft und unterliegt dem Steuersatz von 39.63%.
- Um sich für den langfristigen Steuersatz von 20.315% zu qualifizieren, müssen Sie bis zum 1. Januar 2027 oder später mit dem Verkauf warten.
¥30-Millionen-Sonderabzug (3000万円特別控除) für ein selbst bewohntes Haus
Dies ist der größte und praktischste Steuervorteil der japanischen Regierung für Menschen, die ihren Hauptwohnsitz (マイホーム – mai homu) verkaufen. Die offizielle Bezeichnung lautet Sonderabzug für selbst genutzte Wohnimmobilien (居住用財産の3000万円特別控除 – kyujuyo zaisan no sanzei manen tokubetsu kojo).
Vorteile im Überblick
Unabhängig davon, ob Sie das Haus weniger als 5 Jahre oder länger als 5 Jahre besessen haben, können Sie bis zu 30,000,000 JPY (~5.1 Milliarden VND) von Ihrem steuerpflichtigen Gewinn abziehen.
- Wenn Ihr Gewinn aus dem Hausverkauf 10,000,000 JPY (~1.7 Milliarden VND) beträgt: Nach Abzug von ¥30 Millionen beläuft sich Ihr steuerpflichtiger Gewinn auf 0 JPY $\rightarrow$ Sie müssen keinen einzigen Yen an Steuer auf den Veräußerungsgewinn zahlen.
- Wenn Ihr Gewinn 35,000,000 JPY (
5.9 Milliarden VND) beträgt: Sie müssen nur den verbleibenden Betrag von 5,000,000 JPY (850 Millionen VND) versteuern.
Voraussetzungen für den ¥30-Millionen-Abzug (aktualisiert 2026)
Um diesen Vorteil in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie alle folgenden Bedingungen der Steuerbehörde erfüllen:
- Das Haus muss Ihr tatsächlicher Wohnsitz sein: Sie selbst oder Ihre Familie müssen dort gewohnt haben. Wenn Sie bereits umgezogen sind, muss der Kaufvertrag bis zum 31. Dezember des 3. Jahres nach dem Jahr Ihres Auszugs unterzeichnet werden.
- Sie dürfen nicht an eine besonders nahestehende Person verkaufen: Der Käufer darf weder Ihr Ehepartner, Elternteil oder Kind noch ein Unternehmen sein, das Ihnen gehört oder von Ihnen kontrolliert wird.
- Sie dürfen den Vorteil in den vergangenen 3 Jahren nicht genutzt haben: Im Verkaufsjahr und in den 2 vorangegangenen Jahren dürfen Sie weder diesen ¥30-Millionen-Abzug noch andere Vergünstigungen für den Tausch von Wohnraum geltend gemacht haben.
- Sie müssen eine Steuererklärung einreichen (確定申告 – kakutei shinkoku): Auch wenn die zu zahlende Steuer nach dem Abzug von ¥30 Millionen 0 JPY beträgt, müssen Sie dennoch eine Steuererklärung und die entsprechenden Nachweise einreichen, damit die Steuerbefreiung anerkannt wird!
Wichtiger Hinweis zum Steuerabzug für Wohnungsbaudarlehen (住宅ローン控除 – jutaku ron kojo): Wenn Sie ein altes Haus unter Nutzung des ¥30-Millionen-Abzugs verkaufen und unmittelbar danach mit einem Bankdarlehen ein neues Zuhause kaufen, können Sie für das neue Haus 3 Jahre lang keinen Steuerabzug für das Wohnungsbaudarlehen (住宅ローン控除) nutzen (im Verkaufsjahr, in den 2 vorangegangenen Jahren und in den 2 darauffolgenden Jahren). Prüfen Sie vor Ihrer Entscheidung sorgfältig, welche Option für Sie den größeren finanziellen Vorteil bietet!
Maklergebühren und weitere Transaktionskosten
Zusätzlich zu den Steuern müssen Sie Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf einplanen. Der größte Posten ist normalerweise die Provision für das Immobilienunternehmen.
1. Immobilienmaklergebühr (仲介手数料 – chukai tesuryo)
Nach dem japanischen Gesetz über Immobiliengeschäfte (宅地建物取引業法) wird die maximale Maklergebühr nach der üblichen progressiven Formel berechnet:
- Für den Anteil über 4,000,000 JPY: (Verkaufspreis × 3% + 60,000 JPY) + 10% Verbrauchsteuer (消費税 – shohizei).
Aktualisierte Regelung: Bei preisgünstigen Immobilien mit einem Preis von 8,000,000 JPY oder weniger – insbesondere bei älteren Häusern und Immobilien in Vorstadtgebieten – kann ein Makler mit dem Verkäufer eine Pauschalgebühr von bis zu 330,000 JPY (einschließlich 10% Steuer) vereinbaren, um Vermessungs- und andere damit verbundene Kosten abzudecken.
2. Kosten für die Löschung der Hypothekeneintragung (抵当権抹消登記 – teitoken massho toki)
Wenn für das Haus noch ein Bankdarlehen besteht, müssen Sie beim Verkauf die Hypothek freigeben und deren Eintragung löschen lassen.
- Registrierungs- und Lizenzsteuer (登録免許税 – toroku menkyozei): 1,000 JPY / 1 Immobilie (Grundstück und Gebäude werden getrennt gezählt, insgesamt also 2,000 JPY).
- Gebühr für den Justizbeamten (司法書士報酬 – shihoshoshi hoshu): Ungefähr 15,000 JPY – 30,000 JPY (~2.5 – 5 Millionen VND) für die Bearbeitung des Vorgangs durch einen Justizbeamten.
Geschätzte Kosten beim Verkauf einer Eigentumswohnung für 30,000,000 JPY (~5.1 Milliarden VND)
| Kostenpunkt | Japanisch (Romaji) | Geschätzte Gebühr (JPY) | Ungefährer Gegenwert (~VND) |
|---|---|---|---|
| Maximale Maklergebühr | 仲介手数料 (chukai tesuryo) | 1,056,000 JPY | ~179,000,000 VND |
| Löschung der Hypothekeneintragung | 抵当権抹消登記 (teitoken massho toki) | 20,000 JPY | ~3,400,000 VND |
| Dokumentenkopien und Bescheinigungen | 登記事項証明書 (toki jiko shomeisho) | 3,000 JPY | ~500,000 VND |
| Stempelsteuer | 印紙税 (inshizei) | 10,000 JPY | ~1,700,000 VND |
| Geschätzte Gesamtkosten | — | ~1,089,000 JPY | ~184,600,000 VND |
Wichtige Hinweise für Nichtansässige (非居住者) beim Immobilienverkauf
Viele Vietnamesen haben ihre Arbeitsverträge beendet und sind nach Vietnam zurückgekehrt, besitzen aber weiterhin eine Immobilie in Japan und verkaufen diese später. In diesem Fall gelten Sie steuerlich als Nichtansässiger (非居住者 – hikyujusha).
1. Quellensteuer von 10.21% (源泉徴収 – gensen choshu)
Wenn ein Nichtansässiger ein Haus in Japan verkauft, ist der Käufer – oder das kaufende Unternehmen – gesetzlich verpflichtet, 10.21% (bestehend aus 10% Einkommensteuer + 0.21% Wiederaufbausteuer) vom gesamten Verkaufspreis einzubehalten und direkt an die japanischen Steuerbehörden abzuführen. Erst danach wird der verbleibende Betrag (89.79%) an Sie überwiesen.
- Ausnahme: BEFREIUNG von der Quellensteuer von 10.21%: Der Käufer ist eine Privatperson, die das Haus zu Wohnzwecken für sich selbst oder ein Familienmitglied erwirbt, und der Transaktionswert übersteigt nicht 100,000,000 JPY (~17 Milliarden VND).
2. Sie müssen einen Steuerbevollmächtigten benennen (納税管理人 – nozei kanri nin)
Da Sie nicht mehr in Japan leben, müssen Sie eine in Japan ansässige Privatperson oder Steuerberatungsgesellschaft als Ihren Steuerbevollmächtigten (納税管理人 – nozei kanri nin) registrieren. Diese Person erhält die Steuerkorrespondenz in Ihrem Namen und reicht im Februar – März des Folgejahres eine 確定申告 (kakutei shinkoku) ein, um eine Erstattung der zu viel einbehaltenen Steuer von 10.21% zu beantragen, falls Ihr tatsächlicher Gewinn niedriger ist oder Sie eine Befreiung oder einen Abzug geltend machen können.
Steuererklärung und erforderliche Unterlagen für vietnamesische Verkäufer
Wenn Sie ein Haus mit Gewinn verkaufen – oder Ihren Hauptwohnsitz verkaufen und den ¥30-Millionen-Abzug in Anspruch nehmen möchten –, müssen Sie während des Zeitraums für die 確定申告 (kakutei shinkoku) eine Steuererklärung einreichen. Dieser läuft vom 16. Februar bis 15. März des folgenden Jahres.
Zu den erforderlichen Unterlagen gehören:
- Einkommensteuererklärung (確定申告書 – kakutei shinkokusho): Das Formular für Immobilienverkäufe.
- Detaillierte Aufstellung des Veräußerungsgewinns (譲渡所得の内訳書 – joto shotoku no uchiwake sho): Angaben zum Verkaufspreis, ursprünglichen Kaufpreis und zu den Maklergebühren.
- Kauf- und Verkaufsverträge (売買契約書 – baibai keiyakusho): Kopien des Vertrags vom ursprünglichen Kauf des Hauses und des aktuellen Verkaufsvertrags.
- Bescheinigung der eingetragenen Immobiliendaten (登記事項証明書 – toki jiko shomeisho): Erhältlich beim Justizamt (法務局 – Homukyoku).
- Wohnsitzbescheinigung (住民票 – juminhyo): Nachweis, dass Sie zuvor an dieser Adresse gewohnt haben, wenn Sie den ¥30-Millionen-Abzug beantragen.
Häufig gestellte Fragen
F. Muss ich Steuern zahlen, wenn ich mein Haus mit Verlust verkaufe (der Verkaufspreis also niedriger ist als die gesamten Kauf- und Verkaufskosten)? Nein. Wenn Sie mit Verlust verkaufen, beträgt Ihr Veräußerungsgewinn 0, sodass Sie keine 譲渡所得税 (joto shotokuzei) zahlen müssen. Wenn es sich außerdem um Ihren Hauptwohnsitz handelt, können Sie möglicherweise den Mechanismus zum Verlustausgleich (損益通算 – soneki tsusan) nutzen und eine Erstattung eines Teils der in diesem Jahr auf Ihr Gehalt gezahlten Einkommensteuer beantragen.
F. Ich bin ein vietnamesischer Auszubildender/Ingenieur. Wenn ich nach 2 Jahren Hausbesitz nach Vietnam zurückkehre und das Haus verkaufe, kann ich den ¥30-Millionen-Abzug beantragen? Ja. Unabhängig davon, ob Sie ausländischer Staatsangehöriger sind oder das Haus nur für kurze Zeit (2 Jahre) besessen haben, können Sie den ¥30-Millionen-Abzug (3000万円特別控除) beim Verkauf vollständig in Anspruch nehmen, sofern das Haus auf Ihren Namen eingetragen ist und Sie dort tatsächlich mit einer 住民票 (juminhyo) gemeldet waren.
F. Gibt es steuerliche Unterschiede zwischen dem Verkauf einer Eigentumswohnung (Mansion) und dem Verkauf eines freistehenden Hauses (Ikkodate)? Grundsätzlich sind die Steuersätze und der ¥30-Millionen-Abzug genau gleich. Der einzige Unterschied besteht in der Berechnung der ursprünglichen Anschaffungskosten (取得費 – shutokuhi): Bei einer Eigentumswohnung wird der Wert anders auf das Land (das nicht abgeschrieben wird) und das Gebäude (das im Laufe der Zeit abgeschrieben wird) verteilt als bei einem freistehenden Haus.
F. Wann muss ich diese Steuer auf den Veräußerungsgewinn zahlen? Die nationale Einkommensteuer (所得税) wird während des Zeitraums für die Steuererklärung gezahlt (16. Februar – 15. März des folgenden Jahres). Die kommunale Einwohnersteuer (住民税) wird Ihnen von der örtlichen Verwaltung etwa im Juni des Folgejahres in Form eines Steuerbescheids (納付書 – nofucho) nach Hause geschickt.
Zusammenfassung und weiterführende Informationen
Der Verkauf eines Hauses in Japan ist nicht übermäßig kompliziert, wenn Sie die Steuerregeln verstehen: Beachten Sie die 5-Jahres-Grenze, um den hohen Steuersatz von 39.63% zu vermeiden, nutzen Sie den ¥30-Millionen-Abzug für selbst bewohnte Häuser vollständig und bereiten Sie alle erforderlichen Unterlagen für Ihre 確定申告-Steuererklärung vor. Wenn Sie Maklergebühren und Steuern im Voraus berechnen, können Sie möglichst viel von Ihren Ersparnissen behalten.
Weitere nützliche Informationen über das Leben, Finanzen und Verwaltungsverfahren in Japan finden Sie in diesen verwandten Artikeln:
- Erfahren Sie mehr über die Verwaltung von Ausgaben und den Umgang mit Verwaltungsverfahren auf dem Blog OlaChill.
- Allgemeine Informationen über das Leben von Vietnamesen in Japan finden Sie auf der OlaChill-Homepage.
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