Vietnamesische Hauseigentümer in Japan: Wie funktioniert die Erbschaft und was gilt für die Erbschaftsteuer?
Ein ausführlicher Leitfaden zur Vererbung von Immobilien in Japan für vietnamesische Staatsangehörige: Erbschaftsteuersätze, seit 2024 geltende Registrierungspflichten, Testamente und Unterlagen für Angehörige in Vietnam.
7. Aug. 2026·✍️ olablog·⏱ 11 Min. Lesezeit
Ein ausführlicher Leitfaden zur Vererbung von Immobilien in Japan für vietnamesische Staatsangehörige: Erbschaftsteuersätze, seit 2024 geltende Registrierungspflichten, Testamente und Unterlagen für Angehörige in Vietnam.
Nach Jahren harter Arbeit in Japan werden immer mehr Vietnamesinnen und Vietnamesen zu Immobilieneigentümern – sei es durch den Kauf einer Eigentumswohnung (Mansion) oder eines Einfamilienhauses (Ikkodate). Wer jedoch langfristig in Japan lebt oder dort Vermögen aufbaut, steht früher oder später vor einer sehr praktischen Frage, die häufig verdrängt wird: „Wenn mir in einigen Jahren etwas passiert, wie geht dieses Haus auf meinen Ehepartner, meine Kinder oder meine Eltern in Vietnam über? Ist die Erbschaftsteuer in Japan hoch, und wie läuft die Umschreibung des eingetragenen Eigentümers ab?“
Dieser Artikel des Redaktionsteams von OlaChill beantwortet Ihre Fragen zum japanischen Erbrecht bei Immobilien, zu den neuesten Registrierungspflichten, zur Berechnung der Erbschaftsteuer und dazu, was zu tun ist, wenn sich die Erben in Vietnam befinden.
1. Vietnamesische Hauseigentümer in Japan: Welches Erbrecht gilt?
Das ist die erste rechtliche Frage, die sich den meisten vietnamesischen Immobilieneigentümern stellt. Wenn ein ausländischer Staatsangehöriger stirbt und Immobilien in Japan hinterlässt: Nach dem Recht welchen Landes wird der Nachlass verteilt?
Anwendbares Zivilrecht (Internationales Privatrecht)
Nach Japans Gesetz über die allgemeinen Regeln für die Anwendung von Gesetzen (法の適用に関する通則法 – ho no tekiyo ni kansuru tsusokuho) gilt bei Erbschaften grundsätzlich das Recht der Staatsangehörigkeit des Verstorbenen (本国法 – hongokuho).
War der Hauseigentümer vietnamesischer Staatsangehöriger, richten sich die Bestimmung der gesetzlichen Erben und ihrer jeweiligen Erbquoten nach dem Zivilrecht grundsätzlich nach dem vietnamesischen Zivilgesetzbuch. Wenn das vietnamesische Recht jedoch auf das Recht des Landes verweist, in dem sich die Immobilie befindet (Japan), oder wenn sich die Beteiligten auf die Aufteilung des Nachlasses einigen, muss die Eintragung des Eigentums an der Immobilie in Japan den rechtlichen Verfahren des japanischen Justizamts (法務局 – homukyoku) entsprechen.
Anwendbares Steuerrecht
Unabhängig davon, welches Landesrecht für die zivilrechtliche Aufteilung des Vermögens gilt, findet auf alle in Japan gelegenen Immobilien zwingend das japanische Steuerrecht Anwendung. Unabhängig davon, ob der Verstorbene oder der Erbe vietnamesischer Staatsangehöriger ist und ob sie in Japan oder Vietnam leben, unterliegt ein Haus in Japan der japanischen Erbschaftsteuer (相続税 – sozokuzei), die von der National Tax Agency (国税庁 – Kokuzeicho) verwaltet wird.
2. Wie wird die Erbschaftsteuer in Japan (Sozokuzei) im August 2026 berechnet?
Japan ist dafür bekannt, einen der höchsten Erbschaftsteuersätze der Welt zu haben – er kann bis zu 55% betragen. Das japanische Steuersystem sieht jedoch auch einen vergleichsweise hohen Grundfreibetrag (基礎控除 – kiso kojo) vor. Deshalb müssen viele Familien mit einem mittleren Vermögen keine Erbschaftsteuer zahlen.
Grundfreibetrag (Kiso Kojo)
Im August 2026 wird der japanische Grundfreibetrag für die Erbschaftsteuer wie folgt berechnet:
Grundfreibetrag = ¥30,000,000 + (¥6,000,000 × Anzahl der gesetzlichen Erben)
(Referenzumrechnung: 30.000.000 JPY ~ 4,9 Milliarden VND; 6.000.000 JPY ~ 980 Millionen VND)
Praktisches Beispiel: Nam, ein vietnamesischer Staatsangehöriger mit dauerhaftem Aufenthaltsstatus in Tokio, stirbt und hinterlässt ein Haus im Wert von ¥40,000,000 (~6,5 Milliarden VND). Seine gesetzlichen Erben sind seine Ehefrau und 2 Kinder, also insgesamt 3 Erben (法定相続人 – hotei sozokunin).
- Der Grundfreibetrag von Nams Familie = 30.000.000 + (6.000.000 × 3) = ¥48,000,000 (~7,8 Milliarden VND).
- Da der Gesamtwert des Nachlasses (¥40 Millionen) unter dem Freibetrag (¥48 Millionen) liegt, muss Nams Familie keine Erbschaftsteuer zahlen.
Progressive Erbschaftsteuersätze (Stand 2026)
Übersteigt das Gesamtvermögen nach Abzug von Schulden und Bestattungskosten weiterhin den Grundfreibetrag, wird der übersteigende Betrag nach der folgenden progressiven Steuertabelle besteuert:
| Steuerpflichtiger Bewertungswert pro Person (Yen) | Steuersatz | Festbetraglicher Abzug (Yen) |
|---|---|---|
| Bis zu 10.000.000 Yen (~1,63 Milliarden VND) | 10% | 0 Yen |
| Über 10.000.000 bis 30.000.000 Yen | 15% | 500.000 Yen |
| Über 30.000.000 bis 50.000.000 Yen | 20% | 2.000.000 Yen |
| Über 50.000.000 bis 100.000.000 Yen | 30% | 7.000.000 Yen |
| Über 100.000.000 bis 200.000.000 Yen | 40% | 17.000.000 Yen |
| Über 200.000.000 bis 300.000.000 Yen | 45% | 27.000.000 Yen |
| Über 300.000.000 bis 600.000.000 Yen | 50% | 42.000.000 Yen |
| Über 600.000.000 Yen (~98 Milliarden VND) | 55% | 72.000.000 Yen |
Sonderregelung für Ehepartner (Haigusha no Keigen)
Die japanische Regierung gewährt dem rechtmäßigen Ehepartner eine Erbschaftsteuervergünstigung (配偶者の軽減 – haigusha no keigen). Ein Ehepartner muss auf geerbte Vermögenswerte bis zu ¥160,000,000 (~26 Milliarden VND) oder bis zur gesetzlichen Erbquote (50%) – je nachdem, welcher Betrag höher ist – keine Erbschaftsteuer zahlen.
Frist für Steuererklärung und Zahlung
- Frist: Innerhalb von 10 Monaten ab dem Tag, an dem Sie vom Tod des Verstorbenen erfahren.
- Wer die Steuererklärung nicht fristgerecht einreicht und die Steuer nicht rechtzeitig zahlt, muss mit Verzugszinsen (延滞税 – entaizei) sowie Strafen wegen einer unvollständigen oder unterlassenen Meldung rechnen.
3. Verpflichtende Erbschaftsregistrierung (Sozoku Toki) ab 2024: Regeln und Strafen
Früher gab es in Japan keine verbindliche Frist für die Umschreibung des eingetragenen Eigentümers einer geerbten Immobilie (相続登記 – sozoku toki). Viele Familien ließen Immobilien weiterhin auf die Namen von Großeltern eingetragen, die bereits Jahrzehnte zuvor verstorben waren, ohne die erforderlichen Verfahren abzuschließen. Dadurch nahm die Zahl der Immobilien mit ungeklärten Eigentumsverhältnissen stetig zu.
Verbindliche Regeln ab 01.04.2024
Ab 01.04.2024 wurde Japans Immobilienregistrierungsgesetz offiziell geändert:
- Registrierungspflicht: Wer eine Immobilie erbt, muss das Verfahren zur Eigentumsübertragung (Sozoku Toki) beim Justizamt (法務局 – homukyoku) abschließen.
- Frist: Innerhalb von 3 Jahren, nachdem die betreffende Person erfahren hat, dass sie die Immobilie geerbt hat.
- Strafe (過料 – karyo): Wer dies ohne triftigen Grund nicht innerhalb von 3 Jahren erledigt, kann mit einer Geldbuße von bis zu ¥100,000 (~16,3 Millionen VND) belegt werden.
- Rückwirkende Anwendung: Für Immobilien, die vor dem 01.04.2024 geerbt, aber noch nicht umgeschrieben wurden, ist der letztmögliche Termin für den Abschluss des Verfahrens der 31.03.2027.
Vorteile eines frühzeitigen Handelns
Sobald die Immobilie in Ihrem Namen in der Bescheinigung der eingetragenen Angaben (登記事項証明書 – tojijiko shomeisho) registriert ist, können Sie frei darüber verfügen: Sie können sie verkaufen, als Sicherheit für einen Bankkredit verwenden oder vermieten. Wer zu lange wartet, riskiert Familienstreitigkeiten oder den Tod eines weiteren Familienmitglieds, wodurch die rechtlichen Formalitäten äußerst kompliziert werden können.
4. Ein Testament in Japan erstellen (Igonsho), um rechtliche Probleme zu vermeiden
Für in Japan lebende Vietnamesinnen und Vietnamesen ist es ein äußerst praktischer und verantwortungsvoller Schritt, frühzeitig ein Testament (遺言書 – igonsho) zu erstellen. Dadurch lassen sich spätere Unklarheiten und Streitigkeiten unter den Angehörigen vermeiden.
In Japan gibt es 2 gängige und sichere Möglichkeiten, ein Testament zu errichten:
1. Notarielles Testament (公正証書遺言 – kosei shosho igonsho)
- So funktioniert es: Sie suchen mit 2 Zeugen ein Notariat (公証役場 – kosho yakuba) auf. Ein japanischer Notar erstellt das Dokument unmittelbar nach Ihren Vorgaben.
- Vorteile: Diese Form bietet die höchste rechtliche Sicherheit, kann nicht so leicht verloren gehen, und bei der Übertragung von Immobilieneigentum oder der Auszahlung von Bankguthaben ist keine Überprüfung durch das Familiengericht (検認 – kennin) erforderlich.
- Kosten (Stand August 2026): Die Notargebühren liegen je nach Wert des Vermögens zwischen ¥30,000 und ¥100,000 (~4,9 – 16,3 Millionen VND).
2. Handschriftliches Testament, das beim Justizamt hinterlegt wird (自筆証書遺言書保管制度)
- So funktioniert es: Sie schreiben das gesamte Testament einschließlich Datum, Unterschrift und Siegel oder Fingerabdruck handschriftlich und reichen es anschließend beim Justizamt (法務局) zur Aufbewahrung ein.
- Vorteile: Die Kosten sind sehr niedrig – lediglich ¥3,900 pro Hinterlegung. Das Testament wird sicher vom Justizamt verwahrt und ist nach dem Tod des Erblassers ebenfalls von der Überprüfung durch das Familiengericht befreit.
5. Wenn Angehörige in Vietnam leben: Welche Unterlagen und Verfahren gelten für die Eigentumsübertragung?
Ein sehr häufiger Fall ist, dass ein vietnamesischer Hauseigentümer in Japan stirbt, während die Erben – Eltern, Ehepartner oder Kinder – in Vietnam leben. Bei der Bearbeitung der Unterlagen sind insbesondere folgende Punkte zu beachten:
Erforderliche Unterlagen aus Vietnam
Um ihr Verwandtschaftsverhältnis gegenüber dem japanischen Justizamt nachzuweisen, müssen Angehörige in Vietnam Folgendes vorbereiten:
- Sterbeurkunde (死亡診断書 / 除籍謄本 gleichwertig): Sie bestätigt, dass der Hauseigentümer verstorben ist.
- Unterlagen zum Nachweis der Familienverhältnisse: Geburtsurkunde (zum Nachweis des Eltern-Kind-Verhältnisses) und Heiratsurkunde (zum Nachweis des Eheverhältnisses).
- Meldebescheinigung / Personalausweis: Diese Unterlagen werden anstelle des japanischen Einwohnermelderegisters (住民票 – juminhyo) verwendet.
Übersetzung und rechtliche Beglaubigung
- Alle Dokumente in vietnamesischer Sprache müssen ins Japanische übersetzt werden.
- Die Dokumente müssen konsularisch legalisiert (領事認証 – ryoji ninsho) oder bei der japanischen Botschaft bzw. einem japanischen Konsulat in Vietnam (oder bei der vietnamesischen Botschaft in Japan) beglaubigt werden.
Unterschriftsbescheinigung (Shomei Shomeisho)
In Vietnam lebende Personen verfügen nicht über ein von japanischen Behörden ausgestelltes persönliches Siegel (印鑑 – inkan) oder eine Bescheinigung über die Siegelregistrierung (印鑑証明書 – inkan shomeisho). Bei der Unterzeichnung der Vereinbarung über die Aufteilung des Nachlasses (遺産分割協議書 – isan bunkatsu kyogisho) müssen Erben in Vietnam daher die japanische Botschaft bzw. das japanische Konsulat in Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt aufsuchen, um zur Beglaubigung eine Unterschriftsbescheinigung (署名証明書 – shomei shomeisho) zu erhalten.
Registrierung einer Kontaktadresse in Japan (Kokunai Renrakusaki)
Seit April 2024 muss bei einem im Ausland lebenden Erben, der als Eigentümer einer Immobilie in Japan eingetragen wird, zusätzlich eine Kontaktadresse bzw. Kontaktperson in Japan (国内連絡先 – kokunai renrakusaki) in den Immobiliendaten registriert werden. So können die Behörden jährlich Mitteilungen zur Grundsteuer versenden.
Häufig gestellte Fragen
F. Kann jemand mit einem Engineer-Visum oder Studentenvisum ein Haus in Japan erben?
Antwort: Ja. Das japanische Recht beschränkt den Besitz oder die Vererbung von Immobilien nicht aufgrund des Visumtyps oder der Staatsangehörigkeit. Unabhängig davon, ob Sie ein Engineer-Visum oder ein Technical-Intern-Visum besitzen oder in Vietnam leben, haben Sie das uneingeschränkte Recht, Immobilien in Japan zu erben und auf Ihren Namen registrieren zu lassen.
F. Was kann ich tun, wenn ich die Erbschaftsteuer nicht bezahlen kann?
Antwort: Die Erbschaftsteuer muss innerhalb von 10 Monaten in bar bezahlt werden. Besteht der Nachlass hauptsächlich aus Immobilien und verfügen Sie nicht über genügend Bargeld, können Sie eine Zahlung in Raten (延納 – enno) über einen Zeitraum von bis zu 20 Jahren beantragen oder die Immobilie selbst anstelle von Bargeld zur Begleichung der Steuer verwenden (物納 – butsuno). Eine weitere praktische Möglichkeit besteht darin, das Haus zu verkaufen, den Erlös zur Zahlung der Steuer zu verwenden und den verbleibenden Betrag unter den Erben aufzuteilen.
F. Wie viel kostet es, einen Fachmann mit der Umschreibung einer geerbten Immobilie (Sozoku Toki) zu beauftragen?
Antwort: Sie sollten einen auf Immobilienverfahren spezialisierten Justizfachmann (司法書士 – shihoshoshi) beauftragen. Im August 2026 liegen die Honorare für einen Erbschaftsfall mit Auslandsbezug (Vietnam – Japan) üblicherweise zwischen ¥100,000 und ¥250,000 (~16,3 – 40,8 Millionen VND). Nicht enthalten ist die Registrierungs- und Lizenzsteuer (登録免許税 – toroku menkyozei), die 0,4% des steuerlichen Bewertungswerts der Immobilie beträgt.
F. Sollte ich die Erbschaft ausschlagen (Sozoku Hoki), wenn das Haus in einer abgelegenen Gegend liegt und mit Schulden belastet ist?
Antwort: Wenn das Haus nur einen geringen Wert hat, in einer abgelegenen und schwer verkäuflichen Gegend liegt und der Verstorbene Schulden hinterlassen hat, die den Wert des Vermögens übersteigen, können Sie beim japanischen Familiengericht die Ausschlagung der Erbschaft (相続放棄 – sozoku hoki) beantragen. Die Frist für dieses Verfahren beträgt 3 Monate, nachdem Sie erfahren haben, dass Sie den Nachlass geerbt haben.
Fazit
Immobilienbesitz in Japan ist für Vietnamesinnen und Vietnamesen, die sich im Ausland ein Leben aufbauen, ein großer Erfolg. Damit dieser Erfolg für die nächste Generation zu einem soliden Fundament und nicht zu einer rechtlichen Belastung wird, sollten Sie die Regeln zu Erbschaftsteuerfreibeträgen und zur 2024 eingeführten verpflichtenden Registrierung kennen und rechtzeitig die Erstellung eines notariellen Testaments in Betracht ziehen.
Wenn Sie den japanischen Immobilienmarkt recherchieren, Ihren Lebensmittelpunkt nach Japan verlegen oder Ihre erste Immobilie kaufen möchten, finden Sie weitere ausführliche Ratgeber im OlaChill Blog. Praktische Tipps und Einblicke in das Leben in Japan bietet außerdem die OlaChill-Homepage. Oder gönnen Sie sich eine erholsame Reise mit einer Tagesreise ab Tokio!
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