Der A-bis-Z-Ablauf beim Hauskauf in Japan: Von der Besichtigung bis zum Erhalt des Eigentumsnachweises in 2–3 Monaten
Ein ausführlicher Leitfaden zum Hauskauf in Japan – von der Immobiliensuche und der vorläufigen Prüfung des Bankdarlehens über Kessai und die Schlüsselübergabe bis zur Umschreibung des Eigentumsnachweises in 2–3 Monaten.
7. Aug. 2026·✍️ olablog·⏱ 13 Min. Lesezeit
Ein ausführlicher Leitfaden zum Hauskauf in Japan – von der Immobiliensuche und der vorläufigen Prüfung des Bankdarlehens über Kessai und die Schlüsselübergabe bis zur Umschreibung des Eigentumsnachweises in 2–3 Monaten.
Ein eigenes Zuhause in Japan – ob eine Eigentumswohnung (Chuko Mansion) oder ein freistehendes Haus (Ikkodate) – ist für viele Vietnamesen, die im Land der aufgehenden Sonne leben und arbeiten, ein großer Traum. Sprachbarrieren, zahlreiche komplizierte japanische Rechtsbegriffe und viele zusätzliche Kosten können jedoch dazu führen, dass sich viele vietnamesische Bewohner schnell überfordert fühlen. Kann man auch ohne dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung einen Immobilienkredit erhalten? Welche Schritte sind notwendig, und wie lange dauert es, bis man endlich die Schlüssel in der Hand hält? Dieser Artikel erklärt den gesamten Ablauf des Hauskaufs in Japan von A bis Z auf möglichst praktische und verständliche Weise. So können Sie den Weg Ihrer Familie in ein neues Zuhause innerhalb von 2 bis 3 Monaten selbstbewusst planen.
1. Überblick über den Hauskauf in Japan und den Zeitrahmen von 2–3 Monaten
Normalerweise vergehen vom Tag, an dem Sie sich für eine Immobilie entschieden und den Antrag eingereicht haben, bis zur offiziellen Schlüsselübergabe und dem Einzug etwa 2 bis 3 Monate (8 bis 12 Wochen). Bei einer Barzahlung (Cash Package) kann sich der Zeitraum auf etwa 3–4 Wochen verkürzen. Die meisten Vietnamesen in Japan nehmen jedoch ein Immobiliendarlehen (住宅ローン – Jutaku Ron) auf, weshalb der Zeitraum von 2–3 Monaten als realistische Standarddauer gilt.
Hier ist ein Überblick über den typischen Zeitplan für einen Hauskauf in Japan:
| Phase | Vorgang / Hauptaufgabe | Voraussichtliche Dauer |
|---|---|---|
| Schritt 1 | Immobilien suchen und vor Ort besichtigen (内見 – Naiken) | Woche 1 – Woche 2 |
| Schritt 2 | Kaufantrag einreichen (申込 – Moshikomi) und vorläufige Darlehensprüfung (仮審査 – Kari Shinsa) | Woche 2 – Woche 3 |
| Schritt 3 | Erklärung der wichtigen Angelegenheiten erhalten (重説 – Juusetsu) und Kaufvertrag unterzeichnen (売買契約 – Baibai Keiyaku) | Woche 3 – Woche 4 |
| Schritt 4 | Offizielle Darlehensprüfung (本審査 – Hon Shinsa) und Darlehensvertrag (金消費貸借契約 – Kinshou) | Woche 5 – Woche 8 |
| Schritt 5 | Kaufpreisabwicklung (決済 – Kessai), Eintragung des Eigentumsübergangs (所有権移転登記 – Shoyuken Iten Touki) und Übernahme der Immobilie | Woche 8 – Woche 12 |
2. Die Beteiligten, mit denen Sie während des gesamten Ablaufs zu tun haben
Damit der Hauskauf in Japan reibungslos abläuft, verhandeln Sie normalerweise nicht allein direkt mit dem Eigentümer. Stattdessen arbeiten Sie mit einer Reihe professioneller Beteiligter zusammen:
- Immobilienmakler (不動産会社 / 仲介業者 – Fudousan Kaisha / Chuukai Gyoosha): Das wichtigste Bindeglied zwischen Käufer und Verkäufer. Der Makler sucht Immobilien, organisiert Besichtigungen, verhandelt den Preis, bereitet die rechtlichen Unterlagen vor und unterstützt Sie bei der Einreichung des Darlehensantrags.
- Bank / Kreditinstitut (銀行 – Ginkou): Das Institut, das Ihre finanzielle Situation prüft und Ihr Immobiliendarlehen (Jutaku Ron) bereitstellt.
- 司法書士 (Shihou Shoshi, Justizfachangestellter): Ein unabhängiger juristischer Fachmann mit einer äußerst wichtigen Aufgabe. Er nimmt an der Kaufpreisabwicklung (Kessai) teil, bestätigt den vollständigen Geldtransfer und geht direkt zum Justizamt (法務局 – Houmukyoku), um die bestehende Hypothek zu löschen, den Eigentumsübergang auf den neuen Eigentümer (den roten/rosa Eigentumsnachweis) einzutragen und die Hypothek der Bank zu registrieren.
- Eigentümer / Verkäufer (売主 – Urinushi): Dabei kann es sich um eine Privatperson handeln, die in ein anderes Zuhause zieht, oder um ein Immobilienunternehmen, das neue Häuser entwickelt oder baut (House Maker).
3. Der 5-Schritte-Ablauf beim Hauskauf in Japan von A bis Z
Schritt 1: Eine Immobilie suchen und vor Ort besichtigen (内見 – Naiken)
Sie können auf großen japanischen Immobilienportalen wie Suumo, Homes und At Home suchen oder sich an einen Makler wenden. Sobald Sie 3–5 interessante Immobilien ausgewählt haben, vereinbart der Makler einen Termin für eine 内見 (Naiken – Immobilienbesichtigung).
Achten Sie bei der Besichtigung nicht nur darauf, ob die Immobilie attraktiv aussieht. Prüfen Sie insbesondere folgende praktische Punkte:
- Die tatsächliche Gehentfernung zum Bahnhof (gemessen am Schritttempo einer vietnamesischen Person und nicht nur anhand der offiziellen Angaben).
- Sonneneinstrahlung, Belüftung, Lärm in der Umgebung sowie Anzeichen von Schimmel oder Feuchtigkeit an Wand- und Deckenecken.
- Bei freistehenden Häusern (一戸建て – Ikkodate): Prüfen Sie die Straße vor dem Grundstück (öffentliche oder private Straße – 私道 Shidou) und die Grundstücksgrenzen (境界杭 – Kyoukaikui).
- Bei Eigentumswohnungen (マンション – Mansion): Informieren Sie sich genau über die Verwaltungsgebühr (管理費 – Kanrihi) und den Reparaturrücklagenfonds (修繕積立金 – Shuuzen Tsumitatekin).
Schritt 2: Einen Kaufantrag einreichen (申込 – Moshikomi) und die vorläufige Darlehensprüfung (仮審査 – Kari Shinsa) durchlaufen
Sobald Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, füllen Sie ein 購入申込書 (Kounyuu Moshikomisho – Kaufantrag für eine Immobilie) oder eine 買付証明書 (Kaitsuke Shoumeisho – Kaufabsichtserklärung) aus. Darin werden der Preis, den Sie anbieten möchten – bei einer älteren Immobilie besteht möglicherweise etwas Spielraum für einen moderaten Preisnachlass –, sowie Ihr gewünschter Zeitplan für die Abwicklung festgehalten.
Zusammen mit dem Moshikomi müssen Sie bei 1–3 Banken einen Antrag auf die 仮審査 (Kari Shinsa – vorläufige Darlehensprüfung) einreichen.
- Für die vorläufige Darlehensprüfung erforderliche Unterlagen:
- Aufenthaltskarte (Zairyu Card), Reisepass.
- Krankenversicherungskarte (Shakai Hoken / Kokumin Hoken).
- Steuererklärung / aktuellster Steuerabzugsnachweis (源泉徴収票 – Gensen Choushuuhyou).
- Bearbeitungszeit der Kari Shinsa: Die Prüfung kann nur 2–4 Tage oder bis zu etwa 1 Woche dauern. Auf Grundlage Ihres Einkommens, Ihrer Kredithistorie (CIC) und Ihres Visastatus teilt Ihnen die Bank den voraussichtlichen Kreditrahmen und Zinssatz mit.
Schritt 3: Die Erklärung der wichtigen Angelegenheiten erhalten und den Kaufvertrag unterzeichnen (売買契約 – Baibai Keiyaku)
Nachdem Sie die Nachricht erhalten haben, dass Sie die 仮審査 (Kari Shinsa) bestanden haben, vereinbart der Makler einen Termin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags. Vor der offiziellen Unterzeichnung ist der Immobilienmakler gesetzlich verpflichtet, eine 重要事項説明 (Juuyou Jikou Setsumei – Erklärung der wichtigen Angelegenheiten) abzugeben.
Ein zugelassener 宅建士 (Takkenshi – Spezialist für Immobilientransaktionen) liest das ausführliche Dokument 重説 (Juusetsu) vor und erklärt es detailliert. Dabei geht es unter anderem um den Flächennutzungsstatus, Katastrophenrisiken (Gefahrenkarte), finanzielle Verpflichtungen und Vertragsstrafen bei Vertragsverletzungen.
Unmittelbar nach der Juusetsu-Erklärung und sobald alle Fragen beantwortet sind, unterzeichnen beide Parteien den 売買契約 (Baibai Keiyaku – Kaufvertrag). Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie zwei Beträge bezahlen:
- Anzahlung (手付金 – Tetsukekin): Üblicherweise 5% bis 10% des Immobilienpreises; sie wird direkt vom gesamten Kaufpreis abgezogen.
- Stempelsteuer (印紙税 – Inshizei): Sie wird auf dem Kaufvertrag angebracht.
Wichtiger Warnhinweis zum Vertrag: Prüfen Sie unbedingt, ob der Vertrag eine ローン特約 (Loan Tokuyaku – Darlehensvorbehaltsklausel) enthält. Diese Klausel stellt sicher, dass der Kaufvertrag bedingungslos aufgehoben wird und der Verkäufer 100% Ihrer Anzahlung 手付金 (Tetsukekin) zurückerstatten muss, wenn die offizielle Darlehensprüfung (Hon Shinsa) von der Bank abgelehnt wird, ohne dass Sie dies vorsätzlich verschuldet haben, etwa durch absichtlich gefälschte Unterlagen.
Schritt 4: Die offizielle Darlehensprüfung (本審査 – Hon Shinsa) durchlaufen
Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags reichen Sie das Original bei der Bank für die 本審査 (Hon Shinsa – offizielle Darlehensprüfung) ein.
- Für die Hon Shinsa sind umfangreichere Unterlagen erforderlich, darunter:
- Eine Wohnsitzbescheinigung 住民票 (Juminhyo) für die gesamte Familie.
- Eine Bescheinigung über die Siegelregistrierung 印鑑証明書 (Inkan Shoumeisho).
- Eine Steuerbescheinigung 課税証明書 (Kazei Shoumeisho) und eine Bescheinigung über die Steuerzahlung 納税証明書 (Nouzei Shoumeisho) für die letzten 1–3 Jahre.
- Arbeitsvertrag und Angaben zu bestehenden Verbindlichkeiten (Autokredite, Kreditkartensalden und so weiter).
- Bearbeitungszeit der Hon Shinsa: Üblicherweise 2 bis 4 Wochen.
- Nach bestandener Hon Shinsa gehen Sie zur Bank, um den offiziellen Darlehensvertrag zu unterzeichnen, der als 金銭消費貸借契約 (Kinsen Shouhi Taishaku Keiyaku – meist abgekürzt zu 金消 Kinshou) bezeichnet wird.
Schritt 5: Kaufpreisabwicklung (決済 – Kessai), Eigentumsübertragung und Übernahme der Immobilie (引き渡し – Hikiwatashi)
Dies ist der entscheidende Tag – der Tag, an dem Sie offiziell Eigentümer Ihres neuen Zuhauses werden!
Die 決済 (Kessai) findet normalerweise an einem Werktagvormittag (Montag bis Freitag) in der Filiale der kreditgebenden Bank statt. Anwesend sind Sie als Käufer, der Verkäufer oder dessen Vertreter, der Immobilienmakler und der 司法書士 (Shihou Shoshi).
Die Kessai-Abwicklung läuft folgendermaßen ab:
- Rechtliche Prüfung: Der 司法書士 (Shihou Shoshi) prüft Ihre Ausweisdokumente und die des Eigentümers und stellt sicher, dass alle Verfahren zur Eigentumsübertragung vorbereitet sind.
- Auszahlung des Darlehens: Die Bank überweist den vollständigen Darlehensbetrag auf Ihr Konto.
- Zahlung: Die Bank zieht die erforderlichen Beträge von Ihrem Konto ab, um den verbleibenden Kaufpreis an den Verkäufer zu überweisen und die Maklerprovision, die Gebühr des Shihou Shoshi, die Feuerversicherungsprämie (火災保険 – Kasai Hoken) sowie weitere Kosten zu bezahlen.
- Übergabe von Schlüsseln und Unterlagen: Der Verkäufer übergibt die Schlüssel und die Dokumentation zur Ausstattung des Hauses.
- Eintragung des Eigentums: Der 司法書士 bringt sämtliche Unterlagen zum Justizamt (法務局) und reicht den Antrag auf 所有権移転登記 (Shoyuken Iten Touki – Eintragung des Eigentumsübergangs) ein. Nach etwa 1–2 Wochen wird der neue, auf Ihren Namen ausgestellte Eigentumsnachweis vom 司法書士 per Post an Ihre Wohnadresse geschickt.
4. Überblick über Steuern und zusätzliche Kosten beim Hauskauf (Aktualisiert 08/2026)
Zusätzlich zum ausgeschriebenen Kaufpreis der Immobilie müssen Sie weitere Ausgaben einplanen, die als 諸費用 (Shohiyou) bezeichnet werden. Im August 2026 machen diese Kosten sowohl bei Neubauten als auch bei gebrauchten Immobilien ungefähr 6% - 9% des gesamten Immobilienwerts aus.
Die folgende Tabelle zeigt die im August 2026 geltenden Gebühren und Steuersätze:
| Gebühr / Steuer | Japanische Bezeichnung (Romaji) | Gebühr / Steuersatz (Stand August 2026) | Beispiel für eine Immobilie im Wert von 40 Millionen JPY (~6,6 - 6,8 Milliarden VND) |
|---|---|---|---|
| Maklerprovision | 仲介手数料 (Chukai Tesuryou) | Standardformel: (Immobilienpreis × 3% + 60.000 JPY) + 10% Steuer (Immobilien ≤ 8 Millionen JPY: maximal 330.000 JPY) |
|
| Stempelsteuer | 印紙税 (Inshizei) | 10.000 – 20.000 JPY (Vergünstigung bis März 2027 für Verträge im Wert von 10-50 Millionen JPY) | 10.000 JPY (~1,6 Millionen VND) |
| Registrierungssteuer und Gebühr für die Eigentumsübertragung | 登録免許税 (Touki Menkyo Zei) | Grundstücksteuer ~1,5%; Gebäudesteuer ~0,1%-0,3% (bewerteter Fixed-Asset-Wert) + Gebühr des Shihou Shoshi 80.000 - 150.000 JPY | |
| Feuer- / Erdbebenversicherung | 火災保険・地震保険 (Kasai/Jishin Hoken) | Abhängig vom Versicherungsplan und der Gebäudestruktur (10-jährige Feuerversicherung, 5-jährige Erdbebenversicherung) | |
| Bearbeitungsgebühr für das Bankdarlehen | 住宅ローン 事務手数料 (Ginkou Tesuryou) | Üblicherweise 2,2% des gesamten Darlehensbetrags (einschließlich Steuer) | |
| Immobilienerwerbsteuer nach dem Kauf | 不動産取得税 (Fudousan Shutoku Zei) | Einmalige Steuer; der Steuerbescheid wird 3–6 Monate später verschickt. Steuersatz: 3% (für selbst bewohnte Häuser sind erhebliche Ermäßigungen verfügbar) | Nach Abzügen normalerweise 0 JPY bis ~100.000 JPY |
参考 Wechselkurs (August 2026): 1 JPY ≈ 165 - 170 VND. Bei einer Immobilie im Wert von 40.000.000 JPY (
6,6 - 6,8 Milliarden VND) belaufen sich die gesamten zusätzlichen Kosten 諸費用 auf ungefähr 2,5 - 3,2 Millionen JPY (410 - 530 Millionen VND).
5. Praktische Tipps, damit vietnamesische Käufer typische Fehler vermeiden
- Verschweigen Sie keine schlechten Schulden oder Ratenkäufe: Bei Ihrem Darlehensantrag prüft die Bank Ihre CIC-Kredithistorie. Dinge wie verspätete Zahlungen für ein auf Raten gekauftes Smartphone, Kreditkartenschulden oder unbezahlte Verkehrsbußgelder können Ihren Antrag erheblich beeinträchtigen.
- Lassen Sie sich nicht von einem extrem günstigen, sehr alten Haus verleiten: Häuser, die vor 1981 gebaut wurden (also vor der Einführung der neuen Erdbebenschutzstandards – 新耐震基準 Shin Taishin Kijun), lassen sich wesentlich schwieriger über ein langfristiges Bankdarlehen finanzieren und können sehr hohe Instandhaltungskosten verursachen.
- Nutzen Sie den Steuerabzug für Immobiliendarlehen (住宅ローン控除 – Jutaku Ron Koujo): Auch 2026 gewährt die japanische Regierung weiterhin eine jährliche Einkommensteuerrückerstattung, die sich am ausstehenden Darlehensbetrag zum Jahresende orientiert, sofern die Immobilie die Energieeffizienzstandards erfüllt. Fragen Sie den Makler, ob die Immobilie für diese Bescheinigung infrage kommt.
Häufig gestellte Fragen
F. Kann ich in Japan ohne dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung (永住権 – Eijuuken) ein Haus kaufen und ein Bankdarlehen erhalten? Ja, das ist möglich. Wenn Sie 100% bar bezahlen, benötigen Sie lediglich Ihren Reisepass und persönliche Unterlagen. Wenn Sie ohne dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung ein Bankdarlehen aufnehmen möchten, müssen Sie normalerweise Bedingungen erfüllen, etwa ein stabiles Arbeitsvisum besitzen (zum Beispiel als Ingenieur oder hochqualifizierte Fachkraft), länger als 2-3 Jahre in Japan gelebt haben und seit mehr als 1 Jahr bei Ihrem derzeitigen Arbeitgeber beschäftigt sein. Banken verlangen in der Regel außerdem eine Anzahlung von etwa 10% – 20% des Immobilienwerts. Zu den Banken, die Darlehen für Personen ohne dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung anbieten, gehören SMBC Trust Bank (PRESTIA), Shinsei Bank, Kansai Mirai Bank sowie bestimmte Banken in chinesischem oder taiwanischem Besitz.
F. Verliere ich die 手付金 (Tetsukekin), also die Anzahlung, wenn mein Antrag auf ein Bankdarlehen abgelehnt wird? Nein, VORAUSGESETZT, Ihr Kaufvertrag enthält eindeutig eine ローン特約 (Loan Tokuyaku). Wird die offizielle Darlehensprüfung (Hon Shinsa) vollständig abgelehnt, können Sie den Vertrag rechtmäßig aufheben und der Verkäufer muss 100% der 手付金-Anzahlung zurückerstatten. Prüfen Sie diese Klausel vor der Unterzeichnung sorgfältig!
F. Wie hoch sind die zusätzlichen Kosten außerhalb des Immobilienpreises (Transaktionskosten)? Die zusätzlichen Kosten (諸費用 – Shohiyou), einschließlich Maklerprovision, Steuer auf die Eigentumsübertragung, Versicherungen und Gebühren für das Bankdarlehen, belaufen sich normalerweise auf etwa 6% - 8% bei Neubauten und 7% - 9% bei gebrauchten Immobilien. Sie sollten diesen Betrag als Bargeld bereithalten, da die meisten Banken die Integration dieser zusätzlichen Kosten in das Immobiliendarlehen einschränken.
F. Wie lange dauert der Hauskauf von der Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe? Wenn Sie ein Bankdarlehen aufnehmen, beträgt die gesamte durchschnittliche Dauer 2 bis 3 Monate (etwa 8–12 Wochen). Die längsten Phasen sind normalerweise die offizielle Darlehensprüfung durch die Bank (Hon Shinsa) und die Abstimmung des Kessai-Termins zwischen allen Beteiligten.
Fazit
Ein Hauskauf in Japan ist ein denkwürdiger Meilenstein, erfordert jedoch große Sorgfalt sowie eine gründliche finanzielle und rechtliche Vorbereitung. Wenn Sie den 5-Schritte-Ablauf verstehen – von der Besichtigung (Naiken), der vorläufigen Darlehensprüfung (Kari Shinsa) und der Vertragsunterzeichnung bis zur offiziellen Darlehensprüfung (Hon Shinsa) und der Kaufpreisabwicklung (Kessai) –, behalten Sie die Kontrolle und können unnötige Risiken minimieren.
Wenn Sie mehr über das Niederlassen in Japan erfahren und über das Leben im Land der aufgehenden Sonne auf dem Laufenden bleiben möchten, finden Sie hier weitere nützliche Artikel:
- Weitere praktische Tipps zum Leben finden Sie im Blog OlaChill.
- Mehr über Zinssätze und Darlehensanforderungen erfahren Sie in Tipps für ein Bankdarlehen zum Hauskauf in Japan.
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