Können Ausländer in Japan Immobilien kaufen? Voraussetzungen und wichtige Fakten
Können Ausländer in Japan Immobilien kaufen? Eine ausführliche Erklärung zu Eigentumsregeln, Voraussetzungen für Bankkredite, Steuern und Gebühren sowie zur Wahrheit über Visa im August 2026.
7. Aug. 2026·✍️ olablog·⏱ 12 Min. Lesezeit
Können Ausländer in Japan Immobilien kaufen? Eine ausführliche Erklärung zu Eigentumsregeln, Voraussetzungen für Bankkredite, Steuern und Gebühren sowie zur Wahrheit über Visa im August 2026.
Wenn du in Japan lebst und arbeitest, hast du dich wahrscheinlich schon einmal gefragt: „Kann ich als vietnamesischer Staatsbürger ein Haus in Japan kaufen, wenn ich dort arbeite oder studiere?“, „Bekomme ich durch den Kauf eines Hauses ein Visum für einen dauerhaften Aufenthalt?“ oder „Kann ich ohne Daueraufenthaltserlaubnis einen Immobilienkredit bekommen?“
Das sind sehr praktische Fragen, wenn du langfristig Karriere machen oder für die Zukunft investieren möchtest, anstatt jeden Monat Hunderttausende Yen für Miete und die Kaution (Shikikin) auszugeben. Viele Menschen befürchten, dass strenge Vorschriften für Ausländer den Immobilienbesitz unerreichbar machen. Tatsächlich ist das japanische Recht deutlich offener, als die meisten vermuten. In diesem Artikel wirft OlaChill einen ausführlichen und praxisnahen Blick auf die Voraussetzungen, Kosten und wichtigsten Fakten, die du vor dem Kauf einer Immobilie in Japan kennen solltest.
1. Die Realität des Immobilienkaufs durch Ausländer in Japan
Keine Einschränkungen aufgrund von Nationalität oder Aufenthaltsstatus
Im August 2026 beschränkt das japanische Recht den Immobilienkauf durch Ausländer nicht. Ganz gleich, ob du vietnamesischer Staatsangehöriger bist, Japan noch nie besucht hast oder derzeit mit irgendeiner Art von Visum in Japan lebst: Du hast grundsätzlich dasselbe Recht, eine Immobilie auf deinen eigenen Namen eintragen zu lassen.
Anders als einige Länder in Südostasien und Nordamerika, die Kontingente für ausländische Käufer von Eigentumswohnungen festlegen oder einen gesonderten Aufschlag für ausländische Käufer erheben, wendet Japan für japanische Staatsbürger und Ausländer dieselben regulären Steuern und Eintragungsverfahren an.
Der Kauf eines Hauses gewährt NICHT automatisch ein Aufenthaltsvisum
Dies ist das häufigste Missverständnis unter Vietnamesen. Viele glauben, dass sie durch den Kauf eines Hauses oder einer Villa in Tokio oder Osaka für mehrere Milliarden VND automatisch das Recht erhalten, in Japan zu bleiben.
Tatsächlich sind Immobilienbesitz und das japanische Gesetz zur Kontrolle der Einwanderung und zur Anerkennung von Flüchtlingen völlig getrennte Angelegenheiten. Der Kauf einer Immobilie verschafft dir weder eine Aufenthaltskarte noch ein Arbeitsvisum oder ein Visum für einen dauerhaften Aufenthalt (Eijuken). Um langfristig in Japan zu leben, musst du weiterhin die üblichen Visavoraussetzungen erfüllen, etwa für Ingenieure, Geschäftsführende, Ehepartner oder Personen mit dauerhaftem Aufenthaltsrecht.
Immobilienbesitz ≠ Gewährung eines Aufenthaltsstatus (Visum)
2. Dauerhaftes Eigentum: Volleigentum an Grundstück und Haus
Ein großer Vorteil des japanischen Immobilienmarktes ist die Eigentumsstruktur. Ausländer, die in Japan ein Haus oder Grundstück kaufen, erhalten in der Regel volles Eigentum (Shoyuken).
- Eigentum an Grundstück und Haus: Du wirst dauerhafter Eigentümer sowohl des Grundstücks (Tochi) als auch des darauf errichteten Gebäudes (Tatemono). Anders als bei manchen langfristigen Erbpachtmodellen gibt es keine Begrenzung auf 50 oder 70 Jahre.
- Eigentumswohnungen (Mansion): Du besitzt den Innenbereich deiner Wohnung dauerhaft und hältst außerdem einen anteiligen Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftsgrundstück, auf dem das Gebäude steht.
- Unterscheidung zwischen Eigentum und Erbbaurecht (Shakuchiken): Einige ungewöhnlich günstige Immobilien auf dem Markt sind deshalb so billig, weil nur das Haus verkauft wird, während das Grundstück gepachtet ist. Wenn du eine solche Immobilie kaufst, musst du monatlich Pacht zahlen, und der Pachtvertrag läuft über eine feste Dauer (normalerweise 20–30 Jahre). Prüfe daher sorgfältig die Erklärung der wichtigen Vertragsbedingungen (Juyo Jiko Setsumei), um festzustellen, ob die Immobilie mit Volleigentum (Shoyuken) oder einem Erbbaurecht (Shakuchiken) verbunden ist.
3. Was beeinflusst ein Visum beim Hauskauf – und was nicht?
Wenn du die Rolle deines Visums verstehst, kannst du deine Finanzen besser planen.
Was ein Visum NICHT beeinflusst
- Das Recht, die Immobilie eintragen zu lassen und rechtmäßig zu besitzen: Nach japanischem Recht können technische Praktikanten, internationale Studierende, Touristen und Personen, die derzeit in Vietnam leben, als rechtmäßige Eigentümer in der Eigentumsurkunde eingetragen werden.
- Steuerpflichten und Vergünstigungen: Die Grunderwerbsteuer und die jährliche Grundsteuer sind für Ausländer und japanische Staatsbürger gleich und hängen nicht von der Art des Visums ab.
Was ein Visum DEUTLICH beeinflusst
Dein Visum wirkt sich unmittelbar auf deine Möglichkeit aus, einen Wohnungs- oder Hauskredit (Jutaku Ron) zu erhalten.
- Wenn du ein dauerhaftes Aufenthaltsrecht (Eijuken) hast: Du kannst auf ähnliche Kreditkonditionen wie japanische Staatsbürger zugreifen. Die Kreditzusage kann bis zu 90–100% des Immobilienwerts abdecken, mit außergewöhnlich niedrigen Vorzugszinsen (variable Zinssätze von nur etwa 0.3% – 0.8%/year im August 2026) und Laufzeiten von bis zu 35 Jahren.
- Wenn du noch kein dauerhaftes Aufenthaltsrecht hast (Ingenieursvisum, langfristiges Arbeitsvisum): Die meisten großen Banken (MUFG, SMBC, Mizuho) lehnen den Antrag ab oder stellen strenge Anforderungen. Einige Banken akzeptieren jedoch Anträge von Kreditnehmern ohne dauerhaftes Aufenthaltsrecht (etwa SMBC Trust Bank, Shinsei Bank und bestimmte spezialisierte Kreditgeber). Sie können allerdings Folgendes verlangen:
- Mindestens 2–3 Jahre Beschäftigung bei deinem derzeitigen Unternehmen in Japan.
- Ein Jahreseinkommen (Gensen) von 4,000,000 JPY (~660 million VND) bis 5,000,000 JPY oder mehr.
- Eine Anzahlung von 10% – 20% des Immobilienwerts.
- Einen möglicherweise höheren Zinssatz als für Personen mit dauerhaftem Aufenthaltsrecht.
- Wenn du internationale Studierende oder technische Praktikanten seid: Es ist praktisch zu 100% unmöglich, von einer japanischen Bank einen Kredit für den Hauskauf zu erhalten, da unter den üblichen Kreditkriterien keine stabile, langfristige Einkommensquelle vorhanden ist. Für den Kauf eines Hauses bleibt diesen Gruppen im Allgemeinen nur eine Möglichkeit: 100% in bar zu bezahlen (oder Geld von der Familie zu erhalten).
4. Barzahlung oder Bankkredit (Jutaku Ron)
Die folgende Tabelle bietet einen ausführlichen Vergleich der beiden Zahlungsmethoden beim Hauskauf in Japan:
| Kriterium | Vollständige Barzahlung (Ikkatsu-barai) | Wohnungs- oder Hauskredit (Jutaku Ron) |
|---|---|---|
| Visavoraussetzungen | Nicht erforderlich (internationale Studierende, technische Praktikanten und Personen außerhalb Japans können kaufen) | Erfordert ein dauerhaftes Aufenthaltsrecht (Eijuken) oder ein langfristiges Arbeitsvisum mit hohem Einkommen |
| Prüfverfahren | Einfach und schnell (nur die Herkunft der Geldmittel muss nachgewiesen werden) | Komplex; Einkommen, Gesundheit und Kredithistorie werden geprüft (2–4 Wochen) |
| Anfängliche Kosten ohne Immobilienpreis | Ungefähr 5% – 7% des Immobilienwerts | Ungefähr 8% – 10% des Immobilienwerts (einschließlich Kreditversicherung und Bankgebühren für die Bewertung) |
| Erforderliche Finanzunterlagen | Kontoauszüge und Nachweis der rechtmäßigen Herkunft der Geldmittel | Gehaltsabrechnungen, die Einkommensbescheinigung (Gensen Choshu-hyo), Steuerzahlungsnachweise und Nachweise über Nenkin-Zahlungen |
| Erforderliche Dokumente | Reisepass, Einwohnermeldebescheinigung (Juminhyo) oder eine eidesstattliche Erklärung für Personen, die außerhalb Japans leben | Einwohnermeldebescheinigung (Juminhyo), Siegelbescheinigung (Inkan Shomeisho) und eine Arbeitgeberbescheinigung |
| Dauer bis zum Abschluss der Transaktion | 2–4 Wochen | 1.5–3 Monate |
5. Detaillierte Gebühren und Steuern beim Hauskauf in Japan (aktualisiert im August 2026)
Zusätzlich zum ausgeschriebenen Hauspreis solltest du weitere Kosten für Gebühren und Steuern einplanen, die ungefähr 6% – 10% des Immobilienwerts betragen. Im August 2026 gehören dazu:
1. Maklergebühr (Chukai Tesuryo)
Nach dem japanischen Gesetz über die Immobilienvermittlung ist die maximale Maklergebühr gesetzlich festgelegt:
- Bei Immobilien mit einem Wert von mehr als 4,000,000 JPY: 3% + 60,000 JPY + 10% Verbrauchsteuer.
- Beispiel: Wenn du ein Haus im Wert von 30,000,000 JPY (
5 billion VND) kaufst, beträgt die maximale Maklergebühr: $(30,000,000 \times 3% + 60,000) \times 1.1 = 1,056,000\text{ JPY}$ (175 million VND).
2. Eintragungs- und Lizenzsteuer (Toroku Menkyo Zei)
Diese Steuer wird an den Staat gezahlt, wenn die Immobilie übertragen und die Änderung der Eigentumsverhältnisse beim Justizamt eingetragen wird.
- Grundbucheintragungssteuer: Ungefähr 1.5% des festgestellten Grundstückswerts (der im Jahr 2026 geltende Vorzugssatz).
- Eintragungssteuer für das Haus: Ungefähr 0.3% – 2.0% des festgestellten Gebäudewerts, abhängig davon, ob es sich um ein neues oder gebrauchtes Haus handelt und ob es zu Wohnzwecken oder als Investition genutzt wird.
3. Stempelsteuer (Inshi Zei)
Auf den Immobilienkaufvertrag wird eine Steuermarke geklebt.
- Für Vertragswerte von 10 million - 50 million JPY beträgt die Stempelsteuer 10,000 JPY (etwa 1.6 million VND).
4. Grunderwerbsteuer (Fudosan Shutoku Zei)
Diese Steuer wird nach dem Kauf der Immobilie nur einmal erhoben. Die Präfektur schickt den Steuerbescheid normalerweise 3 bis 6 Monate nach der Besitzübergabe an die Adresse der Immobilie.
- Regulärer Steuersatz: 3% des festgestellten Werts (Hyokagaku) des Wohngebäudes und Grundstücks.
- Hinweis: Der von der Gemeinde festgelegte Wert (Hyokagaku) beträgt normalerweise nur 50% - 70% des tatsächlichen Kaufpreises am Markt. Daher fällt die Steuer in der Praxis niedriger aus, als du vielleicht erwartest.
5. Jährliche Grundsteuer (Kotei Shisan Zei) und Stadtplanungssteuer (Toshi Keikaku Zei)
Diese beiden wiederkehrenden Steuern musst du jedes Jahr zahlen, wenn du in Japan eine Immobilie besitzt:
- Grundsteuer: 1.4% des festgestellten Werts/year.
- Stadtplanungssteuer: Bis zu 0.3% des festgestellten Werts/year (wenn sich die Immobilie in einem ausgewiesenen Planungsgebiet befindet).
- Ermäßigung: Für zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke mit einer Fläche von weniger als 200m² kann eine Ermäßigung von bis zu 5/6 des grundsteuerpflichtigen Betrags gelten.
6. Gebühren für Gyoseishoshi / Shiho-shoshi
Die Kosten für die Beauftragung eines Verwaltungs- oder Justizschreibers zur Abwicklung der Eigentumsübertragung und der rechtlichen Prüfungen. Sie liegen normalerweise zwischen 100,000 JPY – 200,000 JPY (~16 - 33 million VND).
6. Der 6-Schritte-Prozess für vietnamesische Käufer beim Hauskauf in Japan
Sobald deine Finanzen geregelt sind, läuft der Hauskauf in Japan normalerweise nach diesen Standardschritten ab:
[Schritt 1: Immobilie finden & Immobilienmakler finden]
↓
[Schritt 2: Kaufantrag einreichen (Kaitsuke Shomeisho)]
↓
[Schritt 3: Antrag auf Wohnungs- oder Hauskredit (Jutaku Ron) einreichen (bei Bankfinanzierung)]
↓
[Schritt 4: Erklärung der wichtigen Vertragsbedingungen (Juyo Jiko Setsumei) erhalten & Vertrag unterzeichnen]
↓
[Schritt 5: Restbetrag zahlen & Eigentumsübertragung (Übertragung des Shoyuken)]
↓
[Schritt 6: Schlüssel erhalten & Eigentumssteuer nach 3-6 Monaten zahlen]
Schritt 1: Eine Immobilie finden und einen seriösen Makler auswählen
Du kannst auf japanischen Immobilienwebsites wie SUUMO, ATHOME und HOMES suchen oder Agenturen mit vietnamesisch- oder englischsprachigen Mitarbeitern kontaktieren.
Schritt 2: Einen Kaufantrag (Kaitsuke Shomeisho) einreichen
Sobald du ein Haus gefunden hast, das dir gefällt, reichst du beim Verkäufer einen Antrag ein, in dem du deine Kaufabsicht und deinen Preisvorschlag mitteilst. Dabei handelt es sich noch nicht um einen rechtsverbindlichen Vertrag mit finanzieller Vertragsstrafe. Der Antrag zeigt jedoch, dass du ein ernsthafter Käufer bist.
Schritt 3: Einen Bankkredit beantragen (bei Nutzung eines Jutaku Ron)
Reiche bei der Bank die Unterlagen für die Vorprüfung (Kari-shinsa) und die formelle Prüfung (Hon-shinsa) ein. Zu den erforderlichen Dokumenten gehören Gehaltsabrechnungen, eine Steuerzahlungsbescheinigung, die Einwohnermeldebescheinigung (Juminhyo), die Aufenthaltskarte und der Reisepass.
Schritt 4: Eine Erklärung der wichtigen Vertragsbedingungen erhalten und den Vertrag unterzeichnen
Ein qualifizierter Immobilienmakler (Takken) liest die Erklärung der wichtigen Vertragsbedingungen (Juyo Jiko Setsumei) vor und erläutert sie. Prüfe sorgfältig die Eigentumsrechte am Grundstück, die Verwaltungsgebühren des Gebäudes (bei Eigentumswohnungen) und die Straßenanbindung. Anschließend unterzeichnen beide Parteien den Kaufvertrag (Baibai Keiyakusho), und du zahlst eine Anzahlung von ungefähr 5% – 10% des Hauspreises.
Schritt 5: Den Restbetrag zahlen und die Auszahlung abschließen
Am Tag der Übergabe überweist du – oder die Bank – den Restbetrag an den Verkäufer. Der Justizschreiber (Shiho-shoshi) reicht die Unterlagen beim Justizamt ein, um die Übertragung des Volleigentums (Shoyuken) auf deinen Namen einzutragen.
Schritt 6: Die Schlüssel erhalten und den Vorgang abschließen
Du erhältst die Schlüssel und schließt die Transaktion ab. Nach 3–6 Monaten wird der Bescheid über die Grunderwerbsteuer (Fudosan Shutoku Zei) an deine Wohnung geschickt.
7. Häufig gestellte Fragen
F. Können vietnamesische Staatsbürger, die in Vietnam leben und noch nie in Japan waren, in Japan ein Haus kaufen?
Ja. Du kannst eine Immobilie vollständig in bar kaufen. Da du jedoch keine Einwohnermeldebescheinigung (Juminhyo) in Japan hast, musst du bei einem Notariat in Vietnam oder bei der japanischen Botschaft bzw. dem japanischen Konsulat eine eidesstattliche Erklärung einholen, um deine Adresse und dein persönliches Siegel zu bestätigen.
F. Ist es eine gute Idee, ein günstiges Haus auf dem Land in Japan zu kaufen (Akiya – ein verlassenes Haus für 0 Yen oder eines für einige Millionen Yen)?
Gehe dabei vorsichtig vor. Auch wenn der anfängliche Kaufpreis sehr niedrig sein kann, liegen Akiya-Immobilien oft in abgelegenen Gegenden. Die Erneuerung der Wasserleitungen und der Dämmung kann extrem teuer werden – möglicherweise ein Vielfaches des Kaufpreises. Außerdem musst du weiterhin jedes Jahr die Grundsteuer (Kotei Shisan Zei) zahlen. Ein Weiterverkauf kann sehr schwierig sein, wenn du die Immobilie nicht mehr benötigst.
F. Ist es einfacher, einen Bankkredit für den Hauskauf zu bekommen, wenn ich kein dauerhaftes Aufenthaltsrecht (Eijuken) habe, aber mit einem japanischen Staatsbürger verheiratet bin?
Ja. Wenn du ein Visum für Ehepartner japanischer Staatsbürger besitzt, werden viele japanische Banken deinen Antrag prüfen, sofern dein Ehepartner (der japanische Ehemann oder die japanische Ehefrau) für den Kredit bürgt oder als Mitkreditnehmer hinzukommt (Pair Loan).
F. Werde ich bestraft, wenn ich nach dem Kauf nicht in dem Haus lebe, sondern es vermiete?
Das hängt davon ab, wie du die Immobilie gekauft hast. Wenn du einen Jutaku Ron im Rahmen eines vergünstigten privaten Wohnkredits aufgenommen hast, verlangt die Bank normalerweise, dass du selbst oder deine Familie dort lebt. Wenn du das Haus gewerblich vermietest, ohne die Bank zu informieren, kann dies als Vertragsverletzung gelten, und du kannst verpflichtet werden, den gesamten Kredit sofort zurückzuzahlen. Wenn du die Immobilie vermieten möchtest, musst du sie entweder bar kaufen oder einen Immobilieninvestitionskredit (Toshi-yo Loan) nutzen.
8. Fazit
Der Kauf eines Hauses in Japan ist weder durch die Nationalität noch durch den Visastatus eingeschränkt. Jeder kann Grundstück und Haus mit dauerhaftem Eigentumsrecht (Shoyuken) vollständig besitzen. Das einzige tatsächliche Hindernis besteht darin, über ausreichende finanzielle Mittel zu verfügen und die Voraussetzungen für einen Wohnungs- oder Hauskredit (Jutaku Ron) zu erfüllen, falls du nicht den vollständigen Betrag in bar zahlst.
Wenn du als Ingenieur oder Berufstätiger planst, langfristig in Japan zu bleiben, sind der Aufbau einer guten Kredithistorie und das Arbeiten auf ein dauerhaftes Aufenthaltsrecht (Eijuken) hin ausgezeichnete Schritte auf dem Weg zum eigenen Traumhaus mit außergewöhnlich niedrigen Zinssätzen.
Weiterführende Informationen:
- Wenn du mehr über praktische Tipps für den Alltag, Verwaltungsverfahren und Möglichkeiten zum Geldsparen in Japan erfahren möchtest, besuche den OlaChill Blog.
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