Ein vietnamesisches Restaurant in Japan eröffnen: Wo sollte man den Standort wählen, um Kunden zu gewinnen?
Tipps zur Wahl eines Standorts für die Eröffnung eines vietnamesischen Restaurants in Japan: Vergleich vietnamesischer Viertel mit bei japanischen Kunden beliebten Gegenden, Erdgeschoss mit höheren Etagen sowie ein detaillierter Leitfaden zu Mietpreisen, aktualisiert bis August 2026.
7. Aug. 2026·✍️ olablog·⏱ 12 Min. Lesezeit
Tipps zur Wahl eines Standorts für die Eröffnung eines vietnamesischen Restaurants in Japan: Vergleich vietnamesischer Viertel mit bei japanischen Kunden beliebten Gegenden, Erdgeschoss mit höheren Etagen sowie ein detaillierter Leitfaden zu Mietpreisen, aktualisiert bis August 2026.
Ein Restaurant zu eröffnen, das in Japan den Geschmack der Heimat serviert, ist ein Traum vieler vietnamesischer Praktikanten, Ingenieure, internationaler Studierender und Familien. Eine kulinarische Idee in ein wirklich rentables Geschäft zu verwandeln, ist jedoch ein langer Weg – und der wichtigste erste Schritt besteht darin, den richtigen Standort zu finden und auszuwählen. Wer den falschen Ort wählt, eine übermäßig hohe Miete übernimmt oder die richtige Zielgruppe nicht erreicht, kann erleben, dass sein Restaurant „so still wie ein Tempel“ bleibt, ganz gleich, wie gut das Essen ist. In diesem praxisnahen Ratgeber nimmt das Redaktionsteam von OlaChill alle wichtigen Aspekte genau unter die Lupe: die Wahl zwischen einem Viertel mit großer vietnamesischer Bevölkerung und einer Gegend, die häufig von japanischen Kunden besucht wird, einem Standort in Bahnhofsnähe oder in einer Seitenstraße sowie einem Ladenlokal im Erdgeschoss oder in einer oberen Etage – ergänzt durch einen Überblick über die tatsächlichen Gewerbemieten in den wichtigsten Städten im August 2026.
1. Die Zielgruppe bestimmen: Ein vietnamesisches Viertel oder eine bei japanischen Kunden beliebte Gegend?
Bevor du dir Immobilien ansiehst, musst du dir zunächst eine Frage beantworten: An wen verkaufst du? Jede Kundengruppe bringt ganz unterschiedliche Anforderungen an den idealen Standort und die Geschäftsführung mit sich.
Gegenden mit großen vietnamesischen Communities
In Tokio und der Kanto-Region sind Viertel wie Shin-Okubo (新大久保), Takadanobaba (高田馬場), Hirai (平井) und Nishi-Kawaguchi (西川口 – in der Präfektur Saitama) sowie die Gegenden Yao und Ikuno in Osaka wichtige Zentren der vietnamesischen Community.
- Vorteile: Es gibt eine große Zahl potenzieller vietnamesischer Kunden. Authentische vietnamesische Aromen – kräftige Würzung, Garnelenpaste, fermentierte Sardellensauce und frische vietnamesische Kräuter – werden sofort geschätzt, ohne sie an den japanischen Geschmack anpassen zu müssen. Werbung lässt sich außerdem leicht über vietnamesische Social-Media-Gruppen in Japan verbreiten.
- Nachteile: Der Wettbewerb ist äußerst stark. Wenn Dutzende Restaurants mit Pho, Banh Mi und Bun Dau Mam Tom dicht nebeneinander liegen, können die Kunden die Preise bis auf den letzten Yen vergleichen. Die Kundentreue kann gering sein, sobald ein Konkurrent ein neues Gericht einführt oder einen Rabatt anbietet.
Geschäftszentren und bei japanischen Kunden beliebte Gegenden
Viertel wie Shibuya (渋谷), Shinjuku (新宿), Ebisu (恵比寿) und Ginza (銀座) in Tokio sowie Umeda (梅田) und Namba (難波) in Osaka ziehen japanische Büroangestellte, junge Menschen und internationale Touristen an.
- Vorteile: Japanische Kunden verfügen im Allgemeinen über eine höhere Kaufkraft und sind bereit, 1,200 - 1,800 JPY (~190,000 - 290,000 VND) für eine Schüssel Pho oder ein Mittagsmenü (ランチ – Ranchi) zu bezahlen. Außerdem gehen japanische Kunden häufig essen und verhalten sich meist höflich.
- Nachteile: Du musst die Aromen anpassen – weniger Schärfe, weniger intensive fermentierte Saucen und eine feinere Würzung – und das in Japan erwartete hohe Serviceniveau bieten. Die Mieten in diesen Gegenden sind sehr hoch.
Tipp von OlaChill: Wenn dein Kapital begrenzt ist und du „klein anfangen und schrittweise wachsen“ möchtest, ist es sicherer, vietnamesische Kunden in Gegenden rund um kleinere Bahnhöfe anzusprechen. Wenn du über beträchtliches Kapital und ein gut ausgebildetes Küchenteam verfügst und langfristig eine Marke aufbauen möchtest, solltest du japanische Kunden in zentralen Lagen ansprechen.
2. Standorte vergleichen: Bahnhofsnähe (Ekichika) oder Seitenstraße (Rojiura)
Die Entfernung vom Bahnhof zum Restaurant ist ein entscheidender Faktor für die Laufkundschaft – auf Japanisch 人通り (Hitodori) genannt.
Gewerbeflächen in Bahnhofsnähe (駅近 – Ekichika)
Dabei handelt es sich um Standorte, die weniger als 3 Minuten zu Fuß vom Bahnhofseingang entfernt liegen.
- Der größte Vorteil: Du erreichst die größtmögliche Zahl an Pendlern, Studierenden und spontanen Gästen (一見さん – Ikkensan). Außerdem ist die Adresse auf Google Maps leicht zu finden.
- Die Herausforderung: Miete (家賃 – Yachin) und Kautionen sind extrem teuer. Der Wettbewerb durch große japanische Restaurantketten ist stark.
Gewerbeflächen in Seitenstraßen (路地裏 – Rojiura)
Diese Standorte liegen an kleinen Nebenstraßen, 7 - 12 Gehminuten vom Bahnhof entfernt.
- Vorteile: Die Miete beträgt nur 40% - 60% der Miete für ein ähnlich großes Ladenlokal in Bahnhofsnähe. Die ruhigere Lage eignet sich für spätabendliche Lokale (居酒屋 – Izakaya) oder spezialisierte Familienrestaurants.
- Herausforderungen: Du musst dich mit digitalem Marketing auskennen, auf SNS-Plattformen wie Facebook, TikTok und Instagram werben und deinen Google-Maps-Eintrag optimieren (MEO), damit Kunden dich finden. Wenn du dich ausschließlich auf Laufkundschaft verlässt, wird das Restaurant mit ziemlicher Sicherheit leer bleiben.
3. Erdgeschosslage (1階) oder Keller / obere Etagen (地下・階上)
Viele Restaurantneulinge fragen sich: „Warum sind manche Restaurants im 3. oder 4. Stock trotzdem ständig voll?“
Ladenlokale im Erdgeschoss (1階 – Ikkai)
- Mehr spontane Gäste: Kunden können durch die Fenster schauen, das Ambiente und die Speisen sehen und sich sofort für einen Besuch entscheiden.
- Die Schaufensterfront optimal nutzen: Ein auffälliges Schild (看板 – Kanban), eine Vitrine mit Speisenattrappen (サンプルケース – Sanpurukēsu) oder ein Banh-Mi-Schalter zum Mitnehmen (テイクアウト – Teikuauto) lassen sich problemlos installieren.
- Miete: Sie gehört im Gebäude stets zu den höchsten.
Ladenlokale im Keller (地下 – Chika) oder in oberen Etagen (階上 – Kaijo)
- Niedrigere Kosten: Die Miete ist 30% bis 50% günstiger als bei einem gleich großen Ladenlokal im Erdgeschoss.
- Unverzichtbare Voraussetzungen: Du brauchst ein gut sichtbares Schild am Eingang im Erdgeschoss, einen bequem erreichbaren Aufzug und vor allem besonders ansprechende Fotos der Speisen im Internet. Vietnamesische Izakaya-Restaurants und vietnamesische Buffets im 2. oder 3. Stock sind sehr verbreitet, sobald sie sich einen treuen Kundenstamm aufgebaut haben.
4. Geschätzte Gewerbemieten nach Stadt (Stand: August 2026)
In Japan werden Gewerbeflächen in 坪 (Tsubo) angegeben, wobei 1 Tsubo ≈ 3.3 m² entspricht.
Die folgende Tabelle fasst die durchschnittlichen Gewerbemieten pro Tsubo und die erforderlichen Anfangskautionen in den wichtigsten Städten im August 2026 zusammen:
| Stadt / Gegend | Miete/坪/Monat (JPY) | Umgerechnet in VND (~160 JPY/VND) | Kaution/Sicherheitsleistung (保証金/敷金) | Eignung für ein vietnamesisches Restaurant |
|---|---|---|---|---|
| Tokio – Zentrum (Shinjuku, Shibuya, Ginza) | 30,000 - 65,000 JPY | ~4.8 - 10.4 million VND | 8 - 12 Monatsmieten | Japanische Kunden; gehobene Küche / modernes Pho |
| Tokio – Außenbezirke/vietnamesische Zentren (Takadanobaba, Hirai, Kamata) | 15,000 - 30,000 JPY | ~2.4 - 4.8 million VND | 6 - 10 Monatsmieten | Vietnamesische Kunden + japanische Kunden, die ungezwungen essen gehen |
| Osaka – Zentrum (Umeda, Namba, Shinsaibashi) | 22,000 - 45,000 JPY | ~3.5 - 7.2 million VND | 6 - 10 Monatsmieten | Touristen + Büroangestellte aus Osaka |
| Osaka – Vororte/Wohngegenden (Yao, Higashiosaka) | 10,000 - 20,000 JPY | ~1.6 - 3.2 million VND | 4 - 8 Monatsmieten | Vietnamesische Einwohner und Familien |
| Nagoya (Sakae, Meieki) | 14,000 - 28,000 JPY | ~2.2 - 4.5 million VND | 6 - 8 Monatsmieten | Vietnamesisches Restaurant kombiniert mit einem Lokal im Izakaya-Stil |
| Saitama / Chiba (Nishi-Kawaguchi, Funabashi) | 11,000 - 22,000 JPY | ~1.7 - 3.5 million VND | 4 - 6 Monatsmieten | Vor allem vietnamesische Praktikanten und Ingenieure |
Anfangskosten für den Gewerbemietvertrag (Stand: August 2026)
Wenn du in Tokio ein Gewerbelokal mit 15 Tsubo (~50 m²) für 250,000 JPY/Monat mietest, beschränkt sich der erforderliche Betrag zu Beginn nicht auf 1-2 Monatsmieten, wie es bei einer Wohnung der Fall sein kann. In der Praxis musst du mit folgenden obligatorischen Kosten rechnen:
- 保証金 (Hoshokin) / 敷金 (Shikikin) – Sicherheitsleistung: Üblicherweise 6 bis 10 Monatsmieten = 1,500,000 - 2,500,000 JPY.
- 礼金 (Reikin) – Schenkungsgeld: 1 bis 2 Monatsmieten (nicht rückerstattbar) = 250,000 - 500,000 JPY.
- 仲介手数料 (Chukai Tesuryo) – Maklergebühr: 1 Monatsmiete + Steuern = 275,000 JPY.
- 前家賃 (Maeyachin) – im Voraus gezahlte Miete: 1 - 2 Monate = 250,000 - 500,000 JPY.
- 造作譲渡料 (Zosakujotoryo) – Ablöse für vorhandene Einbauten und Geräte (bei einem 居抜き – Inuki-Objekt): 500,000 - 2,000,000 JPY, abhängig vom Zustand der Küche und der Einrichtung.
=> Die gesamten Anfangskosten für den Abschluss des Gewerbemietvertrags können zwischen 3,000,000 und 6,000,000 JPY (~480 - 960 million VND) liegen.
Spartipp: Suche vorrangig nach einem 居抜き (Inuki)-Objekt – also einem ehemaligen Restaurant, dessen vorheriger Mieter die Abluftanlage, die Wasserleitungen und die Küchengeräte hinterlassen hat. Im Vergleich zum Ausbau eines Rohbaus (スケルトン – Sukeruton) kannst du dadurch zwischen 5,000,000 und 10,000,000 JPY sparen.
5. Praxisnahe Lehren erfolgreicher vietnamesischer Restaurants in Japan
Wenn man die Entwicklung vietnamesischer Banh-Mi-Ketten, Pho-Restaurants und vietnamesischer Lokale in Japan über die Jahre betrachtet, ergeben sich 3 wichtige Erfahrungen zur Standortwahl:
Lektion 1: „Schnelles Banh Mi/Pho“ oder „Lokal zum Sitzen und Trinken“
- Modell für Take-away / schnelles Banh Mi: Erfordert ein kleines Ladenlokal (5 - 8 Tsubo ~ 16 - 26 m²), unbedingt im Erdgeschoss an einer stark frequentierten Schaufensterfront in der Nähe eines Bahnhofseingangs oder an einer belebten Kreuzung. Der Mietpreis pro Tsubo ist hoch, aber die monatliche Gesamtmiete bleibt aufgrund der kleinen Fläche niedrig.
- Modell für vietnamesisches Trinklokal / Hotpot und Barbecue: Die Kunden kommen in Gruppen, bleiben lange (2 - 3 Stunden) und geben viel für Getränke aus. Dieses Modell benötigt keinen teuren Standort im Erdgeschoss. Ein geräumiges Lokal im 2. Stock oder im Keller (15 - 30 Tsubo) bietet mehr Platz für Gäste und senkt gleichzeitig die monatlichen Fixkosten.
Lektion 2: Vergiss die rechtlichen Verfahren nicht, bevor du eine Kaution zahlst
Bevor du eine Kaution hinterlegst, musst du sorgfältig prüfen, ob für das Objekt eine Genehmigung erteilt werden kann:
- Genehmigung für den Betrieb eines Gastronomiebetriebs (飲食店営業許可 – Inshokuten Eigyo Kyoka): Sie wird vom örtlichen Gesundheitsamt (保健所 – Hokenjo) ausgestellt. Die Küche muss über 2 getrennte Spülbecken, eine vorschriftsmäßige Lüftungsanlage und einen separaten Toilettenbereich verfügen.
- Brandschutzbeauftragter (防火管理者 – Boka Kanrisha): Wenn das Restaurant eine Kapazität von 30 Personen oder mehr hat, muss im Gebäude eine Person mit dieser Qualifikation zuständig sein.
- Persönliche Dokumente: Du musst eine Wohnsitzbescheinigung (住民票 – Juminhyo) und einen gültigen Aufenthaltsstatus vorbereiten, der geschäftliche Tätigkeiten erlaubt (Business-Manager-Visum – 経営・管理ビザ), oder eine japanische Staatsangehörige bzw. einen japanischen Staatsangehörigen oder eine Person mit dauerhaftem Aufenthaltsrecht als Vertreter einsetzen.
6. Fazit und wertvolle Ratschläge für neue Restaurantbesitzer
Die Wahl eines Standorts für ein vietnamesisches Restaurant in Japan ist ein Balanceakt zwischen Kosten und Kunden. Unterschreibe nicht vorschnell einen Mietvertrag, nur weil die Miete günstig ist, wenn die Gegend wenig Laufkundschaft bietet oder nicht auf den üblichen Wegen deiner Kunden liegt. Gleichzeitig solltest du nicht das übermäßige Risiko eingehen, eine Miete zu tragen, die mehr als 15% deines erwarteten Umsatzes ausmacht.
Besichtige das Objekt zu unterschiedlichen Zeiten an verschiedenen Wochentagen – morgens, nachmittags und abends, sowohl werktags als auch am Wochenende – und zähle die tatsächliche 人通り (Hitodori), bevor du den Vertrag unterschreibst.
Weitere nützliche Informationen über das Leben, rechtliche Fragen und Geschäfte in Japan findest du in den praxisnahen Artikeln im OlaChill Blog. Oder besuche die OlaChill-Homepage. Wenn du Verwandte oder Geschäftspartner zu Besichtigungen in der Hauptstadt mitnehmen musst, hilft dir der Service Day Tours from Tokyo, flexibel zu reisen und Zeit zu sparen.
Wir hoffen, dass du den perfekten Standort findest und in Japan ein erfolgreiches Unternehmen aufbaust!
Häufig gestellte Fragen
F. Können vietnamesische Staatsangehörige mit einem Ingenieursvisum oder einem Praktikantenvisum einen Mietvertrag auf ihren eigenen Namen unterschreiben, um in Japan ein Restaurant zu eröffnen?
Antwort: Nach den Bestimmungen der japanischen Einwanderungsbehörde erlauben Ingenieurs- oder Praktikantenvisa ihren Inhabern nicht, außerhalb ihres genehmigten Arbeitsbereichs direkt ein separates gewinnorientiertes Geschäft zu betreiben. Um ein Restaurant im eigenen Namen zu eröffnen, musst du zu einem Business-Manager-Visum (経営・管理ビザ) wechseln oder mit einer Person zusammenarbeiten, die über ein dauerhaftes Aufenthaltsrecht oder die japanische Staatsangehörigkeit verfügt, und diese Person als gesetzliche Vertretung eintragen lassen.
F. Ist es bei der Eröffnung eines Restaurants in Japan zwingend erforderlich, die Inneneinrichtung und Geräte eines 居抜き (Inuki)-Objekts zu übernehmen?
Antwort: Nein. Du kannst dich für ein Rohbauobjekt (スケルトン – Sukeruton) entscheiden und es nach deinen Vorstellungen gestalten. Allerdings sind die Baukosten bei einem Rohbauobjekt normalerweise 3-4-mal höher als bei einem 居抜き (Inuki)-Objekt, und die Ausbauarbeiten dauern länger.
F. Wird die 保証金 (Hoshokin)-Kaution nach Ablauf des Gewerbemietvertrags vollständig zurückerstattet?
Antwort: In der Regel wird sie nicht zu 100% zurückerstattet. Gewerbemietverträge in Japan enthalten häufig eine Klausel über einen Abzug (償却 – Shokyaku), etwa einen Abzug von 10-20% oder 1-2 Monatsmieten bei Beendigung des Vertrags. Außerdem kann eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (原状回復 – Genjokaifuku) erforderlich sein, wenn dies im Vertrag festgelegt ist.
F. Welchen Anteil des Umsatzes sollte die Miete ausmachen, damit sie für ein vietnamesisches Restaurant in Japan als sicher gilt?
Antwort: In der japanischen Gastronomie gilt ein Miet-Umsatz-Verhältnis von 8% bis 12% des gesamten Monatsumsatzes im Allgemeinen als ideal. Ein Anteil von über 15% setzt die Kosten für Zutaten und Personal erheblich unter finanziellen Druck.
Kommentare
Noch keine Bewertungen — seien Sie die erste!
