Ein Minpaku-(Airbnb-)Geschäft in Japan betreiben: Welche Lizenzen brauchen Sie und wie beantragen Sie sie?

3. Verbindliche Voraussetzungen für den legalen Betrieb eines Minpaku

Unabhängig davon, welchen Weg Sie wählen, müssen Sie vor der Aufnahme des Gästebetriebs die folgenden 3 verbindlichen „Prüfpunkte“ erfüllen:

Brandschutzvorschriften

Dies ist die größte Hürde. Sobald Ihre Immobilie gewerblich genutzt wird, stuft die Feuerwehr sie als „Beherbergungseinrichtung“ ein (特定防火対象物 – tokutei bōka taishōbutsu).

• Brandschutznachweis: Sie müssen eine Bescheinigung über die Einhaltung der Brandschutzvorschriften (消防法令適合通知書 – shōbō hōrei tekigō tsūchisho) von der örtlich zuständigen Feuerwehr erhalten.
• Erforderliche Ausstattung: Je nach Größe und Bauweise der Immobilie müssen Sie möglicherweise Folgendes installieren:
  • Eine automatische Brandmeldeanlage (自動火災報知設備 – jidō kasai hōchi setsubi).
  • Notausgangs- und Fluchtwegleuchten (誘導灯 – yūdōtō).
  • Feuerlöscher (消火器 – shōkaki).
  • Schwer entflammbare Vorhänge und Teppiche (防炎物品 – bōen buppin).

Nachbarschaft und Regeln für Eigentümergemeinschaften

• Hausordnung der Eigentümergemeinschaft (マンション管理規約 – manshon kanri kiyaku): Wenn Sie ein Minpaku in einer Eigentumswohnung betreiben, darf die Hausordnung des Gebäudes den Minpaku-Betrieb nicht untersagen. Falls die Hausordnung dies nicht eindeutig festlegt, müssen Sie eine schriftliche Bestätigung der Eigentümergemeinschaft (管理組合 – kanri kumiai) einholen.
• Vorherige Information der Nachbarschaft (周辺住民への事前説明 – jizen setsumei): Sie müssen eine Versammlung abhalten oder den benachbarten Haushalten eine schriftliche Mitteilung zukommen lassen. Darin erklären Sie, dass Sie ein Minpaku betreiben werden, und geben eine rund um die Uhr erreichbare Telefonnummer für Problemfälle an, um Schwierigkeiten durch Lärm oder Müll zu vermeiden.

Pflicht zur Beauftragung eines Minpaku-Verwaltungsunternehmens

Wenn Sie ein Minpaku nach dem Modell „vom Eigentümer nicht bewohnt“ (yanushi fuzai gata) betreiben, verpflichtet Sie das Minpaku-Gesetz, einen Vertrag abzuschließen, mit dem Sie sämtliche Verwaltungsaufgaben einem lizenzierten Minpaku-Verwaltungsunternehmen (住宅宿泊管理業者 – jūtaku shukuhaku kanri gyōsha) übertragen.

Dieses Unternehmen ist verantwortlich für:

1. Die Überprüfung der Identität der Gäste und die Kontrolle ihrer Reisepässe (本人確認・パスポート確認).
2. Die Erstellung und Aufbewahrung des Gästeregisters (宿泊者名簿 – shukuhakusha meibo) für 3 Jahre.
3. Die rund um die Uhr Bearbeitung von Beschwerden der Nachbarn sowie die Sicherstellung von Sauberkeit und Reinigung.

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4. Übersichtstabelle zu Verfahren, Kosten und Zeitrahmen (Stand: 8. August 2026)

Um Ihnen einen Überblick über die finanziellen Aspekte und den zeitlichen Vorbereitungsaufwand zu geben, finden Sie nachfolgend einen detaillierten Vergleich mit Stand 8. August 2026:

(Hinweis: Der geschätzte Wechselkurs zum 8. August 2026 beträgt 1 JPY ≈ 170 VND.)

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5. Registrierung eines Minpaku über das staatliche Informationsportal

Das Meldeverfahren nach dem Minpaku Shinpō ist inzwischen vollständig digitalisiert. Sie können den Antrag selbst einreichen oder einen Verwaltungssachverständigen (行政書士 – gyōsei shoshi) mit der Abwicklung beauftragen. Die Schritte sind:

[Schritt 1: Standort- und Brandschutzprüfung] 
        ↓
[Schritt 2: Rechtliche Unterlagen vorbereiten] 
        ↓
[Schritt 3: Brandschutzbescheinigung bei der örtlichen Feuerwehr einholen] 
        ↓
[Schritt 4: Ein Konto im Minpaku Portal System erstellen] 
        ↓
[Schritt 5: Minpaku-Registrierungsnummer erhalten (beginnend mit dem Buchstaben M)]

Wichtige vorzubereitende Dokumente:

1. Grundbuchauszug (登記事項証明書 – tōki jigyō shōmeisho): Dient als Nachweis des Eigentums an Grundstück und Haus.
2. Wohnsitzbescheinigung (住民票 – jūminhyō): Eine Kopie der registrierten Wohnsitzdaten des Eigentümers.
3. Grundriss der Wohnung (住宅の図面 – jūtaku no zumen): Zeigt deutlich die Schlafzimmer, Fluchtwege und Brandschutzausrüstung.
4. Brandschutzbescheinigung (消防法令適合通知書 – shōbō hōrei tekigō tsūchisho).
5. Vertrag zur Übertragung der Verwaltung (住宅宿泊管理委託契約書): Erforderlich, wenn Sie nicht vor Ort wohnen werden.
6. Schriftliche Zustimmung des Vermieters beziehungsweise der Eigentümergemeinschaft: Erforderlich, wenn Sie eine Immobilie zur Nutzung als Minpaku untervermieten (賃貸人・転貸人の承諾書).

Nachdem Sie alle erforderlichen Unterlagen über das Minpaku System Operations Portal (民泊制度運営システム – Minpaku Seido Un-ei System) des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) eingereicht haben, erhalten Sie bei Genehmigung Ihres Antrags eine Minpaku-Registrierungsnummer. Diese beginnt üblicherweise mit dem Buchstaben M, zum Beispiel: M13000XXXX. Tragen Sie diese Nummer auf Ihrer Airbnb-Gastgeberseite ein, damit Ihre Unterkunft öffentlich angeboten werden kann.

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6. Risiken und schwere Strafen für den illegalen Betrieb eines Minpaku

Die japanischen Behörden arbeiten inzwischen eng mit OTA-Plattformen (Airbnb, Agoda, Booking.com) und der Einwanderungsbehörde zusammen, um nicht lizenzierte Minpaku-Unterkünfte (無許可民泊 / 闇民泊) konsequent zu verfolgen.

Konkrete Strafen (Stand: 8. August 2026):

• Betrieb ohne Lizenz (無許可営業): Ein Verstoß gegen das Ryokan Gyōhō oder das Minpaku-Gesetz kann mit bis zu 6 Monaten Freiheitsstrafe oder einer Geldstrafe von bis zu 1,000,000 JPY (~170 Millionen VND) geahndet werden.
• Falsche Angaben und Überschreitung der 180-Tage-Grenze: Eine Vermietung an mehr als 180 Tagen gilt ohne Wechsel zu einer anderen Lizenz als illegaler Hotelbetrieb. Verstöße gegen Meldepflichten oder die Einreichung gefälschter Dokumente werden mit Geldstrafen zwischen 300,000 JPY und 500,000 JPY (~51 - 85 Millionen VND) geahndet.
• Auswirkungen auf den Aufenthaltsstatus (zum Beispiel bei einem Ingenieur- oder Studentenvisum): Der Betrieb eines illegalen Geschäfts kann als Tätigkeit außerhalb des Geltungsbereichs Ihres Aufenthaltsstatus (資格外活動 – shikakugai katsu dō) oder als schwerer Rechtsverstoß gewertet werden. Dadurch besteht das Risiko einer Aufhebung des Visums, der Ablehnung einer Verlängerung des Aufenthaltsstatus und der Abschiebung.
• Blacklist: Die Unterkunft kann dauerhaft von allen Buchungsplattformen entfernt und als Ort eines Verwaltungsverstoßes registriert werden.

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Häufig gestellte Fragen

F. Können vietnamesische Staatsangehörige mit einem Ingenieur- oder Studentenvisum ein Minpaku-Geschäft auf ihren eigenen Namen registrieren?
Sie sollten das Geschäft nicht als Einzelperson registrieren und betreiben, sofern Sie nicht zu einem Business-Manager-Visum (経営・管理 – Keiei Kanri) gewechselt haben oder über einen Status als Permanent Resident (永住者 – Eijūsha) beziehungsweise Long-Term Resident verfügen. Ingenieur- und Studentenvisa beschränken die erlaubten Arten von Arbeit und Tätigkeiten. Der eigenständige Betrieb eines gewinnorientierten Minpaku kann daher als Verstoß gegen Ihren Aufenthaltsstatus gewertet werden. Sie können jedoch ein Unternehmen gründen und einen professionellen Geschäftsführer einstellen oder die Immobilie besitzen und die gesamte Betriebsführung einem Verwaltungsunternehmen übertragen.

F. Kann ich eine Eigentumswohnung mieten und sie selbst als Airbnb untervermieten?
Das ist sehr schwierig und riskant. Die meisten gewöhnlichen Wohnraummietverträge in Japan (賃貸借契約 – chintai shaku keiyaku) enthalten eine Klausel, die die Untervermietung an Dritte (転貸禁止 – tentai kinshi) untersagt. Wenn Sie ohne Erlaubnis ein Airbnb betreiben, kann der Vermieter oder die Immobilienverwaltung den Mietvertrag einseitig kündigen, Schadenersatz verlangen und Sie sofort aus der Wohnung weisen. Möglich ist dies nur, wenn im Vertrag ausdrücklich festgehalten ist, dass die „Nutzung als Minpaku erlaubt“ ist (民泊利用可).

F. Ist für eine Minpaku-Registrierung mit M-Nummer eine jährliche Wartungsgebühr erforderlich?
Die Einreichung einer Meldung nach dem Minpaku Shinpō über das staatliche Portal ist vollständig frei von staatlichen Einreichungsgebühren. Wenn Sie jedoch nach dem Modell des nicht vor Ort wohnenden Eigentümers arbeiten, müssen Sie weiterhin jährliche Gebühren an ein ausgelagertes Verwaltungsunternehmen zahlen. Hinzu kommen die Kosten für die Wartung Ihrer Brandschutzanlagen und für regelmäßige Brandschutzinspektionen gemäß den örtlichen Vorschriften.

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Fazit

Der Betrieb eines Minpaku-Geschäfts in Japan ist eine vielversprechende Investitionsmöglichkeit, erfordert jedoch die uneingeschränkte Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften. Wählen Sie zunächst den passenden rechtlichen Weg (Minpaku Shinpō, Ryokan Gyōhō oder Tokku Minpaku), arbeiten Sie sorgfältig mit der örtlichen Feuerwehr zusammen und suchen Sie sich ein seriöses Minpaku-Verwaltungsunternehmen als Unterstützung.

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