Das 180-Tage-Minpaku-Gesetz: Die Grenze, die Airbnb in Japan schwer rentabel macht – und wie man richtig kalkuliert
Eine detaillierte Analyse des japanischen 180-Tage-Minpaku-Gesetzes, der Einschränkungen an Wochentagen in Shinjuku, einer beispielhaften Umsatzberechnung und der Frage, wann sich der Wechsel zu einer Ryokan-Lizenz lohnt.
7. Aug. 2026·✍️ olablog·⏱ 11 Min. Lesezeit
Eine detaillierte Analyse des japanischen 180-Tage-Minpaku-Gesetzes, der Einschränkungen an Wochentagen in Shinjuku, einer beispielhaften Umsatzberechnung und der Frage, wann sich der Wechsel zu einer Ryokan-Lizenz lohnt.
Viele Vietnamesen, die in Japan leben – von Ingenieuren und internationalen Studierenden bis hin zu dort sesshaft gewordenen Familien –, haben schon einmal darüber nachgedacht, eine Wohnung zu mieten und sie als Airbnb-Unterkunft (Minpaku) zu betreiben, um angesichts des weiter wachsenden internationalen Tourismus ein passives Einkommen zu erzielen. Die Aussicht auf ein paar hunderttausend Yen Gewinn im Monat klingt äußerst attraktiv. Viele sind jedoch erst schockiert, wenn sie nach der Zahlung von Kaution 敷金 (Shikikin) und Schlüsselgeld 礼金 (Reikin) feststellen, dass die zulässige Vermietungsdauer begrenzt ist, die Betriebskosten aus dem Ruder laufen und die tatsächlichen Einnahmen möglicherweise nicht einmal die monatliche Miete 家賃 (Yachin) decken. Das größte Hindernis ist die Obergrenze von 180 Übernachtungen pro Jahr nach dem Gesetz über die private Beherbergung. Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Rahmenbedingungen ausführlich, rechnet die tatsächlichen Finanzen durch und erklärt, welche legalen Möglichkeiten es gibt, den Cashflow beim Betrieb einer Kurzzeitunterkunft in Japan zu optimieren.
Was ist das 180-Tage-Minpakku-Gesetz (住宅宿泊事業法)?
Minpaku (民泊) bezeichnet die kurzfristige Vermietung privater Häuser oder Eigentumswohnungen an Touristen. Vor 2018 bewegte sich dieses Geschäftsmodell in einer rechtlichen „Grauzone“. Um es in einen formellen Rechtsrahmen zu überführen, verabschiedete die japanische Regierung das Gesetz über die private Beherbergung 住宅宿泊事業法 (Jūtaku Shukuhaku Jigyō Hō – allgemein bekannt als neues Minpaku-Gesetz / 民泊新法 Minpaku Shinpō).
Nach dem landesweiten Rechtsrahmen (Stand August 2026) gilt:
- Begrenzung auf 180 Tage pro Jahr: Jede Unterkunft darf in einem Geschäftsjahr höchstens 180 Nächte betrieben werden (von 12:00 Uhr mittags am 1/4 bis 12:00 Uhr mittags am 1/4 des folgenden Jahres).
- Meldeverfahren (届出 – Todokede): Der Eigentümer muss der zuständigen örtlichen Behörde (in der Regel dem Bezirks- oder Stadtamt) eine Meldung übermitteln und eine Registrierungsnummer erhalten, die mit dem Buchstaben M beginnt. Diese Nummer muss in den Inseraten auf Airbnb oder Booking.com öffentlich angezeigt werden.
- Übertragung der Verwaltung (住宅宿泊管理業者 – Jūtaku Shukuhaku Kanri Gyōsha): Wenn der Eigentümer nicht in der Unterkunft lebt (家主不在型 – Yanushi Fuzai-gata), muss er einen Verwaltungsvertrag mit einem vom japanischen Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) zugelassenen Minpaku-Verwaltungsunternehmen abschließen.
- Sicherheitsstandards und Gästemanagement: Die Zimmer müssen pro Gast mindestens 3.3 m² Fläche bieten und mit Notbeleuchtung, Feuerlöschern und Fluchtplänen ausgestattet sein. Betreiber müssen ein Gästeregister 宿泊者名簿 (Shukukaksha Meibo) einschließlich gescannter Passkopien führen und alle 2 Monate Berichte an die Behörden übermitteln.
Das Gesetz hat die Sicherheit der Gäste erhöht, doch die Begrenzung auf 180 Tage bildet eine „gläserne Decke“, die es einzelnen Investoren sehr schwer macht, die Gewinnschwelle zu erreichen.
Lokale „Fallstricke“: Strengere Vorschriften (上乗せ条例) in Shinjuku und den Bezirken Tokios
Wer glaubt, der Kauf oder die Anmietung einer Wohnung in Tokio berechtige automatisch zum Betrieb an allen 180 Tagen pro Jahr, begeht einen teuren Irrtum. Das nationale Gesetz erlaubt bis zu 180 Tage, gibt den Kommunen jedoch zugleich die Befugnis, zusätzliche Vorschriften 上乗せ条例 (Uwanose Jōrei) zu erlassen. Diese können aufgrund von Sicherheits-, Müll- und Lärmbedenken in Wohnvierteln weitere Einschränkungen vorsehen.
So stellt sich die Rechtslage in mehreren wichtigen Gebieten Tokios im August 2026 dar:
1. Bezirk Shinjuku (新宿区)
Shinjuku weist eine der höchsten Konzentrationen an Minpaku-Unterkünften in Tokio auf, erhält aber auch zahlreiche Beschwerden über Lärm und Müll.
- Gewerbegebiete (商業地域): Betrieb an allen 180 Tagen pro Jahr erlaubt.
- Reine Wohngebiete (住居専用地域 – Jūkyō Sen'yō Chiiki): Der Betrieb ist VERBOTEN von 12:00 Uhr mittags am Montag bis 12:00 Uhr mittags am Freitag. Gäste können daher nur von Freitagmittag bis zum folgenden Montagmittag einchecken (am Wochenende). Dadurch sinkt die tatsächliche Zahl der Betriebstage in diesen Gebieten auf nur etwa 80 – 90 Tage pro Jahr. Der gesamte Finanzplan kann damit hinfällig werden, wenn man die Flächennutzungswidmung (用途地域 – Yōto Chiiki) nicht vor Vertragsunterzeichnung prüft.
2. Andere Bezirke Tokios
- Bezirk Shibuya (渋谷区): In Wohngebieten ist der Minpaku-Betrieb im Allgemeinen nur während der Schulferien erlaubt (Frühjahrsferien, Sommerferien und Winterferien), also insgesamt nur an etwa 50 – 60 tatsächlichen Tagen pro Jahr.
- Bezirk Chuo (中央区 – Gebiet Ginza, Tsukishima): Im gesamten Bezirk gilt die Regel, dass Gäste nur von 12:00 Uhr mittags am Samstag bis 12:00 Uhr mittags am Montag einchecken dürfen.
- Bezirk Chiyoda (千代田区): Es gelten Vorschriften, die dieses Modell praktisch verbieten, wenn der Eigentümer nicht vor Ort wohnt.
Darüber hinaus verfügen etwa 80% – 90% der Eigentumswohnanlagen (マンション) in Tokio über Hausordnungen 管理規約 (Kanri Kiyaku), die kurzfristige Beherbergungsbetriebe ausdrücklich VERBIETEN. Wer ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (組合 – Kumiai) heimlich eine Unterkunft betreibt, riskiert die Kündigung des Vertrags, eine Geldstrafe oder eine Klage.
Eine beispielhafte Finanzanalyse: Warum ist ein 180-Tage-Minpaku schwer rentabel zu betreiben?
Um dies konkreter zu machen, erstellen wir eine Beispielrechnung für eine Einzimmerwohnung (1DK/1LDK) im Bezirk Shinjuku (in einem Gewerbegebiet, mit Betrieb an allen 180 Tagen pro Jahr).
Die folgenden Preise, Kosten und Steuersätze wurden im August 2026 erhoben und aktualisiert:
1. Monatliche Fix- und Betriebskosten
- Miete 家賃 (Yachin) + Verwaltungsgebühr 管理費 (Kanrihi): 140,000 JPY/Monat (~23.5 Millionen VND).
- Nebenkosten und Internet 光熱費 (Kōnetsuhi): 20,000 JPY/Monat.
- Gebühr des Minpaku-Verwaltungsunternehmens (15% des Umsatzes): Im Durchschnitt etwa ~33,750 JPY/Monat.
- Plattformgebühren (Airbnb/Booking 3% – 15%): Im Durchschnitt etwa ~10,000 JPY/Monat.
- Verbrauchsmaterialien, Wäscheersatz und Abschreibungen: 10,000 JPY/Monat.
- Gesamte Unterhaltskosten der Wohnung: etwa 213,750 JPY/Monat (~2,565,000 JPY/Jahr).
2. Erwarteter Umsatz unter der 180-Tage-Obergrenze
- Durchschnittlicher Tagespreis (ADR): 15,000 JPY/Nacht (~2.5 Millionen VND).
- Auslastung während der zulässigen 180 Tage: Angenommen 83% (entspricht 150 vermieteten Nächten pro Jahr).
- Jahresumsatz insgesamt (150 Nächte x 15,000 JPY): 2,250,000 JPY (~378 Millionen VND).
3. Das Ergebnis
- Jahresumsatz: 2,250,000 JPY
- Gesamtkosten pro Jahr: 2,565,000 JPY
- Nettogewinn (vor Steuern): -315,000 JPY (ein VERLUST von ~53 Millionen VND/Jahr)
Hinweis von erfahrenen Betreibern: Selbst wenn alle 180 Nächte belegt sind (180 Nächte x 15,000 JPY = 2,700,000 JPY), läge der Jahresgewinn nur bei etwa 135,000 JPY (~22.6 Millionen VND) – also unter 12,000 JPY pro Monat! Rechnet man außerdem die Anfangsinvestitionen ein (Möbel, Stromzähler, Brandschutzausrüstung und die 敷金-Jūminhyō/Shikikin-Kaution von etwa 500,000 – 800,000 JPY), kann es 4–5 Jahre dauern, bis die Gewinnschwelle erreicht ist.
Deshalb ist das Modell „Mieten und als 180-Tage-Minpakku untervermieten“ (Sublease Minpaku) in den großen Städten Japans inzwischen kaum noch wirtschaftlich tragfähig, wenn es ausschließlich nach dem neuen Minpaku-Gesetz betrieben wird.
Vergleichstabelle der 3 Geschäftsmodelle für kurzfristige Unterkünfte in Japan
Um das 180-Tage-Problem zu lösen, wenden sich Investoren in Japan inzwischen anderen Genehmigungsmodellen zu. Nachfolgend ein Vergleich der heute 3 gängigsten Modelle (Angaben aus August 2026):
| Kriterium | Neues Minpaku-Gesetz (住宅宿泊事業法) | Einfacher Beherbergungsbetrieb / Ryokan (旅館業法 – 簡易宿所) | Minpaku in einer Sonderzone (国家戦略特区民泊) |
|---|---|---|---|
| Begrenzung der Betriebstage | Maximal 180 Nächte/Jahr | 365 Tage/Jahr (keine Begrenzung) | 365 Tage/Jahr (keine Begrenzung) |
| Flächennutzungswidmung (用途地域) | Die meisten Gebiete (sofern vom Bezirk nicht eingeschränkt) | Nur Gewerbe- und Industriegebiete mit weniger störender Nutzung | Abhängig von der Ausweisung durch die lokale Regierung der Sonderzone |
| Mindestaufenthalt | 1 Nacht | 1 Nacht | Mindestens 2 – 3 Nächte (je nach Bezirk/Stadt) |
| Kosten für Genehmigung und Aufrüstung des Brandschutzes | Niedrig (etwa 100,000 – 300,000 JPY) | Hoch (etwa 800,000 – 2,000,000+ JPY) | Mittel (etwa 300,000 – 600,000 JPY) |
| Typische Anwendungsgebiete | Landesweit | Landesweit | Bezirk Ota (Tokio), Osaka, Kitakyushu... |
| Wirtschaftliche Eignung | Geeignet zur Kombination mit dem eigenen Wohnsitz und der Vermietung von ungenutztem Raum | Am besten für professionelle Investoren geeignet | Gut für den Kauf eines gesamten Hauses in Osaka/Ota-ku |
Wann sollte man auf eine Ryokan-Gyo-Lizenz (旅館業法) „upgraden“?
Wer Beherbergung als ernsthaften Investitionsweg in Japan betrachtet, sollte nicht beim 180-Tage-Minpakku stehen bleiben. In den folgenden Situationen sollte man den Wechsel zu einer Lizenz für einen Hotel- oder einfachen Beherbergungsbetrieb nach dem Hotelgewerbegesetz 旅館業法 (Ryokan Gyōhō – der Kategorie 簡易宿所 Kan'i Shukusho) erwägen:
1. Sie besitzen ein ganzes Haus (戸建て – Kodate) oder ein freistehendes Gebäude
Wenn Sie ein Einfamilienhaus oder ein kleines Gebäude in einem Gewerbegebiet (商業地域) oder einem Gebiet mit weniger störender gewerblicher Nutzung (準工業地域) kaufen, können Sie mit einer Ryokan-Gyo-Lizenz an allen 365 Tagen pro Jahr betrieben werden. Der Umsatz kann dann im Vergleich zur 180-Tage-Obergrenze auf das 2- bis 2.5-Fache steigen – genug, um alle Kosten zu decken und eine jährliche Rendite von 8% – 12% zu erzielen.
2. Eine schnelle Kapitalrückgewinnung hat für Sie höchste Priorität
Im August 2026 liegen die Kosten für die Aufrüstung eines Hauses auf Ryokan-Gyo-Standards – einschließlich der Installation einer vernetzten automatischen Brandmeldeanlage 🧯, Brandschutztüren, Notausgänge und der Zusammenarbeit mit dem Gesundheitsamt 保健所 (Hokenjo) – zwischen 800,000 JPY und 2,000,000 JPY. Die Anfangskosten sind zwar hoch, doch der ganzjährige Betrieb führt in der Regel zu einer deutlich kürzeren Amortisationszeit als das 180-Tage-Minpaku-Modell, bei dem die Immobilie die Hälfte des Jahres leer steht.
3. Sie möchten das Modell mit Monatsvermietungen (Monthly Lease) kombinieren
Wenn Sie Ihre 180-Tage-Minpakku-Lizenz behalten, nutzen viele Immobilieneigentümer heute folgende Lösung: Betrieb als Minpakku während der 180 besonders nachfragestarken Tourismustage (März–April zur Zeit der Kirschblüte, Oktober–November zur Herbstlaubfärbung sowie Weihnachten/Neujahr). Während der verbleibenden 185 Tage wechseln sie zu kurzfristigen Monatsvermietungen (マンスリー Monthly rentals) für Ingenieure, internationale Studierende oder Geschäftsreisende. Dieser hybride Ansatz schließt die Umsatzlücke und bleibt zugleich vollständig gesetzeskonform.
Häufig gestellte Fragen
F. Werde ich erwischt, wenn ich die Unterkunft heimlich länger als 180 Tage vermiete oder ohne M-Registrierungsnummer betreibe? Es ist äußerst leicht, dabei erwischt zu werden. Seit 2026 gleichen das japanische Tourismusministerium und Plattformen wie Airbnb und Booking die Registrierungsnummern automatisch miteinander ab. Außerdem reagieren japanische Nachbarn sehr sensibel auf Lärm und unsachgemäße Müllentsorgung. Ein einziger Anruf beim Bezirksamt genügt, damit Polizei und Gesundheitsinspektoren eine unangekündigte Kontrolle durchführen. Illegale Betriebe können mit Geldstrafen von bis zu 1,000,000 JPY, einer Freiheitsstrafe oder direkten Auswirkungen auf den Aufenthaltsstatus in Japan geahndet werden (zum Beispiel auf das Visum oder den Status als Daueraufenthaltsberechtigter).
F. Kann ein Ausländer mit einem Ingenieursvisum oder Familienvisum ein Minpaku-Geschäft auf den eigenen Namen anmelden? Sie dürfen Immobilien besitzen. Für den Betrieb eines Unternehmens müssen Sie jedoch prüfen, welche Tätigkeiten Ihr Aufenthaltsstatus (在留資格 – Zairyū Shikaku) erlaubt. Ein Ingenieurs- oder Familienvisum gestattet nicht, ohne Weiteres direkt ein gewerbliches Unternehmen mit erheblichen Gewinnen zu betreiben. Dafür benötigen Sie entweder eine registrierte „Erlaubnis zur Ausübung einer anderen als der genehmigten Tätigkeit“ (資格外活動許可 – Shikakugai Katsudō Kyoka) oder müssen den gesamten Betrieb an ein professionelles Minpaku-Verwaltungsunternehmen (住宅宿泊管理業者) übertragen.
F. Kann ich das Minpaku-Zimmer selbst reinigen, um Geld zu sparen? Wenn Sie als Gastgeber mit Wohnsitz in der Unterkunft (家主居住型 – Yanushi Kyojū-gata) registriert sind und die Wohnung weniger als 5 vermietbare Zimmer hat, dürfen Sie sie selbst verwalten und reinigen. Wenn Sie dort jedoch nicht wohnen (家主不在型), müssen Sie einen Vertrag mit einem zugelassenen Verwaltungsunternehmen abschließen. Ob Sie die Unterkunft selbst reinigen oder diese Arbeit auslagern, hängt anschließend von den Bedingungen Ihres Vertrags mit diesem Verwaltungsunternehmen ab.
Zusammenfassung und Ratschläge für Vietnamesen in Japan
Ein Airbnb in Japan zu betreiben, ist keine rosige „Schnell-reich-werden“-Gelegenheit. Die Begrenzung des neuen Minpaku-Gesetzes auf 180 Tage pro Jahr macht zusammen mit den strengeren Vorschriften auf Bezirksebene an Orten wie Shinjuku und Chuo das Modell „Mieten und als Minpakku untervermieten“ äußerst riskant.
Für den Erfolg müssen Sie:
- Vor dem Mieten oder Kauf einer Immobilie stets sorgfältig die Flächennutzungswidmung (用途地域) und die zusätzlichen Vorschriften des Bezirks (上乗せ条例) prüfen.
- Sicherstellen, dass die Hausordnung der Immobilie 管理規約 Beherbergungsbetriebe erlaubt.
- Wenn Sie langfristig planen, berechnen, ob die Beantragung einer Ryokan-Gyo-Lizenz für 365 Tage (旅館業法) Ihren Cashflow optimieren würde.
Empfohlene weiterführende Lektüre:
- Erfahren Sie mehr über das Mieten einer Wohnung, Behördengänge und praktische Spartipps auf Blog OlaChill.
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