Gewerbemietverträge in Japan: Teiki Shakuya und wichtige Vertragsklauseln
Erfahren Sie mehr über Gewerbemietverträge in Japan: den Unterschied zwischen Teiki Shakuya und Futsū, die Kaution Hoshōkin, Abzüge durch Shikibiki sowie wichtige Punkte zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie.
7. Aug. 2026·✍️ olablog·⏱ 12 Min. Lesezeit
Erfahren Sie mehr über Gewerbemietverträge in Japan: den Unterschied zwischen Teiki Shakuya und Futsū, die Kaution Hoshōkin, Abzüge durch Shikibiki sowie wichtige Punkte zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie.
Ein vietnamesisches Restaurant, einen Nagelsalon, ein Lebensmittelgeschäft oder ein Büro in Japan zu eröffnen, ist für viele Vietnamesinnen und Vietnamesen, die dort leben und arbeiten, ein Traum. Allerdings mussten einige von ihnen Verluste in Höhe von mehreren hunderttausend Yen verkraften oder gingen sogar bankrott, weil sie beim Abschluss eines Gewerbemietvertrags dieselben Annahmen zugrunde legten wie bei einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag. Gewerbeimmobilien in Japan sind ein völlig anderes „Spielfeld“: Sie sind nicht als Privatperson und Verbraucherin bzw. Verbraucher geschützt, sondern gelten als professioneller Geschäftsbetrieb. Dieser Artikel erläutert die wichtigsten Klauseln in japanischen Gewerbemietverträgen.
1. Worin unterscheidet sich die Anmietung von Gewerberäumen in Japan von der Anmietung einer Wohnung?
Bei der Anmietung einer Wohnung zu Wohnzwecken (居住用 – kyojūyō) stellt das japanische Recht (Boden- und Mietgesetz – 借地借家法 – shakuchi shakkyahō) den Schutz der Mieterinnen und Mieter in den Vordergrund. Normale Abnutzung durch den Lauf der Zeit (経年劣化 – keinen rekka) fällt grundsätzlich in die Verantwortung der Vermieterin bzw. des Vermieters.
Bei der Anmietung von Gewerberäumen (事業用 – jigyōyō) handeln Sie jedoch als Geschäftsinhaberin bzw. Geschäftsinhaber (事業主 – jigyōnushi). Das Gesetz betrachtet dies als Geschäft zwischen zwei gleichberechtigten Parteien. Deshalb haben die Klauseln des Mietvertrags (賃貸借契約書 – chintaishaku keiyakusho) Vorrang, selbst wenn sie sehr streng ausfallen.
Die drei größten Unterschiede zwischen Wohnraum- und Gewerbemietverträgen sind:
- Extrem hohe Anfangskosten: Eine Kaution für Wohnraum entspricht normalerweise nur etwa 1–2 Monatsmieten, während die Kaution für Gewerberäume üblicherweise 6–12 Monatsmieten beträgt (bei großen Einkaufszentren können es 12–24 Monatsmieten sein).
- Strenge Anforderungen an die Rückgabe: Sie müssen die Räume vollständig geräumt zurückgeben und sie häufig bis auf den Rohbau mit Betonoberflächen (スケルトン – sukeruton) zurückbauen.
- Lange Kündigungsfristen: Für Wohnraummieterinnen und -mieter gilt normalerweise nur eine Kündigungsfrist von 1 Monat, während Gewerbemietverträge häufig eine Vorankündigung von 3–6 Monaten verlangen.
2. Teiki Shakuya oder Futsū Shakuya: Eine Entscheidung, die über das Überleben Ihres Geschäfts bestimmen kann
Wenn Sie die Erläuterung der wichtigen Vertragsinhalte (重要事項説明書 – jūyō jikō setsumeisho) erhalten, müssen Sie als Erstes die Mietvertragsart prüfen. Gewerberäume in Japan fallen grundsätzlich unter zwei Hauptarten von Verträgen:
Gewöhnlicher Gebäudemietvertrag – 普通建物賃貸借 (futsū tatemono chintaishaku)
Dies ist eine Mietvertragsart mit einem starken Mieterschutz.
- Merkmale: Die Laufzeit beträgt normalerweise 2–3 Jahre. Nach Ablauf wird der Vertrag automatisch verlängert (更新 – kōshin), wenn die Mieterin bzw. der Mieter weiter mieten möchte.
- Vorteile: Die Vermieterin bzw. der Vermieter kann Sie nicht einseitig ausweisen oder eine Verlängerung verweigern, sofern kein gesetzlich anerkannter „berechtigter Grund“ (正当事由 – seitō jiyū) vorliegt, etwa eine Einsturzgefahr des Gebäudes oder eine umfassende Neuentwicklung.
- Verlängerungsgebühr: Bei einer Vertragsverlängerung zahlen Mieterinnen und Mieter häufig eine Verlängerungsgebühr (更新料 – kōshinryō) in Höhe von 1 Monatsmiete.
Befristeter Gebäudemietvertrag – 定期建物賃貸借 (teiki tatemono chintaishaku / meist abgekürzt zu: teiki shakuya)
Diese Mietvertragsart wird bei hochwertigen Gewerbeimmobilien und in Einkaufszentren immer häufiger verwendet.
- Merkmale: Der Mietvertrag endet genau an dem in den Unterlagen angegebenen Datum. Eine automatische Verlängerung gibt es nicht.
- Risiko: Nach Ablauf der Laufzeit (zum Beispiel nach 3 Jahren oder 5 Jahren) hat die Vermieterin bzw. der Vermieter das Recht, die Räume ohne Angabe eines Grundes zurückzufordern. Selbst wenn Ihr Restaurant erfolgreich läuft, müssen Sie möglicherweise schließen oder umziehen.
- Verlängerung des Vertrags (再契約 – saikeiyaku): Sie können den Betrieb nur fortführen, wenn beide Parteien einem vollständig neuen Vertrag zustimmen. Zu diesem Zeitpunkt darf die Vermieterin bzw. der Vermieter die Miete auf einen beliebigen Betrag erhöhen.
- Wichtiger Hinweis zur vorzeitigen Kündigung: Bei einem teiki shakuya-Vertrag dürfen Mieterinnen und Mieter den Vertrag grundsätzlich nicht vor Ablauf der Laufzeit einseitig kündigen, es sei denn, der Vertrag enthält ausdrücklich eine Klausel zur vorzeitigen Kündigung (中途解約特約 – chūto kaiyaku tokuyaku). Wenn Sie den Vertrag eigenständig auflösen, können Sie verpflichtet sein, die vollständige Miete für die verbleibenden Monate zu zahlen.
3. Die Kaution 保証金 (hoshōkin) und die Abzugsklausel 償却 (shōkyaku)
Bei der Planung Ihres Eröffnungsbudgets ist die Kaution häufig die größte finanzielle Belastung.
Sicherheits- bzw. Garantiekaution – 保証金 (hoshōkin) / 敷金 (shikikin)
- Übliche Höhe: Im August 2026, also zur Jahresmitte 2026, entsprechen Kautionen für Gewerberäume in Großstädten wie Tokyo, Osaka und Nagoya häufig 6 bis 12 Monatsmieten.
- Beispiel: Wenn die monatliche Miete 300.000 JPY beträgt (etwa 49,5 Millionen VND bei einem Wechselkurs von 1 JPY ≈ 165 VND), würde eine Kaution für 6 Monate 1.800.000 JPY betragen (etwa 297 Millionen VND). Bei 12 Monaten würde sich der Betrag auf 3.600.000 JPY erhöhen (etwa 594 Millionen VND).
- Zweck: Die Kaution deckt Mietrückstände sowie Reparaturen oder Sanierungsarbeiten ab, falls Probleme auftreten.
Kautionsabzug / Amortisation – 償却 (shōkyaku) oder 敷引き (shikibiki)
Viele vietnamesische Mieterinnen und Mieter gehen fälschlicherweise davon aus, dass die Hoshōkin-Kaution beim Auszug zu 100 % zurückgezahlt wird, nachdem ausstehende Mieten abgezogen wurden. Tatsächlich enthalten japanische Gewerbemietverträge häufig eine Klausel über 償却 (shōkyaku – Amortisation) oder 敷引き (shikibiki – Kautionsabzug).
- Funktionsweise: Bei Vertragsende behält die Vermieterin bzw. der Vermieter automatisch einen festgelegten Betrag ein – unabhängig davon, wie neu oder gut gepflegt die Räume sind.
- Berechnungsmethoden:
- Prozentual: Zum Beispiel „20 % der Kaution werden abgezogen“ (保証金の20%償却). Bei einer Kaution von 2.000.000 JPY verlieren Sie beim Auszug 400.000 JPY (etwa 66 Millionen VND).
- Auf Grundlage der Monatsmiete: Zum Beispiel „Ein Betrag in Höhe von 2 Monatsmieten wird abgezogen“ (賃料の2ヶ月分償却).
| Kostenpunkt | Wohnraummietvertrag (Kyojūyō) | Gewerbemietvertrag (Jigyōyō) |
|---|---|---|
| Kaution (敷金/保証金) | 1–2 Monatsmieten | 6–12 Monatsmieten (bis zu 24 Monatsmieten möglich) |
| Abzug (償却/敷引き) | Selten; der größte Teil der Kaution wird normalerweise zurückgezahlt | Üblich (10–30 % der Kaution oder 1–2 abgezogene Monatsmieten) |
| Kündigungsfrist (解約予告) | 1 Monat im Voraus | 3–6 Monate im Voraus |
| Normale Abnutzung (経年劣化) | Verantwortung der Vermieterin bzw. des Vermieters | Verantwortung der Mieterin bzw. des Mieters, wenn dies im Mietvertrag festgelegt ist |
| Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (原状回復) | Reinigung und Reparatur von durch die Mieterin bzw. den Mieter verursachten Schäden | Rückbau bis auf den Rohbau mit Betonoberflächen (Skeleton) oder Wiederherstellung des Zustands bei Einzug |
4. Der teure „Albtraum“ der Wiederherstellung der Räume 原状回復 (genjō kaifuku)
Anders als bei einer Wohnraumanmietung, bei der möglicherweise nur eine Reinigung und die Zahlung von einigen zehntausend Yen erforderlich sind, kann die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands – 原状回復 (genjō kaifuku) – bei einem Gewerbemietvertrag einen Schock auslösen.
Rückbau bis auf den Rohbau mit Betonoberflächen (スケルトン戻し – sukeruton modoshi)
Wenn Sie eine leere Rohfläche übernommen und selbst Innenausbau, Bodenbeläge, Lüftungsanlage, Sanitäranlagen und weitere Einrichtungen installiert haben, müssen Sie beim Auszug grundsätzlich alles entfernen, Trennwände und abgehängte Decken abreißen und die Räume in ihren ursprünglichen Betonzustand zurückversetzen.
- Kosten: Im August 2026 sind die Kosten für Abbruch, Ausbau und Entsorgung von Industrieabfällen in Japan sehr hoch und liegen zwischen 30.000 JPY und 80.000 JPY/tsubo (1 Tsubo ≈ 3,3 m²). Ein Restaurant mit 20 Tsubo (~66 m²) kann allein für Abbruch und Ausbau zwischen 600.000 JPY und 1.600.000 JPY kosten (etwa 100 bis 264 Millionen VND).
Übergabe eines vollständig ausgestatteten Restaurants (居抜き – inuki)
Um kostspielige Abbrucharbeiten zu vermeiden, entscheiden sich viele Restaurantbesitzerinnen und -besitzer dafür, das Geschäft im Zustand 居抜き (inuki) an die nächste Mieterin bzw. den nächsten Mieter zu übertragen und die vorhandene Ausstattung zurückzulassen. Dies muss jedoch schriftlich von der Vermieterin bzw. dem Vermieter genehmigt werden. Bei einer Ablehnung müssen Sie die Räume in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzen.
Baukategorien A/B/C (A・B・C工事区分 – A/B/C kōji kubun)
In Bürogebäuden und Einkaufszentren werden Bauarbeiten in 3 Kategorien unterteilt:
- A工事 (A kōji): Die Vermieterin bzw. der Vermieter beauftragt das Bauunternehmen und bezahlt die Arbeiten, etwa an der Gebäudestruktur und den Aufzügen.
- B工事 (B kōji): Die Vermieterin bzw. der Vermieter beauftragt das Bauunternehmen, aber SIE bezahlen die Arbeiten, etwa für Brandschutzanlagen, zentrale Klimaanlagen sowie die wichtigsten Elektro- und Sanitärsysteme. Diese Kosten werden am ehesten überhöht, weil Sie kein günstigeres Bauunternehmen auswählen können.
- C工事 (C kōji): Sie wählen das Bauunternehmen und bezahlen die Arbeiten selbst, etwa für Innenausbau, Tische und Stühle sowie Beschilderung.
5. Tipps zur Verhandlung eines Gewerbemietvertrags in Japan vor der Unterzeichnung
Um Ihre Finanzen bei der Gründung eines Unternehmens in Japan zu schützen, sollten Sie vor der Unterzeichnung folgende Schritte unternehmen:
- Den 償却 (shōkyaku)-Abzug verhandeln: Bitten Sie darum, den Kautionsabzug von 20 % auf 10 % zu reduzieren oder ihn ganz zu streichen, wenn Sie sich bereit erklären, die Räume in einem attraktiven 居抜き (inuki)-Zustand zurückzugeben.
- Eine Klausel zur 居抜き (inuki)-Übergabe verlangen: Bitten Sie darum, eine Klausel aufzunehmen, die es Ihnen erlaubt, eine Nachmieterin bzw. einen Nachmieter zu finden, die bzw. der den bestehenden Innenausbau übernimmt, wenn Sie den Betrieb aufgeben. So können Sie Abbruchkosten in Millionenhöhe vermeiden.
- Eine Klausel zur vorzeitigen Kündigung (中途解約 – chūto kaiyaku) aufnehmen: Wenn Sie einen 定期借家 (teiki shakuya)-Mietvertrag unterzeichnen, muss dieser Ihnen erlauben, den Vertrag mit einer Frist von 3 bis 6 Monaten zu kündigen, ohne die gesamte verbleibende Miete gemäß Vertrag zahlen zu müssen.
- Das Bauunternehmen für B工事 (B kōji) sorgfältig prüfen: Bitten Sie um ein Musterangebot für B工事 oder darum, dass die Vermieterin bzw. der Vermieter Vergleichsangebote (相見積もり – aimitsumori) von Drittanbietern zulässt, um überhöhte Preise zu vermeiden.
- Fotos aufnehmen und ein Übergabeprotokoll (引き渡し確認書 – hikitowashi kakuninsho) erstellen: Fotografieren Sie bei der Übernahme der Räume sorgfältig jeden Riss und dokumentieren Sie den Zustand der Sanitäranlagen. Bewahren Sie diese Unterlagen als Beweismittel für den Vergleich bei der Rückgabe der Räume auf.
Häufig gestellte Fragen
F. Kann eine ausländische Person, einschließlich einer vietnamesischen Staatsangehörigen bzw. eines vietnamesischen Staatsangehörigen, in Japan einen Gewerbemietvertrag auf den eigenen Namen abschließen? Ja. Wenn Sie jedoch als Privatperson unterschreiben, verlangen japanische Immobilienunternehmen häufig ein langfristiges Visum, etwa ein Ingenieurvisum, einen Status als Permanent Resident, einen Status als Long-Term Resident oder ein Business-Manager-Visum. Außerdem benötigen Sie in der Regel eine japanische Bürgin bzw. einen japanischen Bürgen (保証人 – hoshōnin) oder müssen einen Antrag über eine Mietkautionsgesellschaft (保証会社 – hoshō kaisha) stellen. Wenn Sie im Namen eines Unternehmens (法人 – hōjin) unterschreiben, müssen Sie die Unternehmensbescheinigung über die vollständige Eintragung der Gesellschaft (履歴事項全部証明書 – rireki jigyō zenbu shōmeisho) vorlegen.
F. Kann ich in den Gewerberäumen gleichzeitig wohnen und ein Geschäft oder Büro betreiben? Das hängt von der zulässigen Nutzung (用途 – yōto) ab, die im Vertrag angegeben ist. Die meisten Gewerberäume verbieten Übernachtungen oder die Anmeldung des Wohnsitzes (住民票 – jūminhyō), da dies durch Brandschutzvorschriften und die Immobilienbesteuerung eingeschränkt wird. Wenn Sie Wohnen und Arbeiten kombinieren möchten, müssen Sie eine Wohnung finden, die ausdrücklich als „Office/SOHO permitted“ (事務所可 / SOHO可) ausgewiesen ist.
F. Wenn mein Restaurant schlecht läuft und ich in mein Heimatland zurückkehre, verliere ich dann meine Kaution? Die Vermieterin bzw. der Vermieter wird die Kaution mit nahezu vollständiger Sicherheit einbehalten oder vollständig auf Vertragsstrafen für die vorzeitige Kündigung, Mietrückstände und die Kosten der Wiederherstellung der Räume anrechnen. Wenn Sie außerdem eine persönliche Bürgschaft unterschrieben haben, können die Kautionsgesellschaft oder die Vermieterin bzw. der Vermieter Klage einreichen, um auf Vermögenswerte zuzugreifen, die Sie in Japan besitzen. Dies kann Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre Möglichkeit, Japan künftig zu betreten, erheblich beeinträchtigen.
F. Mein Teiki-Shakuya-Mietvertrag läuft aus, aber ich möchte weiter mieten. Was soll ich tun? Sie sollten etwa 6 bis 12 Monate vor dem Ablaufdatum proaktiv die Vermieterin bzw. den Vermieter oder die Hausverwaltung kontaktieren und Ihren Wunsch äußern, einen neuen Vertrag (再契約 – saikeiyaku) zu unterzeichnen. Wenn die Vermieterin bzw. der Vermieter zustimmt, verhandeln beide Parteien die neue Miete und die Vertragsbedingungen. Bei einer Ablehnung müssen Sie die Räume genau an dem im Vertrag angegebenen Datum zurückgeben.
Fazit
Der Abschluss eines Gewerbemietvertrags in Japan erfordert ein Vielfaches an Sorgfalt im Vergleich zur Anmietung einer gewöhnlichen Wohnung. Unterschreiben Sie nicht vorschnell, bevor Sie die Besonderheiten eines 定期借家 (teiki shakuya)-Vertrags, die 償却 (shōkyaku)-Abzüge und Ihre Pflichten zur 原状回復 (genjō kaifuku) vollständig verstanden haben. Eine gründliche rechtliche Vorbereitung und Verhandlung von Anfang an sind der beste Schutz für Ihr Kapital und die Zukunft Ihres Unternehmens in Japan.
Empfohlene weiterführende Lektüre:
- Weitere praktische Tipps zur Unternehmensgründung, zur Wohnungssuche und zum Umgang mit rechtlichen Verfahren finden Sie auf dem Blog OlaChill.
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