Leben in Vietnam und eine japanische Immobilie kaufen: Ist ein Kauf aus der Ferne möglich und über welche Wege?
Ein Leitfaden zum Fernkauf japanischer Immobilien aus Vietnam – mit Informationen zu rechtlichen Anforderungen, der Beglaubigung von Dokumenten, Geldtransfers, Steuerzahlungen und dem Schutz vor Betrugsrisiken.
7. Aug. 2026·✍️ olablog·⏱ 12 Min. Lesezeit
Ein Leitfaden zum Fernkauf japanischer Immobilien aus Vietnam – mit Informationen zu rechtlichen Anforderungen, der Beglaubigung von Dokumenten, Geldtransfers, Steuerzahlungen und dem Schutz vor Betrugsrisiken.
Viele Vietnamesinnen und Vietnamesen – von Ingenieuren und Familien, die ihren Umzug nach Japan vorbereiten, bis hin zu Privatanlegern in Vietnam – stellen sich dieselbe Frage: „Kann ich, wenn ich in Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt sitze und weder ein Langzeitvisum noch eine japanische Aufenthaltskarte habe, rechtmäßig eine Wohnung oder ein Grundstück in Tokyo oder Osaka besitzen? Wie kann ich den Kauf sicher abschließen, ohne persönlich nach Japan reisen zu müssen?“
Begleiten Sie OlaChill bei der ausführlichsten und praxisnahen Antwort auf diese Fragen im folgenden Artikel. Alle Informationen, Zahlen, Gebühren und Steuersätze in diesem Artikel wurden mit Stand August 2026 aktualisiert.
Können Personen ohne Wohnsitz in Japan japanische Immobilien kaufen? Rechtlicher Rahmen und Eigentumsrechte
Die kurze Antwort lautet: ABSOLUT.
Japan gehört zu den wenigen entwickelten Ländern Asiens, die den Besitz von Immobilien durch Ausländer nicht einschränken. Auch wenn Sie in Vietnam leben und keine 在留カード (Zairyu Card) oder ein japanisches Visum besitzen, können Sie eine Immobilie kaufen und zu 100 % besitzen.
Eigentum an Grundstücken und Häusern (Freehold)
Anders als in einigen Ländern, in denen nur langfristige Erbpachtverträge angeboten werden, erlaubt das japanische Recht Ausländern, Grundstücke und darauf errichtete Gebäude unter 所有権 (Shoyuken – unbefristetes Eigentum) zu besitzen. Unabhängig davon, ob Sie eine Eigentumswohnung マンション (Manshon) oder ein Einfamilienhaus 一戸建て (Ikkodate) kaufen, gehört Ihnen auch der entsprechende Anteil am Grundstück.
Meldepflichten nach dem Foreign Exchange and Foreign Trade Act (FEFTA)
Für Personen ohne Wohnsitz in Japan 非居住者 (Hikyojuusha) gilt der Kauf einer japanischen Immobilie als grenzüberschreitende Kapitaltransaktion.
Zuletzt aktualisierte Vorschriften (mit Stand August 2026): Nach der Eintragung der Eigentumsübertragung beim Legal Affairs Bureau 法務局 (Homukyoku) müssen Sie oder Ihr gesetzlicher Vertreter Meldeformular 22 (様式22 – Form 22) innerhalb von 20 Tagen ab dem Transaktionsdatum über die Bank of Japan 日本銀行 (Nippon Ginko / Bank of Japan) beim japanischen Finanzministerium einreichen.
Der 6-Schritte-Prozess für den Fernkauf eines Hauses in Japan aus Vietnam
Wenn Sie ein Haus in Japan kaufen möchten, ohne dorthin zu fliegen, durchlaufen Sie die folgenden 6 Schritte:
- Immobilie aus der Ferne suchen und auswählen: Arbeiten Sie mit einem Makler zusammen, der auf internationale Kunden spezialisiert ist. Besichtigen Sie die Immobilie per 360-Grad-Rundgang oder Live-Videoanruf.
- Kaufantrag 買付証明書 (Kaitsuke shousho) einreichen: Geben Sie Ihren Wunschpreis, die Zahlungsbedingungen und den Zeitplan für die Vertragsunterzeichnung an.
- Erläuterung der wichtigen Vertragsbedingungen IT-Jusetsu (IT重要事項説明) erhalten: Ein zugelassener Makler (宅地建物取引士 – Takuchi tatemono torihikishi) erklärt Ihnen per Videoanruf (Teams/Zoom) alle rechtlichen Details und mit der Immobilie verbundenen Risiken. Dies ist nach Japans Real Estate Business Act vorgeschrieben.
- Kaufvertrag 売買契約書 (Baibai keiyakusho) unterzeichnen und Anzahlung leisten: Der Vertrag kann per internationalem Kurier (EMS/DHL) versandt oder gesetzeskonform elektronisch unterzeichnet werden. Sie überweisen die Anzahlung, die in der Regel 5% - 10% des Immobilienwerts beträgt.
- Restbetrag zahlen und Eigentumsübertragung eintragen lassen: Überweisen Sie den gesamten verbleibenden Betrag zuzüglich der damit verbundenen Kosten auf das Treuhandkonto des judicial scrivener 司法書士 (Shiho shoshi) oder des Maklers.
- Eigentumsnachweis erhalten und FEFTA-Meldung einreichen: Der Shiho shoshi nimmt die Eintragung beim Homukyoku vor, erhält die 登記識別情報 (Touki shikibetsu jouhou) zur Identifizierung der Eigentumseintragung und reicht Form 22 bei der Bank of Japan ein.
Dokumente und Beglaubigungsverfahren in Vietnam
Da Personen ohne Wohnsitz in Japan weder eine japanische Wohnsitzbescheinigung 住民票 (Juminhyo) noch eine Bescheinigung über die Siegelregistrierung 印鑑証明書 (Inkan shomeisho) besitzen, verlangen die japanischen Behörden entsprechende Ersatzdokumente aus Vietnam.
Eidesstattliche Erklärung zur Bestätigung der Identität und Adresse 宣誓供述書 (Sensei kyojutsu-sho)
In dieser eidesstattlichen Erklärung werden Ihr vollständiger Name, Ihr Geburtsdatum, Ihre ständige Adresse in Vietnam und Ihre Passnummer eindeutig angegeben.
So erledigen Sie dies in Vietnam:
- Erstellen Sie die eidesstattliche Erklärung auf Vietnamesisch und Japanisch (oder Englisch).
- Bringen Sie Ihren Reisepass und die Erklärung zu einem Notariat in Vietnam oder zur Botschaft bzw. zum Konsulat Japans in Hanoi/Ho-Chi-Minh-Stadt, um Ihre Unterschrift beglaubigen zu lassen.
- Durchlaufen Sie anschließend das konsularische Legalisationverfahren beim vietnamesischen Außenministerium (falls das Dokument bei einem privaten Notariat beglaubigt wurde).
Vollmacht 委任状 (Ininjo)
Da Sie nicht persönlich in Japan anwesend sein werden, um die Dokumente beim Homukyoku einzureichen, müssen Sie eine Vollmacht 委任状 (Ininjo) unterzeichnen, die einen judicial scrivener 司法書士 (Shiho shoshi) dazu ermächtigt, Sie beim Verfahren zur Eigentumsübertragung zu vertreten. Auch die Unterschrift auf diesem Dokument muss zusammen mit der eidesstattlichen Erklärung beglaubigt werden.
Geldüberweisungen nach Japan, Wechselkurse und Bankkredite: Wie sieht die Realität aus?
Die Realität bei Bankkrediten (Hypothek)
Praktischer Warnhinweis: Wenn Sie kein Langzeitvisum für Japan besitzen (etwa ein Permanent Resident Visa 永住権 (Eijuken), ein Engineer Visa oder ein Business Manager Visa) und in Japan kein Einkommen erzielen, auf das Sie vollständig Steuern zahlen, werden 99% der japanischen Banken (MUFG, SMBC, Mizuho ...) einer in Vietnam lebenden Person KEINEN Immobilienkredit gewähren. Sie sollten darauf vorbereitet sein, 100% in bar zu zahlen (Cash buyer).
Geld legal von Vietnam nach Japan überweisen
Um einen größeren Betrag (beispielsweise 15 - 30 Millionen Yen, entsprechend etwa 2.5 - 5 Milliarden VND) von einer vietnamesischen Bank nach Japan zu überweisen, müssen Sie die vietnamesischen Devisenvorschriften einhalten:
- Bei einer vietnamesischen Geschäftsbank vorzulegende Dokumente:
- Ein gültiger Reisepass.
- Der unterzeichnete Immobilienkaufvertrag 売買契約書 (Baibai keiyakusho).
- Eine Zahlungsaufforderung (Invoice) des japanischen Maklers bzw. judicial scrivener.
- Dokumente zum Nachweis der legalen Herkunft der Mittel in Vietnam (Sparbuch, Vertrag über den Verkauf eines Hauses in Vietnam, Einkommensnachweise, Steuerbescheide usw.).
- Wechselkurs: Mit Stand August 2026 wird der japanische Yen zu etwa 1 JPY ~ 165 VND gehandelt (abhängig vom Verkaufskurs der jeweiligen Bank zum Zeitpunkt der Überweisung). Überweisungen über das SWIFT-System der Bank dauern 1 - 3 Werktage.
Mieteinnahmen erhalten und aus der Ferne Steuern zahlen: Wer kann helfen?
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um sie zu vermieten und einen Cashflow zu erzielen, müssen Sie für die Verwaltung aus der Ferne eine lokale Unterstützungsstruktur einrichten.
Konto für Mieteinnahmen und Immobilienverwaltungsgesellschaft 不動産管理会社 (Fudosan kanri kaisha)
Personen ohne Wohnsitz in Japan können kein persönliches Bankkonto in Japan eröffnen. Die übliche Lösung besteht darin, einen Vertrag mit einer Immobilienverwaltungsgesellschaft (Fudosan kanri kaisha) abzuschließen.
- Das Unternehmen zieht die Miete von den Mietern ein, behält die Verwaltungsgebühr (in der Regel 5% - 8% der monatlichen Miete) sowie eventuell angefallene Reparaturkosten ein.
- Der verbleibende Nettobetrag wird regelmäßig international auf Ihr vietnamesisches Bankkonto überwiesen (monatlich oder alle 3-6 Monate).
Steuervertreter 納税管理者 (Nozei kanrisha)
Nach japanischem Steuerrecht muss eine Person ohne Wohnsitz in Japan, die eine einkommensgenerierende Immobilie besitzt, einen Steuervertreter 納税管理者 (Nozei kanrisha) bestellen. Dabei kann es sich um einen Steuerberater 税理士 (Zeirishi) oder eine qualifizierte Immobilienverwaltungsgesellschaft handeln. Diese Person vertritt Sie bei der Zahlung der Grundsteuer 固定資産税 (Kotei shisan zei) und bei der jährlichen Abgabe der Einkommensteuererklärung 所得税 (Shotoku zei).
Quellensteuer 源泉徴収 (Gensen choushuu)
- Bei Vermietung an eine Privatperson zu Wohnzwecken: Der Mieter zahlt 100% der Miete an Sie bzw. die Verwaltungsgesellschaft. Es fällt keine Quellensteuer an.
- Bei Vermietung an ein Unternehmen bzw. eine Firma: Ein gewerblicher Mieter ist gesetzlich verpflichtet, 20.42% Quellensteuer (Gensen choushuu) einzubehalten und direkt an die japanische National Tax Agency 国税庁 zu zahlen. Zum Jahresende führt Ihr Zeirishi den Steuerveranlagungsprozess (確定申告 (Kakutei shinkoku)) durch, um nach Abzug von Abschreibungen, Verwaltungsgebühren und Grundsteuern eine Erstattung zu viel gezahlter Steuern zu beantragen.
Kostenübersicht und Steuersätze beim Kauf japanischer Immobilien (mit Stand August 2026)
Um finanzielle Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie zusätzlich etwa 6% - 8% des Immobilienwerts für Steuern und damit verbundene Transaktionskosten zurücklegen.
| Kosten-/Steuerposten | Japanische Bezeichnung (Romaji) | Gebühr / Steuersatz (mit Stand 08/2026) | Hinweise |
|---|---|---|---|
| Maklerprovision | 仲介手数料 (Chukai tesuryou) | 3% + 60,000 JPY + 10% Verbrauchsteuer | Gilt für Immobilien mit einem Wert von > 4 Millionen Yen |
| Steuer auf die Eigentumseintragung | 登録免許税 (Toroku menkyo zei) | 1.5% - 2.0% des geschätzten Immobilienwerts | Wird bei der Eigentumseintragung an den Staat gezahlt |
| Grunderwerbsteuer | 不動産取得税 (Fudosan shotoku zei) | 3.0% (Wohnimmobilie/Grundstück) - 4.0% (Gewerbe) | Wird 3-6 Monate nach der Besitzübergabe gezahlt |
| Gebühr für den judicial scrivener | 司法書士報酬 (Shiho shoshi hoshu) | 100,000 – 200,000 JPY (~16.5 - 33 Millionen VND) | Gebühr für die rechtliche Abwicklung der Verfahren |
| Stempelsteuer | 印紙税 (Inshi zei) | 1,000 – 20,000 JPY (abhängig vom Immobilienwert) | Stempel werden auf dem Kaufvertrag angebracht |
| Jährliche Grundsteuer | 固定資産税 (Kotei shisan zei) | 1.4% des festgestellten Werts (Chikei) | Wird jedes Jahr regelmäßig gezahlt |
| Stadtplanungssteuer | 都市計画税 (Toshi keikaku zei) | Bis zu 0.3% des festgestellten Werts | Wird zusammen mit der jährlichen Grundsteuer gezahlt |
4 häufige Risiken und Betrugsfallen für Vietnamesinnen und Vietnamesen beim Fernkauf japanischer Immobilien
Ein Haus aus der Ferne zu kaufen, birgt immer Risiken, wenn Ihnen die Erfahrung fehlt oder Sie den falschen nicht lizenzierten „Maklern“ vertrauen:
1. Die Akiya-Falle (空き家): Häuser für „ein paar hundert Millionen VND“
Viele Anzeigen bieten Akiya-Häuser in ländlichen Regionen Japans für nur 1 - 2 Millionen Yen (~160 - 330 Millionen VND) an. Diese Immobilien befinden sich jedoch häufig in Gegenden mit starkem Bevölkerungsrückgang. Abriss- oder Renovierungskosten können 5 - 10 Millionen Yen erreichen, und die Immobilien lassen sich meist nur äußerst schwer vermieten oder weiterverkaufen.
2. Falsche Renditeversprechen: Bruttorendite von Nettorendite unterscheiden
Unzuverlässige Makler versprechen oft „10 - 12% Rendite pro Jahr“. Dabei handelt es sich lediglich um die Bruttorendite 表面利回り (Hyomen rimawari) = (Jahresmiete / Kaufpreis) x 100%.
In Wirklichkeit müssen Sie die Nettorendite 実質利回り (Jisshitsu rimawari) berechnen, nachdem Sie Folgendes abgezogen haben:
- Monatliche Verwaltungsgebühren 管理費 (Kanrihi).
- Regelmäßige Beiträge zur Reparaturrücklage 修繕積立金 (Shuzen tsumitatekin).
- Jährliche Grundsteuer, Gebühren für den Steuervertreter und Immobilienverwaltungsgebühren.
Die tatsächlichen Nettorenditen in Tokyo liegen im Allgemeinen zwischen 3.5% - 5.5% pro Jahr.
3. Makler ohne Lizenz (宅建 – Takken)
Arbeiten Sie ausschließlich mit Immobilienunternehmen zusammen, die über eine gültige Geschäftslizenz (宅地建物取引業者) verfügen, die vom japanischen Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (MLIT) oder von einem Präfekturgouverneur ausgestellt wurde. Halten Sie sich von Personen fern, die verlangen, dass Sie die Anzahlung auf ein persönliches Konto statt auf ein Firmen- oder Treuhandkonto überweisen.
4. Verzicht auf eine Prüfung der Erdbebensicherheit 耐震基準 (Taishin kijun)
Japan führte im Juni 1981 (Shin-Taishin) strenge Erdbebensicherheitsstandards ein. Häuser, die vor diesem Datum gebaut wurden (Kyū-Taishin), haben oft sehr hohe Prämien für die Katastrophenversicherung, lassen sich nur schwer vermieten und bergen im Falle eines Erdbebens erhebliche strukturelle Risiken.
Häufig gestellte Fragen
F. Hilft der Kauf eines Hauses in Japan vietnamesischen Staatsbürgern dabei, ein Permanent Resident Visa oder ein Investor Visa zu erhalten?
Antwort: NEIN. Der Kauf von Immobilien in Japan ist vollständig von den Aufenthaltsbestimmungen getrennt. Der Besitz eines Hauses oder Grundstücks gewährt nicht automatisch ein Permanent Resident Visa oder ein langfristiges Touristenvisum. Wenn Sie jedoch in Japan ein Immobilienunternehmen mit einem Mindestkapital von 5 Millionen Yen und einem tragfähigen Geschäftsplan gründen, können Sie ein Business Manager Visa 経営・管理 (Keiei Kanri) beantragen.
F. Kann ich das Haus mit Kryptowährung (Crypto) bezahlen oder eine Überweisung über Dritte nutzen?
Antwort: Absolut NICHT empfehlenswert. Das japanische Recht reguliert die Herkunft von Geldern im Rahmen der Regeln zur Bekämpfung von Geldwäsche (AML) streng. Der judicial scrivener (Shiho shoshi) und japanische Banken verlangen eindeutige Nachweise über die Herkunft der Mittel anhand rechtmäßiger Kontoauszüge. Verdeckte Überweisungen über Dritte können dazu führen, dass die Immobilie eingefroren, der Vertrag gekündigt und Ihr Name auf eine schwarze Liste gesetzt wird.
F. Wie kann ich den Vertrag mit einem Siegel versehen, wenn ich zum Unterzeichnen nicht nach Japan reisen kann?
Antwort: Personen ohne Wohnsitz in Japan besitzen kein registriertes Siegel 印鑑 (Inkan). Sie unterzeichnen den Vertrag handschriftlich. Dem Vertrag muss eine Signature Affidavit (Signature Affidavit) 宣誓供述書 beiliegen, die von einer zuständigen Behörde in Vietnam notariell beglaubigt wurde, um zu bestätigen, dass die Unterschrift von Ihnen stammt.
F. Verliert eine japanische Immobilie im Laufe der Zeit an Wert?
Antwort: In Japan verliert das Gebäude selbst im Laufe der Zeit an Wert. Der Grundstückswert (地価 – Chika) in den Zentren großer Städte wie Tokyo, Osaka und Fukuoka ist dank der guten Infrastruktur und der hohen Mietnachfrage jedoch tendenziell stetig gestiegen. Die effektivste Strategie für den Fernkauf japanischer Immobilien besteht daher darin, auf die Lage zu achten (weniger als 10 Minuten Fußweg von einem Bahnhof entfernt) und Eigentumswohnungen (Manshon) mit gut ausgestatteten Reparaturrücklagen zu bevorzugen.
Fazit und weiterführende Informationen
Der Fernkauf japanischer Immobilien aus Vietnam ist durchaus machbar und rechtlich sicher, wenn Sie die korrekten Verfahren einhalten: Bereiten Sie eine ordnungsgemäß beglaubigte 宣誓供述書 Affidavit vor, überweisen Sie die Gelder über offizielle Bankwege, wählen Sie einen Makler mit 宅建 (Takken)-Lizenz und bestellen Sie eindeutig einen Steuervertreter 納税管理者.
Unabhängig davon, ob Sie Vermögen aufbauen, Ihren Kindern ein Studium in Japan ermöglichen oder passive Einkünfte erzielen möchten: Kalkulieren Sie immer sorgfältig auf Basis der Nettorendite 実質利回り und nicht anhand unrealistischer Garantiezahlen.
Wenn Sie mehr über den Alltag, rechtliche Verfahren und Finanzen in Japan erfahren möchten, lesen Sie die praxisnahen Artikel im OlaChill Blog oder besuchen Sie die OlaChill-Homepage mit aktuellen Informationen für die vietnamesische Community. Wenn Sie eine Reise nach Japan planen, um den Markt beim Sightseeing zu erkunden, sollten Sie sich diese praktischen Tagesausflüge ab Tokyo nicht entgehen lassen!
Kommentare
Noch keine Bewertungen — seien Sie die erste!
