Ersteigerte Häuser in Japan kaufen (Keibai): 30 % günstiger – aber welche Risiken gibt es?
Erfahren Sie, wie gerichtlich angeordnete Immobilienauktionen (Keibai) in Japan funktionieren, wie Sie die Santenset-Dokumente verstehen, die Risiken durch verbleibende Bewohner einschätzen und Keibai mit dem herkömmlichen Immobilienkauf im Jahr 2026 vergleichen.
7. Aug. 2026·✍️ olablog·⏱ 12 Min. Lesezeit
Erfahren Sie, wie gerichtlich angeordnete Immobilienauktionen (Keibai) in Japan funktionieren, wie Sie die Santenset-Dokumente verstehen, die Risiken durch verbleibende Bewohner einschätzen und Keibai mit dem herkömmlichen Immobilienkauf im Jahr 2026 vergleichen.
Viele Vietnamesen träumen davon, nach mehreren Jahren Arbeit in Japan und dem Ansparen einer beträchtlichen Summe ein eigenes Zuhause zu besitzen, in dem sie sich dauerhaft niederlassen können, statt jeden Monat hohe Mieten zu zahlen. Gleichzeitig steigen die Immobilienpreise in Großstädten wie Tokyo, Osaka und Nagoya weiter. In diesem Zusammenhang erscheint der Begriff „gerichtlich angeordnete Immobilienauktion“ – 競売 (Keibai) – als attraktiver Abkürzungsweg: Die Preise liegen oft 20 % bis 30 % unter dem Marktwert. Doch diese vermeintlichen Schnäppchen bringen zahlreiche rechtliche Fallstricke und praktische Risiken mit sich, die Käufer teuer zu stehen kommen können. Dieser Artikel beleuchtet die einzelnen Aspekte praxisnah und ausführlich, damit Sie entscheiden können, ob der Einstieg in den Keibai-Markt für Sie infrage kommt.
1. Was bedeutet der Kauf eines ersteigerten Hauses (Keibai) in Japan, und warum ist er bis zu 30 % günstiger?
Ersteigerte Immobilien – 競売物件 (keibai bukken) – sind Häuser oder Wohnungen, die von einem örtlichen Gericht – 地方裁判所 (chiho saibansho) – zwangsversteigert werden, weil der frühere Eigentümer sein Immobiliendarlehen – 住宅ローン (jutaku rōn) – nicht mehr zurückzahlen kann oder eine Hypothek zur Begleichung von Schulden vollstreckt wird.
Im August 2026 liegt der Richtwert für den Verkauf – 売却基準価額 (baikyaku kijun kagaku) – einer Keibai-Immobilie im Allgemeinen etwa 20 % - 30 % unter dem Marktpreis – 市場価格 (shijo kakaku). In manchen Fällen können stark renovierungsbedürftige ältere Häuser sogar um 40 % - 50 % reduziert sein. Zu den wichtigsten Gründen für die niedrigen Preise gehören:
- Das Gericht übernimmt keine Gewährleistung: Das Gericht ermöglicht lediglich den Zwangsverkauf eines Vermögenswerts zur Schuldentilgung; es tritt nicht als gewöhnlicher Verkäufer auf.
- Eine Innenbesichtigung ist nicht möglich (内覧不可 - nairan fuka): Auktionsteilnehmer dürfen die Immobilie vor dem finanziellen Engagement nicht betreten, um Innenräume sowie Elektro- und Sanitäranlagen zu überprüfen.
- Bestehende Probleme werden zu Ihrer Verantwortung: Ist die Immobilie bewohnt oder sind Eigentümergemeinschaftsgebühren überfällig, muss der erfolgreiche Bieter diese Angelegenheiten selbst regeln oder übernehmen.
Bewohner und Investoren können auf der offiziellen Informationsplattform der japanischen Gerichte, BIT (不動産競売物件情報サイト - Fudosan Keibai Bukken Joho Saito), nach Auktionsangeboten suchen.
2. Die „drei Gerichtsdokumente“ (Santenset) verstehen – Ihr einziges Mittel zur Prüfung einer Immobilie
Da Sie die Immobilie nicht persönlich betreten und besichtigen dürfen, müssen sich Käufer auf die „drei Gerichtsdokumente“ – 3点セット (santen setto) – verlassen. Dabei handelt es sich um öffentliche Unterlagen, die das Gericht etwa 2 Wochen vor der Auktion veröffentlicht.
2.1. Detaillierte Grundstücks- und Gebäudeaufstellung – 物件明細書 (bukken meisaisho)
Dieses vom Gerichtsschreiber – 裁判所書記官 (saibansho shokikan) – erstellte Dokument hält die mit der Immobilie verbundenen rechtlichen Rechte und Pflichten genau fest:
- Ob das Eigentum nach dem Kauf frei von Belastungen übertragen wird.
- Ob Rechte Dritter an der Mietsache – 賃貸権 (chintaiken) – nach der Auktion weiterhin gültig bleiben.
- Welche rechtlichen Verpflichtungen der erfolgreiche Bieter – 買受人 (kaiukenin) – übernehmen muss.
2.2. Bericht über die Untersuchung des aktuellen Zustands – 現況調査報告書 (genkyo chosa hokokusho)
Dieser Bericht wird von einem Gerichtsvollzieher – 執行官 (shikkokan) – erstellt, der die Immobilie aufsucht, an der Tür klingelt, Fotos macht und die Ergebnisse dokumentiert. Er enthält:
- Außenaufnahmen und gegebenenfalls einige Innenaufnahmen, falls der Gerichtsvollzieher die Immobilie betreten konnte.
- Angaben dazu, wer in der Immobilie lebt oder sie bewohnt: der frühere Eigentümer, ein Mieter oder ein unbefugter Bewohner.
- Informationen über den tatsächlichen Zustand und die Nutzung des Grundstücks sowie der darauf befindlichen Gebäude.
2.3. Verkehrswertgutachten – 評価書 (hyokasho)
Dieses von einem zugelassenen Immobiliengutachter – 不動産鑑定士 (fudosan kanteishi) – erstellte Gutachten enthält:
- Einen Lageplan und Grundrisse des Hauses.
- Angaben zur Umgebung, darunter Entfernungen zu Bahnhöfen, Schulen und geplanter Verkehrsinfrastruktur.
- Den standardmäßig festgesetzten Richtwert für den Verkauf – 売却基準価額 (baikyaku kijun kagaku) –, der anhand von Vergleichstransaktionen in der Umgebung und Abschlägen für die mit einer Auktion verbundenen Risiken ermittelt wird.
3. Die 4 größten Risiken beim Kauf eines ersteigerten Hauses in Japan
Viele Vietnamesen sehen einen Angebotspreis von 15,000,000 JPY (~ 2.47 Milliarden VND im August 2026, bei einem Wechselkurs von 1 JPY ≈ 165 VND) für ein Haus in den Außenbezirken von Tokyo und möchten sofort eine Anzahlung leisten. Die versteckten Risiken können die endgültigen Kosten jedoch um mehrere Millionen Yen erhöhen.
3.1. Eine Innenbesichtigung ist nicht möglich (内覧不可 - nairan fuka)
Beim Kauf einer herkömmlichen Immobilie können Sie das Haus besichtigen und die Innenräume – 内見 (naiken) – gründlich prüfen. Bei Keibai-Immobilien ist es Ihnen dagegen vollständig untersagt, das Haus vor der vollständigen Bezahlung zu betreten.
In vielen Fällen stellen Käufer erst nach der Übernahme fest, dass die Böden verrottet, das Dach undicht oder die Wände stark verschimmelt sind oder dass der frühere Eigentümer vor dem Auszug absichtlich Sanitärobjekte beschädigt hat. Die Renovierungskosten – リフォーム費用 (rifōmu hiyō) – können auf 3,000,000 - 5,000,000 JPY (~ 495 - 825 Millionen VND) steigen und den ursprünglichen Preisvorteil von 30 % vollständig aufzehren.
3.2. Das Risiko verbleibender Bewohner (占有者 - senyusha) und Räumungskosten
Wenn der frühere Eigentümer oder ein Mieter sich weigert auszuziehen, dürfen Sie nicht selbst die Schlösser austauschen oder dessen Habseligkeiten auf die Straße stellen. Das wäre in Japan illegal.
- Rechtliche Lösung: Sie müssen beim Gericht einen Herausgabebeschluss – 引渡命令 (hikidashi meirei) – beantragen.
- Zwangsvollstreckung: Wenn die Person weiterhin absichtlich nicht auszieht, müssen Sie ein Zwangsvollstreckungsverfahren – 強制執行 (kyosei shikko) – einleiten.
Im August 2026 dauert eine Zwangsvollstreckung ungefähr 2-3 Monate und kostet zwischen 500,000 und 1,500,000 JPY (~ 82.5 - 247.5 Millionen VND), einschließlich der Gebühren für den Gerichtsvollzieher, das Umzugsunternehmen und die vorübergehende Lagerung der Habseligkeiten.
3.3. Das Gericht übernimmt keine Gewährleistung für Mängel (瑕疵担保責任 - kashi tampo sekinin)
Bei einem herkömmlichen Kauf können ein undichtes Haus oder kurz nach dem Kauf auftretende strukturelle Probleme dazu führen, dass das Immobilienunternehmen oder der frühere Eigentümer im Rahmen der Haftung für Vertragswidrigkeit – 契約不適合責任 (keiyaku futekigo sekinin) – für die Reparatur verantwortlich ist. Bei Keibai besteht jedoch keinerlei Gewährleistungspflicht des Gerichts. Nach der Übernahme tragen Sie 100 % des Mängelrisikos.
3.4. Übernahme offener Eigentümergemeinschaftsgebühren des früheren Eigentümers
Wenn Sie eine Eigentumswohnung – マンション (manshon) – ersteigern, verpflichtet das japanische Recht den erfolgreichen Bieter dazu, gemeinsam für sämtliche offenen Verwaltungsgebühren – 管理費 (kanrihi) – und Beiträge zum Reparaturfonds – 修繕積立金 (shuzen tsumitatekin) – des früheren Eigentümers aufzukommen.
Diese offenen Beträge können in den santenset-Dokumenten aufgeführt sein. Wenn der frühere Eigentümer jedoch 2-3 Jahre lang mit den Zahlungen im Rückstand war, kann sich die Gesamtsumme auf 500,000 - 1,500,000 JPY (~ 82.5 - 247.5 Millionen VND) belaufen.
4. Ablauf von Anzahlung, Gebot und Abschluss einer Keibai-Auktion
Die Teilnahme an einer gerichtlichen Immobilienauktion erfordert äußerste Genauigkeit bei Unterlagen und Fristen.
[Schritt 1: Santenset-Unterlagen im BIT-System prüfen]
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[Schritt 2: 20 % Anzahlung (買受申出保証金) überweisen]
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[Schritt 3: 入札書 zusammen mit 住民票 & 陳述書 einreichen]
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[Schritt 4: Gebotsöffnung (開札) & Ermittlung des erfolgreichen Bieters]
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[Schritt 5: Verbleibende 80 % innerhalb von 1-2 Monaten bezahlen]
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[Schritt 6: Gericht wickelt die Eigentumsübertragung (所有権移転) ab]
- Anzahlung – 買受申出保証金 (kaiuke moshide hoshokin): Mindestens 20 % des vom Gericht festgelegten Richtpreises. Das Geld wird direkt auf das Bankkonto des Gerichts überwiesen. Wenn Sie nicht den Zuschlag erhalten, erstattet das Gericht diesen Betrag nach einigen Tagen zu 100 % zurück.
- Für die Abgabe des Gebots erforderliche Unterlagen – 入札書 (nyusatsusho):
- Wohnsitzbescheinigung – 住民票 (juminhyo), ausgestellt innerhalb der letzten 3 Monate.
- Schriftliche Erklärung, dass Sie kein Mitglied einer organisierten kriminellen Vereinigung sind – 暴力団員等に該当しない旨の陳述書 (borokudan-in to ni gaitoshinai mune no chinjutsu-sho).
- Bankbestätigung über die Zahlung der Anzahlung.
- Zahlung des Restbetrags: Nach Erlass des Zuschlagsbeschlusses – 売却許可決定 (baikyaku kyoka kettei) – muss der erfolgreiche Bieter die verbleibenden 80 % innerhalb der festgelegten Frist bezahlen, normalerweise innerhalb von 1 bis 2 Monaten. Wenn Sie den Gesamtbetrag nicht fristgerecht bezahlen, verfällt die gesamte anfängliche Anzahlung von 20 %.
5. Vergleich von Immobilienauktionen (Keibai) und herkömmlichen Käufen (tsujo baibai)
Die folgende Tabelle vergleicht die beiden Möglichkeiten, in Japan ein Haus zu kaufen. Kosten und Bestimmungen entsprechen dem Stand von August 2026:
| Kriterien | Auktionskauf – 競売 (Keibai) | Herkömmlicher Kauf – 通常売買 (tsujo baibai) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 20 % - 30 % unter dem Marktwert | Marktpreis mit einem gewissen Verhandlungsspielraum |
| Besichtigung (naiken) | Nicht möglich; Sie können nur die Fotos im Santenset ansehen | Direkte Besichtigungen möglich, auch mehrfach |
| Bankfinanzierung (住宅ローン) | Ein herkömmliches Bankdarlehen ist nur sehr schwer zu erhalten; beträchtliche Eigenmittel erforderlich | Darlehensmodelle für bis zu 90 % - 100 % des Immobilienwerts verfügbar |
| Maklergebühr (仲介手数料) | 0 JPY; kein Makler beteiligt | 3% + 60,000 JPY (+ 10% Verbrauchsteuer) |
| Mängelgewährleistung | Keine Gewährleistung | Gewährleistung verfügbar, je nach Vertrag normalerweise 1 bis 2 Jahre |
| Zeit bis zur Übernahme | 2 - 6 Monate, abhängig von der Übergabesituation und den Bewohnern | 1 - 2 Monate nach Abschluss des Vertrags |
| Zusätzliche Risiken | Hoch: verbleibende Bewohner, offene Eigentümergemeinschaftsgebühren, versteckte Mängel | Gering: Die Immobilie wurde im Rahmen der Erläuterung der wichtigen Angelegenheiten sorgfältig geprüft |
6. Für wen kommt der Kauf einer Keibai-Immobilie in Japan infrage?
Der Kauf einer Keibai-Immobilie ist kein leichter Weg und eignet sich nicht für jeden.
SIE SOLLTEN IHN IN BETRACHT ZIEHEN, WENN SIE:
- Immobilieninvestor sind oder Erfahrung mit der Reparatur und Renovierung von Häusern haben – entweder durch eigene Arbeiten oder mit einem zuverlässigen Handwerkerteam.
- Über einen hohen Cashflow und ausreichende Eigenmittel verfügen und nicht vollständig auf ein Bankdarlehen angewiesen sind.
- Japanische Rechtstexte verstehen oder mit einer professionellen Auktionsagentur – 競売代行会社 (keibai daiko kaisha) – zusammenarbeiten.
- Die Risiken akzeptieren und einen finanziellen Notfallplan für zusätzliche Kosten haben, etwa für die Räumung von Bewohnern und Renovierungsarbeiten.
SIE SOLLTEN IHN NICHT IN BETRACHT ZIEHEN, WENN SIE:
- Zum ersten Mal in Japan ein Haus kaufen und eine Immobilie benötigen, in die Ihre Familie sofort einziehen kann.
- Vollständig auf ein Bankdarlehen 住宅ローン (jutaku rōn) angewiesen sind.
- Keine Zeit haben, die Umgebung persönlich zu besichtigen oder komplexe japanische Rechtsdokumente zu lesen und zu verstehen.
Häufig gestellte Fragen
F. Können vietnamesische Staatsbürger mit einem Ingenieursvisum oder einem Auszubildendenvisum an Keibai-Immobilienauktionen teilnehmen?
Antwort: Ja. Das japanische Recht schränkt die Teilnahme nicht aufgrund der Nationalität oder des Aufenthaltsstatus ein. Sie benötigen jedoch eine Wohnsitzbescheinigung – 住民票 (juminhyo) – in Japan sowie ein Bankkonto auf Ihren eigenen Namen, um die Anzahlung zu leisten.
F. Was passiert, wenn ich die Auktion gewinne, die Bank mir aber das Geld nicht leiht?
Antwort: Wenn Sie die verbleibenden 80 % nicht innerhalb der vom Gericht festgelegten Frist bezahlen können, wird Ihr Zuschlag aufgehoben und die gesamte von Ihnen im Voraus gezahlte Anzahlung von 20 % – 買受申出保証金 (kaiuke moshide hoshokin) – verfällt. Sie sollten daher ausreichende Eigenmittel bereitstellen oder Ihre Finanzierung vor der Gebotsabgabe endgültig klären.
F. Werden Immobilien aus Auktionen anders besteuert als herkömmliche Käufe?
Antwort: Im August 2026 entsprechen die grundlegenden Steuersätze einander. Erfolgreiche Bieter müssen weiterhin die Registrierungs- und Lizenzsteuer – 登録免許税 (toroku menkyozei) – sowie die Grunderwerbsteuer – 不動産取得税 (fudosan shutokuzei) – gemäß den allgemeinen Bestimmungen der japanischen Regierung entrichten.
Fazit
Der Kauf einer gerichtlich versteigerten Immobilie (Keibai) in Japan kann eine vielversprechende Investitionsmöglichkeit sein und die Kosten potenziell um 20 % bis 30 % senken. Allerdings setzt er fundierte Rechtskenntnisse und ein gutes Risikomanagement voraus. Lassen Sie sich vom anfänglichen Angebotspreis nicht von versteckten Kosten für Renovierungen, Räumungen oder übernommene Zahlungsrückstände ablenken. Wenn Sie gerade erst beginnen, sich mit dem japanischen Immobilienmarkt zu beschäftigen, sollten Sie die Risiken und möglichen Renditen sorgfältig abwägen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
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