Immobilienagenturen in Japan: Wie hoch ist die Chūkai-Gebühr und wie findet man eine zuverlässige Agentur?
Ausführlicher Leitfaden zu Immobilienmaklergebühren in Japan (3 % + 6 man), zum Vergleich von Ryōte und Katate, zum Erkennen von Kakoi-komi und zur Auswahl einer seriösen Agentur für vietnamesische Einwohner.
7. Aug. 2026·✍️ olablog·⏱ 12 Min. Lesezeit
Ausführlicher Leitfaden zu Immobilienmaklergebühren in Japan (3 % + 6 man), zum Vergleich von Ryōte und Katate, zum Erkennen von Kakoi-komi und zur Auswahl einer seriösen Agentur für vietnamesische Einwohner.
Eine Wohnung zu finden oder eine Immobilie in Japan zu kaufen, ist für Vietnamesen immer ein großer Wendepunkt – ganz gleich, ob es sich um internationale Studierende, technische Praktikanten, Ingenieure oder Familien handelt, die sich langfristig niederlassen möchten. Die zahlreichen Hürden – von Sprachbarrieren und komplizierter Fachterminologie bis hin zu versteckten Gebühren – führen jedoch dazu, dass sich viele Menschen am Ende fühlen, als hätten sie viel bezahlt und dafür kaum etwas erhalten. Möchten Sie wissen, wie viel Maklergebühren für Immobilien in Japan tatsächlich kosten, woran man erkennt, dass ein Makler Preise künstlich erhöht oder Immobilienangebote zurückhält, und wie man unter den Tausenden Agenturen eine seriöse Firma auswählt? In diesem Artikel schlüsselt OlaChill alle Beträge klar und transparent auf und teilt praktische Erfahrungen, damit Sie sicher mit Immobilienagenturen in Japan zusammenarbeiten können.
1. Wie werden Immobilienmaklergebühren in Japan (Chūkai tesūryō) berechnet?
Bei Immobilientransaktionen in Japan ist die Maklergebühr, auf Japanisch 仲介手数料 (chūkai tesūryō), der Betrag, den Sie einer Immobilienagentur zahlen, wenn der Kauf, Verkauf oder Mietvertrag für eine Immobilie erfolgreich abgeschlossen wurde. Die Höchstgebühr ist im Gesetz über das Immobiliengeschäft – 宅地建物取引業法 (takuchi tatemono torihikigyōhō) – eindeutig geregelt.
Im August 2026 gelten je nach Art der Transaktion folgende Höchstgebühren:
Fall 1: Maklergebühren beim KAUF oder VERKAUF einer Immobilie
Bei Kauf- und Verkaufstransaktionen wird die maximale Maklergebühr auf Grundlage des Immobilienwerts ohne 10 % Verbrauchsteuer berechnet:
- Immobilien mit einem Preis von mehr als 4,000,000 JPY (etwa 680 Millionen VND):
$$\text{Maximale Gebühr (vor Steuern)} = (\text{Immobilienpreis} \times 3%) + 60,000\text{ JPY}$$
Anschließend kommen 10 % Verbrauchsteuer 消費税 (shōhizei) hinzu. Die vereinfachte Formel, die Makler häufig verwenden, lautet „3 % + 6 man“ (zzgl. Steuer). - Günstige Immobilien unter 8,000,000 JPY (etwa 1.36 Milliarden VND):
Nach den im Juli 2024 eingeführten und im August 2026 weiterhin geltenden überarbeiteten Vorschriften des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) soll der Handel mit günstigen Lagerhäusern und leer stehenden Häusern 空き家 (akiya) gefördert werden. Die maximale Maklergebühr, die eine Agentur von jeder Partei – Verkäufer oder Käufer – verlangen darf, beträgt vor Steuern 300,000 JPY beziehungsweise 330,000 JPY einschließlich 10 % Steuer (etwa ~56 Millionen VND).
Praktisches Beispiel für den Kauf eines Hauses:
Sie kaufen eine ältere Eigentumswohnung in Tokyo für 30,000,000 JPY (3,000 man JPY, ~5.1 Milliarden VND):
- Grundgebühr: $30,000,000 \times 3% + 60,000 = 960,000\text{ JPY}$
- 10 % Verbrauchsteuer: $960,000 \times 10% = 96,000\text{ JPY}$
- Von Ihnen zu zahlende Chūkai-Gesamtgebühr: $1,056,000\text{ JPY}$ (~179 Millionen VND).
Fall 2: Maklergebühren bei der MIETE einer Wohnung
Bei Mietwohnungen schreibt das japanische Recht vor, dass die von Mieter und Vermieter zusammen erhobenen Maklergebühren höchstens einer Monatsmiete entsprechen dürfen (zzgl. 10 % Verbrauchsteuer).
- Nach dem gesetzlichen Grundprinzip berechnet der Makler dem Mieter 0,5 Monatsmieten und dem Vermieter ebenfalls 0,5 Monatsmieten.
- Stimmt der Mieter jedoch zu – meist durch die Unterzeichnung eines Maklerauftrags oder einer entsprechenden Vereinbarung –, darf die Agentur dem Mieter die volle Monatsmiete (zzgl. 10 % Steuer) berechnen. In der Praxis verlangen die meisten Agenturen in Großstädten wie Tokyo und Osaka diese Maklergebühr in Höhe einer Monatsmiete.
2. Ryōte vs. Katate: Die Falle der Kakoi-komi-Zurückhaltung, auf die Käufer und Mieter achten sollten
Um Ihre Interessen zu schützen, müssen Sie verstehen, wie der japanische Immobilienmarkt hinter den Kulissen funktioniert.
Was sind 片手取引 (katate torihiki) und 両手取引 (ryōte torihiki)?
- 片手取引 (katate torihiki – einseitige Transaktion): Unternehmen A vertritt den Verkäufer (oder Vermieter), während Unternehmen B den Käufer (oder Mieter) vertritt. Unternehmen A erhält eine Gebühr vom Verkäufer und Unternehmen B eine Gebühr vom Käufer. Dies ist eine objektive Konstellation mit weniger Interessenkonflikten.
- 両手取引 (ryōte torihiki – zweiseitige Transaktion): Eine Immobilienagentur vertritt sowohl den Verkäufer als auch den Käufer (oder sowohl den Vermieter als auch den Mieter) und kassiert von beiden Seiten eine Maklergebühr.
[Verkäufer / Vermieter] <---> [Maklerunternehmen A] <---> [Käufer / Mieter]
│
(Gebühr von beiden Seiten = Ryōte)
Die Fallen 囲い込み (kakoi-komi) und おとり物件 (otori bukken)
Das Streben nach zweiseitigen Transaktionen (Ryōte) hat in Japan zu einer relativ verbreiteten problematischen Praxis geführt, die als 囲い込み (kakoi-komi – das Verheimlichen oder Zurückhalten eines Immobilienangebots) bekannt ist.
Wenn ein Vermieter oder Verkäufer eine Immobilie einer Immobilienagentur anvertraut, muss die Agentur sie gesetzlich bei REINS (レインズ) registrieren, Japans landesweitem Netzwerk für Immobilieninformationen, damit alle anderen Agenturen darauf zugreifen können. Um jedoch selbst einen Käufer zu finden und die maximale Gebühr von beiden Seiten zu kassieren, belügen manche Agenturen absichtlich andere Makler und behaupten etwa: „Für diese Immobilie liegt bereits ein Antrag vor“ oder „Besichtigungen sind nicht möglich.“
So wirkt sich das auf Sie aus:
- Wenn Sie Käufer oder Mieter sind: Möglicherweise verpassen Sie die Gelegenheit, gute Immobilien zu angemessenen Preisen zu besichtigen, nur weil die Agentur, die das Angebot verwaltet, nicht mit Ihrer Agentur zusammenarbeiten möchte.
- Wenn Sie auf ein gefälschtes Angebot おとり物件 (otori bukken) stoßen: Sie sehen online eine äußerst attraktive, überraschend günstige Immobilie. Sobald Sie Kontakt aufnehmen, sagt man Ihnen: „Jemand hat gerade eine Anzahlung geleistet“, und lenkt Sie sofort zu teureren oder schlechteren Immobilien weiter.
3. Vietnamesischsprachige Immobilienagenturen: Chancen und Risiken, die Sie nicht übersehen sollten
Das Aufkommen zahlreicher vietnamesischer Agenturen und vietnamesischsprachiger Immobilienfachleute in Japan bietet großen Komfort. Ohne gründliche Recherche bringt es jedoch auch Risiken mit sich.
Vorteile der Zusammenarbeit mit einem vietnamesischsprachigen Makler
- Beseitigung der Sprachbarriere: Sie können Ihre Vorstellungen, finanzielle Situation und bevorzugte Lage problemlos besprechen, ohne Missverständnisse befürchten zu müssen.
- Verständnis für die Situation ausländischer Einwohner: Diese Makler wissen, welche Gebäude Ausländer 外国人可 (gaikokujin ka) akzeptieren und welche strenge Anforderungen an eine Bürgschaftsgesellschaft 保証会社 (hoshō gaisha) stellen.
Risiken, die Sie erkennen und vermeiden sollten
- Nicht lizenzierte Makler / freiberufliche Vermittler: Viele Personen treten als freiberufliche Mitarbeiter (CTV) auf, ohne über eine entsprechende Qualifikation zu verfügen oder einer lizenzierten Firma anzugehören. Sie beschaffen Angebote von japanischen Agenturen und schlagen anschließend die Preise auf oder verlangen unzulässige zusätzliche Servicegebühren.
- Unklare Beratungs- oder Bearbeitungsgebühren: Das japanische Recht verbietet strikt jede zusätzliche Gebühr über die regulierte 仲介手数料 (chūkai tesūryō) hinaus. Wenn ein Makler eine zusätzliche „Übersetzungsgebühr von 2–3 man“ oder eine „Antragsgebühr von 5 man“ verlangt, sollten Sie äußerst vorsichtig sein.
4. 5 Fragen zum „Stresstest“, mit denen Sie eine seriöse Immobilienagentur erkennen können
Bevor Sie Dokumente unterschreiben oder eine Anzahlung leisten, können Sie mit den folgenden 5 Fragen die Kompetenz und Transparenz der Agentur prüfen:
- „Wie lautet die Immobiliengeschäfts-Lizenznummer 免許番号 (menkyo bangō) Ihres Unternehmens?“
Zweck: Unternehmen, die in Japan legal tätig sind, müssen eine Lizenznummer besitzen, die vom Minister für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通大臣) oder vom Gouverneur einer Präfektur ausgestellt wurde (beispielsweise 東京都知事 (X) 第XXXXXX号). Die Zahl(X)in Klammern gibt an, wie oft die Lizenz verlängert oder neu ausgestellt wurde (einmal alle 5 Jahre). Je höher(X), desto länger ist das Unternehmen tätig. - „Welcher lizenzierte 宅地建物取引士 (takuchi tatemono torihikishi) wird mir den Vertrag direkt erklären?“
Zweck: Eine seriöse Agentur muss Mitarbeiter mit der nationalen Takken-Qualifikation (宅建士) haben, die rechtliche Verantwortung für die Transaktion übernehmen. - „Wie hoch ist die gesamte Maklergebühr 仲介手数料 (chūkai tesūryō), enthält sie bereits 10 % Verbrauchsteuer und fallen weitere Kosten an?“
Zweck: Dadurch muss der Makler von Anfang an einen transparenten Betrag nennen, und Sie vermeiden unerwartete „versteckte Kosten“ beim Vertragsabschluss. - „Ist diese Immobilie öffentlich im REINS-System (レインズ) gelistet?“ (Gilt beim Kauf einer Immobilie)
Zweck: Damit können Sie prüfen, ob das Angebot durch Kakoi-komi zurückgehalten wird. - „Wird mir die Antragsanzahlung 申込金 (mōshikomikin) zu 100 % zurückerstattet, wenn mein Antrag während der Prüfung abgelehnt wird?“
Zweck: So schützen Sie Ihr Geld, falls die Bürgschaftsgesellschaft oder der Vermieter Ihren Antrag nicht genehmigt.
5. Das wichtigste Dokument bei der Miete oder dem Kauf einer Wohnung: die wichtigen Vertragsinformationen (Jūyō jikō setsumei)
Viele Vietnamesen, die in Japan eine Wohnung mieten oder kaufen, konzentrieren sich ausschließlich auf den Vertrag 契約書 (keiyakusho) und übersehen ein entscheidendes Dokument: 重要事項説明書 (jūyō jikō setsumei sho – Dokument mit Erläuterungen zu wichtigen Punkten), meist abgekürzt als Jūsetsu (重説).
Warum ist das Jūsetsu so wichtig?
Nach Artikel 35 des japanischen Gesetzes über das Immobiliengeschäft muss ein lizenzierter 宅地建物取引士 (takuchi tatemono torihikishi) Ihnen vor der Unterzeichnung eines Miet- oder Kaufvertrags seinen Ausweis zeigen und den gesamten Inhalt des Jūsetsu ausführlich vorlesen und erklären.
4 Punkte, die Sie im Jūsetsu UNBEDINGT sorgfältig prüfen müssen
- Strafe bei vorzeitiger Kündigung 違約金 (iyakukin): In den meisten Mietverträgen ist festgelegt, dass Sie bei einer Kündigung vor Ablauf von 1 Jahr (oder 2 Jahren) eine Vertragsstrafe in Höhe von 1 bis 2 Monatsmieten zahlen müssen.
- Kosten für die Wiederherstellung 原状回復費用 (genjō kaifuku hiyō): Im Dokument sollte eindeutig angegeben sein, wie viele man Sie für die Reinigung 清掃費用 (seisō hiyō) zahlen müssen und wie hoch die Kosten für den Austausch des Schlosses 鍵交換費用 (kagi kōkan hiyō) beim Auszug sind.
- Nutzungsregeln 💡: Ob Sie Haustiere ペット飼育 (petto shiiku) halten dürfen und ob Sie die Wohnung mit einer anderen Person teilen oder eine weitere Person dort wohnen lassen dürfen 同居人 (dōkyōnin).
- Baulicher Zustand und Katastrophenrisiken: Prüfen Sie die Gefahrenkarte ハザードマップ (hazādo mappu), um festzustellen, ob in der Gegend Überschwemmungs- oder Erdrutschgefahr besteht. Bei gekauften Häusern sollten Sie außerdem die Erdbebensicherheitsstandards 新耐震基準 (shin taishin kijun – gültig ab Juni 1981) überprüfen.
6. Übersichtstabelle der Maklergebühren und Dokumente, die Sie kennen sollten
Damit Sie Ihre Finanzen und Unterlagen besser verstehen und vorbereiten können, finden Sie hier eine Zusammenfassung der wichtigsten Maklergebühren und Dokumente im August 2026:
| Punkt | Vorschriften / Gebühr (Stand 08/2026) | Zugehöriges japanisches Dokument (Romaji) |
|---|---|---|
| Maximale Maklergebühr bei Kauf und Verkauf (Immobilie > 400 man JPY) | (Immobilienpreis x 3% + 60,000 JPY) + 10% Steuer |
仲介手数料 (chūkai tesūryō) |
| Maximale Maklergebühr bei Kauf und Verkauf (Immobilie ≤ 800 man JPY) | Maximal 300,000 JPY + 10% Steuer (= 330,000 JPY) |
宅地建物取引業法 (takuchi tatemono torihikigyōhō) |
| Maximale Maklergebühr für Mietwohnungen | Maximal 1 Monatsmiete + 10% Steuer |
賃貸借契約 (chintaishaku keiyaku) |
| Dokument mit Erläuterungen zu wichtigen Punkten | Muss vor der Unterzeichnung des Hauptvertrags vorgelesen und unterschrieben werden | 重要事項説明書 (jūyō jikō setsumei sho) |
| Wohnsitzbescheinigung (Identitätsnachweis) | Beim Stadt- oder Bezirksamt 市役所 / 区役所 erhältlich | 住民票 (jūminhyō) |
| Kaution für eine Mietwohnung | Üblicherweise 1–2 Monatsmieten (oder 0 Yen) | 敷金 (shikikin) |
| Schlüsselgeld / Dankeszahlung an den Vermieter | Üblicherweise 0–2 Monatsmieten (nicht erstattungsfähig) | 礼金 (reikin) |
Häufig gestellte Fragen
F. Kann ich eine Senkung der Maklergebühr (Chūkai tesūryō) aushandeln?
Ja, allerdings ist das bei beliebten Immobilien oder Wohnungen in Stadtzentren relativ schwierig. Die 3 % + 6 man (bei Kauf und Verkauf) beziehungsweise eine Monatsmiete (bei Mietverträgen) stellen die gesetzliche „Höchstgebühr“ dar. Manche Agenturen bieten einen Rabatt von 50 % oder verzichten vollständig auf die Maklergebühr, wenn sie vom Vermieter einen Werbezuschuss, AD (Advertisement fee), erhalten. Fragen Sie am besten proaktiv und höflich danach, bevor Sie den Vorgang beginnen!
F. Der Makler verlangt von mir eine Antragsanzahlung (Mōshikomikin). Bekomme ich das Geld zurück, wenn ich es mir anders überlege und die Immobilie doch nicht mieten möchte?
Nach japanischem Recht ist die Antragsanzahlung 申込金 (mōshikomikin) lediglich ein Ausdruck Ihrer Absicht, die Immobilie zu mieten oder zu kaufen, und eine Zahlung während der Antragsprüfung; sie ist KEINE Vertragsstrafe. Wenn Sie Ihren Antrag vor der offiziellen Vertragsunterzeichnung zurückziehen, muss die Agentur Ihnen diesen Betrag zu 100 % zurückerstatten.
F. Kann ich einen Kauf- oder Mietvertrag selbst unterschreiben, wenn ich nicht fließend Japanisch spreche?
Wenn Ihre Japanischkenntnisse noch nicht ausreichen, um das rechtliche Jūsetsu-Dokument (重説) zu verstehen, werden seriöse Immobilienunternehmen Sie bitten, einen Dolmetscher mitzubringen, oder eine vietnamesische bzw. englische Übersetzung oder Erklärung bereitstellen. Dies dient Ihrem Schutz und soll verhindern, dass Sie unwissentlich ungünstige Vertragsbedingungen akzeptieren.
Fazit
Die Zusammenarbeit mit Immobilienagenturen in Japan wird wesentlich einfacher und sicherer, wenn Sie die Struktur der Chūkai-Gebühren verstehen (3 % + 6 man bei Kauf und Verkauf beziehungsweise 0,5–1 Monatsmiete), Transaktionsfallen wie Kakoi-komi erkennen und die rechtlichen Details im Dokument 重要事項説明 (jūyō jikō setsumei) proaktiv prüfen. Wählen Sie immer transparente Agenturen mit deutlich angegebener Lizenznummer, damit Ihr Weg zu einem stabilen Leben und einer erfolgreichen beruflichen Zukunft im Land der aufgehenden Sonne möglichst reibungslos verläuft.
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