Das eigene Zuhause in eine Minpaku-Unterkunft umwandeln: Anforderungen, Verfahren und Rentabilität
Ein ausführlicher Leitfaden zu den Verfahren, um ein Zuhause in Japan im Jahr 2026 in eine Minpaku-Unterkunft umzuwandeln: Anforderungen für Eigentumswohnungen, vorgeschriebene Ausstattung, Verwaltungskosten sowie eine realistische Gewinn-und-Verlust-Simulation.
7. Aug. 2026·✍️ olablog·⏱ 11 Min. Lesezeit
Ein ausführlicher Leitfaden zu den Verfahren, um ein Zuhause in Japan im Jahr 2026 in eine Minpaku-Unterkunft umzuwandeln: Anforderungen für Eigentumswohnungen, vorgeschriebene Ausstattung, Verwaltungskosten sowie eine realistische Gewinn-und-Verlust-Simulation.
Ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung in Japan zu besitzen, ist für viele vietnamesische Familien, Ingenieure und Berufstätige, die sich dort niedergelassen haben, ein wichtiger Meilenstein. Viele Familien müssen jedoch für mehrere Wochen oder sogar Monate nach Vietnam zurückkehren, um Verwandte zu besuchen, oder verfügen über ein oder zwei ungenutzte Zimmer. Den leer stehenden Raum in eine Minpaku (民泊 – kurzfristige Unterkunft im Airbnb-Stil) umzuwandeln und damit zusätzliches passives Einkommen zu erzielen, kann daher äußerst attraktiv sein.
Allerdings reicht es in Japan nicht aus, einfach „das Haus zu putzen und Fotos online hochzuladen“. Es gelten zahlreiche strenge gesetzliche Vorschriften. Hinzu kommen Einschränkungen durch die Eigentümergemeinschaft, die Kosten für die Installation von Brandverhütungs- und Feuerlöscheinrichtungen sowie die fortlaufende Herausforderung, die Betriebskosten zu tragen. Dieser Artikel des Redaktionsteams von OlaChill bietet einen vollständigen Überblick über die Anforderungen, Verfahren und realistischen finanziellen Aspekte, die mit der legalen Umwandlung des eigenen Zuhauses in eine Minpaku-Unterkunft in Japan verbunden sind.
1. Was ist eine Minpaku? Zwei gängige Betriebsmodelle in Japan
Das Minpaku-System wurde offiziell durch das Gesetz über das Geschäft mit Wohnunterkünften – Residential Accommodation Business Act – 住宅宿泊事業法 (jutaku shukuhaku jigyo ho), auch als New Minpaku Act bekannt, legalisiert. Nach diesem Gesetz dürfen Eigentümer ihre Wohnungen oder Häuser für maximal 180 Nächte/Jahr an Kurzzeitgäste vermieten (berechnet vom 1/4 dieses Jahres bis zum 1/4 des folgenden Jahres).
Je nachdem, ob du mit deinen Gästen zusammenwohnst, unterscheidet das Gesetz zwei wesentliche Betriebsmodelle:
Typ 1: Vom Eigentümer bewohnt – 家主居住型 (yanushi kyoju gata)
- Merkmale: Der Eigentümer wohnt während des gesamten Aufenthalts der Gäste in der Wohnung oder im Haus und vermietet normalerweise ein freies Zimmer.
- Verfahren und Kosten: Die Anforderungen an den Brandschutz sind weniger umfangreich. Da der Eigentümer den Check-in und die Verwaltung selbst übernimmt, ist die Beauftragung eines externen Verwaltungsunternehmens nicht zwingend erforderlich.
Typ 2: Eigentümer nicht vor Ort – 家主不在型 (yanushi fuzai gata)
- Merkmale: Du vermietest das gesamte Haus oder die gesamte Wohnung, während du abwesend bist – etwa auf einer Geschäftsreise oder bei einem Besuch in Vietnam – oder in der Unterkunft wohnt kein Eigentümer.
- Verfahren und Kosten: Die Anforderungen sind deutlich strenger. Nach dem Gesetz muss der Eigentümer ein zugelassenes Verwaltungsunternehmen für Wohnunterkünfte – 住宅宿泊管理業者 (jutaku shukuhaku kanri gyosha) – mit dem Betrieb beauftragen, wenn er abwesend ist oder mehr als 5 Zimmer zur Vermietung angeboten werden.
2. Das größte Hindernis bei Eigentumswohnungen: die Hausordnung 管理規約 (kanri kiyaku)
Wenn du ein Einfamilienhaus (一戸建て – ikodate) besitzt, hängt die Registrierung einer Minpaku hauptsächlich von den Vorschriften der örtlichen Behörden ab. Bei einer Eigentumswohnung (Mansion – マンション) ist das größte Hindernis jedoch die Eigentümergemeinschaft – 管理組合 (kanri kumiai).
Statistiken aus Großstädten wie Tokyo und Osaka zufolge legen mit Stand August 2026 mehr als 90 % der Eigentumswohnanlagen in ihrer Hausordnung – 管理規約 (kanri kiyaku) – ausdrücklich fest, dass die Nutzung von Wohnungen als Minpaku oder kurzfristige Unterkunft verboten ist. Der Grund dafür sind Bedenken der Anwohner hinsichtlich Lärm, Abfall und Sicherheit.
- Erforderlicher Schritt vor Beginn des Verfahrens: Du musst die 管理規約 (kanri kiyaku) des Gebäudes prüfen.
- Wenn die Hausordnung dies verbietet: Eine legale Minpaku darfst du unter keinen Umständen registrieren.
- Wenn die Hausordnung keine eindeutige Aussage enthält: Du musst eine schriftliche Bestätigung der Eigentümergemeinschaft (管理組合 – kanri kumiai) einholen, aus der hervorgeht, dass der Betrieb einer Minpaku im Gebäude nicht verboten ist. Wenn du die Unterkunft heimlich betreibst und dies entdeckt wird, drohen Verwaltungssanktionen. Außerdem kannst du deine Inserate auf Plattformen wie Airbnb/Booking verlieren, und deine Aufenthaltsunterlagen in Japan können dadurch ernsthaft beeinträchtigt werden.
3. Nachbarschaftsinformation und Genehmigungsverfahren (August 2026)
Wenn die Immobilie die gesetzlichen Anforderungen erfüllt und das Gebäude den Minpaku-Betrieb erlaubt, musst du das Registrierungsverfahren nach den im August 2026 geltenden Standardschritten durchführen:
Schritt 1: Den Plan erläutern und Nachbarn informieren – 近隣への説明 (kinrin he no setsumei)
Viele Bezirke und Gemeinden in Tokyo, Kyoto und Osaka verlangen von Eigentümern, vor Einreichung des Antrags Informationsschreiben an Haushalte innerhalb des vorgeschriebenen Radius zu senden oder eine Informationsveranstaltung abzuhalten. In der Regel betrifft dies die benachbarten Wohnungen sowie die Einheiten direkt über und unter der Unterkunft. Die Mitteilung muss eine Notfalltelefonnummer enthalten, die im Fall eines Zwischenfalls genutzt werden kann.
Schritt 2: Die gesetzlich erforderlichen Unterlagen vorbereiten
Zu den Unterlagen, die beim Minpaku-Portal – 民泊ポータルサイト (minpaku potaru saito) – oder beim örtlichen Gesundheitsamt – 保健所 (hokenjo) – eingereicht werden, gehören:
- Bescheinigung der Immobilienregistrierung: 登記事項証明書 (toki jiko shomeisho).
- Grundriss der Immobilie: 住宅の平面図 (jutaku no heimeizu) – mit eindeutiger Kennzeichnung der Küche, Toiletten, des Badezimmers, der Feuerlöscheinrichtungen und der Bodenflächen der Schlafzimmer.
- Bescheinigung über die Einhaltung der Brandschutzvorschriften: 消防法令適合通知書 (shobo horei tekigo tuchisho), die nach einer Vor-Ort-Prüfung von der Feuerwehr (消防署 – shobosho) ausgestellt wird.
- Identitäts- und Wohnsitznachweis: 住民票 (juminhyo) des Eigentümers.
- Bevollmächtigungsvereinbarung für die Immobilienverwaltung: (Wenn das Modell 主人不在型 – Eigentümer nicht vor Ort – angewendet wird.)
4. Vorgeschriebene Ausstattung sowie Sicherheits- und Brandschutzsysteme
Um die Minpaku-Standards zu erfüllen, muss die Immobilie über 4 grundlegende Einrichtungen verfügen: eine Küche, eine Toilette, ein Badezimmer sowie einen Balkon oder eine Wascheinrichtung. Außerdem muss die Mindestfläche des Schlafzimmers 3,3 m² / Gast betragen.
Auch die Brandschutzvorschriften – 消防設備 (shobo setsubi) – werden streng durchgesetzt:
- Feuerlöscher: 消火器 (shokaki), an einer gut sichtbaren Stelle angebracht.
- Rauchmelder / automatische Brandmeldeanlage: 自動火災報知設備 (jido kasai hochi setsubi). In Eigentumswohnungen und mehrstöckigen Häusern ist häufig ein miteinander verbundenes Alarmsystem vorgeschrieben.
- Notbeleuchtung: 非常用照明設備 (hijoyo shomei setsubi), die entlang von Fluren und Treppen installiert wird und bei einem Stromausfall funktioniert.
- Fluchtwegeplan: 避難経路図 (hinan keirozu), in mehreren Sprachen (Japanisch, Englisch, Vietnamesisch/Chinesisch) neben dem Zimmereingang angebracht.
- Informationsblatt für Gäste: Die Gäste müssen Anweisungen zur Mülltrennung, zum Lärmverbot nach 22 Uhr sowie die Notrufnummern 119/110 erhalten.
5. Betriebskosten, Reinigung und Gebühren des Verwaltungsunternehmens
Wenn du nicht selbst vor Ort bist, um die Unterkunft zu reinigen und Gäste zu empfangen, musst du die monatlich anfallenden Ausgaben sorgfältig kalkulieren.
Detaillierte Aufschlüsselung der Minpaku-Betriebskosten (Stand August 2026)
(Referenzwechselkurs im August 2026: 1 JPY ≈ 165 VND)
| Kostenpunkt | Einzelheiten und durchschnittliche Kosten (Yen) | Geschätzte Umrechnung (~VND) | Hinweise |
|---|---|---|---|
| Gebühr des Verwaltungsunternehmens (住宅宿泊管理業者) | 15 % – 20 % / des Nettoumsatzes | ~15 % – 20 % des Umsatzes | Beim Modell mit abwesendem Eigentümer vorgeschrieben. |
| Plattformprovision (Airbnb / Booking) | 3 % – 15 % / pro Buchung | Abhängig von den Richtlinien der OTA | Wird direkt von jeder Buchung abgezogen. |
| Reinigungs- und Wäschekosten (清掃費) | 7.000 ¥ – 15.000 ¥ / pro Aufenthalt | ~1,15 – 2,48 Millionen VND / pro Aufenthalt | Werden den Gästen normalerweise als Reinigungsgebühr berechnet. |
| Strom, Wasser, Internet und Gas | 20.000 ¥ – 35.000 ¥ / Monat | ~3,3 – 5,78 Millionen VND / Monat | Touristen verbrauchen normalerweise mehr Strom und Heizenergie als ein Haushalt. |
| Abschreibung und Verbrauchsmaterialien | 5.000 ¥ – 10.000 ¥ / Monat | ~825.000 – 1,65 Millionen VND / Monat | Nachfüllen von Shampoo und Toilettenpapier sowie Ersatz beschädigter Handtücher. |
| Grundsteuer (固定資産税) | Jährliche Berechnung | Abhängig vom Immobilienwert | Feste jährliche Kosten, unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet wird. |
6. Simulierte Einnahmen sowie realistische Gewinn-und-Verlust-Rechnung
Nehmen wir an, du besitzt ein freistehendes 2LDK-Haus in der Nähe eines Bahnhofs in den Vororten von Tokyo oder Osaka. Du planst 120 Tage/Jahr ein – innerhalb des Limits von 180 Tagen –, um die Immobilie während deiner Abwesenheit oder in der Hauptreisezeit als Minpaku zu betreiben.
Geschäftliche Annahmen (Stand August 2026)
- Durchschnittlicher Übernachtungspreis: 18.000 JPY (~2,97 Millionen VND).
- Auslastung: 70 % der 120 verfügbaren Tage = 84 Nächte/Jahr (durchschnittlich 7 Nächte/Monat).
- Bruttojahresumsatz insgesamt: 18.000 JPY × 84 Nächte = 1.512.000 JPY (~249,48 Millionen VND).
Jährliche Einnahmen und Ausgaben
1. Bruttoumsatz: 1.512.000 JPY (~249,5 Millionen VND)
2. Airbnb-Plattformgebühr (geschätzt 3 %): -45.360 JPY (~7,5 Millionen VND)
3. Gebühr des Verwaltungsunternehmens (20 % vom Nettoumsatz): -293.328 JPY (~48,4 Millionen VND)
4. Strom, Wasser und Internet (12 Monate): -240.000 JPY (~39,6 Millionen VND)
5. Jährliche Prüfung/Wartung der Feuerlöschausrüstung: -30.000 JPY (~4,95 Millionen VND)
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=> NACH BETRIEBSAUSGABEN:
Gewinn vor Steuern (Nettogewinn): ~903.312 JPY / Jahr (~149 Millionen VND)
(Durchschnittlich etwa ~75.000 JPY / Monat, entsprechend ~12,4 Millionen VND/Monat)
(Hinweis: Die Reinigungsgebühr 清掃費 wird von den Gästen separat über die App bezahlt und gleicht daher die tatsächlichen Kosten für einen Reinigungsdienst aus.)
Praktische Einschätzung: Wenn du eine Minpaku betreibst, um während deiner Abwesenheit bei der Tilgung deines Hypothekendarlehens (住宅ローン – jutaku ron) zu helfen, ist ein Gewinn von 75.000 JPY/Monat durchaus bedeutend. Wenn du die Unterkunft jedoch als Möglichkeit für schnelles Geld betrachtest, erschweren das Limit von 180 Tagen/Jahr und die strengen Verwaltungskosten eine höhere Rendite als bei einer herkömmlichen Langzeitvermietung.
7. Häufig gestellte Fragen
F. Kann ich eine Minpaku in einem Haus betreiben, dessen Hypothek (住宅ローン – jutaku ron) ich noch abbezahle?
Antwort: Die meisten Banken in Japan bieten vergünstigte 住宅ローン (jutaku ron) unter der Bedingung an, dass die Immobilie als DEIN Hauptwohnsitz genutzt wird. Wenn du die Immobilie vollständig in eine Minpaku-Unterkunft umwandelst, kann die Bank verlangen, dass du zu einem Geschäftskredit wechselst, der mit einem deutlich höheren Zinssatz verbunden ist. Wenn du jedoch das Modell 家主居住型 (Zusammenleben mit Gästen und Vermietung eines freien Zimmers) nutzt oder nur während deiner Abwesenheit kurzfristig vermietest, solltest du dich vor der Registrierung bei deiner kreditgebenden Bank beraten lassen.
F. Kann ich die Immobilie selbst reinigen, um die Reinigungsgebühr (清掃費) zu sparen?
Antwort: Ja, wenn du das Modell mit anwesendem Eigentümer (家主居住型 – yanushi kyoju gata) nutzt. Wenn du jedoch das Modell mit abwesendem Eigentümer (家主不在型) betreibst und ein Verwaltungsunternehmen (住宅宿泊管理業者) beauftragt hast, übernimmt das Unternehmen normalerweise die Reinigung oder legt professionelle Reinigungsstandards fest, damit die Hygienestandards für touristische Unterkünfte eingehalten werden.
F. Wer ist verantwortlich, wenn sich Nachbarn über Lärm oder Abfall durch Minpaku-Gäste beschweren?
Antwort: Nach dem New Minpaku Act muss das beauftragte Verwaltungsunternehmen beim Modell mit abwesendem Eigentümer in der Lage sein, innerhalb von 10–30 Minuten (je nach örtlichen Vorschriften) an der Immobilie einzutreffen, um Beschwerden der Nachbarn zu bearbeiten. Wenn die Probleme wiederholt auftreten, können die Behörden die Minpaku-Lizenz der Immobilie widerrufen.
Fazit
Das eigene Zuhause in eine Minpaku-Unterkunft umzuwandeln, ist für in Japan lebende Vietnamesen eine clevere Möglichkeit, ihr Vermögen besser zu nutzen und während ihrer Abwesenheit zusätzliches passives Einkommen zu erzielen. Die gesetzlichen Verfahren in Japan erfordern jedoch vollständige Compliance – von der Prüfung der 管理規約 (kanri kiyaku) des Gebäudes über die Einholung einer Brandschutzbescheinigung bis hin zur Beauftragung eines gesetzlich zugelassenen Verwaltungsunternehmens. Kalkuliere den möglichen Gewinn und Verlust sorgfältig und bereite alle notwendigen Unterlagen vor, bevor du den Betrieb aufnimmst.
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