Immobilieninvestitionen in Osaka und Fukuoka: Lohnt sich die höhere Rendite gegenüber Tokio?

Die tatsächliche Finanzlage: Versteckte Kosten und Nettorendite (Jisshitsu Rimawari)

Viele Erstkäufer gehen fälschlicherweise davon aus, dass die in einer Anzeige angegebene Rendite (表面利回り – hyomen rimawari) dem Betrag entspricht, den sie tatsächlich erhalten. In Wirklichkeit muss die Nettorendite 実質利回り (jisshitsu rimawari) anhand der folgenden Formel berechnet werden:

$$\text{Nettorendite} = \frac{\text{Jahresmiete} - \text{jährliche Betriebskosten}}{\text{Kaufpreis} + \text{anfängliche Kaufnebenkosten}} \times 100%$$

1. Anfängliche Kaufnebenkosten (etwa 6 %–8 % des Immobilienwerts)

Zu den Rechtskosten und Steuern, die beim Abschluss eines Kaufvertrags anfallen, gehören:

• Maklerprovision 仲介手数料 (chukai tesuryo): Nach japanischem Immobilienrecht wird sie wie folgt berechnet: $(\text{Immobilienpreis} \times 3% + 60.000 \text{ Yen}) + \text{10% Verbrauchssteuer}$.
• Vertragliche Stempelsteuer 印紙代 (inshidai): Eine Steuermarke im Wert von 5.000 bis 10.000 Yen für gewöhnliche Wohnimmobilientransaktionen.
• Grunderwerbs- und Eintragungssteuer 登録免許税 (toroku menkyozei): Sie wird beim Verwaltungs- 行政書士/Justizschreiber 司法書士 entrichtet, wenn das eingetragene Eigentum übertragen wird.
• Immobilienerwerbssteuer 不動産取得税 (fudosan shotokuzei): Ein Steuerbescheid, den die Kommunalverwaltung 3-6 Monate nach dem Immobilienkauf verschickt.

2. Monatliche und jährliche Instandhaltungskosten

• Hausverwaltungsgebühr 管理費 (kanrihi): In der Regel 5.000–12.000 Yen/Monat.
• Instandhaltungsrücklage 修繕積立金 (shuzen tsumitatekin): In der Regel 5.000–15.000 Yen/Monat. Bei Gebäuden, die älter als 20 Jahre sind, steigt diese Gebühr im Laufe der Zeit häufig.
• Immobilienverwaltungsgebühr: Sie wird an die Immobiliengesellschaft 不動産会社 (fudosan gaisha) gezahlt und beträgt etwa 5 % der monatlichen Miete, sofern man die Mieter nicht selbst findet und verwaltet.
• Grundsteuer 固定資産税 (kotei shisanzei) & Stadtplanungssteuer 都市計画税 (toshi keikakuzei): Insgesamt etwa 1,7 %, berechnet auf Grundlage des steuerlich festgestellten Werts von Grundstück und Gebäude.

Praxisbeispiel aus Fukuoka (Stand August 2026): Man kauft eine gebrauchte 1K-Wohnung für 8,0 Millionen Yen (~1,32 Milliarden VND) und vermietet sie für 45.000 Yen/Monat.

• Gesamte Mieteinnahmen: $45.000 \times 12 = 540.000 \text{ Yen/Jahr}$ (Bruttorendite = $540.000 / 8.000.000 = 6,75%$).
• Abzüglich jährlicher Kosten (Kanrihi + Shuzen + 5 % Verwaltungsgebühr + Grund- und Stadtplanungssteuern): etwa $160.000 \text{ Yen/Jahr}$.
• Tatsächlicher Gesamtinvestitionsbetrag (Immobilienpreis + 7 % Kaufnebenkosten): $8.560.000 \text{ Yen}$.
• Nettorendite: $(540.000 - 160.000) / 8.560.000 \approx 4,43%/\text{Jahr}$. Diese Rendite liegt weiterhin deutlich über der Nettorendite von etwa 2,1 % für ein vergleichbares Studio in Tokio.

Vielversprechende Gegenden in Osaka und Fukuoka

Osaka: Namba, Umeda (Kita/Chuo) und die Gegend um Yumeshima

• Bezirk Chuo (Chuo-ku) & Bezirk Kita (Kita-ku): Das kommerzielle Zentrum Osakas rund um wichtige Bahnhöfe wie Umeda, Yodoyabashi und Shinsaibashi. Die Immobilienpreise sind höher als im Osaka-Durchschnitt, doch die Leerstandsquoten sind äußerst niedrig, da die Gegend Büroangestellte und ausländische Bewohner anzieht.
• Bezirk Naniwa (Naniwa-ku) & Bezirk Nishi (Nishi-ku): In der Nähe des lebhaften Viertels Namba und mit niedrigeren Einstiegspreisen als in Chuo-ku. In dieser Gegend gibt es viele 1K-Wohnungen für junge Menschen sowie Kurz- und Langzeittouristen.
• Entlang der U-Bahn-Linie Chuo (Bentencho, Kujo): Die Gegend profitiert direkt von der Bahnstrecke zur künstlichen Insel Yumeshima, auf der sich das Casino-IR befindet.

Fukuoka: Hakata, Chuo-ku, Tenjin und die Gegend um Nishijin

• Bezirk Hakata (Hakata-ku): Hier befinden sich der Hakata Shinkansen-Bahnhof und der Flughafen Fukuoka, die besonders schnelle Verbindungen ermöglichen. Die Mietnachfrage von alleinstehenden Berufstätigen und Ingenieuren ist außerordentlich stark.
• Bezirk Chuo (Chuo-ku / Gegend um Tenjin): Fukuokas lebendigstes Einkaufs- und Unterhaltungszentrum. Das Stadtentwicklungsprojekt „Tenjin Big Bang“ verwandelt die Gegend in ein modernes Finanz- und Dienstleistungszentrum.
• Gegend um Nishijin (Sawara-ku): Eine Gegend mit vielen Schulen und großen Universitäten wie der Seinan Gakuin University. Sie eignet sich für Investitionen in 1K-/1R-Wohnungen für Studierende und bietet dauerhaft stabile Auslastungsraten.

Leerstandsrisiko und Liquidität: Die Falle künstlich hoher Renditen

Obwohl die Renditezahlen in Osaka und Fukuoka sehr vielversprechend sind, sollten vietnamesische Investoren besonders auf 3 häufige Fallen achten:

1. Extrem hohe Renditen bei sehr alten Gebäuden (über 35-40 Jahre alt): Viele günstig angebotene Wohnungen in den Vororten Fukuokas werden für nur 3-4 Millionen Yen verkauft und mit Renditen von bis zu 10 %–12 % beworben. Diese Immobilien verursachen jedoch hohe Reparaturkosten 修繕費 (shuzenhi), entsprechen möglicherweise nicht den neueren Erdbebensicherheitsstandards (Shin-耐震基準 – Shin-Taishin, eingeführt im Juni 1981) und lassen sich nur sehr schwer wiederverkaufen.
2. Abgelegene Lagen weit entfernt von Bahnhöfen: In Städten außerhalb Tokios ist die Entfernung zu einer U-Bahn- oder JR-Station von entscheidender Bedeutung. Wohnungen, die mehr als 12-15 Gehminuten von einem Bahnhof entfernt liegen, können leicht 3-6 Monate leer stehen 空室 (kushitsu), sobald der vorherige Mieter auszieht.
3. Die Kosten für die Suche nach neuen Mietern: Bei jedem Mieterwechsel muss der Vermieter für die Renovierung und Wiederherstellung des Zimmers (原状回復 – genjo kaifuku) sowie für die Maklerprovision zur Suche eines neuen Mieters aufkommen (entspricht 1-2 Monatsmieten). Bei einer hohen Fluktuation kann der tatsächliche Cashflow deutlich sinken.

Praktische Erfahrungen für vietnamesische Investoren in Japan

Um 2026 effektiv und sicher in den japanischen Markt zu investieren, sollten Sie folgende Punkte beachten:

• Nutzen Sie Ihren Aufenthaltsstatus: Wenn Sie über eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis 永住権 (eijuken) oder ein langfristiges Arbeitsvisum mit stabilem Einkommen in Japan verfügen, können Sie möglicherweise eine Bankfinanzierung erhalten. Beachten Sie jedoch, dass Wohnungsbaudarlehen 住宅ローン (jutaku rōn) mit Vorzugszinssätzen (0,5 %–1,5 %/Jahr) ausschließlich für selbst bewohnte Immobilien gedacht sind. Für Mietinvestitionen müssen Sie Investitionskredite 投資用ローン (toshi-yo rōn) nutzen, die höhere Zinssätze (1,8 %–3,5 %/Jahr) haben und einen Eigenkapitalanteil von 10 %–20 % erfordern.
• Prüfen Sie die rechtlichen Unterlagen sorgfältig: Bitten Sie das Maklerunternehmen stets um eine Kopie der Wohnsitzbescheinigung 住民票 (juminhyo) des aktuellen Mieters, wenn Sie eine 投資用-/Owner-Change-Immobilie kaufen – also eine Wohnung mit bestehendem Mietvertrag – sowie um die Erläuterung der wichtigen Vertragsangelegenheiten 重要事項説明書 (juyo jiko setsumeisho).
• Bevorzugen Sie Wohnungen mit transparenten Instandhaltungsrücklagen: Prüfen Sie den Kontostand des 修繕積立金 (shuzen tsumitatekin) des Gebäudes, um sicherzustellen, dass die Rücklage bei anstehenden größeren turnusmäßigen Renovierungen nicht unzureichend ist.
• Wählen Sie eine passende Verwaltungsregelung: Wenn Sie in Tokio leben, aber in eine Immobilie in Osaka oder Fukuoka investieren, sollten Sie einen Vertrag mit einer seriösen lokalen Verwaltungsgesellschaft abschließen. Diese kann sich um Mieteinzug, Abfall- und Entsorgungsfragen, Reparaturen sowie die Suche nach neuen Mietern kümmern.

Häufig gestellte Fragen

F. Können Vietnamesen ohne dauerhafte Aufenthaltserlaubnis (永住権) eine Anlageimmobilie in Osaka oder Fukuoka kaufen? A. Ja. Das japanische Recht beschränkt den Immobilienkauf durch Ausländer nicht – unabhängig davon, ob Sie ein Ingenieursvisum besitzen, als technischer Praktikant in Japan sind oder außerhalb Japans leben. Ohne dauerhafte Aufenthaltserlaubnis oder steuerpflichtiges Einkommen in Japan ist es jedoch schwierig, einen Kredit von einer japanischen Bank zu erhalten. Sie sollten darauf vorbereitet sein, 100 % des Kaufpreises in bar zu bezahlen.

F. Ist der Kauf einer Wohnung mit bestehendem Mieter (Owner Change – オーナーチェンジ) sicherer? A. Bei einer Owner-Change-Wohnung erhalten Sie bereits ab dem ersten Monat Mieteinnahmen und sparen die Kosten für die Mietersuche. Der Nachteil besteht jedoch darin, dass Sie die Wohnung vor dem Kauf nicht zur Besichtigung betreten können (内見 – naiken) und die im bestehenden Vertrag festgelegte aktuelle Miete akzeptieren müssen.

F. Sollte ich in ein 1K-Studio oder eine Familienwohnung (2LDK/3LDK) investieren? A. Studio-Wohnungen (1R/1K) erfordern geringere Anfangsinvestitionen, sind sehr liquide, lassen sich leichter wiederverkaufen und bieten prozentual höhere Renditen. Familienwohnungen (2LDK) haben dagegen tendenziell längere und stabilere Mietverhältnisse. Die Mieter ziehen nur selten um, allerdings ist deutlich mehr Anfangskapital erforderlich.

F. Wie werden Mieteinnahmen in Japan besteuert? A. Mieteinnahmen nach Abzug aller angemessenen Kosten – etwa Verwaltungsgebühren, Maklerprovisionen, Wertminderung der Immobilie, Bankzinsen und Ähnlichem – gelten als steuerpflichtiges Einkommen. Wenn Sie in Japan leben, werden diese Einnahmen zu Ihrem gesamten persönlichen Einkommen addiert, um die Einkommensteuer 所得税 (shotokuzei) und die Einwohnersteuer 住民税 (juminzei) zu berechnen.

Fazit und weiterführende Lektüre

Kurz gesagt: Eine Investition in Immobilien in Osaka oder Fukuoka statt in Tokio ist eine vollkommen lohnende Entscheidung, wenn Ihr Schwerpunkt auf monatlichem Cashflow und der Optimierung Ihres Anfangskapitals liegt. Osaka bietet dank der groß angelegten Infrastrukturprojekte nach der Expo und des Casino-IR-Projekts für 2030 ein solides Wachstumspotenzial. Fukuoka überzeugt dagegen durch erschwingliche Einstiegspreise, eine junge und dynamische Bevölkerung sowie höhere Nettorenditen. Prüfen Sie vor der Vertragsunterzeichnung sorgfältig die Nähe der Immobilie zu einem Bahnhof, das Baujahr des Gebäudes und die Berechnung der tatsächlichen Rendite.

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