Airbnb in Tokyo betreiben: Welche Bezirke sind flexibel und welche streng?

Vergleichstabelle der Airbnb-Vorschriften in wichtigen Bezirken Tokios

Im August 2026 fasst die folgende Tabelle die Vorschriften in mehreren bedeutenden Bezirken Tokios übersichtlich zusammen:

Was unterscheidet Tokku Minpaku im Bezirk Ōta (大田区)?

Wenn du ein Airbnb das ganze Jahr über (365 Tage) ohne die Begrenzung auf 180 Tage betreiben möchtest, ist der Bezirk Ōta (大田区) der einzige der 23 Bezirke Tokios, der diese Möglichkeit über das Modell Minpaku in der Sonderwirtschaftszone – 特区民泊 (Tokku Minpaku) bietet.

Wie funktioniert Tokku Minpaku?

Das Modell wurde auf Grundlage des Gesetzes über nationale strategische Sonderzonen (国家戦略特区法) eingeführt und befreit Investoren von der 180-Tage-Grenze des New Minpaku Act. Im August 2026 musst du im Bezirk Ōta jedoch die folgenden verbindlichen Bedingungen erfüllen:

1. Mindestaufenthalt: Gäste müssen einen Aufenthalt von mindestens 2 Nächten und 3 Tagen (2 Nächte / 3 Tage) buchen. Einzelne Aufenthalte von 1 Nacht dürfen nicht angeboten werden.
2. Mindestwohnfläche: Jede Wohnung oder jedes Gästezimmer muss eine Fläche von mindestens 25m² haben (ohne Balkon).
3. Flächennutzung: Die Immobilie muss in einem zugelassenen Gebiet liegen, in der Regel in einem Gewerbegebiet 商業地域 oder einem örtlichen Gewerbegebiet 近隣商業地域. Sie darf nicht in einem Gebiet liegen, das ausschließlich für Wohnzwecke ausgewiesen ist.
4. Günstige Lage: Im Bezirk Ōta befindet sich der internationale Flughafen Haneda (羽田空港), ein wichtiger Anlaufpunkt für zahlreiche spät ankommende oder früh abfliegende Reisende. Besucher reisen hier häufig in Familien- oder Freundesgruppen an und bevorzugen geräumige Wohnungen, die für 2–4 Nächte gemietet werden.

Hinweis: Obwohl Ōta den Betrieb 365 Tage im Jahr erlaubt, wurden Brandschutzkontrollen und die Anforderungen aufgrund von Rückmeldungen aus der Nachbarschaft bis 2026 strenger. Du solltest dich unbedingt beim Gesundheitsamt des Bezirks – 保健所 (Hokenjo) – informieren, bevor du eine Anzahlung für den Kauf oder die Miete einer Immobilie leistest.

Richtwerte für Zimmerpreise, Auslastung und erwartete Einnahmen (August 2026)

Die folgende Übersicht bietet auf Grundlage der Daten zum Tokyoter Kurzzeitvermietungsmarkt im August 2026 einen ungefähren finanziellen Überblick:

• Durchschnittlicher Übernachtungspreis – ADR (Average Daily Rate):
  • Studio- / 1K-Wohnung (für 1–2 Gäste): 12,000 JPY – 20,000 JPY/Nacht (~2,000,000 – 3,400,000 VND).
  • 1LDK- / 2DK-Wohnung (für 3–5 Gäste): 22,000 JPY – 38,000 JPY/Nacht (~3,700,000 – 6,400,000 VND).
  • Ganzes Haus (ein privates 1- oder 2-stöckiges Haus in Asakusa oder Sumida): 40,000 JPY – 70,000 JPY/Nacht (~6,700,000 – 11,800,000 VND).
• Auslastungsrate:
  • Während der Hauptsaison (Kirschblütenzeit im März–4, Herbstlaubzeit im Oktober–11, Golden Week und Neujahr) erreicht die Auslastung 80% – 92%.
  • In der Nebensaison (Januar und Regenzeit im Juni) liegt die Auslastung zwischen 60% – 70%.
• Vorgeschriebene Steuern und Gebühren:
  • Beherbergungssteuer in Tokio (東京都宿泊税 – Tōkyō-to Shukuhaku Zei): 100 JPY/Person/Nacht bei Zimmerpreisen von 10,000 JPY bis unter 15,000 JPY; 200 JPY/Person/Nacht bei Zimmerpreisen von 15,000 JPY oder mehr.
  • Verbrauchsteuer (Chōsei zei / Shōhizei): 10%.
  • Gebühr des Verwaltungsunternehmens (住宅宿泊管理者): Ungefähr 15% – 25% der Gesamteinnahmen, wenn du die Immobilie nicht selbst verwaltest (Abwesenheitsmodell).

Unterlagen, die vietnamesische Antragsteller für die Minpaku-Anmeldung vorbereiten müssen

Um eine Wohnung legal zu betreiben, musst du eine relativ umfangreiche Dokumentensammlung zusammenstellen. Im Folgenden findest du die wichtigsten japanischen Dokumente, die du kennen solltest:

1. Persönliche / unternehmensbezogene Unterlagen

• 住民票 (Jūminhyō): Die Aufenthaltskarte bzw. Meldebescheinigung der Person, auf deren Namen die Anmeldung erfolgt.
• 身分証明書 (Mibun Shōmeisho): Eine von der Bezirks- oder Stadtverwaltung ausgestellte Bescheinigung, dass der Antragsteller nicht für zahlungsunfähig erklärt wurde.
• 誓約書 (Seiyakusho): Eine schriftliche Verpflichtung, die Verbote des Minpaku Act nicht zu verletzen.

2. Unterlagen zur Immobilie und Sicherheit

• 登記事項証明書 (Tōki Jigyō Shōmeisho): Ein Grundbuchauszug bzw. eine Bescheinigung der Immobilienregistrierung (das japanische Äquivalent zu einem Eigentumsnachweis).
• 賃貸借契約書 (Chintaishaku Keiyakusho): Der Mietvertrag, wenn du die Immobilie für gewerbliche Zwecke untervermietest. Der Vertrag muss eine Klausel zur Erlaubnis der kurzfristigen Untervermietung (転貸許可 – Tentai kyoka) enthalten.
• 管理規約 (Kanri Kiyaku): Die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft. Wenn darin „Minpaku verboten“ (民泊禁止) steht, kannst du überhaupt keinen Antrag einreichen.
• 消防法令適合通知書 (Shōbō Hōrei Tekigō Tsūchisho): Eine Bescheinigung der örtlichen Feuerwehr, dass die Immobilie die Brandschutzanforderungen erfüllt, nachdem Notfallmelder, Feuerlöscher und Notausgänge ordnungsgemäß installiert wurden.
• Juutaku Shukuhaku Kanri Itaku Keiyakusho (住宅宿泊管理委託契約書): Ein Vertrag, der ein professionelles Minpaku-Verwaltungsunternehmen mit dem Betrieb der Immobilie beauftragt, wenn der Eigentümer nicht selbst dort wohnt.

3. Anfängliche Einrichtungskosten

Wenn du erstmals eine Immobilie für Minpaku mietest, musst du Kapital für Folgendes einplanen:

• 敷金 (Shikikin – Kaution): Üblicherweise 1–3 Monatsmieten.
• 礼金 (Reikin – Schlüsselgeld / Geschenk an den Vermieter): Üblicherweise 1–2 Monatsmieten.
• Brandschutzmaßnahmen und Einrichtung: Je nach Größe mindestens etwa 500,000 JPY – 1,200,000 JPY (~85 million – 200 million VND).

Häufig gestellte Fragen

F. Kann ich ein Minpaku-Unternehmen auf meinen Namen anmelden, wenn ich internationaler Student oder technischer Praktikant bin?

Antwort: Theoretisch verbietet der Minpaku Act Antragstellern keiner bestimmten Nationalität die Anmeldung. Der Aufenthaltsstatus (Visa) von internationalen Studierenden und technischen Praktikanten schränkt jedoch gewinnorientierte Geschäftstätigkeiten außerhalb des erlaubten Rahmens ein. Wenn du als Geschäftsvertreter auftrittst, kann die Einwanderungsbehörde (入管 – Nyūkan) dies als Tätigkeit außerhalb deines Aufenthaltsstatus (資格外活動) werten. Idealerweise solltest du über einen passenden Aufenthaltsstatus verfügen, etwa Engineer, Permanent Resident 永住者, Long-Term Resident oder Business Manager 経営・管理, oder ein Unternehmen gründen, das geschäftlich oder in der Verwaltung tätig ist.

F. Wenn in meinem Mietvertrag nichts über Minpaku steht, kann ich die Immobilie dann selbst als Airbnb anmelden?

Antwort: Auf keinen Fall. Bei der Einreichung des Antrags über das Online-System der Regierung verlangen die Behörden eine schriftliche Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung (転貸承諾書) sowie eine schriftliche Bestätigung der Eigentümergemeinschaft (管理組合), dass Minpaku nicht verboten ist. Ein heimlicher Betrieb kann eine Geldstrafe von bis zu 1,000,000 JPY und die sofortige Kündigung deines Mietvertrags zur Folge haben.

F. Wie kann ich die übrigen Tage nutzen, wenn mein Bezirk den Betrieb nur an 180 Tagen pro Jahr erlaubt?

Antwort: Das ist eine klassische geschäftliche Herausforderung in Tokio. Erfahrene Gastgeber kombinieren häufig verschiedene Modelle: Sie betreiben während der Hauptsaison (Frühling/Herbst) 180 Tage lang ein kurzfristiges Airbnb und nutzen den verbleibenden Zeitraum für monatliche Mietverträge (Weekly/Monthly Mansion – ウィークリー・マンスリーマンション) für Geschäftsreisende oder Langzeitgäste. Mietverhältnisse von mehr als 30 aufeinanderfolgenden Tagen im Rahmen eines befristeten Wohnmietvertrags werden nicht auf die 180-Tage-Grenze des Minpaku Act angerechnet.

F. Muss ich die Identität der Gäste den Behörden melden?

Antwort: Ja, das ist Pflicht. Du musst ein Gästeregister (宿泊者名簿 – Shukuhakusha meibo) führen, Kopien der Reisepässe (Passport) aller ausländischen Gäste ohne Wohnadresse in Japan anfertigen und alle 2 Monate Berichte bei den Behörden des Bezirks einreichen.

Zusammenfassung und Empfehlungen

Ein Airbnb-(Minpaku-)Unternehmen in Tokio ist weiterhin eine attraktive Möglichkeit, Einnahmen in ausländischer Währung zu erzielen. Die Zeiten, in denen man eine Unterkunft heimlich oder informell betreiben konnte, sind jedoch vorbei. Die klügste Strategie für den Erfolg im Jahr 2026 besteht darin:

1. Den richtigen Standort wählen: Bevorzuge Bezirke, die die vollen 180 Tage erlauben, etwa Taitō (Asakusa und Ueno) und Sumida, oder ziehe das 365-Tage-Tokku-Minpaku-Modell im Bezirk Ōta in Betracht.
2. Verwaltungskosten kalkulieren: Stelle sicher, dass die Einnahmen Miete, Gebühren des Verwaltungsunternehmens (住宅宿泊管理者) und Beherbergungssteuern abdecken.
3. Die Verfahren ordnungsgemäß abschließen: Bereite alle Brandschutzunterlagen (消防法令適合通知書) vor und hole die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ein, bevor du eine Kaution zahlst.

Weitere praktische Informationen über den Alltag, Immobilienrecht und nützliche Ratgeber zum Leben in Japan findest du in den ausführlichen Artikeln im OlaChill Blog. Außerdem kannst du verwandte Beiträge wie Ein Leitfaden für Vietnamesen zum Hauskauf in Japan lesen. Wenn Verwandte oder Freunde zu Besuch kommen und eine flexible Reise mit Rundumangebot suchen, kannst du auch die von OlaChill angebotenen Tagesausflüge ab Tokio entdecken.

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