因为是外国人而被拒绝租房：为什么会发生，以及如何提高成功率
了解外国人在日本租房时被拒的原因，并掌握加强申请、将获批概率提高到90%的实用技巧。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 18 分钟阅读
了解外国人在日本租房时被拒的原因，并掌握加强申请、将获批概率提高到90%的实用技巧。
“抱歉，这套公寓不接受外国人”——对于正在日本生活，或正准备搬到日本的人来说，这可能是最令人沮丧、压力最大的事情之一。无论你是留学生、技术实习生、拥有稳定收入的工程师，还是持家族签证来日本定居，只要因为没有日本国籍而被拒绝租房，仍然是十分常见的情况。为什么会存在这道门槛？又该如何尽可能顺利地通过租房审核（審査 - shinsa）？OlaChill的这篇文章将帮助你了解日本房地产市场不为人知的一面，并为你提供切实可行的策略，帮助你租到理想的住所。
1. 在日本租房时外国人被拒的现实情况
根据日本法务省以及YOLO JAPAN等权威机构开展的调查，居住在日本的外国人中约有40% 至少曾经有过一次租房申请被拒的经历，而国籍是直接或间接的原因。值得注意的是，在这些被拒者中，接近70%的人具备从良好日常会话能力到专业流利程度不等的日语能力。
这说明，问题并不完全在于你的经济能力或语言水平。日本的租房审核流程采用了一套极其严格的双重风险评估制度：
- 担保公司（保証会社 - hoshon gaisha） 会检查你的经济能力以及信用记录。
- 管理公司（管理会社 - kanri gaisha）和房东（大家さん - oyasan） 会根据你作为租客看起来是否“安全、可靠且容易管理”来作出决定。
如果你的申请在其中任何一个阶段遇到问题，都可能被立即拒绝。
2. 房东和管理公司犹豫的5个主要原因
要解决这个问题，你需要理解日本房东（oyasan）的立场。日本的大多数oyasan年龄偏大，重视稳定性，也非常担心租赁期间可能出现的各种问题。
2.1 语言障碍和沟通方面的担忧
许多房东担心，如果发生紧急情况——例如漏水、火灾、自然灾害，或者冬季水管爆裂——租客无法用日语沟通，也无法迅速作出应对。如果管理公司没有会英语或越南语的员工，为了避免后续出现沟通困难和处理麻烦，他们可能会直接拒绝申请。
2.2 日常生活习惯的差异（垃圾处理和噪音）
- 垃圾分类（ゴミ分別 - gomi bunbetsu）： 在错误的日期、指定时间以外丢垃圾，或者没有将可燃垃圾（石灰/塑料/PET瓶）分开投放，是引发邻里纠纷的主要原因之一。
- 噪音（騒音 - soon）： 日本住宅的墙壁——特别是木造建筑（木造 - mokuzo）或空间狭小的公寓（アパート - apato）——通常都比较薄。在家邀请朋友吃饭喝酒，或者深夜大声聊天，都很容易导致邻居向管理公司提出投诉（kujo）。
2.3 对经济风险以及“逃避合同责任”的担忧
房东担心外国租客可能突然失去签证有效期，返回自己的国家（帰国 - kikoku），或者为了逃避债务而搬走、逃之夭夭（夜逃げ - yonige），并且不支付电费、水费、房租或清洁费用。对于个人房东来说，要从日本境外追讨未支付的债务几乎是不可能的。
2.4 难以找到担保人（保証人 - hoshonin）
按照日本传统做法，租客通常需要一名日本籍、收入稳定的连带担保人（連帯保証人 - rentai hoshonin）。大多数刚到日本不久的越南人，都不认识符合这些条件的人。
2.5 对未登记共同居住的担忧
很多时候，合同上登记的居住人数只有1人，但实际上却有3至4名朋友一起搬进去居住。这属于严重违反日本租赁合同的行为，也会导致房东失去对租客的信任。
3. 加强申请并提高获批概率的技巧（審査に通るコツ）
如果你想最大限度提高通过租房审核（shinsa）的机会，就应该从一开始主动准备一套“干净”、完整而且专业的申请材料。
3.1 准备完整且整理有序的文件
不要等中介开口要求后才开始寻找资料。在看房之前就准备好以下所有文件（记得同时携带原件和复印件）：
- 在留卡（在留カード - zairyu kado）： 有效期至少还剩1年，或者有效期长于租赁合同期限。
- 在留卡/护照（パスポート - pasupoto）。
- 住民票（住民票 - juminhyo）： 前往登记住址所在的市役所/区役所（市役所/区役所）办理。
- 收入证明：
- 上班族：源泉征收票（源泉徴収票 - gensen choshuhyo）、最近3个月的工资单，或雇佣合同（雇用契約書 - koyo keiyakusho）。
- 留学生：在留资格认定证明书（在留資格認定証明書 - zairyu shikaku nintei shomeisho）、银行存款余额证明（預金残高証明書 - yokin zandaka shomeisho），或奖学金/家人经济资助证明。
3.2 提前练习如何应对确认电话（本人確認 - honnin kakunin）
提交申请后，担保公司或管理公司会直接打电话给你，核实你的个人信息。
- 态度： 回答要清晰、礼貌，并尽量使用基本的敬语日语（keigo）。
- 内容： 准确确认自己的全名、出生日期、公司/学校名称、薪资，以及愿意遵守共同居住规则的态度。
- 提示： 如果你的日语水平不高，可以和曾经经历过审核流程的人一起练习常见问题，或者在接听电话前，请房地产中介先和你进行一次模拟问答。
3.3 使用专门服务外国居民的担保公司（保証会社）
如果你没有日本籍个人担保人，可以选择与知名多语言担保公司合作的中介：
- GTN（Global Trust Networks）： 专门为居住在日本的外国居民提供担保服务，并配有会越南语的工作人员。
- Epos Card / Nihon Safety / Casa： 日本主要的担保服务提供商，对持有效签证的外国劳动者来说，审核流程相对灵活。
4. 日本租房初期费用总结（截至2026年8月）
在日本租赁私人住宅时，初期费用（初期費用 - shoki hiyo）通常约为月租金的3至5倍。以下是截至2026年8月的平均费用详细明细（按1日元≈165越南盾的汇率粗略计算）：
| 费用（日语 + 罗马字） | 通常费用 | 月租60,000日元的住宅示例（约990万越南盾） | 备注及特点 |
|---|---|---|---|
| 押金（敷金 - shikikin） | 1至2个月房租 | 60,000 – 120,000日元（约990万 – 1,980万越南盾） | 扣除依法应收取的清洁费用后，部分金额可以退还。 |
| 礼金（礼金 - reikin） | 0至2个月房租 | 0 – 120,000日元（约0 – 1,980万越南盾） | 支付给房东的“感谢金”，不予退还。现在许多房源都标注“0礼金”。 |
| 中介费（仲介手数料 - chukai tesuryo） | 0.5至1个月房租+税 | 33,000 – 66,000日元（约544万 – 1,089万越南盾） | 支付给房地产中介公司。 |
| 担保费（保証料 - hoshoryo） | 首月房租的50%至100% | 30,000 – 60,000日元（约495万 – 990万越南盾） | 支付给担保公司（续约费用约为每年10,000日元）。 |
| 火灾保险费（火災保険料 - kasai hokenryo） | 固定的2年费用 | 15,000 – 25,000日元（约248万 – 413万越南盾） | 签订合同时必须购买。 |
| 换锁费用（鍵交換費用 - kagi kokan hiyo） | 固定费用 | 15,000 – 25,000日元（约248万 – 413万越南盾） | 用于更换锁芯，提升居住安全性。 |
| 预付房租（前家賃 - mae yachin） | 1个月房租 | 60,000日元（约990万越南盾） | 搬入后第一个月的房租。 |
| 预计初期总费用 | 约为3.5至5个月房租 | 230,000 – 380,000日元（约3,795万 – 6,270万越南盾） | 截至2026年8月。 |
5. 住房选择和对越南人友好的房地产渠道（Gaikokujin-friendly）
如果你不想花费大量时间不断被传统房东拒绝，就应该重点寻找专门为外国居民设计，或者本身对外国居民比较友好的住房选择。
5.1 UR住宅（UR賃貸住宅 - UR chintai jutaku）
UR住宅是由日本都市再生机构运营的公共住宅制度。对于居住在日本的外国人来说，它经常被认为是“最理想的选择”：
- 零礼金（礼金ゼロ - reikin zero）。
- 无需担保人/担保费。
- 无合同续约费（更新料ゼロ - koshinryo zero）。
- 要求： 只需要证明你的月收入约为房租的3至4倍，或者拥有足够的存款来满足UR的要求。
5.2 Village House（ヴィレッジハウス）和合租房
- Village House： 将过去的员工住宅改造而成的住房社区，租金非常便宜，每月仅需20,000至40,000日元起，而且不要求押金或礼金。
- 合租房（Oakhouse、Borderless House、Sakura House）： 在带有共用厨房和卫生间的公寓中租用独立房间。申请流程非常简单，通常只需护照/在留卡即可入住，不需要经过复杂的审核。
5.3 专业中介和安全网住宅制度
- 在SUUMO / HOME'S上搜索： 选择 “外国人相談可”（Gaikokujin sodan ka - 可咨询外国人/欢迎外国人） 筛选条件，从一开始就排除拒绝外国人的房源。
- 安全网住宅（セーフティネット住宅 - sefuti nettu jutaku）： 这是由日本国土交通省（MLIT）管理的平台，列出愿意接收需要住房支援人士的房源，其中也包括外国居民。
6. 你应该了解的租客权利和法律规定
一旦你在日本签订租赁合同，就会受到法律保护，并且在租客权利方面与日本公民享有同等保护。
- 《土地及建筑物租赁法》（借地借家法 - Shakuchi Shakyakaho）： 保护租客继续居住在住所中的权利。房东不能在没有法院认可的“正当理由”（正当事由 - seito jiyu）的情况下，单方面要求你搬走。
- 押金退还规则（敷金返還 - shikikin henkan）： 根据修订后的《民法》第621条，以及国土交通省《恢复房屋原状指南》（原状回復のガイドライン）的规定，租客不需要为随着时间产生的正常损耗付费，例如墙壁因阳光照射而褪色，或冰箱在地板上留下的痕迹。你只需要负责修复因故意或疏忽造成的损坏。
常见问题
问：我还没到日本时（仍在越南期间），可以申请租房吗？
答：可以，但可选择的房源会相对少一些。你可以寻找UR住宅、合租房，或者为外国居民提供远程申请支持的房地产公司，例如GTN和Best-Estate。许多公司可以接受在留资格认定证明书（COE）来代替在留卡。
问：签证类型会影响租房申请的获批率吗？
答：会。长期工作签证（工程师、人文知识、技术类工作签证）或永住者签证（永住者 - eijusha）通常具有最高的获批率。留学签证或技术实习培训签证，可能会针对经济支持来源接受更加严格的审查。
问：如果我申请一套公寓被拒，这段记录会被保存并影响我申请其他房源吗？
答：不会影响整个日本租房市场。不过，如果你被某一家**担保公司（保証会社）**拒绝，该数据可能会保留在这家公司的系统中，或保留在其所属的担保协会内。房地产中介可以帮助你向另一家担保公司重新提交申请。
问：在两年合同到期之前，我可以搬出去吗？
答：可以。大多数情况下，你只需要根据合同条款，提前1至2个月通知管理公司即可。不过，如果你搬得非常早——例如在合同第一年内搬走，而合同中包含提前解约违约金（違約金 - iyakukin）条款——你可能需要支付相当于1个月房租的赔偿金。
OlaChill的总结与建议
在日本租房时被拒，并不意味着你“做得不够好”。这通常只是日本国内房地产市场相对保守的风险预防方式所造成的结果。只要准备透明、完整的文件，表现出对日本生活习惯的尊重，并选择合适的外国人友好型房地产渠道，你完全可以用合理的成本找到舒适的住所。
如果你是计划来日本短期旅行或先行考察住房的中国大陆游客，请务必提前确认最新入境政策；“30天免签”并不自动适用于所有中国大陆普通护照持有人。看房、支付申请费或生活费用时，也可以提前确认房东或中介是否支持微信支付（WeChat Pay）或支付宝（Alipay），但租金、押金和初期费用的支付方式仍应以合同和收款方要求为准。
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