Alquilar una vivienda en Japón: reikin, shikikin y entre 5 y 100,000 yen de costes iniciales

7 aplicaciones / sitios web fiables para buscar vivienda

1. Suumo (スーモ): el número uno de Japón

• suumo.jp, aplicación móvil
• 1,5 millones de anuncios al mes, con filtros detallados (a menos de 5 minutos de una estación, aire acondicionado, mascotas permitidas…)
• La interfaz está en japonés, pero las fotos y los iconos son claros; incluso quienes no saben japonés pueden utilizarla

2. Homes (ホームズ)

• homes.co.jp
• Compara precios con Suumo + lee las reseñas de los propietarios
• Su función de “búsqueda en el mapa” es excelente

3. Pitat (ピタットハウス)

• pitat.com
• Forma parte de la importante cadena de intermediación Starts Corporation
• Ofrece asistencia para residentes extranjeros

4. Canary: ¡disponible en vietnamita!

• canary-app.jp
• Aplicación con filtros por presupuesto + zona
• Algunos anuncios tienen traducciones al inglés/vietnamita

5. Iitoko

• iitoko-ichi.jp
• Se especializa en viviendas asequibles sin reikin
• Hay muchas propiedades “zero-zero” (shikikin cero + reikin cero)

6. OYO Life

• oyolife.com
• Es una empresa india; no exige avalista y los contratos pueden firmarse por internet
• Los precios son entre un 15 y un 25 % más altos, pero el proceso es más sencillo

7. GTN (Global Trust Networks)

• gtn.co.jp
• Se especializa en estudiantes internacionales y trabajadores extranjeros
• Hay asistencia en vietnamita en sus principales sucursales
• Gestiona tanto los servicios de avalista + la traducción del contrato

El proceso de alquiler de una vivienda: 7 pasos

Paso 1: Busca una habitación en una aplicación (2-4 semanas)

• Elige una zona (cerca de tu escuela o lugar de trabajo, con una ruta de tren directa)
• Presupuesto = 1/3 de tus ingresos previstos
• Apunta las 5-7 habitaciones que quieras visitar

Paso 2: Contacta con una agencia inmobiliaria (fudosan)

• Envía un correo electrónico mediante el formulario de la aplicación o llama por teléfono
• Ejemplo: 「Suumoで見た◯◯の部屋を見学したいのですが…」
• Programarán una visita (内見 — naiken)

Paso 3: Visita la habitación (1-2 horas por habitación)

• Lleva tu tarjeta de residencia + pasaporte
• Comprueba:
  • La iluminación (la orientación sur o este es la mejor)
  • El ruido (¿se oyen los trenes durante la hora punta?)
  • Los olores (comprueba la zona de la lavadora y la cocina: el moho es una mala señal)
  • El agua (abre el grifo para comprobar la presión y asegúrate de que el agua no salga amarilla)

Paso 4: Presenta una solicitud (moshikomi)

Documentos necesarios:

• Pasaporte + tarjeta de residencia (copias)
• Libro de familia o registro familiar (si está disponible)
• Justificante de ingresos: beca o empleo
• Si eres estudiante internacional: certificado de matrícula de tu centro de estudios
• Avalista: tus padres en Vietnam (necesitarás un certificado de nacimiento para demostrar la relación) O una empresa garante

Paso 5: Evaluación (shinsa): 3-7 días

• La empresa garante + el propietario revisan tu solicitud
• Es posible que te pidan documentos adicionales
• La tasa de aceptación es de aproximadamente el 70-80 % para estudiantes internacionales que asisten a centros de buena reputación

Paso 6: Firma el contrato (keiyaku)

• Una reunión de 1,5-2 horas en la oficina de la agencia inmobiliaria
• LEE ATENTAMENTE todas las cláusulas: duración del contrato (normalmente 2 años), tarifa de renovación (koushinryou: 1 mes de alquiler) y penalizaciones por cancelación anticipada
• Paga el importe total de los costes iniciales de 50,000–100,000 yen (transfiere el dinero antes de firmar)
• Recibe las llaves

Paso 7: Registra tu juminhyo + los servicios básicos

• En un plazo de 14 días, ve al kuyakusho para registrar tu nueva dirección
• Llama o regístrate por internet para la electricidad (Tokyo Gas, TEPCO), el gas (Tokyo Gas), el agua (el ayuntamiento) e internet (So-net, NURO…)

5 tipos habituales de estafa

1. Falsos intermediarios

• Publican viviendas extremadamente baratas en grupos vietnamitas de Facebook/Zalo
• Piden un depósito antes de que visites la habitación
• La realidad: la habitación no existe y has perdido tu dinero
• Cómo evitarlo: utiliza únicamente una empresa fudosan registrada en el kuyakusho (pide ver su licencia takken)

2. Share houses abusivas

• Anuncian habitaciones privadas, pero en realidad 4-6 personas comparten una habitación de 15 m²
• El contrato indica explícitamente que no se permiten visitas
• Cómo evitarlo: visita la propiedad en persona y comprueba cuántas camas hay

3. Electricidad/gas/internet “gratis” que en realidad está incluido en tarifas infladas

• El propietario dice que “los servicios son gratis” y después añade una “tarifa de gestión” de 15.000-20.000 yenes al mes
• Cómo evitarlo: pide la factura original cada mes

4. El shikikin no se devuelve

• Al finalizar el contrato, el propietario cobra costes de reparación desproporcionados (enlucido de paredes, sustitución del colchón) y se queda con todo el depósito
• Cómo evitarlo: fotografía el estado de la habitación el día que recibas las llaves (graba un vídeo de 5-10 minutos) y después envía un correo al propietario + fudosan para disponer de pruebas

5. La “trampa” de la empresa garante

• Algunas empresas garantes sin licencia exigen una tarifa del 50 % cada año + cargos ocultos
• Cómo evitarlo: elige una de las 5 más conocidas (Nippon Safety, Casa, JID, GTN, Crown)

Costes mensuales de vida después de mudarte

Después de pagar los 50,000–100,000 yen de costes iniciales, tus gastos mensuales incluirán:

• Alquiler: 40.000-80.000 yenes
• Cuota de gestión (kanrihi): 3.000-10.000 yenes (por las escaleras, ascensores y seguridad del edificio compartido)
• Electricidad: 3.000-6.000 yenes (usar el aire acondicionado en verano/invierno puede elevar el importe a más de 8.000)
• Gas: 2.000-4.000 yenes
• Agua: 2.000-3.000 yenes (se factura una vez cada 2 meses)
• Internet: 3.500-5.500 yenes (fibra de 1 Gbps)

💡 Formas de ahorrar: Elige un edificio de apartamentos sin ascensor (kanrihi más bajo), una habitación en la 3.ª o 4.ª planta (más barata que la 1.ª o la última planta) y una ubicación a 10-15 minutos a pie de la estación (reduce el alquiler entre 5.000 y 10.000 yenes frente a vivir cerca de la estación)

Resumen

Para alquilar en Japón en 2026, calcula entre 5 y 100,000 yen (8-17 millones de VND) de costes iniciales, incluidos shikikin + reikin + shagashi + hoken + hosho + kagi. Las 7 aplicaciones fiables para buscar vivienda son Suumo, Homes, Pitat, Canary, Iitoko, OYO Life y GTN. Presta atención a los 5 tipos de estafa (intermediarios falsos, share houses masificadas, tarifas de servicios infladas, shikikin retenido y empresas garantes sin licencia). Una share house o gaijin house durante los primeros 6-12 meses es la opción más económica antes de alquilar un apartamento privado.

¿Acabas de llegar a Japón y estás gestionando el papeleo del alquiler? Utiliza una eSIM para Japón para llamar al fudosan y usar Google Maps para visitar habitaciones más fácilmente. Cuando ya estés instalado, reserva un billete de Shinkansen para visitar a tus amigos en Osaka y Kioto.

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