El proceso de compra de una vivienda en Japón de la A a la Z: desde la visita a las propiedades hasta recibir la escritura en 2–3 meses

3. El proceso de compra de una vivienda en Japón en 5 pasos, de la A a la Z

Paso 1: Buscar una propiedad y visitarla en persona (内見 - Naiken)

Puedes buscar en grandes portales inmobiliarios japoneses como Suumo, Homes y At Home, o trabajar con una agencia. Cuando hayas seleccionado 3–5 propiedades que te gusten, el agente organizará una hora para llevarte a una 内見 (naiken - visita de la propiedad).

Durante la visita, no te fijes únicamente en si la vivienda resulta atractiva. Presta atención a estos aspectos prácticos:

• La distancia real a pie hasta la estación (según el ritmo de una persona vietnamita, no solo las cifras indicadas sobre el papel).
• La exposición al sol, la ventilación, el ruido del entorno y las señales de moho o humedad en las esquinas de las paredes y los techos.
• En el caso de las casas independientes (一戸建て - ikkodate): Comprueba la carretera situada delante de la propiedad (pública o privada - 私道 shidou) y los límites del terreno (境界杭 - kyoukaikui).
• En el caso de los condominios (マンション - mansion): Pregunta detenidamente por la cuota de gestión (管理費 - kanrihi) y el fondo de reserva para reparaciones (修繕積立金 - shuuzen tsumitatekin).

Paso 2: Presentar una solicitud de compra (申込 - Moshikomi) y realizar la evaluación preliminar del préstamo (仮審査 - Kari shinsa)

Cuando decidas seguir adelante con una propiedad, tendrás que rellenar un 購入申込書 (kounyuu moshikomisho - Solicitud de compra de vivienda) o un 買付証明書 (kaitsuke shoumeisho - Carta de intención de compra). Este documento indica el precio que deseas ofrecer—lo que puede dejar cierto margen para negociar un pequeño descuento en una propiedad antigua—y el calendario previsto para la transacción.

Al mismo tiempo que presentas el moshikomi, debes enviar la solicitud de 仮審査 (kari shinsa - evaluación preliminar del préstamo) a 1–3 bancos.

• Documentos necesarios para la evaluación preliminar del préstamo:
  • Tarjeta de residencia (zairyu card), pasaporte.
  • Tarjeta del seguro médico (shakai hoken / kokumin hoken).
  • Declaración de impuestos / certificado de retenciones más reciente (源泉徴収票 - gensen choushuuhyou).
• Tiempo de tramitación del kari shinsa: Puede tardar tan solo 2–4 días o hasta alrededor de 1 semana. Según tus ingresos, historial crediticio (CIC) y situación del visado, el banco proporcionará un límite de préstamo y un tipo de interés estimados.

Paso 3: Recibir la explicación de los asuntos importantes y firmar el contrato de compraventa (売買契約 - Baibai keiyaku)

Después de recibir la notificación de que has superado el 仮審査 (kari shinsa), el agente programará la firma del contrato de compraventa. Antes de la firma oficial, la agencia inmobiliaria está obligada legalmente a ofrecer una 重要事項説明 (juuyou jikou setsumei - explicación de los asuntos importantes).

Un 宅建士 acreditado (Takkenshi - especialista en transacciones inmobiliarias) leerá y explicará detalladamente el extenso documento 重説 (Juusetsu), que abarca aspectos como la clasificación urbanística, los riesgos de desastres (mapa de riesgos), las obligaciones económicas y las penalizaciones por incumplimiento del contrato.

Inmediatamente después de la explicación del Juusetsu, una vez respondidas todas las preguntas, ambas partes firmarán el 売買契約 (baibai keiyaku - contrato de compraventa). En este momento tendrás que pagar dos conceptos:

1. Depósito (手付金 - tetsukekin): Normalmente 5% to 10% del precio de la propiedad (se descuenta directamente del precio total de compra).
2. Impuesto de timbre (印紙税 - inshizei): Se adhiere al contrato de compraventa.

Advertencia contractual importante: Debes comprobar si el contrato incluye una ローン特約 (Loan tokuyaku - cláusula de contingencia del préstamo). Esta cláusula garantiza que, si el banco rechaza la evaluación oficial del préstamo (hon shinsa) sin que haya existido una culpa intencionada por tu parte, como falsificar documentos deliberadamente, el contrato de compraventa se cancelará sin condiciones y el vendedor deberá reembolsar el 100% de tu depósito 手付金 (tetsukekin).

Paso 4: Realizar la evaluación oficial del préstamo (本審査 - Hon shinsa)

Después de firmar el contrato de compraventa, presentarás el contrato original al banco para la 本審査 (hon shinsa - evaluación oficial del préstamo).

• El hon shinsa requiere documentación más completa, entre ella:
  • Un certificado de residencia 住民票 (juminhyo) de toda la familia.
  • Un certificado de registro del sello 印鑑証明書 (inkan shoumeisho).
  • Un certificado de impuestos 課税証明書 (kazei shoumeisho) y un certificado de pago de impuestos 納税証明書 (nouzei shoumeisho) correspondientes a los últimos 1–3 años.
  • Contrato de trabajo e información sobre deudas existentes (cuotas del coche, saldos de tarjetas de crédito, etc.).
• Tiempo de tramitación del hon shinsa: Normalmente 2 to 4 weeks.
• Una vez superado el hon shinsa, acudirás al banco para firmar el contrato oficial del préstamo, conocido como 金銭消費貸借契約 (kinsen shouhi taishaku keiyaku - normalmente abreviado como 金消 kinshou).

Paso 5: Liquidación (決済 - Kessai), transferencia de la propiedad y recepción de la vivienda (引き渡し - Hikiwatashi)

Este es el día decisivo: ¡el día en que te conviertes oficialmente en propietario de tu nueva vivienda!

La 決済 (kessai) suele celebrarse una mañana laborable (de lunes a viernes) en la sucursal del banco que concede el préstamo. Entre los presentes estarán tú (el comprador), el vendedor o su representante, el agente inmobiliario y el escribano judicial (司法書士 - shihou shoshi).

El proceso del kessai es el siguiente:

1. Verificación legal: El 司法書士 (shihou shoshi) comprueba tus documentos de identidad y los del propietario, asegurándose de que todos los trámites de transferencia de propiedad estén preparados.
2. Desembolso del préstamo: El banco transfiere el importe total del préstamo a tu cuenta.
3. Pago: El banco deduce de tu cuenta los fondos necesarios para transferir al vendedor el importe restante del precio de compra, así como para pagar los honorarios del agente, los honorarios del escribano judicial, la prima del seguro contra incendios (火災保険 - kasai hoken) y otros costes.
4. Entrega de las llaves y los documentos: El vendedor entrega las llaves y la documentación de los equipos de la vivienda.
5. Inscripción de la propiedad: El 司法書士 lleva todos los documentos a la Oficina de Asuntos Legales (法務局) y presenta la solicitud de 所有権移転登記 (shoyuken iten touki - inscripción de la transferencia de propiedad). Al cabo de aproximadamente 1–2 semanas, el escribano judicial enviará por correo a tu domicilio la nueva escritura con tu nombre.

4. Resumen de impuestos y costes adicionales al comprar una vivienda (Actualizado 08/2026)

Además del precio anunciado de la vivienda, debes reservar presupuesto para gastos adicionales (conocidos como 諸費用 - shohiyou). En August 2026, estos costes representan aproximadamente 6% - 9% del valor total de la propiedad, tanto en viviendas nuevas como usadas.

La siguiente tabla detalla las tarifas y los tipos impositivos aplicables en August 2026:

Tipo de cambio de referencia (August 2026): 1 JPY ≈ 165 - 170 VND. Para una propiedad de 40.000.000 JPY (6,6 - 6,8 billion VND), los costes adicionales totales 諸費用 ascenderán aproximadamente a 2,5 - 3,2 million JPY (410 - 530 million VND).

5. Consejos prácticos para que los compradores vietnamitas eviten errores habituales

1. No ocultes deudas impagadas ni compras a plazos: Cuando solicites un préstamo bancario, el banco comprobará tu historial crediticio en CIC. Aspectos como retrasos en los pagos de un teléfono comprado a plazos, deudas de tarjetas de crédito o multas de tráfico sin pagar pueden perjudicar seriamente tu solicitud.
2. No te dejes tentar por una vivienda extremadamente barata y muy antigua: Las casas construidas antes de 1981 (antes de la introducción de las Nuevas Normas de Resistencia Sísmica - 新耐震基準 Shin Taishin Kijun) son mucho más difíciles de financiar mediante un préstamo bancario a largo plazo y pueden generar costes de mantenimiento extremadamente elevados.
3. Aprovecha la deducción fiscal del préstamo hipotecario (住宅ローン控除 - Jutaku ron koujo): En 2026, el Gobierno japonés sigue ofreciendo una devolución anual del impuesto sobre la renta personal calculada según el saldo pendiente del préstamo hipotecario al final del año, para las viviendas que cumplen las normas de eficiencia energética. Pregunta al agente si la propiedad puede obtener esta certificación.

Preguntas frecuentes

P. ¿Puedo comprar una vivienda y obtener un préstamo bancario en Japón sin residencia permanente (永住権 - Eijuuken)? Sí, es posible. Si pagas el 100% al contado, solo necesitarás el pasaporte y tus documentos personales. Si quieres solicitar un préstamo bancario sin residencia permanente, normalmente tendrás que cumplir condiciones como tener un visado de trabajo estable (ingeniero, profesional altamente cualificado, etc.), haber vivido en Japón durante más de 2-3 años y haber trabajado en tu empresa actual durante más de 1 año. Por lo general, los bancos también exigirán un pago inicial de aproximadamente el 10% – 20% del valor de la propiedad. Algunos bancos que ofrecen préstamos a personas sin residencia permanente son SMBC Trust Bank (PRESTIA), Shinsei Bank, Kansai Mirai Bank y ciertos bancos propiedad de entidades chinas o taiwanesas.

P. ¿Perderé el depósito 手付金 (Tetsukekin) si rechazan mi solicitud de préstamo bancario? No, SIEMPRE QUE el contrato de compraventa incluya claramente una ローン特約 (Loan tokuyaku). Si la evaluación oficial del préstamo (hon shinsa) es rechazada por completo, podrás cancelar legalmente el contrato y el vendedor deberá reembolsar el 100% del depósito 手付金. ¡Comprueba detenidamente esta cláusula antes de firmar!

P. ¿A cuánto ascienden los costes adicionales aparte del precio de la propiedad (costes de transacción)? Los costes adicionales (諸費用 - shohiyou), incluidos la comisión de intermediación, el impuesto de transferencia de propiedad, los seguros y las comisiones del préstamo bancario, suelen representar aproximadamente 6% - 8% en las viviendas nuevas y 7% - 9% en las usadas. Debes tener este dinero preparado, ya que la mayoría de los bancos imponen restricciones para incluir estos costes adicionales en el préstamo hipotecario.

P. ¿Cuánto dura el proceso de compra desde la visita a una propiedad hasta recibir las llaves? Si solicitas un préstamo bancario, el plazo medio total es de 2 to 3 months (aproximadamente 8–12 semanas). Las etapas que suelen tardar más son la evaluación oficial del préstamo bancario (hon shinsa) y la coordinación de la fecha de la liquidación kessai entre todas las partes.

Conclusión

Comprar una vivienda en Japón es un hito memorable, pero requiere atención minuciosa y una preparación financiera y legal exhaustiva. Comprender el proceso de 5 pasos—desde la visita a la propiedad (naiken), la evaluación preliminar del préstamo (kari shinsa) y la firma del contrato hasta la evaluación oficial del préstamo (hon shinsa) y la liquidación (kessai)—te ayudará a mantener el control en todo momento y a minimizar los riesgos innecesarios.

Para saber más sobre cómo establecerte en Japón y mantenerte al día sobre la vida en el País del Sol Naciente, también puedes consultar estos artículos útiles:

• Lee más consejos prácticos para la vida diaria en Blog OlaChill.
• Infórmate sobre los tipos de interés y los requisitos de los préstamos en Consejos para obtener un préstamo bancario para comprar una vivienda en Japón.
• Descubre destinos japoneses y experiencias culturales con Excursiones de un día desde Tokio, o visita la página de inicio de OlaChill para no perderte las últimas novedades.

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