Flat 35: préstamos a tipo fijo de 35 años — ¿pueden utilizarlos los residentes vietnamitas sin residencia permanente?

¿Qué opciones tienen las personas sin residencia permanente que quieren comprar una vivienda en Japón?

Si es ingeniero (技術・人文知識・国際業務 - gijutsu jinbun chishiki kokusai gyomu), gestor de negocios (経営・管理 - keiei kanri) o forma parte de una familia sin residencia permanente que quiere comprar una vivienda ahora, todavía dispone de las siguientes opciones prácticas:

1. Solicitar el préstamo conjuntamente con un cónyuge que tenga residencia permanente o nacionalidad japonesa

Si su cónyuge es japonés o tiene el estatus de residente permanente, puede convertirse en el prestatario principal (主債務者 - shu saimusha), mientras usted actúa como deudor solidario o avalista solidario (連帯債務者 / 連帯保証人 - rentai saimusha / rentai hoshonin). Esto permite combinar los ingresos (収入合算 - shunyu gassan) y aumentar el límite de financiación de Flat 35.

2. Considerar los bancos comerciales privados

Aunque Flat 35 rechaza las solicitudes de personas sin PR, algunos bancos comerciales privados de Japón ofrecen sus propios productos hipotecarios a ciudadanos extranjeros sin residencia permanente. Las condiciones habituales incluyen:

• Tiempo de residencia y empleo en Japón: Al menos 2 - 3 años consecutivos.
• Ingresos anuales (年収 - nenshu): Normalmente, al menos 4,000,000 yenes/año (~660 millones de VND).
• Entrada (頭金 - atamakin): Preparar al menos el 10% - 20% del valor de la vivienda.
• Dominio del japonés: Debe poder leer y comprender el contrato del préstamo, así como comunicarse en japonés sobre sus condiciones.

Algunos bancos conocidos que pueden admitir a solicitantes sin PR son Suruga Bank (スルガ銀行), Aeon Bank (イオン銀行), SBI Shinsei Bank (SBI新生銀行) y Tokyo Star Bank (東京スター銀行). Sin embargo, los tipos de interés para prestatarios sin PR en estos bancos suelen ser superiores a la media.

3. Centrarse primero en solicitar la residencia permanente (PR)

Con el sistema basado en puntos para Profesionales Altamente Cualificados (高度専門職 - kodo senmonshoku), el periodo de espera para obtener la residencia permanente puede reducirse actualmente a 1 to 3 años si se obtienen suficientes puntos. El consejo práctico de OlaChill es tener paciencia y conseguir primero la residencia permanente. Esto no solo le dará acceso a Flat 35 con tipos preferenciales, sino que también ampliará sus opciones de obtener préstamos a tipo variable ultrabajo de los grandes bancos (Megabanks), como MUFG, SMBC y Mizuho.

Estándares técnicos estrictos para la propiedad: el 適合証明書 (tekigo shomeisho)

A diferencia de los préstamos de bancos comerciales privados, que se centran principalmente en la «solvencia personal» del prestatario, Flat 35 pone un gran énfasis en la «calidad real de la propia propiedad». Para poder optar a un préstamo Flat 35, la propiedad que desea comprar debe superar una rigurosa inspección técnica y obtener un Certificado de conformidad (適合証明書 - tekigo shomeisho).

Estándares técnicos básicos de Flat 35

• Superficie útil (床面積 - yukamenseki):
  • Casas unifamiliares (戸建て): Al menos 70 m².
  • Condominios (マンション): Al menos 30 m².
• Resistencia sísmica (耐震性 - taishinsei): La propiedad debe cumplir los Nuevos Estándares de Resistencia Sísmica (新耐震基準 - shin taishin kijun, aplicables a las viviendas construidas desde June 1981) o haber sido reforzada contra terremotos de acuerdo con los estándares exigidos.
• Seguridad contra incendios y durabilidad: Las paredes, el tejado y las rutas de evacuación deben cumplir los estándares establecidos por JHF.

¿Cuánto cuesta obtener un 適合証明書?

Para obtener este certificado, el comprador o el agente inmobiliario debe contratar a una agencia de inspección designada para realizar una revisión in situ.

• Precio de la inspección (a fecha de August 2026): Entre 30,000 yenes y 50,000 yenes (aproximadamente 5 - 8.3 millones de VND) para una casa o un condominio típico.
• Nota importante: Si compra una vivienda antigua (中古住宅 - chuko jutaku), no todas las propiedades podrán obtener un 適合証明書. Pregunte claramente a la inmobiliaria (不動産会社 - fudosan kaisha) desde el principio: «¿Puede esta propiedad obtener un Tekigo Shomeisho para Flat 35?» Esto le ayudará a evitar perder tiempo y pagar una señal por una propiedad que no cumple los requisitos.

Comparación entre Flat 35 (tipo de interés fijo) y los tipos variables (変動金利) en 2026

A fecha de August 2026, el entorno financiero de Japón ha experimentado cambios notables tras varias subidas de los tipos oficiales del Banco de Japón (BOJ). La diferencia entre el tipo fijo de Flat 35 y los tipos variables (変動金利 - hendo kinri) hace que los compradores de vivienda deban calcular sus opciones con mucho cuidado.

Esta es una comparación general a fecha de August 2026:

Los tipos de interés reales pueden variar según la proporción préstamo-valor (inferior al 90% o superior al 90% del valor de la propiedad) y los programas de descuentos preferenciales para familias con niños pequeños (子育てプラス - Kosodate Plus) o viviendas que cumplen los estándares de eficiencia energética ZEH (【フラット35】S).

¿Para quién es adecuado Flat 35 y cómo debe preparar su solicitud?

Aunque los tipos anunciados de Flat 35 son más altos que los variables, este préstamo sigue siendo la solución ideal para muchas familias gracias a su estabilidad.

¿Para quién es más adecuado Flat 35?

1. Personas que ya tienen el estatus de residente permanente (PR) y priorizan una estabilidad financiera completa, sin querer preocuparse por las condiciones macroeconómicas o la subida de los tipos de interés.
2. Familias numerosas / compradores de viviendas energéticamente eficientes: Aproveche programas como Flat 35 Kosodate Plus (子育てプラス), que pueden reducir el tipo de interés entre un 0.25% y más de un 1% durante los primeros años, situando el tipo efectivo en un nivel muy competitivo.
3. Personas con determinados antecedentes médicos: Quienes quieren comprar una vivienda, pero pueden tener dificultades para contratar el seguro de vida colectivo de crédito (Danshin) que exigen los bancos comerciales.
4. Personas que quieren reducir los costes iniciales: Quienes desean ahorrar la comisión de garantía inicial (保証料 - hoshoryo).

Documentos que debe preparar para solicitar un préstamo Flat 35

Una vez que cumpla el requisito de residencia permanente y haya elegido una propiedad que le guste, prepare los siguientes documentos en japonés:

1. Documentos de identidad:
   • Tarjeta de residencia (在留カード - zairyu kado) en la que aparezca claramente 永住者.
   • Certificado de residencia (住民票 - juminhyo) emitido durante los últimos 3 meses.
   • Tarjeta del seguro médico (健康保険証 - kenko hokensho) o permiso de conducir (運転免許証 - untenhyo).
2. Justificantes de ingresos (収入証明書 - shunyu shomeisho):
   • Certificado de retenciones fiscales (源泉徴収票 - gensen choshuhyo) de los últimos 1-2 años.
   • Certificado de tributación (課税証明書 / 納税証明書 - kazei shomeisho / nozei shomeisho) emitido por la oficina del distrito o el ayuntamiento.
3. Documentos relacionados con la propiedad:
   • Contrato de compraventa inmobiliaria (売買契約書 - baibai keiyakusho).
   • Planos arquitectónicos y plano del terreno.
   • Certificado técnico de conformidad (適合証明書 - tekigo shomeisho).

Preguntas frecuentes

P. No tengo residencia permanente, pero estoy casado con una persona de nacionalidad japonesa. ¿Puedo obtener un préstamo Flat 35 por mi cuenta?

R. No puede ser el único prestatario. Sin embargo, su cónyuge, que es japonés o tiene residencia permanente, puede convertirse en el prestatario principal (主債務者 - shu saimusha), mientras usted participa como avalista o deudor solidario (連帯債務者 - rentai saimusha).

P. Solicité un préstamo Flat 35 antes de obtener la residencia permanente. ¿Qué ocurre si se descubre?

R. Se trata de una infracción grave del contrato de préstamo. Según las normas de JHF, si se descubre que el prestatario no tenía el estatus de residente permanente en el momento de firmar, la agencia tiene derecho a exigir el reembolso inmediato y de una sola vez de todo el capital y los intereses pendientes (一括返済 - ikkatsu hensai). ¡Sea sincero al preparar su solicitud!

P. ¿Quién paga la tasa para obtener el 適合証明書 (tekigo shomeisho)?

R. Esta tasa (normalmente de entre 30,000 y 50,000 yenes, a fecha de August 2026) suele pagarla el comprador de la vivienda (prestatario) a la agencia de inspección técnica. Hable detenidamente de esta tasa con la inmobiliaria que le asesora, ya que forma parte de los costes iniciales de compra de la vivienda (諸費用 - shohiyo).

P. ¿Puedo solicitar Flat 35 mientras espero el resultado de mi solicitud de residencia permanente (PR)?

R. Puede presentar una solicitud para una evaluación preliminar (事前審査 - jizen shinsa) a modo de referencia, pero para la evaluación oficial (本審査 - hon shinsa) y la firma del contrato de préstamo y desembolso (金銭消費貸付契約 - kinsen shohi kaisatsu keiyaku), debe tener en su poder una Tarjeta de residencia (在留カード) actualizada en la que figure el estatus de 永住者.

Conclusión

El préstamo Flat 35 a tipo fijo durante 35 años es una excelente solución financiera para ayudarle a comprar la vivienda de sus sueños en Japón sin preocuparse constantemente por la subida de los tipos de interés. Sin embargo, el requisito fundamental es que debe tener el estatus de residente permanente (永住権 - eijuken). Si todavía no tiene PR, considere pedir un préstamo a un banco comercial privado que ofrezca productos para ciudadanos extranjeros, o prepare pacientemente su solicitud de residencia permanente para optimizar sus costes de financiación.

Recuerde preparar cuidadosamente tanto sus finanzas personales como la documentación técnica de la propiedad (適合証明書) antes de pagar una señal. ¡Esperamos que pronto encuentre la vivienda perfecta en el País del Sol Naciente!

Para descubrir más consejos prácticos sobre la vida, las finanzas y los trámites en Japón, también puede consultar estos otros artículos interesantes:

• Obtenga los últimos consejos para establecerse y trabajar en Japón en OlaChill Blog
• Aprenda más sobre la compra de una vivienda mediante la guía detallada Guía para comprar una vivienda en Japón para residentes vietnamitas
• Relájese con su familia en escapadas cortas de fin de semana mediante las Excursiones de un día desde Tokio de OlaChill

---

---