Cómo gestionar un negocio de Minpaku (Airbnb) en Japón: ¿qué licencias necesita y cómo se solicitan?

3. Requisitos obligatorios para operar un Minpaku legalmente

Independientemente de la vía que elija, debe completar los siguientes 3 “puntos de control” obligatorios antes de abrir sus puertas a los huéspedes:

Normativa de seguridad contra incendios

Este es el obstáculo más exigente. Una vez que se utiliza con fines comerciales, el departamento de bomberos clasificará la propiedad como un “establecimiento de alojamiento” (特定防火対象物 - tokutei bōka taishōbutsu).

• Certificado de seguridad contra incendios: Debe obtener una Notificación de cumplimiento de la normativa de seguridad contra incendios (消防法令適合通知書 - shōbō hōrei tekigō tsūchisho) emitida por el departamento de bomberos local.
• Equipamiento obligatorio: Según el tamaño y la estructura de la propiedad, puede ser necesario instalar:
  • Un sistema automático de alarma contra incendios (自動火災報知設備 - jidō kasai hōchi setsubi).
  • Luces de señalización de las salidas de emergencia (誘導灯 - yūdōtō).
  • Extintores (消火器 - shōkaki).
  • Cortinas y alfombras ignífugas (防炎物品 - bōen buppin).

Relaciones con los vecinos y normas del condominio

• Reglamento de administración del condominio (マンション管理規約 - manshon kanri kiyaku): Si gestiona un Minpaku en un condominio, el reglamento de administración del edificio no debe prohibir las operaciones de Minpaku. Si el reglamento no lo indica claramente, deberá obtener una confirmación por escrito de la asociación de propietarios (管理組合 - kanri kumiai).
• Información previa a los vecinos (周辺住民への事前説明 - jizen setsumei): Debe celebrar una reunión o enviar una notificación escrita a las viviendas vecinas explicando que gestionará un Minpaku e incluyendo un número de teléfono disponible 24/7 para informar de problemas, con el fin de prevenir conflictos relacionados con el ruido o la basura.

Requisito de contar con una empresa de gestión de Minpaku

Si opera el Minpaku bajo el modelo de “propietario ausente” (yanushi fuzai gata), la Ley Minpaku le exige firmar un contrato por el que encomienda todas las tareas de gestión a una empresa autorizada de gestión de Minpaku (住宅宿泊管理業者 - jūtaku shukuhaku kanri gyōsha).

Esta empresa será responsable de:

1. Verificar la identidad de los huéspedes y comprobar sus pasaportes (本人確認・パスポート確認).
2. Crear y conservar el registro de huéspedes (宿泊者名簿 - shukuhakusha meibo) durante 3 años.
3. Atender las quejas de los vecinos 24/7 y garantizar la limpieza y el servicio de mantenimiento.

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4. Tabla resumen de procedimientos, costes y plazos (A fecha de August 8/2026)

Para ayudarle a comprender la situación financiera y el calendario de preparación, a continuación se ofrece una comparación detallada a fecha de August 8/2026:

(Nota: El tipo de cambio estimado a fecha de August 8/2026 es 1 JPY ≈ 170 VND).

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5. Proceso de registro del Minpaku a través del portal gubernamental de información

El proceso de notificación conforme a Minpaku Shinpō ya está completamente digitalizado. Puede completarlo por su cuenta o pedir a un escribano administrativo (行政書士 - gyōsei shoshi) que se encargue mediante los siguientes pasos:

[Paso 1: Estudio de la ubicación y de la seguridad contra incendios]
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[Paso 2: Preparación de la documentación legal]
        ↓
[Paso 3: Obtención del certificado de seguridad contra incendios del departamento de bomberos local]
        ↓
[Paso 4: Creación de una cuenta en el Minpaku Portal System]
        ↓
[Paso 5: Recepción del número de registro del Minpaku (que comienza con la letra M)]

Documentos importantes que debe preparar:

1. Certificado del registro inmobiliario (登記事項証明書 - tōki jigyō shōmeisho): Demuestra la propiedad del terreno y de la vivienda.
2. Certificado de residencia (住民票 - jūminhyō): Copia de los datos de residencia registrados del propietario.
3. Plano de la vivienda (住宅の図面 - jūtaku no zumen): Muestra claramente los dormitorios, las rutas de evacuación y el equipamiento de seguridad contra incendios.
4. Certificado de seguridad contra incendios (消防法令適合通知書 - shōbō hōrei tekigō tsūchisho).
5. Contrato de externalización de la gestión (住宅宿泊管理委託契約書): Obligatorio si no va a vivir en la propiedad.
6. Consentimiento por escrito del arrendador o de la asociación de propietarios: Obligatorio si subarrienda una propiedad para gestionarla como Minpaku (賃貸人・転貸人の承諾書).

Después de presentar todos los documentos exigidos a través del Minpaku System Operations Portal (民泊制度運営システム - Minpaku Seido Un-ei System) del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón (MLIT), recibirá un número de registro del Minpaku si se aprueba su solicitud. Este número suele comenzar con el carácter M, por ejemplo: M13000XXXX. Introduzca este número en su página de anfitrión de Airbnb para que la propiedad pueda aprobarse y publicarse públicamente.

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6. Riesgos y graves sanciones por gestionar un Minpaku ilegal

Actualmente, las autoridades japonesas colaboran estrechamente con las plataformas OTA (Airbnb, Agoda, Booking.com) y la Agencia de Servicios de Inmigración para perseguir las propiedades Minpaku sin licencia (無許可民泊 / 闇民泊).

Sanciones específicas (A fecha de August 8/2026):

• Operar sin licencia (無許可営業): Infringir la Ryokan Gyōhō o la Ley Minpaku puede conllevar hasta 6 meses de prisión o una multa máxima de 1,000,000 JPY (~170 millones de VND).
• Declaraciones falsas e incumplimiento del límite de 180 días: Superar los 180 días sin cambiar a otro tipo de licencia se considerará una operación hotelera ilegal. Las infracciones relacionadas con las obligaciones de información o la presentación de documentos falsificados conllevan multas de entre 300,000 JPY y 500,000 JPY (~51 - 85 millones de VND).
• Impacto en el estatus de residencia (por ejemplo, visado de ingeniero o visado de estudiante): Gestionar un negocio ilegal puede considerarse una actividad fuera del ámbito de su estatus de residencia (資格外活動 - shikakugai katsu dō) o una infracción legal grave, lo que implica el riesgo de cancelación del visado, denegación de la renovación del estatus de residencia y deportación.
• Inclusión en listas negras: La propiedad puede ser retirada permanentemente de todas las plataformas de reservas y quedar registrada como escenario de una infracción administrativa.

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Preguntas frecuentes

P. ¿Pueden los ciudadanos vietnamitas con un visado de ingeniero o de estudiante registrar un negocio de Minpaku a su propio nombre?
No debería registrar ni gestionar el negocio como particular a menos que haya cambiado a un visado de Gestión Empresarial (経営・管理 - Keiei Kanri), o que tenga el estatus de Residente Permanente (永住者 - Eijūsha) o de Residente de Larga Duración. Los visados de ingeniero y estudiante limitan los tipos de trabajo y actividades permitidos; gestionar personalmente un Minpaku rentable podría considerarse una infracción de su estatus de residencia. Sin embargo, puede constituir una empresa y contratar a un gerente profesional, o ser propietario de la vivienda y encomendar toda la gestión operativa a una empresa especializada.

P. ¿Puedo alquilar un condominio y subarrendarlo como Airbnb por mi cuenta?
Es muy difícil y arriesgado. La mayoría de los contratos de alquiler residenciales ordinarios en Japón (賃貸借契約 - chintai shaku keiyaku) incluyen una cláusula que prohíbe subarrendar a terceros (転貸禁止 - tentai kinshi). Si gestiona un Airbnb sin permiso, el arrendador o la empresa inmobiliaria administradora pueden rescindir unilateralmente el contrato, reclamar una indemnización por daños y perjuicios y desalojarle de inmediato. Solo puede hacerlo si el contrato establece explícitamente que se permite el “uso como Minpaku” (民泊利用可).

P. ¿El registro de Minpaku con número M exige pagar una cuota anual de mantenimiento?
Presentar una notificación de Minpaku Shinpō a través del portal gubernamental es completamente gratuito y no conlleva tasas oficiales de presentación. Sin embargo, si opera bajo el modelo de propietario ausente, deberá pagar las cuotas anuales a la empresa de gestión externalizada, además de los costes de mantenimiento de los sistemas de seguridad contra incendios y de las inspecciones periódicas de seguridad contra incendios exigidas por la normativa local.

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Conclusión

Gestionar un negocio de Minpaku en Japón es una oportunidad de inversión prometedora, pero exige cumplir rigurosamente la legislación. Empiece por elegir la vía legal adecuada (Minpaku Shinpō, Ryokan Gyōhō o Tokku Minpaku), colaborar cuidadosamente con el departamento de bomberos local y encontrar una empresa de gestión de Minpaku de confianza que le ayude.

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