¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Japón? Condiciones y datos esenciales

Tener una propiedad ≠ Obtener un estatus de residencia (visado)

3. ¿Qué aspectos afecta y cuáles NO afecta un visado al comprar una casa?

Comprender el papel de tu visado te ayudará a planificar tus finanzas con precisión.

Lo que un visado NO afecta

1. El derecho a registrar y poseer legalmente la propiedad: La legislación japonesa permite que becarios técnicos, estudiantes internacionales, turistas y personas que viven actualmente en Vietnam se registren como propietarios legales en el certificado de propiedad del inmueble.
2. Las obligaciones y ventajas fiscales: El impuesto de adquisición de bienes inmuebles y el impuesto anual sobre activos fijos son los mismos que pagan los ciudadanos japoneses y no dependen del tipo de visado.

Lo que un visado SÍ afecta de forma considerable

Tu visado afecta directamente a tu capacidad para obtener un préstamo hipotecario 住宅ローン (jutaku ron).

• Si tienes la residencia permanente 永住権 (eijuken): Puedes acceder a condiciones de financiación similares a las disponibles para los ciudadanos japoneses. La aprobación del préstamo puede cubrir hasta el 90–100% del valor de la propiedad, con tipos de interés preferenciales excepcionalmente bajos (tipos variables de solo alrededor del 0.3% – 0.8%/año a fecha de agosto de 2026) y plazos de hasta 35 años.
• Si todavía no tienes la residencia permanente (visado de ingeniero, visado de trabajo de larga duración): La mayoría de los grandes bancos (MUFG, SMBC, Mizuho) rechazarán la solicitud o impondrán requisitos estrictos. Algunos bancos sí aceptan solicitudes de prestatarios sin residencia permanente (como SMBC Trust Bank, Shinsei Bank y ciertos prestamistas especializados), pero pueden exigir:
  • Al menos 2–3 años de empleo en tu empresa actual en Japón.
  • Ingresos anuales (Gensen) de 4,000,000 JPY (~660 millones de VND) a 5,000,000 JPY o más.
  • Una entrada del 10% – 20% del valor de la propiedad.
  • Un tipo de interés potencialmente más alto que el ofrecido a los residentes permanentes.
• Si eres estudiante internacional o becario técnico: Es 100% prácticamente imposible obtener un préstamo de un banco japonés para comprar una casa, porque no tienes una fuente de ingresos estable y a largo plazo según los criterios de concesión habituales. Para comprar una casa, estos grupos generalmente solo tienen una opción: pagar el 100% en efectivo (o utilizar fondos enviados por su familia).

4. Pagar en efectivo frente a solicitar un préstamo bancario (Jutaku Ron)

La siguiente tabla ofrece una comparación detallada de los dos métodos de pago al comprar una casa en Japón:

5. Tarifas e impuestos detallados al comprar una casa en Japón (actualizado en agosto de 2026)

Además del precio anunciado de la casa, debes reservar fondos para costes adicionales —tarifas de la operación e impuestos— equivalentes aproximadamente al 6% – 10% del valor de la propiedad. A fecha de agosto de 2026, estos costes incluyen:

1. Comisión de intermediación 仲介手数料 (chukai tesuryo)

La Ley de Intermediación Inmobiliaria de Japón regula públicamente la comisión máxima de intermediación:

• Para propiedades valoradas en más de 4,000,000 JPY: 3% + 60,000 JPY + 10% de impuesto al consumo 消費税.
• Ejemplo: Si compras una casa valorada en 30,000,000 JPY (5 mil millones de VND), la comisión máxima de intermediación será: $(30,000,000 \times 3% + 60,000) \times 1.1 = 1,056,000\text{ JPY}$ (175 millones de VND).

2. Impuesto de registro y licencia 登録免許税 (toroku menkyo zei)

Este impuesto se paga al Gobierno al transferir la propiedad y registrar el cambio de titularidad en la Oficina de Asuntos Jurídicos.

• Impuesto de registro del terreno: Aproximadamente 1.5% del valor tasado del terreno (el tipo preferencial vigente a fecha de 2026).
• Impuesto de registro de la casa: Aproximadamente 0.3% – 2.0% del valor tasado de la estructura, dependiendo de si es una casa nueva o usada y de si se destina a uso residencial o a inversión.

3. Impuesto sobre actos jurídicos documentados 印紙税 (inshi zei)

Se coloca un sello fiscal en el contrato de compraventa inmobiliaria.

• Para contratos con valores de 10 millones - 50 millones de JPY: el impuesto sobre actos jurídicos documentados es de 10,000 JPY (aproximadamente 1.6 millones de VND).

4. Impuesto de adquisición de bienes inmuebles 不動産取得税 (fudosan shutoku zei)

Este impuesto se paga una sola vez después de comprar la propiedad. Por lo general, la prefectura envía la notificación fiscal a la dirección del inmueble entre 3 y 6 meses después de tomar posesión.

• Tipo impositivo estándar: 3% del valor tasado (評価額 - hyokagaku) del edificio residencial y el terreno.
• Nota: El valor tasado establecido por el municipio (hyokagaku) suele representar solo el 50% - 70% del precio real de compra en el mercado, por lo que el impuesto que pagues en la práctica será inferior al que podrías esperar.

5. Impuesto anual sobre activos fijos 固定資産税 (kotei shisan zei) e impuesto urbanístico 都市計画税 (toshi keikaku zei)

Estos son los dos impuestos recurrentes que debes pagar cada año cuando tienes una propiedad inmobiliaria en Japón:

• Impuesto sobre activos fijos: 1.4% del valor tasado/año.
• Impuesto urbanístico: Hasta un 0.3% del valor tasado/año (si la propiedad se encuentra en una zona de planificación designada).
• Reducción: Los terrenos residenciales de menos de 200m² pueden beneficiarse de una reducción de hasta 5/6 del importe sujeto al impuesto sobre activos fijos.

6. Honorarios de Gyoseishoshi / Shiho-shoshi

Es el coste de contratar a un especialista en trámites legales o a un escribano judicial para gestionar la transferencia del título y las comprobaciones legales. Por lo general, oscila entre 100,000 JPY – 200,000 JPY (~16 - 33 millones de VND).

6. El proceso de 6 pasos para que los compradores vietnamitas adquieran una casa en Japón

Una vez que tus finanzas estén preparadas, el proceso de compra de una vivienda en Japón suele seguir estos pasos estándar:

[Paso 1: Buscar una propiedad y una agencia inmobiliaria] 
        ↓
[Paso 2: Presentar una solicitud de compra 買付証明書 (kaitsuke shomeisho)] 
        ↓
[Paso 3: Presentar una solicitud de préstamo hipotecario 住宅ローン (si se pide financiación bancaria)] 
        ↓
[Paso 4: Recibir una explicación de las condiciones importantes 重要事項説明 (juyo jiko setsumei) y firmar el contrato] 
        ↓
[Paso 5: Pagar el saldo restante y transferir el título (transferencia de 所有権)] 
        ↓
[Paso 6: Recibir las llaves y pagar el impuesto de propiedad después de 3-6 meses]

Paso 1: Buscar una propiedad y elegir una agencia de confianza

Puedes buscar en sitios web inmobiliarios japoneses como SUUMO, ATHOME y HOMES, o contactar con agencias que cuenten con personal que hable vietnamita o inglés.

Paso 2: Presentar una solicitud de compra 買付証明書 (kaitsuke shomeisho)

Cuando encuentres una casa que te guste, presentarás al vendedor una solicitud en la que expresas tu intención de comprarla, junto con el precio que propones. Todavía no se trata de un contrato legalmente vinculante con una penalización económica, pero demuestra que eres un comprador serio.

Paso 3: Solicitar un préstamo bancario (si utilizas un 住宅ローン)

Presenta en el banco los documentos para la evaluación preliminar (Kari-shinsa) y la evaluación formal (Hon-shinsa). Entre los documentos necesarios se incluyen las nóminas, un certificado de pago de impuestos, 住民票 (juminhyo), la tarjeta de residencia y el pasaporte.

Paso 4: Recibir una explicación de las condiciones importantes y firmar el contrato

Un agente inmobiliario cualificado (Takken) leerá y explicará la 重要事項説明 (juyo jiko setsumei). Comprueba cuidadosamente los derechos de propiedad del terreno, las cuotas de gestión del edificio (en el caso de los condominios) y el acceso a la calle. A continuación, ambas partes firman el contrato de compraventa (Baibai keiyakusho) y tú pagas un depósito de aproximadamente 5% – 10% del precio de la casa.

Paso 5: Pagar el saldo restante y completar el desembolso

En la fecha de entrega, tú —o el banco— transfieres el saldo restante al vendedor. El escribano judicial (Shiho-shoshi) presenta los documentos en la Oficina de Asuntos Jurídicos para registrar la transferencia de 所有権 (shoyuken) a tu nombre.

Paso 6: Recibir las llaves y completar el proceso

Recibes las llaves y finalizas la operación. Después de 3–6 meses, la factura del impuesto de adquisición de bienes inmuebles 不動産取得税 (fudosan shutoku zei) llegará a tu domicilio.

7. Preguntas frecuentes

P. ¿Pueden los ciudadanos vietnamitas que viven en Vietnam (y nunca han estado en Japón) comprar una casa en Japón?
Sí. Puedes comprar una propiedad al contado. Sin embargo, como no tienes un 住民票 (juminhyo) en Japón, tendrás que obtener una declaración jurada en una notaría de Vietnam o en la Embajada/Consulado de Japón para verificar tu dirección y tu sello personal.

P. ¿Es buena idea comprar una casa barata en una zona rural de Japón (Akiya: una casa abandonada de 0 yenes o una que cuesta unos pocos millones de yenes)?
Procede con cautela. Aunque el precio de compra inicial puede ser muy bajo, las propiedades Akiya suelen encontrarse en zonas remotas, y renovar las instalaciones de fontanería y el aislamiento puede resultar extremadamente caro —potencialmente varias veces el precio de compra—. Además, tendrás que seguir pagando anualmente el impuesto sobre activos fijos 固定資産税 (kotei shisan zei), y puede ser muy difícil revender la propiedad si ya no la necesitas.

P. Si no tengo la residencia permanente 永住権, pero estoy casado con un ciudadano japonés, ¿es más fácil conseguir un préstamo bancario para comprar una casa?
Sí. Si tienes un visado de cónyuge de ciudadano japonés, muchos bancos japoneses estudiarán tu solicitud, siempre que tu cónyuge (el marido o la esposa japonesa) avale el préstamo o se incorpore como cotitular (Pair loan).

P. ¿Me penalizarán si no vivo en la casa después de comprarla y la alquilo?
Depende de cómo la hayas comprado. Si solicitaste un 住宅ローン (jutaku ron) con las condiciones preferenciales de un préstamo para vivienda personal, por lo general el banco exige que tú o tu familia viváis allí. Si la alquilas como negocio sin informar al banco, puede considerarse un incumplimiento del contrato y podrían exigirte el reembolso inmediato de todo el préstamo. Si tienes intención de alquilar la propiedad, debes comprarla al contado o utilizar un préstamo para inversión inmobiliaria (Toshi-yo loan).

8. Conclusión

Comprar una casa en Japón no está restringido por la nacionalidad ni por el estatus de visado. Cualquier persona puede ser propietaria tanto del terreno como de la casa con plenos derechos de propiedad permanente 所有権 (shoyuken). El único obstáculo real es disponer de fondos suficientes y cumplir los requisitos para obtener un préstamo hipotecario 住宅ローン (jutaku ron) si no pagas el importe total en efectivo.

Si eres ingeniero o un profesional en activo que planea permanecer en Japón a largo plazo, construir un buen historial crediticio y trabajar para obtener la residencia permanente 永住権 (eijuken) será un excelente paso hacia la adquisición de la casa de tus sueños con tipos de interés excepcionalmente bajos.

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