Comprar viviendas subastadas (keibai) en Japón: 30% más baratas, pero ¿cuáles son los riesgos?

3. Los 4 principales riesgos de comprar una vivienda subastada en Japón

Muchas personas vietnamitas ven un precio anunciado de 15,000,000 JPY (~ 2.47 mil millones de VND a fecha de agosto de 2026, con un tipo de cambio de 1 JPY ≈ 165 VND) por una casa en las afueras de Tokio y se apresuran a querer realizar un depósito. Sin embargo, los riesgos ocultos pueden añadir millones de yenes al coste final.

3.1. No se puede inspeccionar el interior (内覧不可 - nairan fuka)

Al comprar una propiedad convencional, puedes visitar e inspeccionar a fondo la vivienda —内見 (naiken)—. En las propiedades de keibai, está completamente prohibido entrar en la casa antes de pagar el importe total.

En muchos casos, los compradores solo descubren después de tomar posesión que el suelo está podrido, el techo tiene filtraciones, las paredes presentan graves problemas de moho o el propietario anterior dañó deliberadamente los sanitarios antes de marcharse. Los costes de renovación —リフォーム費用 (rifōmu hiyō)— pueden dispararse hasta 3,000,000 - 5,000,000 JPY (~ 495 - 825 millones de VND), anulando el descuento original del 30%.

3.2. El riesgo de los ocupantes que permanecen en la propiedad (占有者 - senyusha) y los costes de desalojo

Si el antiguo propietario o un inquilino se niega a marcharse, no puedes cambiar las cerraduras ni sacar sus pertenencias a la calle por tu cuenta, ya que hacerlo es ilegal en Japón.

• Solución legal: Debes solicitar al tribunal una orden de entrega —引渡命令 (hikidashi meirei).
• Ejecución forzosa: Si aun así se niegan deliberadamente a marcharse, tendrás que iniciar un procedimiento de ejecución forzosa —強制執行 (kyosei shikko).

A fecha de agosto de 2026, la ejecución forzosa tarda aproximadamente 2-3 meses y cuesta entre 500,000 y 1,500,000 JPY (~ 82.5 - 247.5 millones de VND), incluidos los honorarios del agente de ejecución, la empresa de mudanzas y el almacenamiento temporal de las pertenencias.

3.3. El tribunal no ofrece ninguna garantía por defectos (瑕疵担保責任 - kashi tampo sekinin)

En una transacción convencional, si la casa presenta filtraciones o problemas estructurales poco después de la compra, la inmobiliaria o el antiguo propietario podrían ser responsables de las reparaciones en virtud de la responsabilidad por falta de conformidad —契約不適合責任 (keiyaku futekigo sekinin)—. Sin embargo, en el keibai el tribunal no tiene absolutamente ninguna obligación de garantía. Tras tomar posesión, tú asumes el 100% del riesgo de los defectos.

3.4. Heredar las cuotas de comunidad pendientes del antiguo propietario

Si compras un apartamento —マンション (manshon)— en una subasta, la legislación japonesa obliga al adjudicatario a pagar conjuntamente todas las cuotas de administración —管理費 (kanrihi)— y las aportaciones al fondo de reserva para reparaciones —修繕積立金 (shuzen tsumitatekin)— que adeudaba el antiguo propietario.

Estas cantidades pendientes pueden aparecer en los documentos santenset, pero si el antiguo propietario lleva 2-3 años en mora, el total puede alcanzar entre 500,000 y 1,500,000 JPY (~ 82.5 - 247.5 millones de VND).

4. El depósito, la puja y el proceso de finalización del keibai

Participar en una subasta judicial de una propiedad exige una precisión absoluta con los documentos y los plazos.

[Bước 1: Tra cứu hồ sơ santenset trên hệ thống BIT]
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[Bước 2: Chuyển khoản tiền cọc 20% (買受申出保証金)]
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[Bước 3: Nộp hồ sơ入札書 kèm 住民票 & 陳述書]
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[Bước 4: Mở thầu (開札) & Xác định người trúng thầu]
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[Bước 5: Thanh toán 80% còn lại trong vòng 1-2 tháng]
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[Bước 6: Tòa án làm thủ tục chuyển quyền sở hữu (所有権移転)]

• Depósito —買受申出保証金 (kaiuke moshide hoshokin): Al menos el 20% del precio de salida fijado por el tribunal. El dinero se transfiere directamente a la cuenta bancaria del tribunal. Si no eres el adjudicatario, el tribunal te devolverá el 100% de esta cantidad al cabo de unos días.
• Documentos necesarios al presentar el formulario de puja —入札書 (nyusatsusho):
  1. Certificado de residencia —住民票 (juminhyo)—, expedido en los últimos 3 meses.
  2. Declaración escrita que confirma que no perteneces a un grupo del crimen organizado —暴力団員等に該当しない旨の陳述書 (borokudan-in to ni gaitoshinai mune no chinjutsu-sho).
  3. Confirmación bancaria que demuestre que se ha pagado el depósito.
• Pago del importe restante: Una vez emitida la orden de autorización de la venta —売却許可決定 (baikyaku kyoka kettei)—, el adjudicatario debe pagar el 80% restante dentro del plazo establecido, normalmente en 1 a 2 meses. Si no pagas el importe total a tiempo, perderás el depósito inicial completo del 20%.

5. Comparación entre comprar en una subasta (keibai) y comprar de forma convencional (tsujo baibai)

La siguiente tabla ofrece una comparación detallada de las dos formas de comprar una vivienda en Japón, con costes y normas actualizados a fecha de agosto de 2026:

6. ¿Quién debería plantearse comprar una propiedad en keibai en Japón?

Comprar una propiedad en keibai no es un camino de rosas apto para todo el mundo.

DEBERÍAS PLANTEARTE ESTA OPCIÓN SI:

• Eres inversor inmobiliario o tienes experiencia reparando y renovando viviendas, ya sea mediante trabajos de bricolaje o con un equipo de contratistas de confianza.
• Dispones de un flujo de efectivo considerable y de fondos propios suficientes, sin depender por completo de un préstamo bancario.
• Entiendes el japonés jurídico o trabajas con una agencia profesional especializada en subastas —競売代行会社 (keibai daiko kaisha).
• Aceptas los riesgos y cuentas con un plan financiero de contingencia para costes adicionales, como desalojar a los ocupantes y realizar renovaciones.

NO DEBERÍAS PLANTEARTE ESTA OPCIÓN SI:

• Vas a comprar una vivienda por primera vez en Japón y necesitas una casa a la que tu familia pueda mudarse de inmediato.
• Dependes por completo de un préstamo hipotecario bancario 住宅ローン (jutaku rōn).
• No tienes tiempo para inspeccionar personalmente los alrededores ni para leer y comprender documentos legales complejos en japonés.

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Preguntas frecuentes

P. ¿Pueden los ciudadanos vietnamitas con visado de ingeniero o de prácticas participar en subastas de propiedades en keibai?

Respuesta: Sí. La legislación japonesa no restringe la participación por nacionalidad ni por estatus de residencia. Sin embargo, debes tener un certificado de residencia —住民票 (juminhyo)— en Japón y una cuenta bancaria a tu nombre para pagar el depósito.

P. ¿Qué ocurre si gano la subasta, pero el banco se niega a prestarme el dinero?

Respuesta: Si no puedes pagar el 80% restante dentro del plazo fijado por el tribunal, tu puja ganadora se cancelará y perderás el depósito completo del 20% —買受申出保証金 (kaiuke moshide hoshokin)— que pagaste por adelantado. Por tanto, deberías preparar fondos propios suficientes o cerrar tu plan de financiación antes de presentar una puja.

P. ¿Los impuestos de las viviendas subastadas son distintos de los de las compras convencionales?

Respuesta: A fecha de agosto de 2026, los tipos impositivos básicos son equivalentes. Los adjudicatarios también deben pagar el impuesto de registro y licencia —登録免許税 (toroku menkyozei)— y el impuesto de adquisición de bienes inmuebles —不動産取得税 (fudosan shutokuzei)— conforme a las normas generales del Gobierno japonés.

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Conclusión

Comprar una propiedad en una subasta judicial (keibai) en Japón puede ser un canal de inversión prometedor y reducir potencialmente los costes entre un 20% y un 30%, pero requiere sólidos conocimientos jurídicos y una gran capacidad para gestionar los riesgos financieros. No dejes que el precio inicial anunciado te distraiga de los costes ocultos relacionados con las renovaciones, el desalojo o las deudas heredadas. Si estás empezando a explorar el mercado inmobiliario japonés, sopesa cuidadosamente los riesgos frente a los posibles beneficios antes de tomar una decisión.

Lecturas recomendadas:

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• ¿Quieres saber más sobre los procedimientos habituales para comprar y vender propiedades en Japón como comprador vietnamita? Lee nuestra guía exhaustiva, Consejos para comprar una vivienda en Japón para compradores vietnamitas.
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