Agencias inmobiliarias en Japón: ¿cuánto cuesta la comisión de chūkai y cómo elegir una fiable?
Guía detallada sobre las comisiones de las agencias inmobiliarias en Japón (3% + 6 man), con una comparación entre ryōte y katate, cómo detectar el kakoi-komi y consejos para elegir una agencia de confianza para residentes vietnamitas.
7 ago 2026·✍️ olablog·⏱ 13 min de lectura
Guía detallada sobre las comisiones de las agencias inmobiliarias en Japón (3% + 6 man), con una comparación entre ryōte y katate, cómo detectar el kakoi-komi y consejos para elegir una agencia de confianza para residentes vietnamitas.
Encontrar una vivienda o comprar una propiedad en Japón supone siempre un importante punto de inflexión para los vietnamitas: desde estudiantes internacionales, becarios técnicos e ingenieros hasta familias que desean establecerse a largo plazo. Sin embargo, los numerosos obstáculos —desde las barreras lingüísticas y la compleja terminología del sector hasta las comisiones ocultas— hacen que bastantes personas sientan que han pagado mucho y no han recibido nada a cambio. ¿Te preguntas cuánto cuestan realmente las comisiones de las agencias inmobiliarias en Japón, cómo saber si un agente está inflando los precios o reteniendo propiedades, y cómo elegir una empresa fiable entre las miles de agencias que existen? En este artículo, OlaChill desglosa cada cifra de forma clara y transparente, y comparte experiencias prácticas para ayudarte a trabajar con confianza con agencias inmobiliarias en Japón.
1. ¿Cómo se calculan las comisiones de las agencias inmobiliarias en Japón (Chūkai tesūryō)?
En las operaciones inmobiliarias japonesas, la comisión de intermediación, conocida como 仲介手数料 (chūkai tesūryō), es el importe que pagas a una agencia inmobiliaria cuando se completa con éxito la compra, venta o firma del contrato de alquiler de una propiedad. La comisión máxima está claramente regulada por la Ley de Actividades de Transacciones Inmobiliarias —宅地建物取引業法 (takuchi tatemono torihikigiōhō)—.
A fecha de agosto de 2026, las comisiones máximas de intermediación se aplican según el tipo de operación de la siguiente manera:
Caso 1: Comisiones de intermediación al COMPRAR O VENDER una propiedad
En las operaciones de compra y venta, la comisión máxima de intermediación se calcula sobre el valor de la propiedad, sin incluir el 10% del impuesto al consumo:
- Propiedades con un precio superior a 4,000,000 JPY (aproximadamente 680 millones de VND):
$$\text{Maximum fee (before tax)} = (\text{Property price} \times 3%) + 60,000\text{ JPY}$$
Después se añade un 10% de impuesto al consumo 消費税 (shōhizei). La fórmula simplificada que suelen utilizar los agentes es “3% + 6 man” (+ impuestos). - Propiedades de bajo precio, inferiores a 8,000,000 JPY (aproximadamente 1.36 mil millones de VND):
Según la normativa revisada introducida por el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón (MLIT) en julio de 2024 —y que sigue vigente en agosto de 2026— para fomentar las operaciones con almacenes económicos y viviendas vacías 空き家 (akiya), la comisión máxima que una agencia puede cobrar a cada parte (el vendedor o el comprador) es de 300,000 JPY antes de impuestos, o 330,000 JPY incluido el 10% de impuestos (aproximadamente ~56 millones de VND).
Ejemplo práctico al comprar una vivienda:
Compras un condominio antiguo en Tokio por 30,000,000 JPY (3,000 man JPY, ~5.1 mil millones de VND):
- Comisión base: $30,000,000 \times 3% + 60,000 = 960,000\text{ JPY}$
- Impuesto al consumo del 10%: $960,000 \times 10% = 96,000\text{ JPY}$
- Comisión total de chūkai que debes pagar: $1,056,000\text{ JPY}$ (~179 millones de VND).
Caso 2: Comisiones de intermediación al ALQUILAR una vivienda
En el caso de las viviendas de alquiler, la legislación japonesa establece que la comisión total cobrada al inquilino y al arrendador no puede superar el equivalente a 1 mes de alquiler (+ 10% de impuesto al consumo).
- Según el principio legal predeterminado, el agente cobra al inquilino 0.5 meses de alquiler y al arrendador 0.5 meses de alquiler.
- Sin embargo, si el inquilino da su consentimiento —normalmente al firmar una solicitud o acuerdo de intermediación—, la agencia puede cobrarle el equivalente al mes completo de alquiler (+ 10% de impuestos). En la práctica, en grandes ciudades como Tokio y Osaka, la mayoría de las agencias aplica esta comisión equivalente a 1 mes de alquiler.
2. Ryōte frente a katate: la trampa de retener propiedades mediante kakoi-komi que deben conocer compradores e inquilinos
Para proteger tus intereses, necesitas entender cómo funciona el mercado inmobiliario japonés entre bastidores.
¿Qué son las operaciones 片手取引 (katate torihikiki) y 両手取引 (ryōte torihikiki)?
- 片手取引 (katate torihikiki - operación de una sola parte): La empresa A representa al vendedor (o arrendador), mientras que la empresa B representa al comprador (o inquilino). La empresa A recibe una comisión del vendedor y la empresa B recibe una comisión del comprador. Es un acuerdo objetivo, con menos conflictos de intereses.
- 両手取引 (ryōte torihikiki - operación de doble representación): Una sola agencia inmobiliaria representa tanto al vendedor como al comprador (o tanto al arrendador como al inquilino), y cobra comisiones a ambas partes.
[Bên Bán / Chủ nhà] <---> [Công ty Môi giới A] <---> [Bên Mua / Khách thuê]
│
(Ăn phí 2 đầu = Ryōte)
Las trampas del 囲い込み (kakoi-komi) y おとり物件 (otori bukken)
La búsqueda de operaciones de doble representación (ryōte) ha dado lugar a una práctica negativa bastante común en Japón, conocida como 囲い込み (kakoi-komi - ocultación o retención de una propiedad anunciada).
Cuando un arrendador o vendedor encarga una propiedad a una agencia inmobiliaria, la ley obliga a la agencia a registrarla en REINS (レインズ), la red nacional japonesa de información inmobiliaria, para que todas las demás agencias puedan acceder a ella. Sin embargo, con el objetivo de encontrar por sí mismas a un comprador y cobrar la comisión máxima por ambas partes, algunas agencias mienten deliberadamente a otros agentes con frases como “alguien ya ha solicitado esta propiedad” o “no se pueden hacer visitas”.
Cómo te afecta:
- Si eres comprador o inquilino: Puedes perder la oportunidad de visitar buenas propiedades a precios razonables simplemente porque la agencia que controla el anuncio no quiere colaborar con tu agencia.
- Si te encuentras con un anuncio falso おとり物件 (otori bukken): Ves anunciada en internet una propiedad extremadamente atractiva y sorprendentemente barata. Cuando contactas, te dicen: “Alguien acaba de dejar una señal por ella”, y enseguida intentan dirigirte hacia propiedades más caras o de menor calidad.
3. Agencias inmobiliarias que hablan vietnamita: oportunidades y riesgos que no debes pasar por alto
La aparición de numerosas agencias propiedad de vietnamitas y de profesionales inmobiliarios que hablan vietnamita en Japón ofrece una gran comodidad, pero también implica riesgos si no investigas cuidadosamente.
Ventajas de trabajar con un agente que hable vietnamita
- Eliminar la barrera lingüística: Puedes hablar fácilmente de tus preferencias, tu situación económica y la zona que buscas sin preocuparte por malentendidos.
- Comprender las circunstancias de los residentes extranjeros: Saben qué edificios aceptan a extranjeros 外国人可 (gaikokujin ka) y cuáles imponen requisitos estrictos respecto a una empresa garante 保証会社 (hoshō gaisha).
Riesgos que debes identificar y evitar
- Agentes sin licencia o intermediarios independientes: Muchas personas trabajan bajo el título de colaboradores autónomos (CTV) sin cualificaciones profesionales ni vinculación con una empresa autorizada. Obtienen propiedades de agencias japonesas y después inflan los precios o cobran comisiones adicionales ilegales por sus servicios.
- Comisiones de consulta o tramitación de solicitudes poco claras: La legislación japonesa prohíbe estrictamente cobrar importes adicionales aparte de la comisión regulada 仲介手数料 (chūkai tesūryō). Si un agente te pide una “comisión de traducción de 2–3 man” o una “comisión de solicitud de 5-man”, debes extremar la precaución.
4. 5 preguntas de “prueba de resistencia” para identificar una agencia inmobiliaria fiable
Antes de firmar cualquier documento o pagar una señal, utiliza las siguientes 5 preguntas para comprobar la competencia y transparencia de la agencia:
- “¿Cuál es el número de licencia de actividades inmobiliarias de su empresa 免許番号 (menkyo bangō)?”
Objetivo: Las empresas que operan legalmente en Japón deben tener un número de licencia expedido por el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通大臣) o por el gobernador de una prefectura (con el formato 東京都知事 (X) 第XXXXXX号). El(X)entre paréntesis indica el número de veces que se ha renovado o reexpedido la licencia (una vez cada 5 años); cuanto mayor sea(X), más tiempo llevará operando la empresa. - “¿Qué 宅地建物取引士 (takuchi tatemono torihikishi) con licencia me explicará directamente el contrato?”
Objetivo: Una agencia fiable debe contar con personal que tenga la cualificación nacional de Takken (宅建士) para asumir la responsabilidad legal de la operación. - “¿Cuál es el importe total de la comisión de intermediación 仲介手数料 (chūkai tesūryō)? ¿Ya incluye el 10% de impuesto al consumo? ¿Hay algún otro cargo adicional?”
Objetivo: Esto obliga al agente a darte una cifra transparente desde el principio y te ayuda a evitar “costes ocultos” inesperados al formalizar el contrato. - “¿Esta propiedad está anunciada públicamente en el sistema REINS (レインズ)?” (Se aplica al comprar una propiedad)
Objetivo: Comprobar si la propiedad está siendo retenida mediante kakoi-komi. - “Si rechazan mi solicitud durante el proceso de evaluación, ¿me devolverán el 100% de la señal de solicitud 申込金 (mōshikomikin)?”
Objetivo: Proteger tu dinero si la empresa garante o el arrendador no aprueban tu solicitud.
5. El documento más importante al alquilar o comprar una vivienda: la explicación de los asuntos importantes (Jūyō jikō setsumei)
Muchos vietnamitas que alquilan o compran una vivienda en Japón se centran únicamente en el contrato 契約書 (keiyakusho) y pasan por alto un documento que puede ser crucial: 重要事項説明書 (jūyō jikō setsumei sho - documento de explicación de los asuntos importantes), comúnmente abreviado como Jūsetsu (重説).
¿Por qué es tan importante el Jūsetsu?
Según el artículo 35 de la Ley de Actividades de Transacciones Inmobiliarias de Japón, antes de firmar un contrato de alquiler o compraventa, un 宅地建物取引士 (takuchi tatemono torihikishi) con licencia debe mostrarte su tarjeta de identificación y leerte y explicarte detalladamente todo el contenido del Jūsetsu.
4 puntos que DEBES revisar cuidadosamente en el Jūsetsu
- Penalización por rescisión anticipada 違約金 (iyakukin): La mayoría de los contratos de alquiler estipula que, si cancelas antes de haber vivido allí durante 1 año (o 2 años), debes pagar una penalización equivalente a 1 o 2 meses de alquiler.
- Costes de restauración 原状回復費用 (genjō kaifuku hiyō): El documento debe indicar claramente cuántos man debes pagar por la limpieza 清掃費用 (seisō hiyō) y cuánto costará el cambio de cerradura 鍵交換費用 (kagi kōkan hiyō) al mudarte.
- Normas de uso 💡: Si puedes tener mascotas ペット飼育 (petto shiiku) y si puedes compartir la vivienda o permitir que otra persona viva contigo 同居人 (dōkyōnin).
- Estado estructural y riesgos de desastre: Consulta el mapa de riesgos de desastres ハザードマップ (hazādo mappu) para comprobar si la zona está expuesta a inundaciones o corrimientos de tierra; en el caso de viviendas compradas, comprueba las normas de resistencia sísmica 新耐震基準 (shin taishin kijun - aplicables desde junio de 1981).
6. Tabla resumen de las comisiones de intermediación y los documentos que debes conocer
Para ayudarte a entender y preparar tus finanzas y tu documentación, aquí tienes un resumen de las principales comisiones de intermediación y documentos a fecha de agosto de 2026:
| Elemento | Normativa / Comisión (A fecha de 08/2026) | Documento japonés relacionado (Romaji) |
|---|---|---|
| Comisión máxima de intermediación para compra y venta (Propiedad > 400 man JPY) | (Property price x 3% + 60,000 JPY) + 10% tax |
仲介手数料 (chūkai tesūryō) |
| Comisión máxima de intermediación para compra y venta (Propiedad ≤ 800 man JPY) | Maximum 300,000 JPY + 10% tax (= 330,000 JPY) |
宅地建物取引業法 (takuchi tatemono torihikigyōhō) |
| Comisión máxima de intermediación para viviendas de alquiler | Maximum 1 month’s rent + 10% tax |
賃貸借契約 (chintaishaku keiyaku) |
| Documento de explicación de los asuntos importantes | Debe leerse y firmarse antes de firmar el contrato principal | 重要事項説明書 (jūyō jikō setsumei sho) |
| Certificado de residencia (verificación de identidad) | Solicítalo en la oficina municipal o de distrito 市役所 / 区役所 | 住民票 (juminhyo) |
| Depósito de garantía de una vivienda de alquiler | Normalmente 1 - 2 meses de alquiler (o 0 yenes) | 敷金 (shikikin) |
| Dinero de entrada / pago de agradecimiento al arrendador | Normalmente 0 - 2 meses de alquiler (no reembolsable) | 礼金 (reikin) |
Preguntas frecuentes
P. ¿Puedo negociar una reducción de la comisión de intermediación (Chūkai tesūryō)?
Sí, aunque resulta relativamente difícil en el caso de propiedades populares o viviendas situadas en el centro de las ciudades. El 3% + 6 man (en operaciones de compra y venta) o 1 mes de alquiler (en alquileres) es la comisión “máxima” legal. Algunas agencias compiten ofreciendo un descuento del 50% o eliminando por completo la comisión de intermediación si reciben del arrendador un incentivo publicitario, AD (Advertisement fee). ¡Actúa con iniciativa y pregunta amablemente antes de comenzar el proceso!
P. El agente me pide que pague una señal de reserva (Mōshikomikin). Si cambio de opinión y decido no alquilar la propiedad, ¿puedo recuperarla?
Según la legislación japonesa, la señal de solicitud 申込金 (mōshikomikin) es simplemente una manifestación de tu intención de alquilar o comprar y un pago realizado durante el proceso de evaluación de la solicitud; NO es una penalización. Antes de firmar el contrato oficial, si decides retirar tu solicitud, la agencia tiene la obligación de devolverte el 100% de ese dinero.
P. Si no hablo japonés con fluidez, ¿puedo firmar por mi cuenta un contrato de compraventa o alquiler de vivienda?
Si tu japonés aún no es lo bastante bueno como para comprender el documento legal Jūsetsu (重説), las empresas inmobiliarias fiables te pedirán que traigas un intérprete o te proporcionarán una traducción o explicación en vietnamita o inglés. Esto tiene como objetivo protegerte y evitar que firmes sin saberlo condiciones desfavorables.
Conclusión
Trabajar con agencias inmobiliarias en Japón resulta mucho más sencillo y seguro cuando entiendes la estructura de las comisiones de chūkai (3% + 6 man en operaciones de compra y venta, o 0.5–1 mes de alquiler), reconoces trampas como el kakoi-komi y revisas de forma proactiva los detalles legales de la 重要事項説明 (jūyō jikō setsumei). Elige siempre agencias transparentes, con los números de licencia claramente visibles, para que tu camino hacia una vida y una carrera estables en el País del Sol Naciente transcurra de la forma más fluida posible.
Más lecturas recomendadas:
- Aprende sobre la vida en Japón, los trámites administrativos y los consejos para ahorrar dinero en OlaChill Blog.
- Descubre más artículos relacionados con la vivienda en OlaChill Real Estate.
- Tómate un tiempo para relajarte el fin de semana con Day Tours from Tokyo, organizados por los amables guías que hablan vietnamita de OlaChill.
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