Ein Zuhause in Japan mieten – Reikin, Shikikin und 50,000–100,000 Yen Anfangskosten

7 zuverlässige Apps / Websites für die Wohnungssuche

1. Suumo (スーモ) – Japans Nummer eins

• suumo.jp, mobile App
• 1,5 Millionen Angebote pro Monat mit detaillierten Filtern (unter 5 Minuten vom Bahnhof entfernt, Klimaanlage, Haustiere erlaubt …)
• Die Benutzeroberfläche ist auf Japanisch, aber Fotos und Symbole sind verständlich – auch ohne Japanischkenntnisse lässt sich die App nutzen

2. Homes (ホームズ)

• homes.co.jp
• Preise mit Suumo vergleichen + Bewertungen von Vermietern lesen
• Hervorragende Funktion für die „Kartensuche“

3. Pitat (ピタットハウス)

• pitat.com
• Teil der großen Maklerkette Starts Corporation
• Bietet Unterstützung für ausländische Bewohner

4. Canary – auf Vietnamesisch verfügbar!

• canary-app.jp
• App mit Filtern nach Budget + Gegend
• Einige Angebote sind ins Englische/Vietnamesische übersetzt

5. Iitoko

• iitoko-ichi.jp
• Spezialisiert auf preiswerte Wohnungen ohne Reikin
• Viele „Zero-Zero“-Objekte (kein Shikikin + kein Reikin)

6. OYO Life

• oyolife.com
• Ein indisches Unternehmen; keine Bürgschaft erforderlich und Verträge können online unterschrieben werden
• Die Preise sind 15-25 % höher, aber der Ablauf ist einfacher

7. GTN (Global Trust Networks)

• gtn.co.jp
• Spezialisiert auf internationale Studierende / ausländische Arbeitskräfte
• In den größeren Filialen wird Unterstützung auf Vietnamesisch angeboten
• Kümmert sich sowohl um Bürgschaftsdienste + Vertragsübersetzungen

Der Ablauf der Wohnungssuche – 7 Schritte

Schritt 1: Mit einer App nach einem Zimmer suchen (2-4 Wochen)

• Wählen Sie eine Gegend (in der Nähe Ihrer Schule/Ihres Arbeitsplatzes, mit direkter Zugverbindung)
• Budget = 1/3 Ihres erwarteten Einkommens
• Notieren Sie sich die 5-7 Zimmer, die Sie besichtigen möchten

Schritt 2: Eine Immobilienagentur kontaktieren (Fudosan)

• Senden Sie eine E-Mail über das Formular in der App oder rufen Sie an
• Beispiel: 「Suumoで見た◯◯の部屋を見学したいのですが…」
• Die Agentur vereinbart einen Besichtigungstermin (内見 – Naiken)

Schritt 3: Das Zimmer besichtigen (1-2 Stunden/Zimmer)

• Bringen Sie Ihre Aufenthaltskarte + Ihren Reisepass mit
• Prüfen Sie:
  • Beleuchtung (Ausrichtung nach Süden oder Osten ist am besten)
  • Lärm (Hört man während der Hauptverkehrszeit Züge?)
  • Gerüche (Prüfen Sie den Bereich der Waschmaschine und die Küche – Schimmel ist ein schlechtes Zeichen)
  • Wasser (Drehen Sie den Wasserhahn auf, um den Wasserdruck zu prüfen und sicherzustellen, dass das Wasser nicht gelb ist)

Schritt 4: Einen Antrag einreichen (Moshikomi)

Erforderliche Unterlagen:

• Reisepass + Aufenthaltskarte (Kopien)
• Familienregister (falls vorhanden)
• Einkommensnachweis: Stipendium oder Arbeitsverhältnis
• Wenn Sie internationale Studierende sind: Immatrikulationsbescheinigung Ihrer Schule
• Bürge: Eltern in Vietnam (Sie benötigen eine Geburtsurkunde als Nachweis der Verwandtschaft) ODER ein Bürgschaftsunternehmen

Schritt 5: Prüfung (Shinsa) – 3-7 Tage

• Das Bürgschaftsunternehmen + der Vermieter prüfen Ihren Antrag
• Möglicherweise werden zusätzliche Unterlagen verlangt
• Die Annahmequote liegt bei internationalen Studierenden an renommierten Schulen bei ~70-80 %

Schritt 6: Den Vertrag unterschreiben (Keiyaku)

• Ein 1,5-2-stündiger Termin im Büro der Immobilienagentur
• Lesen Sie ALLE Klauseln SORGFÄLTIG: Vertragslaufzeit (üblicherweise 2 Jahre), Verlängerungsgebühr (Koushinryou – 1 Monatsmiete) und Vertragsstrafen bei vorzeitiger Kündigung
• Zahlen Sie die gesamten 50,000–100,000 Yen an Anfangskosten (überweisen Sie das Geld vor der Unterzeichnung)
• Sie erhalten die Schlüssel

Schritt 7: Juminhyo + Versorgungsverträge anmelden

• Gehen Sie innerhalb von 14 Tagen zum Kuyakusho, um Ihre neue Adresse anzumelden
• Rufen Sie für Strom (Tokyo Gas, TEPCO), Gas (Tokyo Gas), Wasser (Gemeinde) und Internet (So-net, NURO …) an oder melden Sie sich online an

5 häufige Betrugsmaschen

1. Gefälschte Makler

• Veröffentlichen extrem günstige Wohnungen in vietnamesischen Facebook-/Zalo-Gruppen
• Verlangen eine Anzahlung, bevor Sie das Zimmer besichtigen
• Die Realität: Das Zimmer existiert nicht und Ihr Geld ist weg
• So vermeiden Sie es: Nutzen Sie nur ein beim Kuyakusho registriertes Fudosan-Unternehmen (lassen Sie sich die Takken-Lizenz zeigen)

2. Ausbeuterische Share Houses

• Bewerben private Zimmer, tatsächlich teilen sich jedoch 4-6 Personen ein 15m² großes Zimmer
• Im Vertrag steht ausdrücklich, dass Besichtigungen nicht erlaubt sind
• So vermeiden Sie es: Besichtigen Sie die Unterkunft persönlich und prüfen Sie die Anzahl der Betten

3. „Kostenloser“ Strom/Gas/Internet, der tatsächlich in überhöhten Gebühren enthalten ist

• Der Vermieter sagt „Versorgungsleistungen kostenlos“ und berechnet anschließend eine „Verwaltungsgebühr“ von 15-20k Yen/Monat
• So vermeiden Sie es: Fordern Sie jeden Monat die Originalrechnung an

4. Shikikin wird nicht zurückerstattet

• Am Ende des Mietvertrags verlangt der Vermieter unangemessene Reparaturkosten (Verputzen der Wände, Austausch der Matratze) und behält die gesamte Kaution
• So vermeiden Sie es: Fotografieren Sie den Zustand des Zimmers am Tag der Schlüsselübergabe (ein 5-10-minütiges Video) und schicken Sie die Aufnahmen anschließend per E-Mail an den Vermieter + das Fudosan, damit Sie Beweise haben

5. „Falle“ des Bürgschaftsunternehmens

• Einige nicht zugelassene Bürgschaftsunternehmen verlangen jedes Jahr eine Gebühr von 50 % + versteckte Kosten
• So vermeiden Sie es: Wählen Sie eines der bekannten Top-5-Unternehmen (Nippon Safety, Casa, JID, GTN, Crown)

Monatliche Lebenshaltungskosten nach dem Einzug

Nach der Zahlung der 50,000–100,000 Yen an Anfangskosten umfassen Ihre monatlichen Ausgaben:

• Miete: 40,000-80,000 Yen
• Verwaltungsgebühr (Kanrihi): 3,000-10,000 Yen (für Treppen, Aufzüge und Sicherheitsanlagen des Mehrfamilienhauses)
• Strom: 3,000-6,000 Yen (die Nutzung der Klimaanlage im Sommer/Winter erhöht die Kosten auf 8,000+)
• Gas: 2,000-4,000 Yen
• Wasser: 2,000-3,000 Yen (Abrechnung einmal alle 2 Monate)
• Internet: 3,500-5,500 Yen (1-Gbps-Glasfaser)

💡 So sparen Sie: Wählen Sie ein Mehrfamilienhaus ohne Aufzug (niedrigere Kanrihi), ein Zimmer im 3.-4. Stock (günstiger als im 1. oder obersten Stockwerk) und eine Lage, die 10-15 Gehminuten vom Bahnhof entfernt ist (senkt die Miete im Vergleich zu einer Wohnung in Bahnhofsnähe um 5-10k Yen)

Zusammenfassung

Wenn Sie 2026 in Japan eine Wohnung mieten, sollten Sie mit 50,000–100,000 Yen (8-17 Millionen VND) an Anfangskosten rechnen, einschließlich Shikikin + Reikin + Shagashi + Hoken + Hosho + Kagi. Die 7 zuverlässigen Apps für die Wohnungssuche sind Suumo, Homes, Pitat, Canary, Iitoko, OYO Life und GTN. Achten Sie auf die 5 Betrugsmaschen (gefälschte Makler, überfüllte Share Houses, überhöhte Gebühren für Versorgungsleistungen, einbehaltenes Shikikin und nicht zugelassene Bürgschaftsunternehmen). Ein Share House oder Gaijin House in den ersten 6-12 Monaten ist die günstigste Option, bevor Sie eine private Wohnung mieten.

Gerade in Japan angekommen und mit dem Mietvertrag beschäftigt? Nutzen Sie eine Japan-eSIM, um den Fudosan anzurufen und mit Google Maps leichter Zimmer zu besichtigen. Sobald Sie sich eingelebt haben, buchen Sie ein Shinkansen-Ticket, um Ihre Freunde in Osaka und Kyoto zu besuchen.

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