ย้ายออกจากบ้านเช่าในญี่ปุ่น: ข้อกำหนดเรื่องการแจ้งล่วงหน้าและเคล็ดลับขอเงินประกันคืนให้ได้มากที่สุด
คู่มือฉบับละเอียดสำหรับการย้ายออกจากบ้านเช่าในญี่ปุ่น: ระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า ขั้นตอนการตรวจห้องก่อนย้ายออก 立ち合い (tachiai) แนวทางของ MLIT และเคล็ดลับปกป้องเงินประกัน shikikin
7 ส.ค. 2569·✍️ olablog·⏱ 5 นาทีในการอ่าน
คู่มือฉบับละเอียดสำหรับการย้ายออกจากบ้านเช่าในญี่ปุ่น: ระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า ขั้นตอนการตรวจห้องก่อนย้ายออก 立ち合い (tachiai) แนวทางของ MLIT และเคล็ดลับปกป้องเงินประกัน shikikin
ใกล้หมดสัญญาเช่าแล้วใช่ไหม กำลังเตรียมย้ายไปทำงานที่จังหวัดอื่น หรือกำลังจะเรียนหรือฝึกงานจบแล้วเดินทางกลับประเทศบ้านเกิด? เมื่อถึงเวลาต้องย้ายออกจากที่พักในญี่ปุ่น ชาวเวียดนามจำนวนไม่น้อยมักกังวลว่าเงินประกัน 敷金 (shikikin) จะถูกหักไปทั้งหมด หรืออาจได้รับใบเรียกเก็บค่าเสียหาย “สูงลิ่ว” เป็นเงินหลายแสนเยน วิศวกร นักเรียนต่างชาติ และผู้ฝึกงานหลายคนจำใจต้องจ่ายค่าใช้จ่ายเหล่านี้ เพียงเพราะไม่คุ้นเคยกับกฎหมาย แม้ว่าจะดูแลห้องพักอย่างสะอาดมากก็ตาม แล้วเราจะยกเลิกสัญญาภายในระยะเวลาแจ้งล่วงหน้าที่กำหนด เตรียมตัวสำหรับการตรวจห้องก่อนย้ายออก 立ち合い (tachiai) และปกป้องเงินประกันตามกฎหมายญี่ปุ่นได้อย่างไร? บทความนี้ OlaChill จะพาคุณไปรู้จักขั้นตอนที่ใช้ได้จริง เพื่อให้จัดการเรื่องต่าง ๆ ได้อย่างมั่นใจและขอเงินประกันส่วนที่คุณมีสิทธิ์ได้รับคืนมาให้ได้มากที่สุด
ทำไมการย้ายออกจากบ้านเช่าในญี่ปุ่นจึงทำให้เงินประกันถูกหักได้ง่าย?
ในสัญญาเช่าของญี่ปุ่น เงินประกัน 敷金 (shikikin) คือเงินที่ผู้เช่าจ่ายล่วงหน้าให้เจ้าของบ้าน (家主 - yanishi หรือ 大家さん - oyasan) เพื่อค้ำประกันการชำระค่าเช่าและชดเชยความเสียหายที่เกิดกับทรัพย์สิน เมื่อย้ายออก ค่าใช้จ่ายในการคืนสภาพห้องให้กลับไปเหมือนเดิม 原状回復 (genjou kaifuku) จะถูกหักออกจากเงินประกันโดยตรง จากนั้นจึงคืนเงินส่วนที่เหลือเข้าบัญชีของคุณ
อย่างไรก็ตาม เส้นแบ่งระหว่างความเสียหายที่เกิดจากผู้เช่ากับการสึกหรอตามการใช้งานปกติมักเป็นประเด็นที่โต้แย้งกันได้ บริษัทบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์บางแห่ง (管理会社 - kanri gaisha) อาศัยข้อจำกัดด้านภาษาและการที่ผู้เช่าชาวต่างชาติไม่คุ้นเคยกับกฎระเบียบ เพื่อเรียกเก็บค่าซ่อมสูงกว่าค่าใช้จ่ายจริง หากคุณไม่ศึกษากฎหมายด้วยตัวเอง ก็อาจตกเป็นผู้รับภาระค่าใช้จ่ายที่ไม่สมเหตุสมผลได้ง่าย
ขั้นตอนการแจ้งยกเลิกสัญญาเช่า (1-2 เดือน): กระบวนการและกรอบเวลา
เพื่อหลีกเลี่ยงการต้องจ่ายค่าเช่าทั้งบ้านเก่าและบ้านใหม่พร้อมกัน การทำความเข้าใจกระบวนการยกเลิกสัญญาจึงสำคัญอย่างยิ่ง
1. ตรวจสอบระยะเวลาแจ้งล่วงหน้าที่กำหนด 解約予告期間 (kaiyaku yokoku kikan)
สัญญาเช่าทุกฉบับ 賃貸借契約書 (chintai shaku keiyakusho) จะระบุว่าคุณต้องแจ้งเจ้าของบ้านล่วงหน้านานเท่าใดก่อนย้ายออก
- กรณีที่พบบ่อยที่สุด: แจ้งล่วงหน้า 1 เดือน (1ヶ月前 - ikkatsu mae) ตัวอย่างเช่น หากต้องการย้ายออกวันที่ 31/03 คุณต้องยื่นแจ้งไม่เกินวันที่ 28/02 หรือ 01/03
- อพาร์ตเมนต์บางแห่ง: กำหนดให้แจ้งล่วงหน้า 2 เดือน (2ヶ月前 - nikatsu mae) หรือ 3 เดือน
- ข้อควรระวังในการนับวัน: การแจ้งล่วงหน้า 1 เดือนหมายถึงครบ 30-31 วันนับจากวันที่บริษัทบริหารจัดการได้รับหนังสือแจ้ง ไม่จำเป็นต้องนับตามเดือนปฏิทินทั่วไป
2. ยื่นหนังสือแจ้งยกเลิกสัญญา 解約通知書 (kaiyaku tsuchisho)
คุณต้องยื่น 解約通知書 (kaiyaku tsuchisho) หรือ 退去届 (taikyotodoke) ปัจจุบันหลายบริษัทเปิดให้ยื่นผ่านพอร์ทัลออนไลน์หรืออีเมล แต่บางแห่งยังคงกำหนดให้ส่งเอกสารทางไปรษณีย์ ควรเก็บหลักฐานการส่งหรืออีเมลยืนยันการรับเอกสารไว้ เพื่อป้องกันข้อพิพาทเกี่ยวกับวันที่ได้รับแจ้ง
3. วิธีคำนวณค่าเช่าเดือนสุดท้ายและค่าธรรมเนียมยกเลิกก่อนกำหนด
- ค่าเช่าเดือนสุดท้าย: ตรวจสอบว่าสัญญาคิดค่าเช่าตามจำนวนวันที่พักจริง 日割り (hiwari) หรือเรียกเก็บเต็มเดือน 月割り (tsukiwari) ณ วันที่ August 8/2026 อัตราแลกเปลี่ยนโดยประมาณคือ 1 JPY ≈ 165 VND (10,000 JPY ≈ 1,650,000 VND) ดังนั้นหากต้องจ่ายเต็มเดือนแทนการคิดรายวัน คุณอาจเสียเงินเพิ่มโดยไม่จำเป็นอีกหลายหมื่นเยน
- ค่าปรับยกเลิกก่อนกำหนด 短期解約違約金 (tanki kaiyaku iyaku kin): หากย้ายออกก่อนอยู่ครบ 1 ปี (หรือ 2 ปี ขึ้นอยู่กับสัญญา) คุณอาจต้องจ่ายค่าปรับเทียบเท่าค่าเช่า 1 ถึง 2 เดือน
การแบ่งความรับผิดชอบตามแนวทางของกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยวแห่งญี่ปุ่น (MLIT)
กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยวแห่งญี่ปุ่น (国土交通省 - Kokudo Koutsuushou / MLIT) ได้ออกแนวทางมาตรฐานเรื่อง “ปัญหาและแนวทางเกี่ยวกับการคืนสภาพเดิม” (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン) ตามมาตรา 621 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งญี่ปุ่น (民法 - Minpou) และแนวทางดังกล่าว โดยทั่วไปค่าใช้จ่ายจะแบ่งความรับผิดชอบดังนี้:
- การสึกหรอตามการใช้งานปกติ (自然損耗 - shizen somou) และการเสื่อมสภาพตามกาลเวลา (経年劣化 - keinen rekka): เจ้าของบ้านเป็นผู้รับผิดชอบ
- ความเสียหายที่เกิดโดยเจตนา ความประมาท หรือการละเมิดหน้าที่ดูแลรักษาของผู้เช่า (故意・過失・善管注意義務違反 - koi, kashitsu, zenkan chuui gimu ihan): ผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบ
ตารางด้านล่างเปรียบเทียบอย่างชัดเจนว่าใครต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายแต่ละประเภทเมื่อย้ายออก:
| รายการ / พื้นที่ | เจ้าของบ้านเป็นผู้จ่าย (自然損耗 / 経年劣化) | ผู้เช่าเป็นผู้จ่าย (故意・過失) |
|---|---|---|
| วอลล์เปเปอร์ (クロス - kurosu) | สีซีดจากแสงแดด; รอยหรือสีเปลี่ยนบริเวณหลังตู้เย็นหรือโทรทัศน์ (電気やけ - denki yake) | คราบเหลืองจากควันบุหรี่, ภาพวาดหรือรอยขีดเขียนของเด็ก, เชื้อราดำที่เกิดจากการระบายอากาศไม่เพียงพอ |
| พื้น (フローリング / 畳 - tatami) | รอยบุ๋มเล็กน้อยจากขาโต๊ะและเก้าอี้; สีพื้นไม้ซีดลงตามกาลเวลา | รอยขีดลึกจากการลากเฟอร์นิเจอร์, รอยไหม้จากบุหรี่, พื้นบิดงอหรือผุจากน้ำหกแล้วไม่เช็ด |
| อุปกรณ์ไฟฟ้าและการทำความสะอาด | อุปกรณ์เสียตามอายุการใช้งาน เช่น เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น หรือไฟส่องสว่าง | คราบไขมันหนาและสะสมเป็นเวลานานโดยไม่ทำความสะอาด, เชื้อราจำนวนมากทั่วห้องน้ำ |
| การทำความสะอาดห้อง (ハウスクリーニング) | การทำความสะอาดทั่วไปเพื่อเตรียมห้องให้ผู้เช่ารายถัดไป (หากสัญญาไม่มีเงื่อนไขพิเศษ) | ค่าใช้จ่ายในการทำความสะอาดเป็นพิเศษ เนื่องจากห้องสกปรกมากหรือมีกลิ่นติดค้างรุนแรง |
กฎค่าเสื่อมราคา 6 ปีและเงื่อนไขพิเศษ (特約)
ประเด็นสำคัญที่หลายคนไม่ทราบคือ การเสื่อมมูลค่าตามกาลเวลา (残存価値 - zanzon kachi)
1. กฎค่าเสื่อมราคา 6 ปีสำหรับวอลล์เปเปอร์
ตามแนวทางของ MLIT วอลล์เปเปอร์ (クロス - kurosu) มีอายุการใช้งาน (耐用年数 - taiyou nensuu) 6 ปี
- หากคุณอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์ครบ 6 ปี มูลค่าคงเหลือของวอลล์เปเปอร์จะลดลงเหลือเพียง 1 JPY (残存価値1円)
- แม้คุณจะเผลอทำวอลล์เปเปอร์บางส่วนของผนังฉีกขาด ก็ควรต้องชดเชยเพียงมูลค่าคงเหลือที่คำนวณตามจำนวนปีที่อาศัยอยู่ รวมกับค่าใช้จ่ายในการติดตั้ง (施工費 - sekouhi) บางส่วนเท่านั้น ไม่ใช่ 100% ของค่าเปลี่ยนใหม่ทั้งหมด
2. ระวังเงื่อนไขพิเศษ 特約 (tokuyaku)
สัญญาจำนวนมากมี เงื่อนไขพิเศษ 特約 (tokuyaku) ที่กำหนดให้ผู้เช่าจ่ายค่า ハウスクリーニング代 (hausu kuriiningu dai) ซึ่งเป็นค่าทำความสะอาดแบบเหมาจ่ายเมื่อย้ายออก
- ณ วันที่ August 8/2026 ค่าทำความสะอาดอพาร์ตเมนต์ขนาด 1K/1DK อยู่ที่ 30,000 to 50,000 JPY (~4,950,000 - 8,250,000 VND)
- เงื่อนไขนี้มีผลตามกฎหมาย หาก ระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญา และคุณได้ลงนามยอมรับตั้งแต่ตอนย้ายเข้า ควรตรวจสอบสัญญาฉบับจริงอย่างละเอียดว่ามีเงื่อนไขดังกล่าวหรือไม่
การเตรียมตัวสำหรับการตรวจห้องก่อนย้ายออก (立ち合い): เคล็ดลับขอเงินประกันคืนให้ได้มากที่สุด
การตรวจห้องก่อนย้ายออก 立ち合い (tachiai) คือช่วงเวลาที่จะเป็นตัวกำหนดว่าคุณจะได้รับเงินประกันคืนมากน้อยเพียงใด ใช้เคล็ดลับต่อไปนี้เพื่อปกป้องเงินของคุณ:
ขั้นตอนที่ 1: ทำความสะอาดห้องให้ดีที่สุด
ไม่ว่าสัญญาของคุณจะมีค่า ハウスクリーニング代 หรือไม่ ก็ควรทำความสะอาดอ่างล้างจาน เตาแก๊ส ห้องน้ำ โถสุขภัณฑ์ และเชื้อราบริเวณกรอบหน้าต่างให้เรียบร้อย ห้องที่สะอาดจะสร้างความประทับใจที่ดีแก่ผู้ตรวจ และลดโอกาสเกิดข้อโต้แย้งในเรื่องเล็กน้อย
ขั้นตอนที่ 2: ถ่ายภาพและบันทึกวิดีโอไว้เป็นหลักฐาน
หลังจากขนสัมภาระออกหมดแล้ว ใช้โทรศัพท์ถ่ายภาพมุมกว้างของทุกห้อง พื้น และเพดาน รวมถึงถ่ายภาพระยะใกล้ของรอยขีดข่วนหรือรอยต่าง ๆ ที่มีอยู่ก่อนแล้ว หลักฐานเหล่านี้สำคัญมากหากภายหลังเกิดข้อพิพาท
ขั้นตอนที่ 3: ตรวจสอบรายงานการตรวจห้องก่อนเซ็นชื่อ
เมื่อการตรวจ 立ち合い เสร็จสิ้น ตัวแทนบริษัทบริหารจัดการจะมอบรายงานที่บันทึกสภาพห้องและประมาณการค่าใช้จ่ายในการชดเชยให้คุณ
- กฎทอง: อ่านทุกรายการอย่างละเอียด! หากพบการเรียกเก็บเงินที่ไม่สมเหตุสมผล เช่น เรียกเก็บค่าเปลี่ยนวอลล์เปเปอร์ทั้งห้องทั้งที่เสียหายเพียงมุมเล็ก ๆ หรือคิดค่าทำความสะอาดสูงเกินจริง คุณ ไม่จำเป็นต้อง เซ็นทันที ณ จุดนั้น
- ตั้งสติแล้วพูดว่า: "I need to take this document home to compare it with my contract and the MLIT guidelines, and I will get back to you later" (確認してから連絡します - Kakunin shite kara renraku shimasu)
ขั้นตอนที่ 4: คืนกุญแจ (鍵の返却 - kagi no henkyoku)
คืนกุญแจตัวจริงและกุญแจสำรองทั้งหมดที่ได้รับตอนย้ายเข้า อย่าลืมคืนบัตรจอดรถหรือบัตรเข้าอาคารด้วย หากมี
หากถูกเรียกเก็บเงินอย่างไม่สมเหตุสมผลควรทำอย่างไร
หากบริษัทบริหารจัดการส่งใบสรุปค่าใช้จ่ายหลังย้ายออก (敷金精算書 - shikikin seisansho) ที่หักเงินประกันของคุณไปเกือบทั้งหมด หรือเรียกเก็บเงินเพิ่มเติมในจำนวนที่ไม่สมเหตุสมผล ให้ทำตามขั้นตอนต่อไปนี้:
- ขอใบประมาณการโดยละเอียด (見積書 - mitsumorisho): ขอให้บริษัทแยกค่าวัสดุ ค่าแรง และการคำนวณค่าเสื่อมราคาตามจำนวนปีที่คุณอาศัยอยู่ในทรัพย์สินออกจากกันอย่างชัดเจน
- ส่งจดหมายหรืออีเมลคัดค้านอย่างเป็นทางการ: อ้างอิงข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องในสัญญาและแนวทางของ MLIT เพื่ออธิบายว่าการหักเงินดังกล่าวไม่เหมาะสมด้วยเหตุผลใด
- ติดต่อบริการให้ความช่วยเหลือทางกฎหมายฟรี:
- สายด่วนผู้บริโภค 消費者ホットライン (
188): โทร188(Shouhisha Hotto Rain) เพื่อเชื่อมต่อกับศูนย์กิจการผู้บริโภคในพื้นที่ เจ้าหน้าที่สามารถช่วยประเมินได้ว่าใบเรียกเก็บค่าเสียหายดังกล่าวขัดต่อกฎหมายหรือไม่ - ศูนย์ให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ 住まいるダイヤル (Smile Dial): สายด่วน 0570-016-100 ให้ข้อมูลด้านเทคนิคและกฎหมายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย
- ศูนย์ช่วยเหลือทางกฎหมายแห่งญี่ปุ่น 法テラス (Houterasu): ให้บริการปรึกษาด้านกฎหมายและล่ามสำหรับชาวต่างชาติที่พำนักอยู่ในญี่ปุ่นอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
- สายด่วนผู้บริโภค 消費者ホットライン (
คำถามที่พบบ่อย
Q. จะเกิดอะไรขึ้นหากยื่นหนังสือแจ้งยกเลิกสัญญา 解約通知書 (kaiyaku tsuchisho) ล่วงหน้าน้อยกว่า 1 เดือน?
หากยื่นล่าช้า วันที่ยกเลิกสัญญาจะถูกเลื่อนออกไปเท่ากับจำนวนวันที่แจ้งช้า คุณยังคงต้องจ่ายค่าเช่าสำหรับช่วงเวลาดังกล่าว แม้ว่าจะขนสัมภาระไปไว้ที่อื่นแล้วก็ตาม
Q. ค่า ハウスクリーニング代 ทำความสะอาดบ้านเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายหรือไม่?
หากสัญญาฉบับจริงมีเงื่อนไขพิเศษ 特約 (tokuyaku) ระบุว่าผู้เช่าต้องจ่ายค่าธรรมเนียมนี้ พร้อมระบุจำนวนเงินไว้อย่างชัดเจน คุณก็มีหน้าที่ต้องจ่าย แต่หากสัญญาไม่ได้กล่าวถึง ค่าใช้จ่ายดังกล่าวถือเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของบ้าน
Q. หากทำกุญแจห้อง (鍵 - kagi) หายตอนย้ายออก จะต้องเสียค่าเปลี่ยนกุญแจเท่าไร?
ณ วันที่ August 8/2026 ค่าเปลี่ยนชุดล็อก (鍵交換費用 - kagi koukan hiyou) อยู่ที่ 15,000 to 35,000 JPY (~2,470,000 - 5,770,000 VND) ขึ้นอยู่กับว่าเป็นกุญแจแบบกลไกหรือล็อกอิเล็กทรอนิกส์อัจฉริยะ
Q. ต้องใช้เวลานานเท่าใดกว่าเงินประกัน 敷金 (shikikin) ที่เหลือจะคืนเข้าบัญชี?
โดยปกติ หลังจากตรวจ 立ち合い เสร็จสิ้นและยืนยันยอดค่าใช้จ่ายสุดท้ายแล้ว เงินประกันส่วนที่เหลือจะถูกโอนกลับเข้าบัญชีภายใน 1 ถึง 2 เดือน
สรุปบทความและบทความอ่านเพิ่มเติม
การย้ายออกจากบ้านเช่าในญี่ปุ่นไม่ใช่เรื่องยาก หากคุณเข้าใจระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า 1-2 เดือน ทำความสะอาดห้องอย่างละเอียด และรู้สิทธิ์ของตนเองตามแนวทางการคืนสภาพ 原状回復 ของ MLIT อย่าลืมเก็บสัญญาและภาพถ่ายของห้องไว้ พร้อมพูดคุยเกี่ยวกับปัญหาต่าง ๆ อย่างใจเย็นโดยอ้างอิงมาตรฐานทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อปกป้องเงินประกันของคุณให้ได้มากที่สุด
หากกำลังเตรียมย้ายบ้านหรือต้องการเรียนรู้เคล็ดลับการใช้ชีวิตในญี่ปุ่นที่นำไปใช้ได้จริง ลองอ่านบทความที่เกี่ยวข้องเหล่านี้:
- เรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับการเลือกอพาร์ตเมนต์และขั้นตอนการเช่าบ้านแบบครบถ้วนผ่าน คู่มือการเช่าบ้านในญี่ปุ่นสำหรับชาวเวียดนาม
- ดูข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับชีวิตประจำวัน ขั้นตอนด้านเอกสารราชการ และเคล็ดลับประหยัดเงินได้ที่ บล็อก OlaChill
- ให้รางวัลตัวเองด้วยทริปพักผ่อนหลังเหน็ดเหนื่อยจากการย้ายบ้านผ่าน ทัวร์แบบไปเช้าเย็นกลับจาก Tokyo พร้อมไกด์พูดภาษาเวียดนามที่เป็นมิตร
- เยี่ยมชม หน้าแรกของ OlaChill เพื่อสำรวจข้อมูลล่าสุดเกี่ยวกับการท่องเที่ยวและไลฟ์สไตล์ในญี่ปุ่น
ความคิดเห็น
ยังไม่มีรีวิว — เป็นคนแรกสิ!
