Menjalankan Bisnis Minpaku (Airbnb) di Jepang: Lisensi Apa yang Diperlukan dan Bagaimana Cara Mengajukannya?
Panduan A-Z lengkap untuk menjalankan bisnis Minpaku (Airbnb) di Jepang: 3 kerangka hukum, persyaratan keselamatan kebakaran, proses pendaftaran, dan sanksi untuk operasi ilegal.
7 Agu 2026·✍️ olablog·⏱ 11 menit baca
Panduan A-Z lengkap untuk menjalankan bisnis Minpaku (Airbnb) di Jepang: 3 kerangka hukum, persyaratan keselamatan kebakaran, proses pendaftaran, dan sanksi untuk operasi ilegal.
Banyak warga Vietnam yang tinggal di Jepang—mulai dari peserta magang teknis, insinyur, dan mahasiswa internasional hingga keluarga yang telah menetap selama bertahun-tahun—melihat potensi besar industri pariwisata Jepang. Mengubah kamar yang tidak terpakai di rumah, atau menyewa maupun membeli apartemen untuk ditawarkan sebagai akomodasi jangka pendek (Minpaku - 民泊) di Airbnb atau Booking.com, dapat menjadi cara yang sangat menarik untuk memperoleh penghasilan tambahan. Namun, Jepang mengatur layanan akomodasi dengan sangat ketat. Banyak orang, baik secara sadar maupun tidak, menerima tamu tanpa mengurus seluruh izin legal yang diwajibkan, sehingga berisiko terkena denda hingga jutaan yen, pembatalan status tinggal, atau bahkan deportasi. Artikel ini akan memberikan gambaran lengkap mengenai peraturan, 3 jalur legal yang tersedia, serta proses langkah demi langkah yang tepat untuk mendapatkan persetujuan yang diperlukan.
1. Mengapa menjalankan bisnis Minpaku di Jepang menarik bagi warga Vietnam?
Industri pariwisata Jepang telah berkembang pesat, dengan wisatawan internasional berdatangan ke kota-kota besar seperti Tokyo, Osaka, dan Kyoto, serta berbagai destinasi wisata alam. Kelangkaan kamar hotel turut mendorong berkembangnya akomodasi pribadi bergaya apartemen—yang umum dikenal sebagai Minpaku (民泊).
Bagi komunitas Vietnam di Jepang, model ini dapat menjadi sumber penghasilan pasif yang stabil. Namun, berbeda dengan di Vietnam dan beberapa negara lainnya, Anda tidak bisa begitu saja memasang iklan di Airbnb lalu mulai menerima tamu berbayar. Hukum Jepang menggolongkan aktivitas ini sebagai penyediaan layanan akomodasi berbayar (有料宿泊サービス), yang diatur oleh beberapa undang-undang, termasuk Hotel Business Act / Ryokan Business Act (旅館業法 - Ryokan Gyōhō), Private Lodging Business Act (住宅宿泊事業法 - Jūtaku Shukuhaku Jigyō Hō - yang umum disebut new Minpaku Act / Minpaku Shinpō), dan Special Economic Zones Act.
2. Perbandingan 3 jalur legal untuk menjalankan bisnis Minpaku di Jepang
Bergantung pada tujuan bisnis, luas properti, dan lokasinya, Anda dapat memilih 1 dari 3 jalur legal berikut.
Minpaku Shinpō (住宅宿泊事業法 - New Minpaku Act)
Ini adalah pilihan paling umum bagi individu yang memanfaatkan rumah yang sudah ada. Anda tidak perlu mendapatkan lisensi bisnis hotel yang rumit; cukup mengajukan pemberitahuan (届出 - todokede) kepada pihak berwenang terkait.
- Hari operasional: Terbatas maksimal 180 hari/tahun (dihitung dari pukul 12:00 pada 1/4 hingga pukul 12:00 pada 1/4 tahun berikutnya).
- Pembaruan peraturan (per 8 Agustus 8/2026): Beberapa distrik dan kota (seperti distrik Shinjuku dan Chuo di Tokyo, serta Kyoto) memberlakukan peraturan mereka sendiri (上乗せ条例 - uonose jōrei), yang membatasi operasional Minpaku Shinpō hanya pada akhir pekan atau bahkan 0 hari di area tertentu yang sepenuhnya merupakan kawasan hunian.
- Kategori:
- Ditempati pemilik (家主居住型 - yanushi kyojū gata): Anda tinggal di rumah yang sama dan hanya menyewakan kamar yang tidak digunakan.
- Tidak ditempati pemilik (家主不在型 - yanushi fuzai gata): Anda menyewakan seluruh rumah atau apartemen mandiri. Pengelolaannya harus dipercayakan kepada perusahaan berlisensi (住宅宿泊管理業者 - jūtaku shukuhaku kanri gyōsha).
Lisensi Ryokan Gyōhō (旅館業法 - 簡易宿所)
Jika Anda ingin beroperasi secara profesional 365 hari/tahun tanpa batas jumlah hari, Anda harus mendapatkan lisensi Fasilitas Penginapan Sederhana (簡易宿所 - Kan'i Shukusho) berdasarkan Ryokan Gyōhō.
- Keuntungan: Memaksimalkan pendapatan sepanjang tahun tanpa dibatasi oleh batas 180 hari.
- Tantangan: Properti harus berada di area yang diperuntukkan bagi bisnis hotel (用途地域 - yōto chiiki) berdasarkan City Planning Act. Persyaratan arsitektur, keselamatan kebakaran, dan meja resepsionis (フロント - furonto) sangat ketat serta dapat menimbulkan biaya renovasi yang besar.
Tokku Minpaku (特区民泊 - Special-Zone Minpaku)
Ini adalah kebijakan khusus yang tersedia di National Strategic Special Zones (国家戦略特区 - Kokka Senryaku Tokku), seperti Osaka City dan Ota Ward (Tokyo)...
- Keuntungan: Anda dapat beroperasi 365 hari/tahun tanpa harus mendapatkan lisensi Ryokan Gyōhō yang lebih rumit.
- Persyaratan: Tamu harus menginap selama periode minimum yang ditentukan pemerintah daerah (biasanya minimal 2 malam dan 3 hari). Anda harus mendapatkan sertifikasi (認定 - nintei) dari otoritas zona khusus.
3. Persyaratan wajib untuk menjalankan Minpaku secara legal
Apa pun jalur yang dipilih, Anda harus menyelesaikan 3 “pos pemeriksaan” wajib berikut sebelum menerima tamu:
Peraturan Keselamatan Kebakaran
Ini adalah rintangan yang paling ketat. Setelah digunakan sebagai bisnis, properti Anda akan diklasifikasikan oleh pemadam kebakaran sebagai “fasilitas akomodasi” (特定防火対象物 - tokutei bōka taishōbutsu).
- Sertifikat keselamatan kebakaran: Anda harus mendapatkan Fire Safety Compliance Notification (消防法令適合通知書 - shōbō hōrei tekigō tsūchisho) yang diterbitkan oleh pemadam kebakaran setempat.
- Peralatan yang diperlukan: Bergantung pada ukuran dan struktur properti, Anda mungkin perlu memasang:
- Sistem alarm kebakaran otomatis (自動火災報知設備 - jidō kasai hōchi setsubi).
- Lampu petunjuk pintu keluar darurat (誘導灯 - yūdōtō).
- Alat pemadam kebakaran (消火器 - shōkaki).
- Tirai dan karpet tahan api (防炎物品 - bōen buppin).
Hubungan dengan Tetangga dan Peraturan Kondominium
- Peraturan pengelolaan kondominium (マンション管理規約 - manshon kanri kiyaku): Jika Anda menjalankan Minpaku di kondominium, peraturan pengelolaan gedung tersebut tidak boleh melarang operasional Minpaku. Jika peraturan tidak menyatakannya dengan jelas, Anda harus mendapatkan konfirmasi tertulis dari asosiasi pengelola (管理組合 - kanri kumiai).
- Pemberitahuan terlebih dahulu kepada tetangga (周辺住民への事前説明 - jizen setsumei): Anda harus mengadakan pertemuan atau mengirimkan pemberitahuan tertulis kepada rumah tangga di sekitar, menjelaskan bahwa Anda akan menjalankan Minpaku, termasuk nomor telepon 24/7 untuk melaporkan masalah, guna mencegah persoalan terkait kebisingan atau sampah.
Kewajiban Menggunakan Perusahaan Pengelola Minpaku
Jika Anda menjalankan Minpaku dengan model “tidak ditempati pemilik” (yanushi fuzai gata), Minpaku Act mewajibkan Anda menandatangani kontrak untuk menyerahkan seluruh tugas pengelolaan kepada perusahaan pengelola Minpaku berlisensi (住宅宿泊管理業者 - jūtaku shukuhaku kanri gyōsha).
Perusahaan ini bertanggung jawab untuk:
- Memverifikasi identitas tamu dan memeriksa paspor mereka (本人確認・パスポート確認).
- Membuat dan menyimpan daftar tamu (宿泊者名簿 - shukuhakusha meibo) selama 3 tahun.
- Menangani keluhan tetangga 24/7 serta memastikan kebersihan dan layanan housekeeping.
4. Tabel ringkasan prosedur, biaya, dan jangka waktu (Per 8 Agustus 8/2026)
Untuk membantu Anda memahami gambaran keuangan dan jadwal persiapan, berikut perbandingan terperinci per 8 Agustus 8/2026:
| Kriteria | Minpaku Shinpō (住宅宿泊事業法) | Ryokan Gyōhō (旅館業法) | Tokku Minpaku (特区民泊) |
|---|---|---|---|
| Hari operasional/tahun | Maksimal 180 hari | 365 hari (Sepanjang tahun) | 365 hari (Minimum menginap 2 malam) |
| Jenis pengajuan | Pemberitahuan (届出 - todokede) | Pengajuan lisensi (許可 - kyoka) | Pengajuan sertifikasi (認定 - nintei) |
| Waktu pemrosesan | 2 - 4 minggu | 2 - 4 bulan | 1 - 2 bulan |
| Biaya pengajuan administratif | Gratis (0 JPY) | ||
| Biaya renovasi keselamatan kebakaran | |||
| Biaya pengelolaan outsourcing | 15% - 20% dari pendapatan (jika pemilik tidak tinggal di lokasi) | Bergantung pada model operasional | 15% - 20% dari pendapatan |
| Pajak yang berlaku | Pajak penghasilan, pajak penduduk, pajak akomodasi (bergantung pada wilayah) | Pajak penghasilan, pajak penduduk, pajak akomodasi | Pajak penghasilan, pajak penduduk, pajak akomodasi |
(Catatan: Perkiraan nilai tukar per 8 Agustus 8/2026 adalah 1 JPY ≈ 170 VND).
5. Proses pendaftaran Minpaku melalui portal informasi pemerintah
Proses pemberitahuan Minpaku Shinpō kini telah sepenuhnya terdigitalisasi. Anda dapat menyelesaikannya sendiri atau meminta bantuan administrative scrivener (行政書士 - gyōsei shoshi) melalui langkah-langkah berikut:
[Langkah 1: Survei lokasi & keselamatan kebakaran]
↓
[Langkah 2: Menyiapkan dokumen legal]
↓
[Langkah 3: Mendapatkan sertifikat keselamatan kebakaran dari pemadam kebakaran setempat]
↓
[Langkah 4: Membuat akun di Minpaku Portal System]
↓
[Langkah 5: Menerima nomor pendaftaran Minpaku (diawali huruf M)]
Dokumen penting yang perlu disiapkan:
- Sertifikat registrasi real estat (登記事項証明書 - tōki jigyō shōmeisho): Membuktikan kepemilikan tanah dan rumah.
- Sertifikat tempat tinggal (住民票 - jūminhyō): Salinan informasi domisili pemilik yang terdaftar.
- Denah rumah (住宅の図面 - jūtaku no zumen): Menunjukkan dengan jelas kamar tidur, rute evakuasi, dan peralatan keselamatan kebakaran.
- Sertifikat keselamatan kebakaran (消防法令適合通知書 - shōbō hōrei tekigō tsūchisho).
- Perjanjian outsourcing pengelolaan (住宅宿泊管理委託契約書): Diperlukan jika Anda tidak tinggal di lokasi.
- Persetujuan tertulis dari pemilik atau asosiasi pengelola: Diperlukan jika Anda menyewakan kembali properti untuk dioperasikan sebagai Minpaku (賃貸人・転貸人の承諾書).
Setelah mengirimkan seluruh dokumen yang diperlukan melalui Minpaku System Operations Portal (民泊制度運営システム - Minpaku Seido Un-ei System) milik Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (MLIT) Jepang, Anda akan menerima nomor pendaftaran Minpaku jika pengajuan disetujui. Nomor ini biasanya diawali karakter M, misalnya: M13000XXXX. Masukkan nomor ini pada halaman host Airbnb agar properti Anda dapat disetujui untuk ditampilkan secara publik.
6. Risiko dan sanksi berat untuk menjalankan Minpaku ilegal
Saat ini, otoritas Jepang bekerja sama erat dengan platform OTA (Airbnb, Agoda, Booking.com) dan Immigration Services Agency untuk memberantas properti Minpaku tanpa izin (無許可民泊 / 闇民泊).
Sanksi khusus (Per 8 Agustus 8/2026):
- Beroperasi tanpa lisensi (無許可営業): Pelanggaran terhadap Ryokan Gyōhō atau Minpaku Act dapat mengakibatkan hukuman penjara hingga 6 bulan atau denda maksimal 1,000,000 JPY (~170 juta VND).
- Pernyataan palsu dan pelanggaran batas 180 hari: Melebihi 180 hari tanpa beralih ke lisensi lain akan dianggap sebagai operasi hotel ilegal. Pelanggaran terkait kewajiban pelaporan atau pengajuan dokumen palsu dapat dikenai denda mulai dari 300,000 JPY hingga 500,000 JPY (~51 - 85 juta VND).
- Dampak terhadap status tinggal (misalnya: visa Engineer atau visa pelajar): Menjalankan bisnis ilegal dapat dianggap sebagai aktivitas di luar cakupan status tinggal Anda (資格外活動 - shikakugai katsu dō) atau pelanggaran hukum serius, sehingga menimbulkan risiko pembatalan visa, penolakan perpanjangan status tinggal, dan deportasi.
- Masuk daftar hitam: Properti dapat dihapus secara permanen dari semua platform pemesanan dan dicatat sebagai properti yang melakukan pelanggaran administratif.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
T. Apakah warga negara Vietnam dengan visa Engineer atau visa pelajar dapat mendaftarkan bisnis Minpaku atas nama sendiri?
Anda sebaiknya tidak mendaftarkan dan menjalankan bisnis tersebut sebagai individu kecuali telah berganti ke visa Business Manager (経営・管理 - Keiei Kanri), atau memiliki status Permanent Resident (永住者 - Eijūsha) maupun Long-Term Resident. Visa Engineer dan visa pelajar membatasi jenis pekerjaan serta aktivitas yang diperbolehkan; menjalankan Minpaku yang menghasilkan keuntungan secara mandiri dapat dianggap sebagai pelanggaran status tinggal. Namun, Anda dapat mendirikan perusahaan dan mempekerjakan manajer profesional, atau memiliki properti tersebut lalu menyerahkan seluruh pengelolaan operasional kepada perusahaan pengelola.
T. Apakah saya boleh menyewa kondominium lalu menyewakannya kembali sebagai Airbnb sendiri?
Hal ini sangat sulit dan berisiko. Sebagian besar perjanjian sewa hunian biasa di Jepang (賃貸借契約 - chintai shaku keiyaku) memuat klausul yang melarang penyewaan kembali kepada pihak ketiga (転貸禁止 - tentai kinshi). Jika Anda mengoperasikan Airbnb tanpa izin, pemilik atau perusahaan pengelola properti dapat mengakhiri perjanjian sewa secara sepihak, menuntut ganti rugi, dan segera mengusir Anda. Anda hanya dapat melakukannya jika kontrak secara jelas menyatakan bahwa “penggunaan untuk Minpaku diperbolehkan” (民泊利用可).
T. Apakah pendaftaran Minpaku dengan nomor M memerlukan biaya pemeliharaan tahunan?
Pengajuan pemberitahuan Minpaku Shinpō melalui portal pemerintah sepenuhnya gratis tanpa biaya pengajuan pemerintah. Namun, Anda tetap harus membayar biaya tahunan kepada perusahaan pengelola outsourcing jika menggunakan model pemilik tidak tinggal di lokasi, serta menanggung biaya pemeliharaan sistem keselamatan kebakaran dan inspeksi keselamatan kebakaran berkala sesuai peraturan setempat.
Kesimpulan
Menjalankan bisnis Minpaku di Jepang merupakan peluang investasi yang menjanjikan, tetapi memerlukan kepatuhan penuh terhadap hukum. Mulailah dengan memilih jalur legal yang tepat (Minpaku Shinpō, Ryokan Gyōhō, atau Tokku Minpaku), bekerja sama secara cermat dengan pemadam kebakaran setempat, dan mencari perusahaan pengelola Minpaku yang terpercaya untuk membantu Anda.
Jika Anda mencari informasi yang lebih praktis tentang properti, bekerja di Jepang, dan membangun aset di sana, kunjungi artikel-artikel bermanfaat lainnya di platform kami:
- OlaChill Blog - Panduan Hidup & Berinvestasi di Jepang
- Membeli Rumah dan Properti di Jepang: Tips untuk Warga Vietnam
- Temukan Tur Pengalaman Budaya Sehari dari Tokyo
Komentar
Belum ada ulasan — jadilah yang pertama!
Artikel lain di wilayah ini — Lainnya
Lihat semua →
Penjemputan Bandara dengan Alphard dari Haneda atau Narita
8 min · tips
Perjalanan Rombongan Melihat Daun Musim Gugur dengan Bus Sewa di Jepang
9 min · tips
Fitur Bus Pariwisata Jepang: Wi-Fi, Karaoke, Toilet, dan Lainnya
9 min · tips
Harga Sewa Minibus 29 Kursi di Jepang: Apa yang Perlu Diperkirakan
8 min · tips