Mudarse de un alquiler en Japón: requisitos de preaviso y consejos para recuperar la mayor parte del depósito

Cómo se distribuyen las responsabilidades según las directrices del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón (MLIT)

El Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón (国土交通省 - Kokudo Koutsuushou / MLIT) ha publicado directrices estándar sobre los “Problemas y directrices relativos a la restitución del estado original” (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン). De acuerdo con el Artículo 621 del Código Civil japonés (民法 - Minpou) y estas directrices, los costes suelen distribuirse de la siguiente manera:

• Desgaste normal (自然損耗 - shizen somou) y deterioro por el paso del tiempo (経年劣化 - keinen rekka): Los paga el PROPIETARIO.
• Daños causados intencionadamente, por negligencia o por incumplir el deber de cuidado del inquilino (故意・過失・善管注意義務違反 - koi, kashitsu, zenkan chuui gimu ihan): Los paga el INQUILINO.

La tabla siguiente ofrece una comparación concreta de quién es responsable de cada tipo de gasto al mudarse:

La regla de depreciación de 6 años y las cláusulas especiales (特約)

Un punto clave que muchas personas desconocen es la depreciación con el paso del tiempo (残存価値 - zanzon kachi).

1. La regla de depreciación de 6 años para el papel pintado

Según las directrices del MLIT, el papel pintado (クロス - kurosu) tiene una vida útil (耐用年数 - taiyou nensuu) de 6 años.

• Si has vivido en el apartamento durante 6 años completos, el valor restante del papel pintado se reduce a tan solo 1 JPY (残存価値1円).
• Incluso si rompes accidentalmente una parte de la pared, solo deberían exigirte una compensación por el valor restante, calculado según el número de años que hayas vivido allí, más una parte del coste de instalación (施工費 - sekouhi), no el 100% del coste de reemplazarlo.

2. Cuidado con las cláusulas especiales 特約 (tokuyaku)

Muchos contratos incluyen una cláusula especial 特約 (tokuyaku) que obliga al inquilino a pagar una tarifa fija de limpieza ハウスクリーニング代 (hausu kuriiningu dai) al mudarse.

• A fecha de 8/2026, los costes de limpieza de un apartamento 1K/1DK oscilan entre 30,000 y 50,000 JPY (~4,950,000 - 8,250,000 VND).
• Esta cláusula es legalmente válida SI aparece claramente en el contrato y firmaste tu conformidad con ella al mudarte. Revisa detenidamente el contrato original para comprobar si incluye una cláusula de este tipo.

Preparación para la inspección de salida (立ち合い): consejos para recuperar la mayor parte del depósito

La inspección de salida 立ち合い (tachiai) es el momento que determina cuánto depósito recuperarás. Sigue estos consejos para proteger tu dinero:

Paso 1: Limpia el apartamento lo más a fondo posible

Tanto si tu contrato incluye la tarifa de limpieza ハウスクリーニング代 como si no, debes limpiar el fregadero, la cocina de gas, el inodoro, el baño y cualquier resto de moho en los marcos de las ventanas. Un apartamento limpio causa una buena impresión al inspector y reduce el riesgo de que te cuestionen por problemas menores.

Paso 2: Haz fotos y graba vídeos como prueba

Después de retirar todas tus pertenencias, utiliza el teléfono para tomar fotos panorámicas de todas las habitaciones, los suelos y los techos, además de primeros planos de cualquier arañazo o marca preexistente. Estas imágenes son pruebas importantes si más adelante surge una disputa.

Paso 3: Revisa detenidamente el informe de la inspección de salida antes de firmarlo

Al finalizar la inspección 立ち合い, el representante de la empresa de gestión te entregará un informe en el que se registra el estado de la habitación y se estiman los posibles costes de compensación.

• La regla de oro: ¡Lee cada punto con atención! Si ves un cargo injustificado —como cobrarte el reemplazo de todo el papel pintado de una habitación cuando solo está dañada una esquina pequeña, o cobrarte una tarifa de limpieza excesivamente elevada— NO ESTÁS OBLIGADO a firmar inmediatamente en el lugar.
• Mantén la calma y di: "Necesito llevarme este documento a casa para compararlo con mi contrato y las directrices del MLIT, y me pondré en contacto con ustedes más adelante" (確認してから連絡します - Kakunin shite kara renraku shimasu).

Paso 4: Devuelve las llaves (鍵の返却 - kagi no henkyoku)

Devuelve todas las llaves originales y de repuesto que te entregaron al mudarte. No olvides devolver también la tarjeta del aparcamiento o la tarjeta de acceso al edificio, si corresponde.

Qué hacer si te cobran cantidades injustificadas

Si la empresa de gestión te envía un documento de liquidación final (敷金精算書 - shikikin seisansho) en el que se descuenta casi todo tu depósito o te exige un pago adicional injustificado, sigue estos pasos:

1. Solicita un presupuesto detallado (見積書 - mitsumorisho): Pídeles que separen claramente los costes de materiales, los costes de mano de obra y el cálculo de la depreciación según el número de años que hayas vivido en la propiedad.
2. Envía una carta o un correo electrónico formal de objeción: Cita las cláusulas relevantes del contrato y las directrices del MLIT para explicar por qué el descuento no corresponde.
3. Contacta con servicios gratuitos de asistencia jurídica:
   • Línea de atención al consumidor 消費者ホットライン (188): Llama al 188 (Shouhisha Hotto Rain) para que te comuniquen con el Centro de Asuntos del Consumidor local. El personal puede ayudarte a evaluar si la factura de compensación infringe la ley.
   • Centro de Consultas Inmobiliarias 住まいるダイヤル (Smile Dial): La línea 0570-016-100 ofrece información técnica y jurídica sobre vivienda.
   • Centro de Asistencia Jurídica de Japón 法テラス (Houterasu): Ofrece consultas jurídicas y servicios de interpretación para ciudadanos extranjeros que residen legalmente en Japón.

Preguntas frecuentes

P. ¿Qué ocurre si presento el aviso de cancelación del contrato 解約通知書 (kaiyaku tsuchisho) con menos de 1 mes de antelación?
Si lo presentas tarde, la fecha efectiva de cancelación se retrasará exactamente el mismo número de días de retraso. Tendrás que seguir pagando el alquiler durante ese periodo, aunque ya hayas trasladado tus pertenencias a otro lugar.

P. ¿Es obligatoria la tarifa de limpieza ハウスクリーニング代 (hausu kuriiningu dai)?
Si el contrato original contiene una cláusula especial 特約 (tokuyaku) que establece que el inquilino debe pagar esta tarifa y especifica el importe, estás obligado a pagarla. Si el contrato no la menciona, el coste corresponde al propietario.

P. ¿Cuánto cuesta reemplazar la llave de una habitación (鍵 - kagi) si la pierdo al mudarme?
A fecha de 8/2026, el coste de reemplazar la cerradura (鍵交換費用 - kagi koukan hiyou) oscila entre 15,000 y 35,000 JPY (~2,470,000 - 5,770,000 VND), dependiendo de si se trata de una cerradura mecánica o de una cerradura electrónica inteligente.

P. ¿Cuánto tarda en reembolsarse en mi cuenta el depósito 敷金 (shikikin) restante?
Normalmente, una vez finalizada la inspección 立ち合い y confirmada la liquidación final, el depósito restante se transfiere a tu cuenta en un plazo de 1 a 2 meses.

---

Resumen del artículo y lecturas recomendadas

Mudarse de un alquiler en Japón no es difícil si entiendes el plazo de preaviso de 1-2 meses, limpias bien el apartamento y conoces tus derechos según las directrices del MLIT sobre 原状回復. Conserva siempre el contrato y las fotos del apartamento, y trata cualquier problema con calma basándote en las normas legales pertinentes para proteger la mayor parte posible de tu depósito.

Si te estás preparando para mudarte o quieres conocer más consejos prácticos sobre la vida en Japón, consulta estos artículos relacionados:

• Descubre más información sobre cómo elegir un apartamento y sobre el proceso completo de alquiler en Guía vietnamita para alquilar una vivienda en Japón.
• Encuentra más información sobre la vida cotidiana, los trámites administrativos y consejos para ahorrar dinero en el blog de OlaChill.
• Date un merecido descanso después del duro trabajo de la mudanza con estas excursiones de un día desde Tokio, dirigidas por amables guías de habla vietnamita.
• Visita la página de inicio de OlaChill para descubrir la información más reciente sobre viajes y estilo de vida en Japón.

---

---