Impuesto sobre los ingresos por alquiler de propiedades residenciales en Japón: cómo calcularlo, gastos deducibles y consejos legales
Guía detallada del impuesto sobre los ingresos por alquiler en Japón en 2026: cómo calcular el fudōsan shotoku, los gastos deducibles y las ventajas de la declaración aoiro shinkoku.
7 ago 2026·✍️ olablog·⏱ 15 min de lectura
Guía detallada del impuesto sobre los ingresos por alquiler en Japón en 2026: cómo calcular el fudōsan shotoku, los gastos deducibles y las ventajas de la declaración aoiro shinkoku.
Después de ahorrar durante un tiempo, muchas personas vietnamitas en Japón deciden comprar un condominio (mansion) o una casa independiente (isshodate), ya sea para uso personal y para obtener ingresos por alquiler, o como fuente de rentabilidad pasiva. Sin embargo, cuando los pagos del alquiler empiezan a llegar a sus cuentas bancarias, muchas se sienten abrumadas: «¿Tengo que pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler?», «¿Cómo presento mi declaración de impuestos sin que me sancionen?», «¿Existe una forma legal de deducir gastos y reducir la cantidad de impuestos que tengo que pagar?».
El temor a los trámites administrativos complicados y las barreras lingüísticas hace que muchas personas no presenten su declaración de impuestos o no optimicen sus gastos, lo que termina generando una factura fiscal más elevada de lo necesario. En este artículo, OlaChill te ayudará a resolver cada una de estas cuestiones y explicará las normas fiscales de Japón aplicables a los ingresos inmobiliarios por alquiler en agosto de 2026, además de ofrecerte «consejos para deducir impuestos» completamente legales.
¿Cómo se calculan los ingresos por alquiler de una propiedad residencial en Japón?
Según el sistema tributario japonés, los ingresos obtenidos del alquiler de terrenos, casas, apartamentos o plazas de aparcamiento se clasifican como ingresos inmobiliarios — 不動産所得 (fudōsan shotoku).
Es importante tener en cuenta que los ingresos sujetos a impuestos no son el importe total del alquiler que cobras, sino la cantidad restante después de deducir los gastos operativos que cumplen los requisitos.
$$ \text{Ingresos inmobiliarios sujetos a impuestos} = \text{Ingresos totales (総収入金額)} - \text{Gastos deducibles (必要経費)} $$
Importes incluidos en los ingresos totales (総収入金額 - sōshūnyū kingaku)
- Alquiler mensual — 賃料 (chinryō): Pagos periódicos cobrados a los inquilinos.
- Gastos de gestión/servicios — 共益費・管理費 (kyōeki-hi / kanri-hi): Importes adicionales cobrados a los inquilinos para cubrir la electricidad, el agua y la limpieza de las zonas comunes.
- Key money — 礼金 (reikin): Pago no reembolsable que el inquilino entrega al propietario al firmar el contrato. Es un ingreso sujeto a impuestos al 100% en el año en que se recibe.
- Gastos de renovación del contrato — 更新料 (kōshin-ryō): Se generan cuando un inquilino renueva su contrato de alquiler (normalmente una vez cada 2 años y, por lo general, equivalen a 1 mes de alquiler).
- Parte no reembolsable de la fianza — 敷金のうち返還不要なもの (shikikin): La fianza inicial 敷金 (shikikin) normalmente se conserva de forma temporal, pero si el contrato establece que una parte se descontará y no se devolverá (por ejemplo, 敷引き - shikibiki), dicha parte debe incluirse en los ingresos de ese año.
¿Qué tipos impositivos se aplican?
Los ingresos inmobiliarios en Japón se combinan con los ingresos de otras fuentes (como los ingresos laborales 社員 - shain) bajo el sistema de tributación agregada — 総合課税 (sōgō kazei).
Una vez calculado el total de ingresos sujetos a impuestos, se aplica el impuesto nacional sobre la renta — 所得税 (shotoku-zei) mediante una escala progresiva que va del 5% al 45% (a agosto de 2026):
- Menos de 1.950.000 JPY (~315 millones de VND): Tipo impositivo del 5% (Deducción 0 JPY)
- De 1.950.000 - 3.300.000 JPY: Tipo impositivo del 10% (Deducción 97.500 JPY)
- De 3.300.000 - 6.950.000 JPY: Tipo impositivo del 20% (Deducción 427.500 JPY)
- De 6.950.000 - 9.000.000 JPY: Tipo impositivo del 23% (Deducción 636.000 JPY) (Nota: Además del impuesto sobre la renta, los contribuyentes también deben pagar el impuesto especial sobre la renta para la reconstrucción, 2,1% 复兴特别所得税).
Gastos deducibles (必要経費) que pueden descontarse legalmente para reducir los impuestos
La clave para optimizar tu factura fiscal es comprender los gastos deducibles — 必要経費 (hitsuyō keihi). Si declaras correctamente todos los gastos que aparecen a continuación, puedes reducir considerablemente tus ingresos sujetos a impuestos.
1. Gastos de amortización — 減価償却費 (genka shōkyaku-hi)
Este es el gasto más importante y de mayor cuantía. Tu vivienda pierde valor con el tiempo. El Gobierno permite tratar este «desgaste» como un gasto mensual, aunque no se realice ningún pago en efectivo.
- Regla de oro: Solo puedes amortizar el valor del edificio (建物 - tatemono) y las instalaciones y equipamiento (設備 - setsubi). Bajo ningún concepto puedes amortizar el terreno (土地 - tochi), ya que el terreno no pierde valor con el tiempo.
- Vida útil legal (法定耐用年数): Las casas de madera (木造 - mokuzō) tienen una vida útil de 22 años; las casas de hormigón armado (RC - reinforced concrete) tienen una vida útil de 47 años.
2. Intereses de préstamos bancarios — 借入金利息 (kariirekin risoku)
Si solicitas un préstamo bancario (住宅ローン o アパートローン) para comprar una propiedad destinada al alquiler, los intereses del préstamo (利息 - risoku) anuales se consideran un gasto deducible razonable.
- Nota importante: Las cuotas mensuales de amortización del principal (元金 - gankin) NO son gastos. A efectos fiscales, solo pueden deducirse los intereses.
3. Impuestos y cargas públicas — 租税公課 (sozei kōka)
Los impuestos derivados de la propiedad de un inmueble destinado al alquiler pueden incluirse como gastos:
- Impuesto sobre bienes inmuebles — 固定資産税 (kotei shisan-zei) e impuesto de planificación urbana — 都市計画税 (toshi keikaku-zei) pagados anualmente.
- Impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles — 不動産取得税 (fudōsan shotokuzei) (se paga una sola vez cuando se compra la propiedad).
- Impuesto de timbre — 印紙税 (inshi-zei) aplicado a los contratos de compraventa y de alquiler.
4. Gastos de gestión e intermediación — 管理費・仲介手数料
- Gastos de externalización de la gestión inmobiliaria ( mạn/tháng) — 管理委託料 (kanri itaku-ryō): Dinero pagado a la agencia inmobiliaria que gestiona a los inquilinos (normalmente entre el 3% - 5% del alquiler mensual).
- Comisión de intermediación para encontrar inquilino — 仲介手数料 (chūkai tesūryō): Normalmente equivale a 1 mes de alquiler cuando se encuentra un nuevo inquilino.
5. Gastos de reparación — 修繕費 (shūzen-hi)
Costes de pintar las paredes, sustituir inodoros, reparar las tuberías y cambiar aparatos de aire acondicionado averiados.
- La distinción: Las reparaciones menores que mantienen la propiedad en su estado original pueden registrarse íntegramente como 修繕費 (shūzen-hi) en el año en que se realizan. Si la obra es una renovación importante que aumenta el valor de la propiedad (como demoler y reconstruir todo el interior con acabados de alta gama), se considera un gasto de capital — 資本的支出 (shihonteki shishutsu) y debe amortizarse durante varios años.
6. Otros gastos
- Seguros — 損害保険料 (songai hoken-ryō): Seguro contra incendios (火災保険) y seguro contra terremotos (地震保険).
- Viajes y comunicaciones — 旅費交通費・通信費: Gastos de transporte para desplazarse a la propiedad a realizar inspecciones y gastos telefónicos para comunicarse con los inquilinos o la empresa gestora.
- Honorarios de profesionales — 専門家報酬: Honorarios pagados a un asesor fiscal (税理士 - zeirishi) o a un abogado/asesor de trámites.
Tabla resumen de los gastos fiscales deducibles
| Nombre japonés del gasto | Nombre en español | Condiciones / Método de cálculo |
|---|---|---|
| 減価償却費 (genka shōkyaku-hi) | Gastos de amortización | Solo se incluye la parte correspondiente al edificio/equipamiento, utilizando el método lineal (定額法). |
| 借入金利息 (kariirekin risoku) | Intereses de un préstamo para comprar una vivienda | Solo se incluyen los intereses; las amortizaciones del principal al banco no se incluyen. |
| 固定資産税・都市計画税 | Impuesto sobre bienes inmuebles / impuesto de planificación urbana | Según el aviso fiscal anual emitido por la administración local. |
| 管理費・修繕積立金 | Gastos de gestión / fondo de reserva para reparaciones | Pagos mensuales a la asociación de gestión del edificio (en el caso de los condominios). |
| 修繕費 (shūzen-hi) | Gastos de mantenimiento y reparación | Reparaciones menores para devolver los elementos y equipos dañados a condiciones normales de uso. |
| 損害保険料 (songai hoken-ryō) | Primas de seguros | Primas anuales del seguro contra incendios, catástrofes y otros seguros. |
| 税理士報酬 (zeirishi hōshū) | Honorarios de servicios de asesoría fiscal | Costes de contratar a alguien para ayudar a preparar la declaración 確定申告. |
Impuesto de residencia (住民税) e impuesto empresarial individual (個人事業税)
Además del impuesto nacional sobre la renta (所得税), los ingresos por alquiler también pueden generar 2 impuestos locales a los que los propietarios deben prestar especial atención:
1. Impuesto de residencia — 住民税 (jūmin-zei)
El impuesto de residencia se calcula aplicando un 10% fijo al total de los ingresos sujetos a impuestos del año anterior (incluido el 6% del impuesto municipal 市区町村民税 y el 4% del impuesto prefectural 道府県民税).
Por ejemplo: Si tus ingresos inmobiliarios netos después de deducir todos los gastos son de 1.000.000 JPY (162 millones de VND), tendrás que pagar 100.000 JPY (16,2 millones de VND) adicionales en concepto de impuesto de residencia al año siguiente.
2. Impuesto empresarial individual — 個人事業税 (kojin jigyō-zei)
No todas las personas que alquilan una propiedad tienen que pagar el impuesto empresarial individual. Este impuesto solo se aplica cuando la actividad de alquiler alcanza una escala empresarial (事業規模 - jigyō kibo) [1.2.2, 1.2.3].
El criterio estándar establecido por las autoridades fiscales japonesas es la «regla de 5 edificios o 10 habitaciones» — 5棟10室ルール (go-tō jisshitsu rūru):
- Alquilar 5 o más casas independientes (戸建て).
- O alquilar 10 o más habitaciones de apartamentos (アパート・マンション).
Si alcanzas esta escala empresarial, estarás sujeto a un impuesto empresarial individual del 5% para la actividad inmobiliaria. Sin embargo, el Gobierno ofrece una exención básica de 2.900.000 JPY/año (~470 millones de VND) para este impuesto. Si tu beneficio neto es inferior a esa cantidad, seguirás sin tener que pagarlo.
La declaración en formulario azul (青色申告 - Aoiro Shinkoku): el «arma» de optimización fiscal del propietario
Al presentar tu declaración 確定申告 (kakutei shinkoku), tienes 2 opciones: la declaración en formulario blanco (白色申告 - shiroiro shinkoku), que es más sencilla pero ofrece menos ventajas, o la declaración en formulario azul (青色申告 - aoiro shinkoku), que exige llevar una contabilidad más detallada, pero proporciona importantes ventajas fiscales.
┌────────────────────────────────────────┐
│ Método de declaración (確定申告) │
└───────────────────┬────────────────────┘
│
┌─────────────────────────┴─────────────────────────┐
▼ ▼
┌──────────────────┐ ┌──────────────────┐
│ Formulario blanco (白色)│ │ Formulario azul (青色) │
│ - Contabilidad sencilla│ │ - Grandes ventajas fiscales│
│ - Sin deducción fiscal│ │ - Se requiere una contabilidad adecuada│
└──────────────────┘ └──────────────────┘
│
┌──────────────────────────────────────────┼──────────────────────────────────────────┐
▼ ▼ ▼
┌─────────────────────┐ ┌─────────────────────┐ ┌─────────────────────┐
│ Deducción de 100.000 JPY│ │ Deducción de 550.000 JPY│ │ Deducción de 650.000 JPY│
│- Actividad a pequeña escala│ │- Escala 5棟10室 │ │- Escala 5棟10室 │
│- Contabilidad sencilla (簡易簿記)│ │- Contabilidad por partida doble (複式簿記)│ │- Partida doble + declaración mediante e-Tax│
└─────────────────────┘ └─────────────────────┘ └─────────────────────┘
3 ventajas inestimables de la declaración en formulario azul (青色申告)
- Deducción especial del formulario azul (青色申告特別控除):
- 100.000 JPY (~16,2 millones de VND): Disponible para propietarios a pequeña escala (por debajo de 5棟10室) que solo necesitan llevar una contabilidad sencilla (簡易簿記).
- 550.000 JPY (~89 millones de VND): Disponible cuando alcanzas la escala 5棟10室, utilizas una contabilidad por partida doble (複式簿記 - fukushiki boki) y presentas la declaración en papel.
- 650.000 JPY (~105 millones de VND): Disponible cuando alcanzas la escala 5棟10室, utilizas una contabilidad por partida doble y presentas la declaración electrónicamente mediante e-Tax o conservas registros electrónicos.
- Compensar las pérdidas durante los 3 años siguientes — 純損失の繰越控除 (junsonshitsu no kurikoshi kōjo):
- Si tienes pérdidas este año (por ejemplo, porque los gastos de reparación son superiores al alquiler cobrado), puedes trasladarlas y descontarlas de tus ingresos sujetos a impuestos durante los 3 años siguientes, lo que te ayuda a ahorrar impuestos a largo plazo.
- Pagar salarios a familiares — 青色事業専従者給与 (aoiro jigyō senjūsha kyūyo):
- Si cumples el requisito de escala empresarial, puedes pagar salarios mensuales a tu cónyuge o a familiares que te ayuden a gestionar la propiedad y registrar el importe total de esos salarios como un gasto razonable, reduciendo así tus ingresos sujetos a impuestos.
Consejos para presentar la declaración 確定申告 (Kakutei Shinkoku) para residentes vietnamitas
1. Aprovecha la compensación de pérdidas — 損益通算 (son'eki tsūsan)
Esta es un «arma secreta» para las personas que trabajan para una empresa (社員 - shain) e invierten en propiedades destinadas al alquiler.
Durante los primeros años después de comprar una propiedad, los gastos de amortización (減価償却費), las comisiones de intermediación y los impuestos de adquisición suelen ser considerables, lo que hace que los ingresos inmobiliarios sean NEGATIVOS (una pérdida). Las autoridades fiscales japonesas permiten utilizar esta pérdida inmobiliaria para compensarla directamente con tus ingresos laborales. Como resultado, tus ingresos totales sujetos a impuestos de ese año disminuyen, puedes recibir una devolución del impuesto sobre la renta (所得税) retenido por tu empleador y también se reducirá tu impuesto de residencia (住民税) del año siguiente.
Nota: La parte de los intereses del préstamo bancario atribuible al valor del terreno (土地にかかる借入金利息) NO puede utilizarse para compensar los ingresos laborales.
2. Plazos y procedimientos de presentación
- Periodo de presentación: Del 16/02 al 15/03 de cada año (para los ingresos obtenidos durante el año natural anterior).
- Registro para el formulario azul: Si quieres utilizar la declaración en formulario azul (青色申告), debes presentar la «Solicitud de aprobación para presentar la declaración en formulario azul» (青色申告承認申請書 - aoiro shinkoku shōnin shinseisho) en la Oficina Tributaria (税務署 - zeimushho) antes del 15/03 de ese año (o en un plazo de 2 meses desde el inicio del alquiler de la propiedad).
Preguntas frecuentes
P. ¿Las personas extranjeras con un visado de ingeniero o residencia permanente en Japón pueden alquilar propiedades?
Respuesta: Sí. Ser propietario y alquilar bienes inmuebles no infringe la normativa sobre visados. Sin embargo, si estableces una empresa inmobiliaria a gran escala, deberías plantearte cambiar a un estatus de residencia adecuado (como el visado de Gestión Empresarial - 経営・管理).
P. Tengo una unidad de condominio que alquilo. Sus ingresos anuales son de 1,2 millones de yenes, pero mis gastos ascienden a 1,5 millones de yenes (una pérdida de 300.000 yenes). ¿Tengo que presentar una declaración 確定申告?
Respuesta: NO estás obligado a presentarla si no lo deseas. Sin embargo, DEBERÍAS PRESENTARLA para compensar la pérdida (損益通算) con tus ingresos laborales y recibir una devolución del impuesto sobre la renta.
P. ¿La fianza 敷金 (shikikin) cobrada a un inquilino está sujeta a impuestos?
Respuesta: No, si el contrato establece que se devolverá al inquilino cuando se marche. La fianza solo se incluye en los ingresos sujetos a impuestos si el contrato contiene una cláusula de «no reembolso» (敷引き) o si retienes parte de la fianza después de que el inquilino se marche para cubrir gastos de reparación.
P. Si compro por mi cuenta un programa de contabilidad (como Yayoi Kaikei o Freee) para preparar mi propia declaración de impuestos Kakutei Shinkoku, ¿puedo deducir el coste del programa?
Respuesta: Sí. El coste de comprar o alquilar un programa de contabilidad, así como las impresoras y el papel de impresión utilizados para preparar documentos fiscales, puede incluirse como gastos de comunicaciones y material de oficina (通信費・消耗品費).
Conclusión
Comprender las normas fiscales aplicables al alquiler de propiedades residenciales en Japón no solo te ayuda a cumplir la ley, sino que también es esencial para optimizar la rentabilidad de tu inversión. Asegúrate de conservar tus recibos y documentos justificativos, y aprovecha al máximo los gastos deducibles legalmente, como la amortización de la propiedad (減価償却費) y las ventajas de la declaración en formulario azul (青色申告).
Si quieres conocer más experiencias prácticas sobre vivir, trabajar y gestionar las finanzas en Japón, consulta estos otros artículos útiles de OlaChill:
- Blog de OlaChill — Guías actualizadas periódicamente sobre la vida cotidiana y los trámites administrativos
Comentarios
Aún sin opiniones — ¡sé el primero!
Más de esta región — Otros
Ver todo →
Dewa Sanzan y el camino de peregrinación del monte Haguro
8 min · destinations
Geibikei: un paseo en barca entre acantilados de 100 metros
7 min · destinations
Goshiki-numa: los estanques de cinco colores de Urabandai
8 min · destinations
Hiraizumi: templos dorados y jardines de la antigua Iwate
9 min · destinations