¿Qué impuestos y comisiones se pagan al comprar una vivienda en Japón? Estimación de un 7–10% adicional en costes
Guía completa de todos los impuestos y costes adicionales (shohiyou) relacionados con la compra de una vivienda en Japón. Explicación detallada para calcular el impuesto de adquisición, las comisiones de intermediación, los gastos de registro y un ejemplo para una vivienda de 30 millones de yenes.
7 ago 2026·✍️ olablog·⏱ 14 min de lectura
Guía completa de todos los impuestos y costes adicionales (shohiyou) relacionados con la compra de una vivienda en Japón. Explicación detallada para calcular el impuesto de adquisición, las comisiones de intermediación, los gastos de registro y un ejemplo para una vivienda de 30 millones de yenes.
Muchos vietnamitas que viven en Japón se entusiasman con la idea de buscar una vivienda cuando han ahorrado suficiente dinero o cumplen los requisitos para obtener un préstamo bancario. Sin embargo, bastantes se llevan una pequeña sorpresa al recibir un presupuesto de una inmobiliaria: la vivienda aparece anunciada por 30 millones de yenes (equivalentes aproximadamente a 5.1 mil millones de VND según el tipo de cambio de agosto de 2026), pero el total real asciende a 32–33 millones de yenes.
La diferencia de varios millones de yenes corresponde a impuestos y costes adicionales, conocidos en japonés como 諸費用 (shohiyou). Si no entiendes cada concepto desde el principio, podrías encontrarte sin la preparación financiera necesaria o sin suficiente efectivo al completar los trámites del contrato. En este artículo, OlaChill desglosa detalladamente cada impuesto y comisión obligatorios, explica los tipos impositivos aplicables en agosto de 2026 y ofrece una estimación concreta para una vivienda de 30 millones de yenes, para que puedas planificar tu presupuesto con confianza.
¿Qué son los costes adicionales (Shohiyou) al comprar una vivienda en Japón y qué porcentaje representan?
Los costes adicionales —諸費用 (shohiyou)— son la suma de los impuestos pagados al gobierno, las tarifas de servicios cobradas por intermediarios y bancos y las primas de seguro que se generan al comprar una vivienda o un terreno en Japón.
Por lo general, estos costes representan entre el 5% y el 10% del valor total del inmueble, según el tipo de vivienda que elijas:
- Viviendas de nueva construcción (新築 - shinchiku): Los costes adicionales suelen situarse alrededor del 3% - 7%. Esto se debe a que las viviendas nuevas compradas directamente al promotor normalmente no generan comisiones de intermediación y suelen beneficiarse de diversos incentivos fiscales para viviendas nuevas.
- Viviendas usadas / Inmuebles antiguos (中古 - chūko): Los costes adicionales suelen oscilar entre el 6% - 10%. Como la mayoría de las operaciones de viviendas usadas se realizan a través de una agencia inmobiliaria, también tendrás que pagar una comisión de intermediación relativamente elevada.
Por ejemplo, si compras una vivienda usada por 30 millones de yenes, deberías preparar entre 2.1 y 2.7 millones de yenes en efectivo o solicitar un préstamo que incluya estos costes (equivalentes a 350 - 460 millones de VND).
Impuestos obligatorios al comprar un inmueble en Japón
Cuando te conviertes en propietario registrado de una vivienda o un terreno en Japón, debes cumplir tus obligaciones fiscales con el gobierno nacional y las autoridades locales.
1. Impuesto de timbre (印紙税 - inshizei)
Es el impuesto de timbre que se paga al firmar un contrato de compraventa inmobiliaria (売買契約書 - baibai keiyakusho) y un contrato de préstamo bancario (金銭消費貸借契約書 - kinsen shōhi taishaku keiyakusho).
El impuesto de timbre depende del valor del contrato. En agosto de 2026, la reducción del impuesto de timbre para los contratos de compraventa inmobiliaria en papel sigue vigente:
- Valor del contrato de 10 millones - 50 millones de yenes: el impuesto de timbre del contrato de compraventa es de 10.000 yenes (en lugar de los 20.000 yenes de la tarifa estándar).
- Contrato de préstamo bancario (para un préstamo de 30 millones de yenes): 20.000 yenes.
Consejo: Si utilizas un contrato electrónico (電子契約 - denshi keiyaku), quedas completamente exento del impuesto de timbre.
2. Impuesto de registro y licencia (登録免許税 - tōroku menkyo zei)
Cuando se transfiere la propiedad en la Oficina de Asuntos Jurídicos (法務局 - Hōmukyoku), debes pagar el impuesto de registro para inscribir el cambio de titularidad (所有権移転登記 - shoyūken iten tōki) y registrar la hipoteca bancaria (抵当権設定登記 - teitōken setteitōki).
Los tipos estándar se calculan sobre el valor tasado a efectos del impuesto sobre activos fijos (固定資産税評価額 - kotei shisan zei hyōkagaku—normalmente entre el 50-70% del precio de mercado):
- Registro de la transferencia de propiedad del terreno: 1,5% (un tipo reducido desde el 2,0%, aplicable hasta marzo de 2027).
- Registro de la vivienda residencial (transferencia de una vivienda usada): 0,3% (si la vivienda cumple los requisitos residenciales).
- Registro de la hipoteca para un préstamo: 0,1% del importe total del préstamo bancario.
3. Impuesto de adquisición inmobiliaria (不動産取得税 - fudōsan shutoku zei)
Es un impuesto prefectural (都道府県税 - todōfuken zei) que se aplica a la adquisición de bienes inmuebles.
- Tipo impositivo estándar (en agosto de 2026): 3% para terrenos y viviendas residenciales (reducido desde el tipo estándar del 4% hasta el 31/03/2027).
- Cuándo se paga: A diferencia de los costes que se abonan inmediatamente al recibir la vivienda, la notificación del impuesto de adquisición inmobiliaria suele enviarse al domicilio 3 to 6 months después de tomar posesión.
- Exenciones/reducciones: Si la vivienda cumple los requisitos de superficie (de 50m² a 240m²) y de resistencia sísmica (耐震 taishin), se deducen 12 millones de yenes del valor imponible del edificio. En muchos casos de viviendas adquiridas para residencia propia, el impuesto de adquisición del edificio puede reducirse a 0 yenes.
4. Liquidación del impuesto sobre activos fijos y del impuesto urbanístico (固定資産税・都市計画税の清算金 - kotei shisan zei / toshi keikaku zei)
Los propietarios de inmuebles en Japón deben pagar cada año el impuesto sobre activos fijos (固定資産税 - kotei shisan zei) y el impuesto urbanístico (都市計画税 - toshi keikaku zei), calculados según la titularidad a fecha de 1 de enero.
Cuando una vivienda se compra a mitad de año, el comprador y el vendedor prorratean los impuestos según el número real de días que cada parte posee el inmueble, calculado desde la fecha de entrega (引き渡し日 - hikiwatashi bi). El comprador debe reembolsar al vendedor la parte correspondiente a los días restantes del año.
Comisiones de servicios y seguros al completar el contrato
Además de los impuestos, los costes de servicios de terceros también representan una parte importante del presupuesto de compra de una vivienda.
1. Comisión de intermediación inmobiliaria (仲介手数料 - chūkai tesūryō)
Si compras una vivienda a través de una agencia inmobiliaria en lugar de hacerlo directamente a una constructora, debes pagar una comisión de intermediación. Según la Ley japonesa de Intermediación Inmobiliaria, la comisión máxima para inmuebles con un precio superior a 4 millones de yenes se calcula mediante la siguiente fórmula simplificada:
$$\text{Brokerage fee (before tax)} = (\text{Home price} \times 3%) + 60.000\text{ yen}$$
A continuación se añade un impuesto al consumo del 10% (消費税 - shōhizei).
Para una vivienda de 30 millones de yenes: $(30.000.000 \times 3% + 60.000) \times 1,1 = \mathbf{1.056.000\text{ yen}}$ (aproximadamente 180 millones de VND).
2. Honorarios del escribano judicial (司法書士報酬 - shihō shoshi hōshū)
En Japón, la transferencia de la titularidad y el registro de una hipoteca en la Oficina de Asuntos Jurídicos normalmente deben ser gestionados por un escribano judicial (司法書士 - shihō shoshi), para garantizar la protección legal del comprador, el vendedor y el banco.
- Honorarios del servicio: Normalmente entre 70.000 y 150.000 yenes, según el número de documentos y la complejidad del caso.
3. Comisiones relacionadas con el préstamo bancario (住宅ローン関連費用 - jūtaku rōn kanren hiyō)
Cuando utilizas un préstamo hipotecario (住宅ローン - jūtaku rōn), puedes tener que pagar los siguientes costes:
- Comisión de garantía del préstamo (保証料 - hoshōryō) o comisión de tramitación del préstamo (融資手数料 - yūshi tesūryō): Normalmente alrededor del 2,2% del importe total del préstamo (aproximadamente 660.000 yenes para un préstamo de 30 millones de yenes).
- Comisión del contrato electrónico / comisión de certificación bancaria: Aproximadamente 10.000 - 30.000 yenes.
4. Seguro contra incendios y terremotos (火災保険・地震保険 - kasai hoken / jishin hoken)
Los bancos japoneses exigen que quienes solicitan un préstamo hipotecario contraten un seguro contra incendios (火災保険 - kasai hoken). El seguro contra terremotos (地震保険 - jishin hoken) es opcional, pero muy recomendable.
- Duración: El seguro contra incendios suele contratarse en paquetes de 5 años (el plazo máximo actual), mientras que el seguro contra terremotos se paga por periodos de 1-5 años.
- Coste: Aproximadamente 150.000 to 300.000 yenes por un paquete de 5 años, según la estructura de la vivienda (de madera o de hormigón armado).
Tabla resumen de impuestos y comisiones al comprar una vivienda en Japón
La siguiente tabla resume los costes adicionales (shohiyou) para ofrecer una visión completa en agosto de 2026:
| Nombre de la comisión (en vietnamita) | Nombre en japonés (romaji) | Momento del pago | Comisión / tipo impositivo estimado |
|---|---|---|---|
| Impuesto de timbre | 印紙税 (inshizei) | Al firmar los contratos de compraventa y de préstamo | 10.000 - 30.000 yenes |
| Comisión de intermediación | 仲介手数料 (chūkai tesūryō) | Se paga en 2 plazos: firma del contrato y entrega | Máximo (Precio de la vivienda × 3% + 6万) × 1,1 |
| Impuesto de registro | 登録免許税 (tōroku menkyo zei) | Fecha de entrega de la vivienda (se paga a través del escribano judicial) | Terreno 1,5%, edificio 0,3%, hipoteca 0,1% |
| Honorarios del escribano judicial | 司法書士報酬 (shihō shoshi hōshū) | Fecha de entrega de la vivienda | 70.000 - 150.000 yenes |
| Comisión del préstamo bancario | 融資手数料 / 保証料 (yūshi tesūryō) | En la fecha en que el banco desembolsa el préstamo | Aproximadamente 2,2% del préstamo |
| Seguro de la vivienda | 火災保険・地震保険 (kasai/jishin hoken) | Antes de la fecha de entrega de la vivienda | 150.000 - 300.000 yenes (5 años) |
| Pago de liquidación de impuestos | 固定資産税清算金 (kotei shisan zei seisankin) | Fecha de entrega de la vivienda | Prorrateado según el número real de días (~50k - 100k yenes) |
| Impuesto de adquisición inmobiliaria | 不動産取得税 (fudōsan shutoku zei) | 3 - 6 meses después de mudarse | 3% (normalmente se reduce considerablemente o se exonera en viviendas residenciales) |
Estimación de los costes adicionales para una vivienda de 30 millones de yenes en Japón
Supongamos que compras una vivienda unifamiliar usada (一戸建て - ikkodate) con un precio de 30.000.000 yenes (aproximadamente 5.1 mil millones de VND) en Saitama o Kanagawa, financiando los 30 millones de yenes completos mediante un préstamo bancario a 35 años:
| Concepto | Cálculo / base | Importe estimado (yenes) | Conversión estimada (VND) |
|---|---|---|---|
| Comisión de intermediación inmobiliaria | (30.000.000 × 3% + 60.000) × 1,1 | 1.056.000 JPY | ~ 180 millones de VND |
| Comisión de tramitación del préstamo bancario | 30.000.000 × 2,2% | 660.000 JPY | ~ 112 millones de VND |
| Impuesto de registro + honorarios del escribano judicial | Estimación para terreno + edificio + hipoteca + honorarios profesionales | 380.000 JPY | ~ 65 millones de VND |
| Seguro contra incendios y terremotos (5 años) | Paquete estándar de seguro de vivienda | 220.000 JPY | ~ 37 millones de VND |
| Impuesto de timbre (contrato de compraventa + contrato de préstamo) | 10.000 + 20.000 | 30.000 JPY | ~ 5 millones de VND |
| Liquidación del impuesto sobre activos fijos | Importe medio restante del año | 80.000 JPY | ~ 13,6 millones de VND |
| Impuesto de adquisición inmobiliaria (pagado después de 4 meses) | Aplicada la deducción estándar para viviendas residenciales | 0 - 50.000 JPY | ~ 0 - 8,5 millones de VND |
| COSTES ADICIONALES TOTALES (SHOHIYOU) | Porcentaje: aproximadamente 8,1% del valor de la vivienda | ~ 2.426.000 JPY | ~ 412 millones de VND |
Conclusión: Para comprar una vivienda de 30 millones de yenes, necesitarás preparar aproximadamente 32.426.000 yenes en total, incluidos tanto el precio de la vivienda como los costes adicionales.
Consejos para ahorrar en costes adicionales al comprar una vivienda en Japón
- Busca inmuebles vendidos directamente por el promotor (売主物件 - urinushi bukken): Si compras una vivienda nueva directamente al promotor, puedes ahorrar de inmediato el 100% de la comisión de intermediación (alrededor de 1 millón de yenes para una vivienda de 30 millones de yenes).
- Compara los paquetes de préstamos de distintos bancos: Algunos bancos cobran una comisión fija de tramitación (50.000 yenes) en lugar de aplicar un tipo del 2,2% sobre el importe del préstamo, lo que puede reducir considerablemente tus costes iniciales.
- Solicita reducciones fiscales (軽減措置 - keigen sochi): Pide a la inmobiliaria o al escribano judicial que te ayude a solicitar un certificado de vivienda residencial (住宅用家屋証明書 - jūtakuyō kaoku shōmeisho), para poder beneficiarte de tipos reducidos en los impuestos de registro y de adquisición.
- Prepara con antelación todos tus documentos personales: Un certificado de residencia 住民票 (juminhyo), un certificado de registro del sello 印鑑証明書 (inkan shōmeisho) y un certificado fiscal 課税証明書 (kazei shōmeisho) ayudarán a agilizar los trámites del préstamo y del registro, y evitarán gastos por ampliación de plazos.
Preguntas frecuentes
P. ¿Los extranjeros sin residencia permanente (eijūken) tienen que pagar más impuestos y comisiones que los ciudadanos japoneses al comprar una vivienda?
No. La legislación japonesa aplica los mismos tipos impositivos (impuesto de timbre, impuesto de registro e impuesto de adquisición inmobiliaria) y las mismas comisiones de intermediación a los extranjeros y a los ciudadanos japoneses. Por lo general, la única diferencia está en el tipo de interés del préstamo bancario o en el porcentaje de aprobación de la solicitud.
P. ¿Se pueden incluir los costes adicionales (shohiyou) en un préstamo hipotecario bancario?
Sí. Actualmente, muchos bancos japoneses ofrecen préstamos que incluyen los costes adicionales (諸費用ローン - shohiyou rōn) o permiten añadir estas comisiones al límite total del préstamo hipotecario (住宅ローン). Sin embargo, incluir estos costes en el préstamo puede aumentar ligeramente el tipo de interés, alrededor de un 0.1% - 0.2%.
P. ¿Qué documentos personales japoneses debería preparar antes de firmar un contrato de compraventa de vivienda?
Deberías preparar tu tarjeta de residencia (在留カード - zairyū kādo), pasaporte (パスポート - pasupōto), sello personal registrado (実印 - jitsuin), certificado de registro del sello 印鑑証明書 (inkan shōmeisho) y certificado de residencia 住民票 (juminhyo), obtenidos en la oficina municipal o de distrito local (shyakusho/kuyakusho).
Resumen y lecturas recomendadas
Comprar una vivienda en Japón es un paso importante para establecer una vida estable. Comprender los detalles de cada impuesto y comisión, que en conjunto representan entre el 7-10% del valor de la vivienda, te ayudará a elaborar un plan financiero sólido y a evitar encontrarte sin la preparación necesaria.
Para prepararte mejor para la vida y el asentamiento a largo plazo en el País del Sol Naciente, también pueden resultarte útiles los siguientes artículos y servicios:
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