¿Qué impuestos se pagan al vender una casa en Japón? Impuestos de transmisión y la deducción de ¥30 millones

Deducción especial de ¥30 millones (3000万円特別控除) para una vivienda habitual

Este es el beneficio fiscal más importante y práctico que ofrece el Gobierno japonés a las personas que venden su residencia principal (マイホーム - mai homu). El nombre oficial de esta medida es Deducción especial para bienes residenciales (居住用財産の3000万円特別控除 - kyujuyo zaisan no sansei manen tokubetsu kojo).

Detalles del beneficio

Tanto si has sido propietario de la vivienda durante menos de 5 años como durante más de 5 años, puedes deducir hasta 30,000,000 JPY (~5.1 mil millones de VND) de tus beneficios sujetos a impuestos.

• Si tus beneficios por la venta de la casa son de 10,000,000 JPY (~1.7 mil millones de VND): después de deducir ¥30 millones, tus beneficios sujetos a impuestos serán de 0 JPY $\rightarrow$ No tendrás que pagar ni un solo yen de impuesto de transmisión.
• Si tus beneficios son de 35,000,000 JPY (5.9 mil millones de VND): solo tendrás que pagar impuestos sobre los 5,000,000 JPY restantes (850 millones de VND).

Condiciones para la deducción de ¥30 millones (Actualizadas en 2026)

Para solicitar este beneficio, debes cumplir todas las condiciones siguientes establecidas por la Oficina Tributaria:

1. La casa debe ser tu residencia efectiva: Tú o tu familia debéis haber vivido allí. Si ya te has mudado a otro lugar, el contrato de venta debe firmarse antes del 31 de diciembre del 3.er año posterior al año en que te mudaste.
2. No debes venderla a una persona especialmente vinculada: El comprador no puede ser tu cónyuge, padre, madre, hijo ni una empresa que poseas o controles.
3. No debes haber utilizado el beneficio durante los últimos 3 años: En el año de la venta y los 2 años anteriores, no debes haber solicitado esta deducción de ¥30 millones ni otros beneficios fiscales para el intercambio de viviendas.
4. Debes presentar una declaración de impuestos (確定申告 - kakutei shinkoku): Aunque el impuesto a pagar sea de 0 JPY después de deducir ¥30 millones, sigues estando obligado a presentar una declaración de impuestos y los documentos justificativos para que se apruebe la exención fiscal.

Advertencia importante sobre la deducción fiscal del préstamo hipotecario (住宅ローン控除 - jutaku ron kojo): Si vendes una casa antigua utilizando la deducción de ¥30 millones y compras inmediatamente una vivienda nueva con un préstamo bancario, NO podrás utilizar la deducción fiscal del préstamo hipotecario (住宅ローン控除) para la nueva vivienda durante 3 años (el año de la venta, los 2 años anteriores y los 2 años posteriores). Antes de tomar una decisión, analiza cuidadosamente qué opción te ofrecerá un mayor beneficio económico.

Comisiones de intermediación y otros costes de la operación

Además de los impuestos, debes reservar dinero para los gastos relacionados con la operación. El coste más elevado suele ser la comisión que se paga a la inmobiliaria.

1. Comisión de intermediación inmobiliaria (仲介手数料 - chukai tesuryo)

Según la Ley de Operaciones de Transacciones Inmobiliarias de Japón (宅地建物取引業法), la comisión máxima de intermediación se calcula mediante la fórmula progresiva estándar:

• Para la parte superior a 4,000,000 JPY: (Precio de venta × 3% + 60,000 JPY) + 10% de impuesto al consumo (消費税 - shohizei).

Regulación actualizada: Para inmuebles de bajo valor con un precio de 8,000,000 JPY o menos —especialmente casas antiguas e inmuebles situados en zonas suburbanas—, la empresa de intermediación puede negociar con el vendedor una tarifa fija de hasta 330,000 JPY (incluido el impuesto del 10%) para cubrir los gastos de medición y otros costes relacionados.

2. Gastos de cancelación de la inscripción de la hipoteca (抵当権抹消登記 - teitoken massho toki)

Si la casa todavía tiene un préstamo bancario pendiente, debes liberar la hipoteca y cancelar su inscripción al venderla.

• Impuesto de registro y licencia (登録免許税 - toroku menkyozei): 1,000 JPY / 1 propiedad (el terreno y el edificio se cuentan por separado, para un total de 2,000 JPY).
• Honorarios del escribano judicial (司法書士報酬 - shihoshoshi hoshu): Aproximadamente 15,000 JPY – 30,000 JPY (~2.5 – 5 millones de VND) para que un escribano judicial gestione el procedimiento.

Costes estimados al vender un condominio de 30,000,000 JPY (~5.1 mil millones de VND)

Notas importantes para no residentes (非居住者) que venden un inmueble

Muchas personas vietnamitas han terminado sus contratos de trabajo y han regresado a Vietnam, pero siguen siendo propietarias de inmuebles en Japón y los venden más adelante. En esta situación, se te considera no residente (非居住者 - hikyujusha) a efectos fiscales.

1. Retención en origen del 10.21% (源泉徴収 - gensen choshu)

Cuando un no residente vende una casa en Japón, el comprador —o la empresa compradora— está legalmente obligado a retener el 10.21% (formado por un 10% de impuesto sobre la renta + un 0.21% de impuesto de reconstrucción) del precio total de venta y pagarlo directamente a las autoridades fiscales japonesas antes de transferirte el importe restante (89.79%).

• Excepción: EXENCIÓN de la retención del 10.21%: El comprador es una persona física que adquiere la casa para uso residencial (para sí misma o para un familiar), y el valor de la operación no supera los 100,000,000 JPY (~17 mil millones de VND).

2. Debes designar a un agente fiscal (納税管理人 - nozei kanri nin)

Como ya no vives en Japón, debes registrar como tu agente fiscal (納税管理人 - nozei kanri nin) a una persona física o una empresa de asesoría fiscal con residencia en Japón. Esta persona recibirá la correspondencia tributaria en tu nombre y presentará la 確定申告 (kakutei shinkoku) en febrero - marzo del año siguiente para solicitar la devolución de cualquier exceso del impuesto del 10.21% retenido (si tus beneficios reales son menores o tienes derecho a una exención o deducción).

Proceso de declaración de impuestos y documentos necesarios para vendedores vietnamitas

Si vendes una casa obteniendo beneficios —o vendes tu residencia principal y deseas solicitar la deducción de ¥30 millones— debes presentar una declaración de impuestos durante el periodo de 確定申告 (kakutei shinkoku), que va del 16/2 al 15/3 del año siguiente.

Entre los documentos necesarios se incluyen:

1. Declaración del impuesto sobre la renta (確定申告書 - kakutei shinkokusho): El formulario correspondiente a las transmisiones inmobiliarias.
2. Desglose detallado de los ingresos por transmisión (譲渡所得の内訳書 - joto shotoku no uchiwake sho): Detalles del precio de venta, el precio de compra original y las comisiones de intermediación.
3. Contratos de compra y venta (売買契約書 - baibai keiyakusho): Copias del contrato de la compra original de la casa y del contrato de venta actual.
4. Certificado de información registral del inmueble (登記事項証明書 - toki jiko shomeisho): Se obtiene en la Oficina de Asuntos Jurídicos (法務局 - Homukyoku).
5. Certificado de residencia (住民票 - juminhyo): Prueba de que anteriormente vivías en esa dirección si solicitas la deducción de ¥30 millones.

Preguntas frecuentes

P. ¿Tengo que pagar impuestos si vendo mi casa con pérdidas (el precio de venta es inferior al total de los costes de compra + los costes de venta)? No. Si vendes con pérdidas, tus beneficios por transmisión son 0, por lo que no tienes que pagar el 譲渡所得税 (joto shotokuzei). Además, si se trata de tu residencia principal, es posible que puedas utilizar el mecanismo de compensación de pérdidas (損益通算 - soneki tsusan) para solicitar la devolución de parte del impuesto sobre la renta que pagaste sobre tu salario ese año.

P. Soy aprendiz/ingeniero vietnamita. Si regreso a Vietnam después de haber sido propietario de una casa durante 2 años y la vendo, ¿puedo solicitar la deducción de ¥30 millones? Sí. Tanto si eres extranjero como si solo has sido propietario de la casa durante un periodo corto (2 años), siempre que el inmueble esté registrado a tu nombre y hayas registrado efectivamente allí tu residencia mediante un 住民票 (juminhyo), cumples plenamente los requisitos para solicitar la deducción de ¥30 millones (3000万円特別控除) al venderla.

P. ¿Existe alguna diferencia fiscal entre vender un condominio (Mansion) y vender una casa independiente (Ikkodate)? En principio, los tipos impositivos y la deducción de ¥30 millones son exactamente los mismos. La única diferencia está en el cálculo del coste de adquisición original (取得費 - shutokuhi): en un condominio, la distribución del valor entre el terreno (que no se deprecia) y el edificio (que se deprecia con el tiempo) es diferente de la de una casa independiente.

P. ¿Cuándo tengo que pagar este impuesto de transmisión? El impuesto nacional sobre la renta (所得税) se paga durante el periodo de declaración de impuestos (16/2 - 15/3 del año siguiente). El impuesto local de residencia (住民税) será enviado a tu domicilio por el gobierno local en forma de aviso de pago de impuestos (納付書 - nofucho) alrededor de junio del año siguiente.

---

Resumen y lecturas recomendadas

Vender una casa en Japón no es demasiado complicado si entiendes las normas fiscales: distingue el umbral de propiedad de 5 años para evitar el elevado tipo impositivo del 39.63%, aprovecha al máximo la deducción de ¥30 millones para viviendas habituales y prepara todos los documentos necesarios para tu declaración de impuestos 確定申告. Calcular por adelantado las comisiones de intermediación y los impuestos te ayudará a conservar la mayor parte posible de tus ahorros.

Para obtener más información útil sobre la vida, las finanzas y los trámites administrativos en Japón, puedes consultar estos artículos relacionados:

• Descubre más información sobre cómo gestionar los gastos y realizar trámites administrativos en Blog OlaChill.
• Encuentra información general sobre la vida de los vietnamitas en Japón en la página de inicio de OlaChill.
• Si quieres invitar a tu familia a un viaje relajante después de completar la venta o compra de tu inmueble, descubre estos atractivos itinerarios en Excursiones de un día desde Tokio.

---

---