Propietarios vietnamitas en Japón: ¿cómo funciona la herencia y qué ocurre con el impuesto de sucesiones?
Guía detallada sobre la herencia de bienes inmuebles en Japón para ciudadanos vietnamitas: tipos del impuesto de sucesiones, normas de registro obligatorio introducidas en 2024, testamentos y documentación para familiares que viven en Vietnam.
7 ago 2026·✍️ olablog·⏱ 12 min de lectura
Guía detallada sobre la herencia de bienes inmuebles en Japón para ciudadanos vietnamitas: tipos del impuesto de sucesiones, normas de registro obligatorio introducidas en 2024, testamentos y documentación para familiares que viven en Vietnam.
Después de años de trabajo duro en Japón, cada vez más vietnamitas se convierten en propietarios de una vivienda, ya sea al comprar un apartamento en un edificio residencial (mansion) o una casa unifamiliar (ikkodate). Sin embargo, cuando se pretende establecerse a largo plazo o acumular patrimonio en Japón, tarde o temprano surge una pregunta muy práctica —y que a menudo se evita—: «Dentro de unos años, si me ocurre algo, ¿cómo se transferirá esta casa a mi cónyuge, a mis hijos o a mis padres en Vietnam? ¿Es caro el impuesto de sucesiones en Japón y cuál es el procedimiento para cambiar el propietario registrado?»
Este artículo del equipo editorial de OlaChill responderá a todas tus preguntas sobre la legislación japonesa en materia de herencias inmobiliarias, las nuevas normas de registro obligatorio, el cálculo del impuesto de sucesiones y los pasos que deben seguirse cuando los herederos viven en Vietnam.
1. Propietarios vietnamitas en Japón: ¿qué legislación sucesoria se aplica?
Esta es la primera preocupación legal de la mayoría de los propietarios vietnamitas. Cuando un ciudadano extranjero fallece y deja bienes inmuebles en Japón, ¿las leyes de qué país regulan el reparto de la herencia?
Legislación civil aplicable (Derecho internacional privado)
Según la Ley japonesa sobre las normas generales para la aplicación de las leyes (法の適用に関する通則法 - ho no tekiyo ni kansuru tsusokuho), el principio general en materia de sucesiones es aplicar la legislación de la nacionalidad del fallecido (本国法 - hongokuho).
Esto significa que, si el propietario era ciudadano vietnamita, la determinación de los herederos legales y de sus respectivas partes de la herencia conforme al derecho civil se basará principalmente en el Código Civil de Vietnam. Sin embargo, si la legislación vietnamita remite el asunto a la legislación del país donde se encuentra el inmueble (Japón), o si las partes acuerdan cómo repartir la herencia, el procedimiento para registrar la propiedad en Japón deberá cumplir con los trámites legales de la Oficina de Asuntos Jurídicos de Japón (法務局 - homukyoku).
Legislación fiscal aplicable
Independientemente del país cuya legislación regule el reparto civil de los bienes, la legislación fiscal japonesa se aplica sin excepción a todos los bienes inmuebles situados en Japón. Tanto si el fallecido o el heredero es vietnamita como si vive en Japón o en Vietnam, una vivienda en Japón sigue estando sujeta al impuesto japonés de sucesiones (相続税 - sozokuzei), administrado por la Agencia Tributaria Nacional (国税庁 - Kokuzeicho).
2. ¿Cómo se calcula el impuesto de sucesiones en Japón (Sozokuzei) a agosto de 2026?
Japón es conocido por tener uno de los tipos máximos del impuesto de sucesiones más elevados del mundo, de hasta el 55%. Sin embargo, el sistema fiscal japonés también contempla una deducción básica relativamente elevada (基礎控除 - kiso kojo), por lo que muchas familias con un patrimonio moderado no tienen que pagar este impuesto.
Deducción básica (Kiso Kojo)
A agosto de 2026, la fórmula para calcular la deducción básica del impuesto japonés de sucesiones es:
Deducción básica = ¥30,000,000 + (¥6,000,000 × número de herederos legales)
(Conversión orientativa: 30.000.000 JPY ~ 4,9 mil millones de VND; 6.000.000 JPY ~ 980 millones de VND)
Ejemplo práctico: Nam, ciudadano vietnamita con estatus de residente permanente en Tokio, fallece y deja una casa valorada en ¥40,000,000 (~6,5 mil millones de VND). Sus herederos legales son su esposa y 2 hijos, es decir, un total de 3 herederos (法定相続人 - hotei sozokunin).
- Deducción básica de la familia de Nam = 30.000.000 + (6.000.000 × 3) = ¥48,000,000 (~7,8 mil millones de VND).
- Como el valor total de la herencia (¥40 millones) es inferior a la deducción (¥48 millones), la familia de Nam no tiene que pagar impuesto de sucesiones.
Tipos progresivos del impuesto de sucesiones (actualizados en 2026)
Si, después de deducir las deudas y los gastos funerarios, el patrimonio total sigue superando la deducción básica, el importe excedente tributa según la siguiente tabla progresiva:
| Valor tasado sujeto a impuestos por persona (yenes) | Tipo impositivo | Deducción fija (yenes) |
|---|---|---|
| Hasta 10.000.000 yenes (~1,63 mil millones de VND) | 10% | 0 yenes |
| Más de 10.000.000 hasta 30.000.000 yenes | 15% | 500.000 yenes |
| Más de 30.000.000 hasta 50.000.000 yenes | 20% | 2.000.000 yenes |
| Más de 50.000.000 hasta 100.000.000 yenes | 30% | 7.000.000 yenes |
| Más de 100.000.000 hasta 200.000.000 yenes | 40% | 17.000.000 yenes |
| Más de 200.000.000 hasta 300.000.000 yenes | 45% | 27.000.000 yenes |
| Más de 300.000.000 hasta 600.000.000 yenes | 50% | 42.000.000 yenes |
| Más de 600.000.000 yenes (~98 mil millones de VND) | 55% | 72.000.000 yenes |
Beneficio fiscal especial para cónyuges (Haigusha no Keigen)
El Gobierno japonés ofrece una reducción del impuesto de sucesiones para el cónyuge legal (配偶者の軽減 - haigusha no keigen). El cónyuge no tiene que pagar impuesto de sucesiones por los bienes heredados cuyo valor sea de hasta ¥160,000,000 (~26 mil millones de VND) o la parte legal de la herencia (50%), la cantidad que resulte mayor.
Plazo para declarar y pagar el impuesto
- Plazo: Dentro de los 10 meses siguientes a la fecha en que se tenga conocimiento del fallecimiento.
- No presentar la declaración y pagar a tiempo puede dar lugar a intereses de demora (延滞税 - entaizei) y sanciones por declarar por debajo de lo debido o no presentar la declaración.
3. Registro obligatorio de la herencia (Sozoku Toki) desde 2024: normas y sanciones
Anteriormente, Japón no establecía un plazo obligatorio para cambiar el propietario registrado de un inmueble heredado (相続登記 - sozoku toki). Muchas familias dejaban las propiedades registradas a nombre de abuelos fallecidos décadas atrás sin completar los trámites necesarios, lo que contribuía al aumento del número de inmuebles con la titularidad sin esclarecer.
Normas obligatorias desde el 01/04/2024
Desde el 01/04/2024, la Ley de Registro de Bienes Inmuebles de Japón fue modificada oficialmente:
- Obligación de registro: Toda persona que herede un inmueble debe completar el procedimiento de transferencia de propiedad (Sozoku Toki) en la Oficina de Asuntos Jurídicos (法務局 - homukyoku).
- Plazo: Dentro de los 3 años siguientes a tener conocimiento de que se ha heredado el inmueble.
- Sanción (過料 - karyo): Si el heredero no lo hace dentro de 3 años sin una razón justificable, puede recibir una multa de hasta ¥100,000 (~16,3 millones de VND).
- Aplicación retroactiva: Para los inmuebles heredados antes del 01/04/2024 cuyo propietario aún no se haya cambiado, el plazo final para completar el procedimiento es el 31/03/2027.
Ventajas de actuar pronto
Una vez que el inmueble esté registrado a tu nombre en el Certificado de Datos Registrales (登記事項証明書 - tojijiko shomeisho), tendrás plena autoridad para venderlo, utilizarlo como garantía de un préstamo bancario o alquilarlo. Si esperas demasiado, pueden surgir disputas familiares o puede fallecer otro miembro de la familia, lo que complicaría enormemente la documentación legal.
4. Cómo hacer testamento en Japón (Igonsho) para evitar complicaciones legales
Para los vietnamitas que viven en Japón, preparar de antemano un testamento (遺言書 - igonsho) es una medida muy práctica y responsable. Ayuda a evitar que los familiares se enfrenten posteriormente a confusiones o disputas.
En Japón existen 2 formas habituales y seguras de hacer testamento:
1. Testamento notarial (公正証書遺言 - kosei shosho igonsho)
- Cómo funciona: Acude a una notaría (公証役場 - kosho yakuba) con 2 testigos. Un notario japonés redactará el documento basándose directamente en tus deseos.
- Ventajas: Ofrece el máximo nivel de validez legal, no se pierde fácilmente y, cuando se utiliza para transferir la propiedad de un inmueble o retirar dinero de una cuenta bancaria, no es necesario acudir al Tribunal de Familia para su comprobación (検認 - kennin).
- Coste (a agosto de 2026): Los honorarios notariales oscilan entre ¥30,000 y ¥100,000 (~4,9 - 16,3 millones de VND), según el valor de los bienes.
2. Testamento ológrafo depositado en la Oficina de Asuntos Jurídicos (自筆証書遺言書保管制度)
- Cómo funciona: Escribe todo el testamento a mano, incluida la fecha, la firma y el sello o la huella dactilar, y después entrégalo en la Oficina de Asuntos Jurídicos (法務局) para que quede bajo custodia.
- Ventajas: El coste es muy bajo: solo ¥3,900 por depósito, y el testamento queda guardado de forma segura por la Oficina de Asuntos Jurídicos. Además, queda exento de la comprobación del Tribunal de Familia cuando fallece el testador.
5. Cuando los familiares viven en Vietnam: ¿qué documentación y procedimientos de transferencia de propiedad se necesitan?
Una situación muy habitual es que un propietario vietnamita en Japón fallezca mientras sus herederos —sus padres, cónyuge o hijos— viven en Vietnam. Al gestionar la documentación, es necesario prestar especial atención a los siguientes puntos:
Documentos necesarios de Vietnam
Para demostrar ante la Oficina de Asuntos Jurídicos de Japón su relación con el fallecido, los familiares que viven en Vietnam deben preparar:
- Certificado de defunción (死亡診断書 / equivalente al 除籍謄本): Confirma que el propietario ha fallecido.
- Documentos que demuestren el parentesco: Certificado de nacimiento (para demostrar la relación entre padres e hijos) y certificado de matrimonio (para demostrar la relación conyugal).
- Comprobante de domicilio / Documento de identidad ciudadana: Se utiliza en lugar del registro de residencia japonés (住民票 - juminhyo).
Traducción y certificación legal
- Todos los documentos redactados en vietnamita deben traducirse al japonés.
- Los documentos deben someterse a la legalización consular (領事認証 - ryoji ninsho) o certificarse en la Embajada/Consulado de Japón en Vietnam (o en la Embajada de Vietnam en Japón).
Certificado de firma (Shomei Shomeisho)
Las personas que viven en Vietnam no disponen de un sello personal (印鑑 - inkan) ni de un certificado de registro del sello (印鑑証明書 - inkan shomeisho) expedido por las autoridades japonesas. Al firmar el Acuerdo de Reparto de Bienes Heredados (遺産分割協議書 - isan bunkatsu kyogisho), los herederos que viven en Vietnam deben acudir a la Embajada/Consulado de Japón en Hanói o Ciudad Ho Chi Minh para obtener un certificado de firma (署名証明書 - shomei shomeisho) como forma de autenticación.
Registro de una dirección de contacto en Japón (Kokunai Renrakusaki)
Desde abril de 2024, cuando un heredero que vive en el extranjero pasa a ser el propietario registrado de un inmueble en Japón, también debe registrarse en los datos de la propiedad una dirección/persona de contacto en Japón (国内連絡先 - kokunai renrakusaki) para que las autoridades puedan enviar las notificaciones anuales del impuesto sobre bienes inmuebles.
Preguntas frecuentes
P. ¿Puede una persona con visado de Engineer o de Student heredar una casa en Japón?
Respuesta: Sí. La legislación japonesa no restringe la propiedad ni la herencia de bienes inmuebles en función del tipo de visado o de la nacionalidad. Tanto si tienes un visado de Engineer, un visado de Technical Intern o si vives en Vietnam, tienes pleno derecho a heredar un inmueble en Japón y registrarlo a tu nombre.
P. ¿Qué debo hacer si no puedo permitirme pagar el impuesto de sucesiones?
Respuesta: El impuesto de sucesiones debe pagarse en efectivo dentro de los 10 meses. Si la mayor parte de la herencia está compuesta por bienes inmuebles y no dispones de suficiente efectivo, puedes solicitar pagarlo a plazos (延納 - enno) durante un periodo de hasta 20 años, o utilizar el propio inmueble para pagar el impuesto en lugar de dinero (物納 - butsuno). Otra opción práctica es vender la casa, utilizar el dinero obtenido para pagar el impuesto y repartir la cantidad restante entre los herederos.
P. ¿Cuánto cuesta contratar a un profesional para transferir la propiedad de un inmueble heredado (Sozoku Toki)?
Respuesta: Debes contratar a un escribano judicial (司法書士 - shihoshoshi) especializado en trámites inmobiliarios. A agosto de 2026, los honorarios profesionales de un caso de herencia con elementos extranjeros (Vietnam - Japón) suelen oscilar entre ¥100,000 y ¥250,000 (~16,3 - 40,8 millones de VND), sin incluir el impuesto de registro y licencia (登録免許税 - toroku menkyozei), que equivale al 0,4% del valor tasado del inmueble.
P. ¿Debería renunciar a la herencia (Sozoku Hoki) si la casa está en una zona remota y tiene deudas?
Respuesta: Si la casa tiene poco valor, se encuentra en una zona remota donde resulta difícil venderla y el fallecido dejó deudas superiores al valor de los bienes, puedes solicitar la renuncia a la herencia (相続放棄 - sozoku hoki) ante el Tribunal de Familia japonés. El plazo para este procedimiento es de 3 meses desde que tienes conocimiento de que has heredado el patrimonio.
Conclusión
Ser propietario de un inmueble en Japón es un logro del que sentirse orgulloso para los vietnamitas que construyen una vida en el extranjero. Sin embargo, para garantizar que este logro se convierta en una base sólida para la próxima generación y no en una carga legal, conviene conocer las normas sobre las deducciones del impuesto de sucesiones, la obligación de registro obligatorio introducida en 2024 y considerar la posibilidad de hacer un testamento notarial con suficiente antelación.
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