Abrir un restaurante vietnamita en Japón: ¿dónde elegir la ubicación para atraer clientes?

Consejo de OlaChill: Si tienes un capital limitado y quieres «empezar poco a poco y crecer gradualmente», atender a clientes vietnamitas en zonas cercanas a estaciones pequeñas es la opción más segura. Si cuentas con un capital considerable, un equipo de cocina bien formado y quieres construir una marca a largo plazo, dirígete a los clientes japoneses en ubicaciones céntricas.

3. Fachada en planta baja (1階) frente a sótano / plantas superiores (地下・階上)

Muchos propietarios que abren un restaurante por primera vez se preguntan: «¿Por qué algunos restaurantes en la 3.ª o 4.ª planta siguen llenos de clientes?».

Locales en planta baja (1階 - Ikkai)

• Mayor tasa de clientes espontáneos: Los clientes pueden mirar por los escaparates, ver el interior y la comida, y decidir entrar inmediatamente.
• Aprovechamiento de la fachada: Es fácil instalar un letrero llamativo (看板 - kanban), una vitrina con muestras de comida (サンプルケース - sanpurukesu) o un mostrador de banh mi para llevar (テイクアウト - teikuauto).
• Alquiler: Siempre se encuentra entre los más altos del edificio.

Locales en el sótano (地下 - Chika) o en plantas superiores (階上 - Kaijo)

• Costes más bajos: El alquiler es entre un 30% y un 50% más barato que el de un local de igual tamaño en planta baja.
• Requisitos esenciales: Necesitas una señalización clara en la entrada de la planta baja, un ascensor cómodo y, sobre todo, fotografías de comida muy atractivas en internet. Los restaurantes vietnamitas de estilo izakaya y los bufés vietnamitas en la 2.ª o 3.ª planta son muy habituales una vez que han creado una clientela fiel.

4. Alquileres comerciales estimados por ciudad (A agosto de 2026)

En Japón, la superficie comercial se mide en 坪 (tsubo), donde 1 tsubo ≈ 3.3 m².

La siguiente tabla resume los alquileres comerciales medios por tsubo y los depósitos iniciales exigidos en las principales ciudades a agosto de 2026:

Costes iniciales del alquiler comercial (A agosto de 2026)

Para alquilar un local comercial de 15 tsubo (~50 m²) en Tokio por 250,000 JPY/mes, el importe inicial que necesitas no se limita a 1-2 meses de alquiler, como puede ocurrir al alquilar una vivienda. En la práctica, tendrás que cubrir los siguientes costes obligatorios:

1. 保証金 (hoshokin) / 敷金 (shikikin) - Depósito de garantía: Normalmente, entre 6 y 10 meses de alquiler = 1,500,000 - 2,500,000 JPY.
2. 礼金 (reikin) - Key money: Entre 1 y 2 meses de alquiler (no reembolsable) = 250,000 - 500,000 JPY.
3. 仲介手数料 (chukai tesuryo) - Comisión de intermediación: 1 mes de alquiler + impuestos = 275,000 JPY.
4. 前家賃 (maeyachin) - Alquiler pagado por adelantado: 1 - 2 meses = 250,000 - 500,000 JPY.
5. 造作譲渡料 (zosakujotoryo) - Tarifa de traspaso de instalaciones y equipamiento existentes (para una propiedad 居抜き - Inuki): 500,000 - 2,000,000 JPY, según el estado de la cocina y el mobiliario.

=> El coste inicial total de la firma del alquiler comercial puede oscilar entre 3,000,000 y 6,000,000 JPY (~480 - 960 million VND).

Consejo para ahorrar costes: Da prioridad a buscar una propiedad 居抜き (inuki), es decir, un antiguo restaurante cuyo inquilino anterior haya dejado el sistema de extracción, las tuberías y el equipamiento de cocina. Esto puede ahorrarte entre 5,000,000 y 10,000,000 JPY frente a acondicionar una propiedad en bruto (スケルトン - sukeruton).

5. Lecciones prácticas de restaurantes vietnamitas de éxito en Japón

Al observar las cadenas de banh mi vietnamitas, los restaurantes de pho y los locales vietnamitas que han triunfado en Japón a lo largo de los años, hay 3 lecciones adquiridas con esfuerzo sobre la elección de la ubicación que debes tener presentes:

Lección 1: «Banh mi/pho rápido» frente a «local para sentarse y beber»

• Modelo de comida para llevar / banh mi rápido: Requiere un local pequeño (5 - 8 tsubo ~ 16 - 26 m²), necesariamente en una fachada de planta baja cerca de la entrada de una estación o de una intersección con mucho tránsito de peatones. El alquiler por tsubo es alto, pero el alquiler mensual total sigue siendo bajo porque el espacio es pequeño.
• Modelo de local vietnamita de bebidas / hot pot y barbacoa: Los clientes vienen en grupos, permanecen mucho tiempo (2 - 3 horas) y gastan bastante en bebidas. Este modelo no necesita una ubicación cara en planta baja. Elegir un local amplio en la 2.ª planta o en el sótano (15 - 30 tsubo) ayuda a maximizar el espacio para comer y reducir los costes fijos mensuales.

Lección 2: No olvides los trámites legales antes de pagar el depósito

Antes de entregar un depósito, debes comprobar cuidadosamente si la propiedad puede obtener las licencias necesarias:

• Licencia para operar un negocio de restauración (飲食店営業許可 - inshokuten eigyo kyoka): La expide el Centro de Salud local (保健所 - hokenjo). La cocina debe contar con 2 fregaderos independientes, un sistema de ventilación conforme a la normativa y una zona de aseos separada.
• Responsable de prevención de incendios (防火管理者 - boka kanrisha): Si el restaurante tiene capacidad para 30 personas o más, el edificio debe contar con alguien que tenga esta certificación.
• Documentos personales: Tendrás que preparar un Certificado de Residencia (住民票 - juminhyo) y un estatus de residencia válido que permita realizar actividades empresariales (Business Manager Visa - 経営・管理ビザ), o hacer que un ciudadano japonés o residente permanente actúe como representante.

6. Conclusión y consejos valiosos para nuevos propietarios de restaurantes

Elegir la ubicación de un restaurante vietnamita en Japón exige equilibrar cuidadosamente costes y clientes. No te apresures a firmar un contrato de alquiler solo porque el precio sea bajo si la zona tiene poco tránsito de peatones o no se encuentra en las rutas habituales de tus clientes. Al mismo tiempo, no asumas el riesgo excesivo de pagar un alquiler superior al 15% de tus ingresos previstos.

Visita la propiedad en distintos momentos de la semana —por la mañana, por la tarde y por la noche, tanto entre semana como los fines de semana— para contar el 人通り (hitodori) real antes de firmar el contrato.

Para obtener más información útil sobre la vida, los asuntos legales y los negocios en Japón, consulta los artículos prácticos de OlaChill Blog o visita la página principal de OlaChill. Si necesitas llevar a familiares o socios comerciales a visitar ubicaciones en la capital, el servicio de Day Tours from Tokyo te ayudará a desplazarte con flexibilidad y ahorrar tiempo.

¡Esperamos que encuentres la ubicación perfecta y construyas un negocio próspero en Japón!

Preguntas frecuentes

P. ¿Pueden los ciudadanos vietnamitas con una Engineer Visa o una Intern Visa firmar un contrato de alquiler a su propio nombre para abrir un restaurante en Japón?

Respuesta: Según las normas de la Agencia de Servicios de Inmigración de Japón, los visados de ingeniero o de prácticas no permiten a sus titulares operar directamente un negocio independiente con fines lucrativos fuera de su ámbito laboral autorizado. Para abrir un restaurante a tu propio nombre, necesitas cambiar a un Business Manager Visa (経営・管理ビザ) o asociarte con alguien que tenga residencia permanente o nacionalidad japonesa y hacer que esa persona se registre como representante legal.

P. ¿Es obligatorio hacerse cargo del interior y del equipamiento de una propiedad 居抜き (Inuki) al abrir un restaurante en Japón?

Respuesta: No. Puedes elegir una propiedad en bruto (スケルトン - sukeruton) y diseñarla como quieras. Sin embargo, los costes de construcción de una propiedad en bruto suelen ser 3-4 veces más altos que los de una propiedad 居抜き (Inuki), y las obras de acabado tardan más.

P. ¿Se devuelve íntegramente el depósito 保証金 (hoshokin) cuando termina el alquiler comercial?

Respuesta: Normalmente, no se devuelve el 100%. Los contratos de alquiler comercial en Japón suelen incluir una cláusula de deducción (償却 - shokyaku), como descontar el 10-20% o 1-2 meses de alquiler al finalizar el contrato. También puedes ser responsable de devolver la propiedad a su estado original (原状回復 - genjokaifuku) si así lo estipula el contrato.

P. ¿Qué porcentaje de los ingresos debería representar el alquiler para que se considere seguro para un restaurante vietnamita en Japón?

Respuesta: En el sector de la restauración en Japón, la proporción ideal entre alquiler e ingresos suele ser del 8% al 12% de los ingresos mensuales totales. Una proporción superior al 15% ejercerá una presión financiera considerable sobre los costes de ingredientes y personal.

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