Contratos de arrendamiento comercial en Japón: Teiki Shakuya y cláusulas fundamentales

3. El depósito de garantía 保証金 (hoshōkin) y la cláusula de deducción 償却 (shōkyaku)

Al preparar el presupuesto de apertura, el depósito de garantía suele ser la mayor carga económica.

Depósito de garantía — 保証金 (hoshōkin) / 敷金 (shikikin)

• Importe habitual: En agosto de 2026, a mediados de 2026, los depósitos de garantía de los locales comerciales en grandes ciudades como Tokyo, Osaka y Nagoya suelen equivaler a 6 a 12 meses de alquiler.
• Ejemplo: Si el alquiler mensual es de 300.000 JPY (aproximadamente 49,5 millones de VND a un tipo de cambio de 1 JPY ≈ 165 VND), un depósito de 6 meses sería de 1.800.000 JPY (aproximadamente 297 millones de VND). A 12 meses, el importe alcanzaría 3.600.000 JPY (aproximadamente 594 millones de VND).
• Finalidad: El depósito cubre el alquiler si te retrasas en los pagos y sirve para pagar reparaciones o trabajos de saneamiento si se producen problemas.

Deducción / amortización del depósito — 償却 (shōkyaku) o 敷引き (shikibiki)

Muchos inquilinos vietnamitas creen erróneamente que el depósito hoshōkin se devuelve al 100% cuando abandonan el local, una vez descontado el alquiler pendiente. En realidad, los contratos de arrendamiento comercial japoneses suelen incluir una cláusula de 償却 (shōkyaku - amortización) o 敷引き (shikibiki - deducción del depósito).

• Cómo funciona: Cuando termina el contrato, el propietario retiene automáticamente un importe predeterminado, independientemente de lo nuevo o bien mantenido que esté el local.
• Métodos de cálculo:
  • Basado en un porcentaje: Por ejemplo, "se deduce el 20% del depósito de garantía" (保証金の20%償却). Si el depósito es de 2.000.000 JPY, perderás 400.000 JPY (aproximadamente 66 millones de VND) en cuanto te mudes.
  • Basado en meses de alquiler: Por ejemplo, "se deduce un importe equivalente a 2 meses de alquiler" (賃料の2ヶ月分償却).

4. La costosa "pesadilla" de devolver el local a su estado original 原状回復 (genjō kaifuku)

A diferencia de un alquiler residencial, en el que quizá solo tengas que limpiar el inmueble y pagar unas decenas de miles de yenes por la limpieza, la restitución del estado original — 原状回復 (genjō kaifuku) — en un arrendamiento comercial puede ser un auténtico shock.

Devolver el local a una estructura de hormigón desnuda (スケルトン戻し - sukeruton modoshi)

Si te hiciste cargo de un espacio vacío y sin acondicionar e instalaste por tu cuenta el interior, el suelo, el sistema de ventilación, las tuberías y otros elementos, por lo general tendrás que retirarlo todo al marcharte, demoler los tabiques y los techos suspendidos y devolver el local a su estructura original de hormigón.

• Coste: En agosto de 2026, los costes de demolición, retirada y gestión de residuos industriales en Japón son muy elevados: oscilan entre 30.000 JPY y 80.000 JPY/tsubo (1 tsubo ≈ 3,3 m²). La demolición y retirada de un restaurante de 20-tsubo (~66 m²) puede costar entre 600.000 JPY y 1.600.000 JPY (aproximadamente entre 100 y 264 millones de VND) únicamente por la demolición y la retirada.

Transferir un restaurante totalmente equipado (居抜き - inuki)

Para evitar los elevados costes de demolición, muchos propietarios de restaurantes optan por transferir el negocio en condiciones 居抜き (inuki) al siguiente inquilino, dejando instalados los elementos y equipamientos existentes. Sin embargo, esto debe contar con la aprobación por escrito del propietario. Si el propietario se niega, tendrás que devolver el local a su estado original.

Categorías de obras A/B/C (A・B・C工事区分 - A/B/C kōji kubun)

En los edificios de oficinas y centros comerciales, las obras se dividen en 3 categorías:

• A工事 (A kōji): El propietario designa al contratista y paga las obras, como la estructura del edificio y los ascensores.
• B工事 (B kōji): El propietario designa al contratista, pero TÚ pagas las obras, como los sistemas de prevención de incendios, el aire acondicionado central y las instalaciones eléctricas y de fontanería principales. Este es el coste con más probabilidades de inflarse, ya que no puedes elegir un contratista más barato.
• C工事 (C kōji): Tú eliges al contratista y pagas las obras por tu cuenta, como la decoración interior, las mesas y sillas y la señalización.

5. Consejos para negociar un arrendamiento comercial en Japón antes de firmar

Para proteger tus finanzas al iniciar un negocio en Japón, deberías seguir estos pasos antes de firmar:

1. Negocia la deducción 償却 (shōkyaku): Pide reducir el porcentaje de deducción del depósito del 20% al 10%, o eliminarlo por completo si aceptas devolver el local en atractivas condiciones 居抜き (inuki).
2. Solicita una cláusula de transferencia 居抜き (inuki): Pide añadir una cláusula que te permita encontrar un inquilino sucesor que pueda hacerse cargo del interior existente si dejas de operar. Esto puede ayudarte a evitar costes de demolición de millones de yenes.
3. Añade una cláusula de rescisión anticipada (中途解約 - chūto kaiyaku): Si vas a firmar un contrato 定期借家 (teiki shakuya), asegúrate de que permita rescindir el acuerdo con un preaviso de 3 a 6 meses sin que te cobren la totalidad del alquiler restante del contrato.
4. Comprueba cuidadosamente al contratista de las obras B工事 (B kōji): Solicita un presupuesto de muestra de las obras B工事 o pide al propietario que permita obtener presupuestos competitivos (相見積もり - aimitsumori) de terceros para evitar precios inflados.
5. Haz fotografías y prepara un acta de entrega (引き渡し確認書 - hikitowashi kakuninsho): Cuando tomes posesión del local, fotografía cuidadosamente cada grieta y documenta el estado de las tuberías. Conserva estos registros como prueba para compararlos cuando restituyas el local.

Preguntas frecuentes

P. ¿Puede un extranjero (incluido un ciudadano vietnamita) firmar un contrato de arrendamiento comercial en Japón a su propio nombre? Sí. Sin embargo, si firmas como persona física, las agencias inmobiliarias japonesas suelen exigirte un visado de larga duración, como un visado de Ingeniero, el estatus de Residente Permanente, el estatus de Residente de Larga Duración o un visado de Administrador de Empresas, además de un garante japonés (保証人 - hoshōnin) o la solicitud a través de una empresa de garantía de alquiler (保証会社 - hoshō kaisha). Si firmas en nombre de una empresa (法人 - hōjin), tendrás que presentar el certificado de registro corporativo de la empresa (履歴事項全部証明書 - rireki jigyō zenbu shōmeisho).

P. ¿Puedo vivir y gestionar al mismo tiempo una tienda o una oficina desde un local comercial? Depende del uso permitido (用途 - yōto) indicado en el contrato. La mayoría de los locales comerciales prohíben pasar la noche allí o registrar allí tu residencia (住民票 - jūminhyō) debido a las normas de seguridad contra incendios y a la fiscalidad inmobiliaria. Si quieres combinar vivienda y trabajo, tendrás que buscar un apartamento marcado explícitamente como "Office/SOHO permitted" (事務所可 / SOHO可).

P. Si mi restaurante funciona mal y regreso a mi país, ¿perderé el depósito de garantía? Es casi seguro que el propietario retendrá el depósito o lo aplicará íntegramente a las penalizaciones por rescisión anticipada, el alquiler atrasado y los costes de restitución del local. Además, si firmaste un aval personal, la empresa de garantía o el propietario podrían presentar una demanda para recuperar los bienes que poseas en Japón, lo que afectaría gravemente a tu historial crediticio y a tu capacidad para entrar en Japón en el futuro.

P. Mi contrato teiki shakuya está a punto de vencer, pero quiero seguir alquilando. ¿Qué debo hacer? Debes ponerte proactivamente en contacto con el propietario o la empresa administradora aproximadamente entre 6 y 12 meses antes de la fecha de vencimiento para expresar tu deseo de firmar un nuevo acuerdo (再契約 - saikeiyaku). Si el propietario acepta, ambas partes renegociarán el nuevo alquiler y las condiciones del contrato. Si el propietario se niega, tendrás que devolver el local exactamente en la fecha especificada en el contrato.

Conclusión

Firmar un arrendamiento comercial en Japón requiere muchas veces más cuidado que alquilar una vivienda ordinaria. No te apresures a firmar antes de comprender por completo la naturaleza de un contrato 定期借家 (teiki shakuya), las deducciones 償却 (shōkyaku) y tus obligaciones de 原状回復 (genjō kaifuku). Una preparación legal y una negociación minuciosas desde el principio son las mejores garantías para proteger tu capital y el futuro de tu negocio en Japón.

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