Vivir en Vietnam y querer comprar bienes inmuebles en Japón: ¿se puede comprar a distancia y a través de qué canales?

Documentos y procedimientos de notarización desde Vietnam

Como los no residentes no tienen un certificado de residencia japonés 住民票 (juminhyo) ni un certificado de registro de sello 印鑑証明書 (inkan shomeisho), las autoridades japonesas exigen documentos sustitutivos expedidos en Vietnam.

Declaración jurada de identidad y domicilio 宣誓供述書 (sensei kyojutsu-sho)

Esta declaración jurada indica claramente tu nombre completo, fecha de nacimiento, domicilio permanente en Vietnam y número de pasaporte.

Cómo completarla en Vietnam:

• Prepara la declaración jurada en vietnamita y japonés (o inglés).
• Lleva tu pasaporte y la declaración jurada a una notaría de Vietnam o a la Embajada/Consulado de Japón en Hanoi/Ciudad Ho Chi Minh para que certifiquen notarialmente tu firma.
• Después, completa los procedimientos de legalización consular ante el Ministerio de Asuntos Exteriores de Vietnam (si el documento fue notarizado en una notaría privada).

Poder notarial 委任状 (ininjo)

Como no estarás físicamente presente en Japón para presentar los documentos ante la Homukyoku, deberás firmar un poder notarial 委任状 (ininjo) que autorice a un escribano judicial 司法書士 (shiho shoshi) a representarte en los trámites de transferencia de titularidad. Este documento también debe incluir la certificación de la firma junto con la declaración jurada.

Transferir dinero a Japón, tipos de cambio y préstamos bancarios: ¿cómo es realmente?

La realidad de los préstamos bancarios (hipoteca)

Advertencia práctica: Si no tienes un visado de larga duración en Japón (como un visado de residente permanente 永住権 eijuken, un visado de ingeniero o un visado de gerente de negocios) y no percibes en Japón ingresos por los que pagues íntegramente tus impuestos, el 99% de los bancos japoneses (MUFG, SMBC, Mizuho...) NO concederán un préstamo hipotecario para vivienda a una persona que viva en Vietnam. Debes estar preparado para pagar el 100% en efectivo (Cash buyer).

Transferir dinero legalmente de Vietnam a Japón

Para transferir una cantidad elevada de dinero (por ejemplo, 15 - 30 millones de Yen, equivalentes aproximadamente a 2.5 - 5 mil millones de VND) desde un banco vietnamita a Japón, debes cumplir la normativa cambiaria de Vietnam:

• Documentos que debes presentar a un banco comercial vietnamita:
  1. Un pasaporte válido.
  2. El contrato de compraventa de bienes inmuebles firmado 売買契約書 (baibai keiyakusho).
  3. Un aviso de pago (Invoice) de la agencia inmobiliaria/escribano judicial japonés.
  4. Documentos que demuestren el origen legal de los fondos en Vietnam (libreta de ahorros, contrato de venta de una vivienda en Vietnam, certificados de ingresos, avisos de pago de impuestos, etc.).
• Tipo de cambio: A fecha de agosto de 2026, el Yen japonés cotiza aproximadamente a 1 JPY ~ 165 VND (dependiendo del tipo de venta del banco en ese momento). Las transferencias mediante el sistema SWIFT del banco tardan 1 - 3 días laborables.

Recibir ingresos por alquiler y pagar impuestos a distancia: ¿quién puede ayudarte?

Si compras un inmueble para alquilarlo y generar flujo de caja, gestionarlo a distancia requiere establecer una estructura local de apoyo.

Abrir una cuenta para los ingresos por alquiler y contratar una empresa de gestión inmobiliaria 不動産管理会社 (fudosan kanri kaisha)

Los no residentes no pueden abrir una cuenta bancaria personal en Japón. La solución habitual es firmar un contrato con una empresa de gestión inmobiliaria (fudosan kanri kaisha).

• La empresa cobra el alquiler a los inquilinos, descuenta la comisión de gestión (normalmente 5% - 8% del alquiler mensual) y los posibles costes de reparación.
• El importe neto restante se transfiere internacionalmente a tu cuenta bancaria vietnamita de forma periódica (mensualmente o cada 3-6 meses).

Representante fiscal 納税管理者 (nozei kanrisha)

Según la legislación fiscal japonesa, un no residente que posea un inmueble que genere ingresos debe designar un representante fiscal 納税管理者 (nozei kanrisha). Puede ser un asesor fiscal 税理士 (zeirishi) o una empresa de gestión inmobiliaria cualificada. Esta persona te representará para pagar el impuesto sobre bienes inmuebles 固定資産税 (kotei shisan zei) y presentar las declaraciones anuales del impuesto sobre la renta 所得税 (shotoku zei).

Retención fiscal 源泉徴収 (gensen choushuu)

• Cuando se alquila a un particular para uso residencial: El inquilino te paga a ti/a la empresa de gestión el 100% del alquiler. No se aplica ninguna retención fiscal.
• Cuando se alquila a una empresa: La empresa arrendataria está obligada legalmente a retener el 20.42% en concepto de retención fiscal (gensen choushuu) y pagarlo directamente a la Agencia Tributaria Nacional de Japón 国税庁. A final de año, tu Zeirishi completará el procedimiento de liquidación fiscal (確定申告 kakutei shinkoku) para solicitar la devolución de cualquier impuesto pagado en exceso después de deducir la amortización, las comisiones de gestión y los impuestos sobre la propiedad.

Resumen de costes y tipos impositivos al comprar bienes inmuebles en Japón (A fecha de agosto de 2026)

Para evitar sorpresas financieras, deberías reservar un aproximadamente 6% - 8% del valor del inmueble adicional para impuestos y costes relacionados con la operación.

4 riesgos y trampas de fraude habituales para los vietnamitas que compran bienes inmuebles japoneses a distancia

Comprar una vivienda a distancia siempre implica riesgos si no tienes experiencia o depositas tu confianza en los “agentes” no autorizados equivocados:

1. La trampa de las Akiya (空き家): viviendas de “unos cientos de millones de VND”

Muchos anuncios ofrecen viviendas Akiya en zonas rurales de Japón por solo 1 - 2 millones de Yen (~160 - 330 millones de VND). Sin embargo, estos inmuebles suelen encontrarse en zonas que sufren un grave descenso demográfico. Los costes de demolición o renovación pueden alcanzar 5 - 10 millones de Yen, y normalmente es casi imposible alquilar o revender estas propiedades.

2. Rentabilidades falsas: distinguir la rentabilidad bruta de la neta

Los agentes poco fiables suelen prometer “rentabilidades anuales del 10 - 12%”. Esto solo corresponde a la rentabilidad bruta 表面利回り (hyomen rimawari) = (alquiler anual / precio de compra) x 100%.

En realidad, debes calcular la rentabilidad neta 実質利回り (jisshitsu rimawari) después de deducir:

• Las cuotas mensuales de gestión 管理費 (kanrihi).
• Las aportaciones periódicas al fondo de reserva para reparaciones 修繕積立金 (shuzen tsumitatekin).
• El impuesto anual sobre bienes inmuebles, los honorarios del representante fiscal y las comisiones de gestión inmobiliaria.

Las rentabilidades netas reales en Tokio suelen oscilar entre 3.5% - 5.5% al año.

3. Agentes sin licencia (宅建 - Takken)

Trabaja únicamente con empresas inmobiliarias que tengan una licencia comercial válida (宅地建物取引業者) expedida por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón (MLIT) o por el gobernador de una prefectura. Aléjate de las personas que te pidan transferir la fianza a una cuenta personal en lugar de a una cuenta corporativa o de garantía.

4. Omitir las inspecciones de resistencia sísmica 耐震基準 (Taishin kijun)

Japón introdujo estrictas normas de resistencia sísmica en junio de 1981 (Shin-Taishin). Las viviendas construidas antes de esa fecha (Kyū-Taishin) suelen tener primas de seguro contra desastres muy elevadas, son difíciles de alquilar y presentan riesgos estructurales importantes en caso de terremoto.

Preguntas frecuentes

P. ¿Comprar una vivienda en Japón ayuda a los ciudadanos vietnamitas a obtener un visado de residente permanente o un visado de inversor?

Respuesta: NO. Comprar bienes inmuebles en Japón es completamente independiente de las políticas de residencia. Ser propietario de una vivienda o terreno no te concede automáticamente un visado de residente permanente ni un visado turístico de larga duración. Sin embargo, si estableces un negocio inmobiliario en Japón con un capital mínimo de 5 millones de Yen y un plan de negocio viable, puedes solicitar un visado de gerente de negocios 経営・管理 (Keiei Kanri).

P. ¿Puedo pagar la vivienda con criptomonedas (Crypto) o utilizar una transferencia de terceros?

Respuesta: No se recomienda EN ABSOLUTO. La legislación japonesa regula estrictamente el origen de los fondos en virtud de las normas contra el blanqueo de capitales (AML). El escribano judicial (Shiho shoshi) y los bancos japoneses exigirán pruebas claras del origen de los fondos mediante extractos bancarios legítimos. Las transferencias secretas de terceros pueden provocar que se congеле el inmueble, que se cancele el contrato y que seas incluido en una lista negra.

P. Si no puedo viajar a Japón para firmar, ¿cómo puedo sellar el contrato?

Respuesta: Los no residentes en Japón no tienen un sello registrado 印鑑 (inkan). Firmarás a mano. El contrato debe ir acompañado de una declaración jurada de firma (Signature Affidavit) 宣誓供述書 notarizada por una autoridad competente en Vietnam para confirmar que la firma es tuya.

P. ¿Los bienes inmuebles japoneses pierden valor con el tiempo?

Respuesta: En Japón, el valor del edificio se deprecia con el paso del tiempo. Sin embargo, el valor del suelo (地価 - Chika) en los principales centros urbanos, como Tokio, Osaka y Fukuoka, ha tendido a aumentar de forma constante gracias a unas infraestructuras sólidas y a la demanda de alquiler. Por ello, la estrategia más eficaz para comprar bienes inmuebles japoneses a distancia consiste en centrarse en la ubicación (a menos de 10 minutos a pie de una estación de tren) y en propiedades de tipo condominio manshon con fondos de reserva para reparaciones bien financiados.

Conclusión y lecturas adicionales

Comprar bienes inmuebles japoneses a distancia mientras vives en Vietnam es totalmente viable y legalmente seguro si sigues los procedimientos correctos: preparar una declaración jurada 宣誓供述書 Affidavit debidamente notarizada, transferir los fondos a través de canales bancarios oficiales, elegir un agente con licencia 宅建 (Takken) y designar claramente a un representante fiscal 納税管理者.

Tanto si tu objetivo es crear patrimonio, prepararte para que tus hijos estudien en Japón o generar ingresos pasivos, calcula siempre con cuidado basándote en la rentabilidad neta 実質利回り, en lugar de en cifras garantizadas poco realistas.

Para saber más sobre la vida cotidiana, los procedimientos legales y las finanzas en Japón, consulta los artículos prácticos del blog de OlaChill o visita la página de inicio de OlaChill para conocer la información más reciente dirigida a la comunidad vietnamita. Si estás planeando un viaje a Japón para estudiar el mercado mientras haces turismo, no te pierdas estas cómodas excursiones de un día desde Tokio!

---

---