Rechazado al alquilar una vivienda por ser extranjero: por qué ocurre y cómo mejorar tus posibilidades

3. Consejos para reforzar tu solicitud y mejorar tus posibilidades de aprobación (審査に通るコツ)

Si quieres maximizar tus posibilidades de superar el proceso de evaluación (shinsa), prepara de forma proactiva un expediente de solicitud «limpio» y profesional desde el principio.

3.1 Prepara un conjunto completo y bien organizado de documentos

No esperes a que el agente te pida los documentos para empezar a buscarlos. Reúne todo lo siguiente antes de visitar las propiedades (recuerda llevar tanto los originales como fotocopias):

• Tarjeta de residencia (在留カード - zairyu kado): Con una validez de al menos 1 año o superior a la duración del contrato.
• Tarjeta de residencia / Pasaporte (パスポート - pasupoto).
• Certificado de residencia (住民票 - juminhyo): Solicítalo en el ayuntamiento u oficina del distrito (市役所/区役所) donde esté registrada tu dirección.
• Comprobante de ingresos:
  • Trabajadores: Certificado de retenciones fiscales (源泉徴収票 - gensen choshuhyo), nóminas de los 3 meses más recientes o contrato de trabajo (雇用契約書 - koyo keiyakusho).
  • Estudiantes internacionales: Certificado de elegibilidad para el estatus de residencia (在留資格認定証明書 - zairyu shikaku nintei shomeisho), certificado del saldo bancario (預金残高証明書 - yokin zandaka shomeisho) o comprobante de beca o de apoyo económico familiar.

3.2 Practica cómo responder a la llamada de verificación (本人確認 - honnin kakunin)

Después de presentar tu solicitud, la empresa garante o la empresa administradora te llamará directamente para verificar tus datos.

• Actitud: Responde con claridad y cortesía, utilizando un japonés honorífico básico (keigo).
• Contenido: Confirma correctamente tu nombre completo, fecha de nacimiento, nombre de la empresa o escuela, salario y compromiso de respetar las normas de convivencia.
• Consejo: Si tu japonés no es muy bueno, practica las preguntas habituales con alguien que haya pasado por el proceso o pide al agente inmobiliario que haga un simulacro antes de responder la llamada.

3.3 Utiliza empresas garantes (保証会社) especializadas en residentes extranjeros

Si no tienes un garante personal japonés, elige un agente asociado con empresas garantes reconocidas que ofrezcan asistencia en varios idiomas:

• GTN (Global Trust Networks): Empresa especializada en ofrecer garantías a residentes extranjeros en Japón, con personal que habla vietnamita.
• Epos Card / Nihon Safety / Casa: Importantes proveedores de garantías con procesos de evaluación relativamente flexibles para trabajadores extranjeros con visados válidos.

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4. Resumen de los costes iniciales de alquiler en Japón (a fecha de agosto de 2026)

Los costes iniciales (初期費用 - shoki hiyo) de alquilar una vivienda privada en Japón suelen equivaler a entre 3 y 5 veces el alquiler mensual. A continuación se ofrece un desglose detallado de los costes medios a fecha de agosto de 2026 (utilizando un tipo de cambio aproximado de 1 JPY ≈ 165 VND):

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5. Opciones de vivienda y canales inmobiliarios favorables a los vietnamitas (aptos para extranjeros)

Si no quieres pasar mucho tiempo recibiendo rechazos de propietarios tradicionales, céntrate en opciones de vivienda diseñadas específicamente para residentes extranjeros o que sean favorables a ellos.

5.1 Viviendas UR (UR賃貸住宅 - UR chintai jutaku)

UR Housing es un sistema de vivienda pública gestionado por la Agencia de Renovación Urbana de Japón. A menudo se considera el «santo grial» para los extranjeros que viven en Japón:

• Sin dinero de entrada (礼金ゼロ - reikin zero).
• Sin garante ni cuota de garantía.
• Sin comisión de renovación del contrato (更新料ゼロ - koshinryo zero).
• Requisitos: Solo necesitas demostrar que tus ingresos mensuales equivalen aproximadamente a 3 - 4 veces el alquiler o disponer de suficientes ahorros para cumplir los requisitos de UR.

5.2 Village House (ヴィレッジハウス) y las viviendas compartidas

• Village House: Antiguos complejos de viviendas para empleados, renovados y con alquileres extremadamente asequibles (desde solo 20.000 – 40.000 JPY/mes), sin exigir depósito de seguridad ni dinero de entrada.
• Viviendas compartidas (Oakhouse, Borderless House, Sakura House): Alquila una habitación privada en un apartamento con cocina y baño compartidos. El proceso es muy sencillo: puedes mudarte únicamente con tu pasaporte o tarjeta de residencia y no necesitas pasar por una evaluación complicada.

5.3 Agentes especializados y el sistema Safety Net Housing

• Busca en SUUMO / HOME'S: Selecciona el filtro «外国人相談可» (Gaiko-kujin sodan ka - Se aceptan consultas de extranjeros) para descartar las propiedades que rechazan a ciudadanos extranjeros desde el principio.
• Safety Net Housing (セーフティネット住宅 - sefuti nettu jutaku): Plataforma gestionada por el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón (MLIT) que incluye propiedades comprometidas con aceptar a personas que necesitan ayuda para encontrar vivienda, incluidos los residentes extranjeros.

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6. Derechos de los inquilinos y normativas legales que debes conocer

Una vez que hayas firmado un contrato de alquiler en Japón, la ley te protege en igualdad de condiciones que a los ciudadanos japoneses.

• Ley de Arrendamientos de Terrenos y Viviendas (借地借家法 - Shakuchi Shakyakaho): Protege el derecho de los inquilinos a residir en sus viviendas. Un propietario no puede desalojarte unilateralmente sin una «razón justificable» (正当事由 - seito jiyu) aceptada por un tribunal.
• Normas sobre la devolución del depósito de seguridad (敷金返還 - shikikin henkan): Según el Código Civil revisado (Artículo 621) y las Directrices del MLIT para devolver la propiedad a su estado original (原状回復のガイドライン), los inquilinos NO tienen que pagar por el desgaste normal producido con el paso del tiempo, como el descoloramiento de las paredes por la luz solar o las marcas del frigorífico en el suelo. Solo eres responsable de reparar los daños causados intencionadamente o por negligencia.

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Preguntas frecuentes

P. ¿Puedo solicitar el alquiler de una vivienda antes de llegar a Japón (mientras todavía estoy en Vietnam)?
R. Sí, pero tus opciones serán más limitadas. Puedes buscar propiedades de UR Housing, viviendas compartidas o empresas inmobiliarias que ofrezcan asistencia para presentar solicitudes a distancia a residentes extranjeros, como GTN y Best-Estate. Muchas empresas aceptan un Certificado de Elegibilidad (COE) en lugar de una tarjeta de residencia.

P. ¿Afecta el tipo de visado al porcentaje de aprobación de una solicitud de alquiler?
R. Sí. Los visados de trabajo de larga duración (Ingeniero, Humanidades, Trabajador Cualificado) o los visados de Residente Permanente (永住者 - eijusha) suelen tener los porcentajes de aprobación más altos. Los visados de Estudiante Internacional o de Formación Técnica para Becarios pueden estar sujetos a comprobaciones más estrictas sobre el origen del apoyo económico.

P. Si rechazan mi solicitud para 1 apartamento, ¿quedará registrado y afectará a mis posibilidades con otras propiedades?
R. No afectará a todo el mercado. Sin embargo, si una empresa garante (保証会社) concreta rechaza tu solicitud, los datos pueden conservarse en el sistema de esa empresa o en el de la asociación de empresas garantes a la que pertenezca. Un agente inmobiliario puede ayudarte a presentar la solicitud a otra empresa garante.

P. ¿Puedo mudarme antes de que finalice el contrato de 2 años?
R. Sí. En la mayoría de los casos, solo tienes que avisar a la empresa administradora con 1 a 2 meses de antelación, según las condiciones del contrato. Sin embargo, si te mudas mucho antes —por ejemplo, durante el primer año de un contrato que incluya una penalización por rescisión anticipada (違約金 - iyakukin)—, es posible que tengas que pagar 1 mes de alquiler como compensación.

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Conclusión y consejos de OlaChill

Que rechacen tu solicitud de alquiler en Japón no significa que «no seas lo bastante bueno». Es simplemente el resultado de las prácticas algo conservadoras de prevención de riesgos del mercado inmobiliario nacional. Si preparas una documentación transparente, demuestras respeto por las costumbres de convivencia japonesas y eliges los canales inmobiliarios adecuados y favorables a los extranjeros, sin duda podrás encontrar una vivienda cómoda a un precio razonable.

Más lecturas de OlaChill:

• Descubre más sobre el alquiler de propiedades en Japón en Guía de la A a la Z para alquilar una vivienda en Japón, que explica cada paso, desde la búsqueda de una propiedad hasta la recepción de las llaves.
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