ภาษีรายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในญี่ปุ่น: วิธีคำนวณ ค่าใช้จ่ายที่หักลดหย่อนได้ และคำแนะนำด้านกฎหมาย
คู่มือโดยละเอียดเกี่ยวกับภาษีรายได้จากการให้เช่าในญี่ปุ่นปี 2026: วิธีคำนวณ fudōsan shotoku ค่าใช้จ่ายที่หักลดหย่อนได้ และสิทธิประโยชน์จากการยื่นแบบภาษี aoiro shinkoku
7 ส.ค. 2569·✍️ olablog·⏱ 7 นาทีในการอ่าน
คู่มือโดยละเอียดเกี่ยวกับภาษีรายได้จากการให้เช่าในญี่ปุ่นปี 2026: วิธีคำนวณ fudōsan shotoku ค่าใช้จ่ายที่หักลดหย่อนได้ และสิทธิประโยชน์จากการยื่นแบบภาษี aoiro shinkoku
หลังจากเก็บเงินมาระยะหนึ่ง ชาวเวียดนามจำนวนมากในญี่ปุ่นตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียม (mansion) หรือบ้านเดี่ยว (isshodate) เพื่ออยู่อาศัยเองและหารายได้จากการปล่อยเช่า หรือใช้เป็นแหล่งผลตอบแทนจากการลงทุนแบบ passive อย่างไรก็ตาม เมื่อค่าเช่าเริ่มโอนเข้าบัญชีธนาคาร หลายคนกลับรู้สึกสับสนและกังวลว่า "ต้องเสียภาษีจากรายได้ค่าเช่าหรือไม่?", "จะยื่นแบบภาษีอย่างไรโดยไม่ถูกลงโทษ?", "มีวิธีหักค่าใช้จ่ายอย่างถูกกฎหมายเพื่อลดภาษีที่ต้องจ่ายหรือไม่?"
ความกังวลเกี่ยวกับขั้นตอนการดำเนินการที่ซับซ้อนและอุปสรรคด้านภาษาทำให้หลายคนเลือกไม่ยื่นแบบภาษี หรือไม่สามารถจัดการค่าใช้จ่ายให้เกิดประโยชน์สูงสุด ส่งผลให้ต้องเสียภาษีมากกว่าที่ควร ในบทความนี้ OlaChill จะช่วยอธิบายประเด็นเหล่านี้ทีละข้อ พร้อมสรุปกฎภาษีของญี่ปุ่นสำหรับรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ณ เดือนสิงหาคม 2026 รวมถึง "เคล็ดลับลดหย่อนภาษี" ที่ถูกต้องตามกฎหมายอย่างครบถ้วน
คำนวณรายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในญี่ปุ่นอย่างไร?
ตามระบบภาษีของญี่ปุ่น รายได้จากการให้เช่าที่ดิน บ้าน อพาร์ตเมนต์ หรือที่จอดรถ จัดอยู่ในประเภท รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ — 不動産所得 (fudōsan shotoku)
สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือ รายได้ที่ต้องเสียภาษีไม่ใช่ค่าเช่าทั้งหมดที่เรียกเก็บได้ แต่เป็นจำนวนเงินที่เหลือหลังหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่เข้าหลักเกณฑ์แล้ว
$$ \text{รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษี} = \text{รายได้รวม (総収入金額)} - \text{ค่าใช้จ่ายที่หักได้ (必要経費)} $$
รายการที่รวมอยู่ในรายได้รวม (総収入金額 - sōshūnyū kingaku)
- ค่าเช่ารายเดือน — 賃料 (chinryō): เงินที่เรียกเก็บจากผู้เช่าเป็นประจำ
- ค่าส่วนกลาง/ค่าบริการจัดการ — 共益費・管理費 (kyōeki-hi / kanri-hi): เงินเพิ่มเติมที่เรียกเก็บจากผู้เช่าเพื่อครอบคลุมค่าไฟฟ้า ค่าน้ำ และค่าทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง
- เงินกินเปล่า — 礼金 (reikin): เงินที่ผู้เช่าจ่ายให้เจ้าของบ้านเมื่อเซ็นสัญญาและไม่สามารถขอคืนได้ รายการนี้ถือเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษี 100% ในปีที่ได้รับ
- ค่าต่อสัญญา — 更新料 (kōshin-ryō): เงินที่เกิดขึ้นเมื่อผู้เช่าต่อสัญญาเช่า (โดยปกติทุก 2 ปี และมักมีจำนวนเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน)
- เงินประกันส่วนที่ไม่ต้องคืน — 敷金のうち返還不要なもの (shikikin): โดยปกติเงินประกัน 敷金 (shikikin) จะถูกถือไว้ชั่วคราว แต่หากในสัญญาระบุว่าจะหักเงินบางส่วนและไม่คืนให้ผู้เช่า (เช่น 敷引き - shikibiki) เงินส่วนนั้นต้องนำไปรวมเป็นรายได้ของปีดังกล่าว
ใช้อัตราภาษีเท่าใด?
รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นจะนำไปรวมกับรายได้จากแหล่งอื่น (เช่น รายได้จากการทำงานในฐานะพนักงาน 社員 - shain) ภายใต้ ระบบการคำนวณภาษีแบบรวม — 総合課税 (sōgō kazei)
เมื่อคำนวณรายได้ที่ต้องเสียภาษีทั้งหมดแล้ว จะใช้อัตรา ภาษีเงินได้แห่งชาติ — 所得税 (shotoku-zei) แบบก้าวหน้า ตั้งแต่ 5% ถึง 45% (ณ เดือนสิงหาคม 2026):
- ต่ำกว่า 1.950.000 JPY (~315 ล้าน VND): อัตราภาษี 5% (ค่าลดหย่อน 0 JPY)
- ตั้งแต่ 1.950.000 - 3.300.000 JPY: อัตราภาษี 10% (ค่าลดหย่อน 97.500 JPY)
- ตั้งแต่ 3.300.000 - 6.950.000 JPY: อัตราภาษี 20% (ค่าลดหย่อน 427.500 JPY)
- ตั้งแต่ 6.950.000 - 9.000.000 JPY: อัตราภาษี 23% (ค่าลดหย่อน 636.000 JPY) (หมายเหตุ: นอกจากภาษีเงินได้แล้ว ผู้เสียภาษียังต้องจ่ายภาษีเงินได้พิเศษเพื่อการฟื้นฟู 2,1% 复兴特别所得税 ด้วย)
ค่าใช้จ่ายที่หักได้ (必要経費) เพื่อลดภาษีอย่างถูกกฎหมาย
หัวใจสำคัญของการลดภาระภาษีคือการทำความเข้าใจ ค่าใช้จ่ายที่หักได้ — 必要経費 (hitsuyō keihi) หากรายงานค่าใช้จ่ายต่อไปนี้อย่างถูกต้อง ก็จะช่วยลดรายได้ที่ต้องเสียภาษีลงได้อย่างมาก
1. ค่าเสื่อมราคา — 減価償却費 (genka shōkyaku-hi)
นี่คือค่าใช้จ่ายที่มีจำนวนมากและสำคัญที่สุด บ้านจะมีมูลค่าลดลงตามกาลเวลา รัฐบาลจึงอนุญาตให้ถือว่า "การสึกหรอ" นี้เป็นค่าใช้จ่ายรายเดือน แม้จะไม่มีการจ่ายเงินจริงก็ตาม
- กฎทอง: สามารถคิดค่าเสื่อมราคาได้เฉพาะ มูลค่าของอาคาร (建物 - tatemono) และ สิ่งติดตั้งกับอุปกรณ์ (設備 - setsubi) เท่านั้น โดย ไม่สามารถคิดค่าเสื่อมราคาที่ดิน (土地 - tochi) ได้อย่างเด็ดขาด เนื่องจากที่ดินไม่ได้เสื่อมมูลค่าตามกาลเวลา
- อายุการใช้งานตามกฎหมาย (法定耐用年数): บ้านไม้ (木造 - mokuzō) มีอายุการใช้งาน 22 ปี ส่วนบ้านคอนกรีตเสริมเหล็ก (RC - reinforced concrete) มีอายุการใช้งาน 47 ปี
2. ดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร — 借入金利息 (kariirekin risoku)
หากกู้เงินจากธนาคาร (住宅ローン หรือ アパートローン) เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ดอกเบี้ยเงินกู้รายปี (利息 - risoku) ถือเป็นค่าใช้จ่ายที่หักลดหย่อนได้ตามสมควร
- หมายเหตุสำคัญ: เงินต้นที่ชำระคืนรายเดือน (元金 - gankin) ไม่ถือเป็นค่าใช้จ่าย สามารถหักลดหย่อนได้เฉพาะดอกเบี้ยเท่านั้น
3. ภาษีและค่าธรรมเนียมสาธารณะ — 租税公課 (sozei kōka)
ภาษีที่เกิดจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าสามารถนำมารวมเป็นค่าใช้จ่ายได้:
- ภาษีสินทรัพย์ถาวร — 固定資産税 (kotei shisan-zei) และ ภาษีผังเมือง — 都市計画税 (toshi keikaku-zei) ที่จ่ายเป็นรายปี
- ภาษีการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ — 不動産取得税 (fudōsan shotokuzei) (จ่ายเพียงครั้งเดียวเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่)
- อากรแสตมป์ — 印紙税 (inshi-zei) สำหรับสัญญาซื้อขายและสัญญาเช่า
4. ค่าบริหารจัดการและค่านายหน้า — 管理費・仲介手数料
- ค่าจ้างบริษัทบริหารจัดการทรัพย์สิน ( mạn/tháng) — 管理委託料 (kanri itaku-ryō): เงินที่จ่ายให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ซึ่งดูแลผู้เช่า (โดยปกติ 3% - 5% ของค่าเช่ารายเดือน)
- ค่านายหน้าหาผู้เช่า — 仲介手数料 (chūkai tesūryō): โดยปกติมีจำนวนเท่ากับค่าเช่า 1 เดือนเมื่อได้ผู้เช่ารายใหม่
5. ค่าซ่อมแซม — 修繕費 (shūzen-hi)
ค่าใช้จ่ายสำหรับทาสีผนังใหม่ เปลี่ยนโถสุขภัณฑ์ ซ่อมระบบประปา และเปลี่ยนเครื่องปรับอากาศที่ชำรุด
- ข้อแตกต่าง: การซ่อมแซมเล็กน้อยเพื่อรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพเดิม สามารถบันทึกเป็น 修繕費 (shūzen-hi) ได้เต็มจำนวนในปีที่เกิดค่าใช้จ่าย หากเป็นการปรับปรุงครั้งใหญ่ที่เพิ่มมูลค่าของทรัพย์สิน (เช่น รื้อและสร้างภายในใหม่ทั้งหมดพร้อมติดตั้งอุปกรณ์ระดับสูง) จะถือเป็น รายจ่ายฝ่ายทุน — 資本的支出 (shihonteki shishutsu) และต้องคิดค่าเสื่อมราคาตลอดหลายปี
6. ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
- ประกันภัย — 損害保険料 (songai hoken-ryō): ประกันอัคคีภัย (火災保険) และประกันแผ่นดินไหว (地震保険)
- ค่าเดินทางและการสื่อสาร — 旅費交通費・通信費: ค่าเดินทางไปตรวจสอบทรัพย์สิน และค่าโทรศัพท์สำหรับติดต่อผู้เช่าหรือบริษัทบริหารจัดการ
- ค่าบริการจากผู้เชี่ยวชาญ — 専門家報酬: ค่าจ้างนักบัญชีภาษี (税理士 - zeirishi) หรือทนายความ/ผู้ให้คำปรึกษาด้านขั้นตอนทางกฎหมาย
ตารางสรุปค่าใช้จ่ายที่หักลดหย่อนภาษีได้
| ชื่อค่าใช้จ่ายภาษาญี่ปุ่น | ชื่อภาษาไทย | เงื่อนไข / วิธีคำนวณ |
|---|---|---|
| 減価償却費 (genka shōkyaku-hi) | ค่าเสื่อมราคา | รวมเฉพาะส่วนของอาคาร/อุปกรณ์ โดยใช้วิธีเส้นตรง (定額法) |
| 借入金利息 (kariirekin risoku) | ดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน | รวมเฉพาะดอกเบี้ย ไม่รวมเงินต้นที่ชำระคืนธนาคาร |
| 固定資産税・都市計画税 | ภาษีสินทรัพย์ถาวร / ภาษีผังเมือง | อ้างอิงจากใบแจ้งภาษีประจำปีที่ออกโดยหน่วยงานท้องถิ่น |
| 管理費・修繕積立金 | ค่าบริหารจัดการ / เงินกองทุนซ่อมแซม | เงินที่จ่ายรายเดือนให้สมาคมนิติบุคคลอาคาร (สำหรับคอนโดมิเนียม) |
| 修繕費 (shūzen-hi) | ค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซม | การซ่อมแซมเล็กน้อยเพื่อทำให้สิ่งของหรืออุปกรณ์ที่เสียหายกลับมาใช้งานได้ตามปกติ |
| 損害保険料 (songai hoken-ryō) | เบี้ยประกันภัย | เบี้ยประกันอัคคีภัย ภัยพิบัติ และประกันประเภทอื่น ๆ ที่จ่ายเป็นรายปี |
| 税理士報酬 (zeirishi hōshū) | ค่าบริการนักบัญชีภาษี | ค่าใช้จ่ายในการจ้างผู้ช่วยจัดเตรียมแบบแสดงรายการภาษี 確定申告 |
ภาษีผู้อยู่อาศัย (住民税) และภาษีธุรกิจส่วนบุคคล (個人事業税)
นอกจากภาษีเงินได้แห่งชาติ (所得税) แล้ว รายได้จากการให้เช่าอาจทำให้เกิดภาษีท้องถิ่นอีก 2 รายการที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ควรให้ความสนใจเป็นพิเศษ:
1. ภาษีผู้อยู่อาศัย — 住民税 (jūmin-zei)
ภาษีผู้อยู่อาศัยคำนวณในอัตรา คงที่ 10% ของรายได้ที่ต้องเสียภาษีรวมของปีก่อนหน้า (ประกอบด้วยภาษีเทศบาล 6% 市区町村民税 และภาษีจังหวัด 4% 道府県民税)
ตัวอย่างเช่น หากรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์หลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดเท่ากับ 1.000.000 JPY (162 ล้าน VND) คุณจะต้องจ่ายภาษีผู้อยู่อาศัยเพิ่มเติม 100.000 JPY (16,2 ล้าน VND) ในปีถัดไป
2. ภาษีธุรกิจส่วนบุคคล — 個人事業税 (kojin jigyō-zei)
ไม่ใช่ทุกคนที่ปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์จะต้องจ่ายภาษีธุรกิจส่วนบุคคล ภาษีนี้ใช้เฉพาะเมื่อกิจกรรมการให้เช่ามีขนาดถึงระดับธุรกิจ (事業規模 - jigyō kibo) [1.2.2, 1.2.3]
เกณฑ์มาตรฐานที่หน่วยงานภาษีของญี่ปุ่นกำหนดคือ "กฎ 5 อาคารหรือ 10 ห้อง" — 5棟10室ルール (go-tō jisshitsu rūru):
- ปล่อยเช่า บ้านเดี่ยวตั้งแต่ 5 หลังขึ้นไป (戸建て)
- หรือปล่อยเช่า ห้องอพาร์ตเมนต์ตั้งแต่ 10 ห้องขึ้นไป (アパート・マンション)
หากกิจการของคุณถึงระดับดังกล่าว จะต้องเสียภาษีธุรกิจส่วนบุคคลในอัตรา 5% สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม รัฐบาลมีการยกเว้นพื้นฐานจำนวน 2.900.000 JPY/ปี (~470 ล้าน VND) สำหรับภาษีประเภทนี้ หากกำไรสุทธิของคุณต่ำกว่าจำนวนดังกล่าว ก็ยังไม่ต้องจ่ายภาษี
การยื่นแบบภาษีสีน้ำเงิน (青色申告 - Aoiro Shinkoku): "อาวุธ" เพิ่มประสิทธิภาพภาษีของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
เมื่อต้องยื่นแบบ 確定申告 (kakutei shinkoku) คุณมี 2 ทางเลือก ได้แก่ แบบยื่นภาษีสีขาว (白色申告 - shiroiro shinkoku) ซึ่งง่ายกว่าแต่ได้รับสิทธิประโยชน์น้อยกว่า หรือ แบบยื่นภาษีสีน้ำเงิน (青色申告 - aoiro shinkoku) ซึ่งต้องจัดทำบัญชีอย่างละเอียดกว่า แต่ให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีมากกว่าอย่างชัดเจน
┌────────────────────────────────────────┐
│ วิธีการยื่นแบบภาษี (確定申告) │
└───────────────────┬────────────────────┘
│
┌─────────────────────────┴─────────────────────────┐
▼ ▼
┌──────────────────┐ ┌──────────────────┐
│ แบบสีขาว (白色)│ │ แบบสีน้ำเงิน (青色) │
│ - จัดทำบัญชีอย่างง่าย│ │ - สิทธิประโยชน์ทางภาษีมากมาย│
│ - ไม่มีค่าลดหย่อนภาษี│ │ - ต้องจัดทำบัญชีอย่างถูกต้อง│
└──────────────────┘ └─────────┬────────┘
│
┌──────────────────────────────────────────┼──────────────────────────────────────────┐
▼ ▼ ▼
┌─────────────────────┐ ┌─────────────────────┐ ┌─────────────────────┐
│ ค่าลดหย่อน 100.000 JPY│ │ ค่าลดหย่อน 550.000 JPY│ │ ค่าลดหย่อน 650.000 JPY│
│- กิจการขนาดเล็ก│ │- ระดับ 5棟10室 │ │- ระดับ 5棟10室 │
│- จัดทำบัญชีอย่างง่าย (簡易簿記)│ │- จัดทำบัญชีแบบสองรายการ (複式簿記)│ │- แบบสองรายการ + ยื่นผ่าน e-Tax│
└─────────────────────┘ └─────────────────────┘ └─────────────────────┘
3 สิทธิประโยชน์สำคัญของแบบยื่นภาษีสีน้ำเงิน (青色申告)
- ค่าลดหย่อนพิเศษสำหรับแบบสีน้ำเงิน (青色申告特別控除):
- 100.000 JPY (~16,2 ล้าน VND): สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าขนาดเล็ก (ต่ำกว่า 5棟10室) ที่จัดทำบัญชีอย่างง่าย (簡易簿記)
- 550.000 JPY (~89 ล้าน VND): สำหรับผู้ที่มีขนาดกิจการถึงเกณฑ์ 5棟10室 จัดทำบัญชีแบบสองรายการ (複式簿記 - fukushiki boki) และยื่นแบบด้วยเอกสารกระดาษ
- 650.000 JPY (~105 ล้าน VND): สำหรับผู้ที่มีขนาดกิจการถึงเกณฑ์ 5棟10室 จัดทำบัญชีแบบสองรายการ และยื่นแบบทางอิเล็กทรอนิกส์ผ่าน e-Tax หรือจัดเก็บบันทึกทางอิเล็กทรอนิกส์
- ยกยอดผลขาดทุนไปหักใน 3 ปีถัดไป — 純損失の繰越控除 (junsonshitsu no kurikoshi kōjo):
- หากปีนี้ขาดทุน (เช่น ค่าใช้จ่ายซ่อมแซมสูงกว่าค่าเช่าที่ได้รับ) สามารถยกผลขาดทุนไปหักจากรายได้ที่ต้องเสียภาษีใน 3 ปีถัดไป ช่วยประหยัดภาษีในระยะยาว
- การจ่ายค่าจ้างให้สมาชิกในครอบครัว — 青色事業専従者給与 (aoiro jigyō senjūsha kyūyo):
- หากมีคุณสมบัติตามเกณฑ์ขนาดธุรกิจ คุณสามารถจ่ายค่าจ้างรายเดือนให้คู่สมรสหรือญาติที่ช่วยดูแลทรัพย์สิน และบันทึกค่าจ้างทั้งหมดเป็นค่าใช้จ่ายที่สมเหตุสมผล เพื่อลดรายได้ที่ต้องเสียภาษี
เคล็ดลับการยื่นแบบภาษี 確定申告 (Kakutei Shinkoku) สำหรับผู้พำนักชาวเวียดนาม
1. ใช้ประโยชน์จากการหักกลบผลกำไรและขาดทุน — 損益通算 (son'eki tsūsan)
นี่คือ "อาวุธลับ" สำหรับผู้ที่ทำงานเป็นพนักงานบริษัท (社員 - shain) และลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
ในช่วงปีแรก ๆ หลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ ค่าเสื่อมราคา (減価償却費) ค่านายหน้า และภาษีการได้มา มักมีจำนวนสูง ทำให้รายได้จากอสังหาริมทรัพย์กลายเป็น ติดลบ (ขาดทุน) หน่วยงานภาษีของญี่ปุ่นอนุญาตให้นำผลขาดทุนจากอสังหาริมทรัพย์นี้ไป หักกลบกับรายได้จากการทำงานโดยตรง ส่งผลให้รายได้รวมที่ต้องเสียภาษีในปีนั้นลดลง คุณอาจ ได้รับเงินคืนจากภาษีเงินได้ (所得税) ที่นายจ้างหักไว้ และภาษีผู้อยู่อาศัย (住民税) ของปีถัดไปก็จะลดลงด้วย!
หมายเหตุ: ดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารในส่วนที่เกี่ยวข้องกับมูลค่าที่ดิน (土地にかかる借入金利息) ไม่สามารถนำไปหักกลบกับรายได้จากการทำงานได้
2. กำหนดเวลาและขั้นตอนการยื่นแบบ
- ช่วงเวลายื่นแบบ: ตั้งแต่ 16/02 ถึง 15/03 ของทุกปี (สำหรับรายได้ที่เกิดขึ้นในปีปฏิทินก่อนหน้า)
- การลงทะเบียนแบบสีน้ำเงิน: หากต้องการใช้แบบยื่นภาษีสีน้ำเงิน (青色申告) ต้องยื่น "คำขออนุมัติการยื่นแบบสีน้ำเงิน" (青色申告承認申請書 - aoiro shinkoku shōnin shinseisho) ต่อสำนักงานสรรพากร (税務署 - zeimushho) ภายในวันที่ 15/03 ของปีนั้น (หรือภายใน 2 เดือนนับจากวันที่เริ่มปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์)
คำถามที่พบบ่อย
Q. ชาวต่างชาติที่ถือวีซ่าวิศวกรหรือมีถิ่นที่อยู่ถาวรในญี่ปุ่น สามารถปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้หรือไม่?
คำตอบ: ได้ การถือครองและปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในนามบุคคลไม่ขัดต่อข้อกำหนดด้านวีซ่า อย่างไรก็ตาม หากคุณดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ควรพิจารณาเปลี่ยนเป็นสถานะการพำนักที่เหมาะสม (เช่น วีซ่าผู้จัดการธุรกิจ - 経営・管理)
Q. ผมมีห้องคอนโดมิเนียม 1 ห้องที่ปล่อยเช่า รายได้ต่อปีคือ 1,2 ล้านเยน แต่มีค่าใช้จ่ายรวม 1,5 ล้านเยน (ขาดทุน 300.000 เยน) ต้องยื่นแบบ 確定申告 หรือไม่?
คำตอบ: ไม่จำเป็นต้องยื่นหากคุณไม่ต้องการ อย่างไรก็ตาม คุณ ควรยื่นแบบ เพื่อหักกลบผลขาดทุน (損益通算) กับรายได้จากการทำงาน และขอคืนภาษีเงินได้
Q. เงินประกัน 敷金 (shikikin) ที่เรียกเก็บจากผู้เช่าต้องเสียภาษีหรือไม่?
คำตอบ: ไม่ต้องเสีย หากในสัญญาระบุว่าจะคืนให้ผู้เช่าเมื่อย้ายออก เงินประกันจะถูกรวมเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษีเฉพาะเมื่อสัญญามีข้อกำหนดว่า "ไม่คืนเงิน" (敷引き) หรือเมื่อคุณเก็บเงินประกันบางส่วนไว้หลังผู้เช่าย้ายออกเพื่อเป็นค่าซ่อมแซม
Q. หากซื้อซอฟต์แวร์บัญชีมาใช้เอง (เช่น Yayoi Kaikei หรือ Freee) เพื่อจัดทำแบบยื่นภาษี Kakutei Shinkoku เอง ค่าใช้จ่ายซอฟต์แวร์สามารถนำมาหักได้หรือไม่?
คำตอบ: ได้ ค่าใช้จ่ายในการซื้อหรือเช่าซอฟต์แวร์บัญชี รวมถึงเครื่องพิมพ์และกระดาษพิมพ์ที่ใช้จัดเตรียมเอกสารภาษี สามารถรวมเป็นค่าใช้จ่ายด้านการสื่อสารและวัสดุสำนักงาน (通信費・消耗品費) ได้
สรุป
การทำความเข้าใจกฎภาษีสำหรับการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในญี่ปุ่น ไม่เพียงช่วยให้คุณปฏิบัติตามกฎหมายได้อย่างถูกต้อง แต่ยังจำเป็นต่อการเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุนให้สูงสุดด้วย อย่าลืมเก็บใบเสร็จและเอกสารประกอบต่าง ๆ ไว้ให้ครบถ้วน และใช้ประโยชน์จากค่าใช้จ่ายที่หักลดหย่อนได้ตามกฎหมาย เช่น ค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์ (減価償却費) และสิทธิประโยชน์ของแบบยื่นภาษีสีน้ำเงิน (青色申告) อย่างเต็มที่
หากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับประสบการณ์จริงด้านการใช้ชีวิต การทำงาน และการจัดการการเงินในญี่ปุ่น ลองอ่านบทความที่เป็นประโยชน์อื่น ๆ ของ OlaChill ได้ที่:
- บล็อก OlaChill — คู่มือเกี่ยวกับชีวิตประจำวันและขั้นตอนการดำเนินงานต่าง ๆ ที่อัปเดตเป็นประจำ
ความคิดเห็น
ยังไม่มีรีวิว — เป็นคนแรกสิ!
